♦ Primul trimestru al lui 2023 a fost printre cele mai slabe din perioada postpandemică în ceea ce priveşte cererea de închiriere din piaţa de birouri, reflectând incertitudinile generate de perspectivele economice.

Activitatea de închiriere pe piaţa de birouri din Bucureşti a înregistrat o încetinire în primul trimestru din 2023, comparativ cu perioada de redresare de după pandemie, cererea nouă scăzând aproape la jumătate faţă de primul trimestru al anului trecut, iar cererea totală s-a redus şi ea cu aproximativ 25%, potrivit datelor Colliers.

Mai mult, dezvoltatorii de office au pus pe hold proiectele noi şi niciunul nu a demarat un proiect mare nou în 2023 şi nici nu a anunţat vreunul.

„Piaţa de birouri din Bucureşti se confruntă în prezent cu incertitudini sensibil mai mari, astfel că mulţi proprietari preferă să aştepte mai multă claritate până să anunţe sau să pună pe piaţă viitoare proiecte. În afară de proiectele cu livrare în 2023, dacă privim dincolo de 2024, este aproape gol calendarul de proiecte unde efectiv se lucrează şi avem şi o dată de finalizare relativ asumată. În concluzie, pare că o să urmeze o perioadă - cel puţin anii 2024 şi 2025 - cu livrări foarte limitate şi puţine proiecte majore (peste 10.000-15.000 de metri pătraţi, să zicem).  Pentru comparaţie, între 2017 şi 2022, pe piaţa de birouri din Bucureşti s-au adăugat în fiecare an, în medie, 180.000 metri pătraţi inchiriabili“, explică Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers.

Doar şase clădiri de birouri, totalizând 135.700 mp GLA, vor fi finalizate în acest an în Bucureşti, cel mai scăzut nivel dintr-un ciclu de 5 ani. Din spaţiile livrate în 2022, zona centru-vest reprezintă 65%, cu proprietari precum AFI, One United Properties şi River Invest care se pregătesc să aducă trei noi proiecte. În zona centru se află proiectul Tandem dezvoltat de Forte Partners, împreună cu proiectul Tudor Arghezi, ambele reprezentând scheme în dezvoltare care vor aduce la rândul lor o pondere de 20% din livrările anului 2022. Diferenţa de până la 15% este revendicată de zona nord-vest, care se pregăteşte pentru finalizarea primei faze a proiectului @Expo dezvoltat de Atenor Group.

Chiar şi aşa, având în vedere volumul solid de tranzacţii aflate în discuţii, consultanţii Colliers păstrează un optimism prudent şi se aşteaptă ca cererea de închiriere să crească totuşi pe ansamblul întregului an faţă de 2022, presupunând că nu se vor înregistra şocuri externe negative foarte mari şi că se menţine tendinţa actuală de revenire treptată înapoi în birouri.

În primul trimestru din 2023 au fost livraţi puţin circa 42.000 de metri pătraţi de spaţii noi de birouri moderne în Bucureşti, crescând stocul total la aproape de 3,37 de milioane de metri pătraţi. Proiectele noi au fost faza a doua a One Cotroceni Park din zona center west (34.500 de metri pătraţi) şi Muse al Primavera Development în zona Piaţa Presei Libere (7.500 de metri pătraţi).

Mai departe, doar câteva clădiri de birouri importante urmează să fie finalizate în acest an, respectiv fazele 2 ale proiectelor @Expo al Atenor, U-Center al Forte Partner, precum şi H Tudor Arghezi 21 al Strabag, însumând aproximativ 70.000 de metri pătraţi, în timp ce calendarul pentru 2024 nu include livrări substanţiale, care să depăşească 15.000 de metri pătraţi.

„Având în vedere că cererea nouă s-a aflat pe o tendinţă de scădere începând cu semestrul al doilea al lui 2022, nivelul anualizat a coborât din nou sub media istorică începând cu primul trimestru din 2023, o schimbare mare faţă de trimestrul doi din 2022, când eram la un nivel destul de bun chiar şi în comparaţie cu perioada de dinaintea pandemiei. În acest prim trimestru au avut loc doar tranzacţii destul de mici, dar ne aşteptăm să se încheie câteva tranzacţii de anvergură în acest an, care vor îmbunătăţi destul de mult imaginea de ansamblu a anului 2023. În ultimii cinci ani, la Forumul de Cercetare din Bucureşti au fost înregistrate între 9 şi 19 tranzacţii de închiriere de peste 5.000 de metri pătraţi în fiecare an, chiar dacă numărul real este probabil mai mare, având în vedere că unele contracte directe (în special cele de reînnoire) ajung să nu fie raportate. Aşadar, ar fi trebuit să vedem măcar câteva tranzacţii de acest gen pe trimestru şi cu toate acestea, cele mai mari tranzacţii noi din primul trimestru al acestui an au fost o reînnoire de contract de 4.900, urmată de o relocare de 3.100 de metri pătraţi“, explică Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Pe de altă parte, perspectivele economice generale rămân mai degrabă pozitive, deoarece companiile din sectorul serviciilor destinate mediului de afaceri au rezultate bune şi sunt interesate să se extindă, după cum sugerează indicele Comisiei Europene privind intenţiile de angajare pe termen scurt.

Consultanţii Colliers estimează că rata de neocupare se menţine în jurul a 15-16% în primul trimestru al lui 2023, deşi pentru clădirile de clasă A livrate în ultimii 10 ani, se situează mai degrabă în zona de 10%. În ceea ce priveşte chiriile, perspectivele pe termen scurt se anunţă destul de variate. Pe de o parte, există în continuare pericolul ca unele suprafeţe mari să fie eliberate de anumiţi chiriaşi mari, ceea ce ar putea duce la o creştere semnificativă a gradului general de neocupare. Dar, pe de altă parte, există o ofertă limitată de clădiri în următoarele trimestre, iar gradul de ocupare în clădirile moderne fiind clar mai mare decât media pieţei. În consecinţă, consultanţii Colliers văd presiuni pentru creşterea chiriilor în anumite subpieţe, deşi, pentru moment, acestea rămân cazuri destul de izolate.

„Perspectivele pentru piaţa de birouri din Bucureşti rămân afectate de incertitudini semnificative. Ne aşteptăm în continuare, în cadrul scenariului nostru de bază, ca economia românească să facă faţă contextului general instabil datorită fondurilor europene semnificative allocate ţării şi să vedem continuarea revenirii cererii de închiriere a spaţiilor de birouri raportat la perioada pandemiei. Pe de altă parte, atât noi, cât şi experţii economici, apreciem economia românească ca fiind relativ expusă în cazul unui şoc extern negativ, cum ar fi o recesiune substanţială în zona euro, o criză financiară în economiile avansate sau o deteriorare semnificativă a relaţiilor dintre economiile avansate şi China. Un astfel de scenariu ar atrage după sine o recesiune profundă a economiei româneşti şi ar avea un impact negativ asupra pieţei de birouri, fiind nevoie de câţiva ani pentru a reveni la un grad de ocupare normal“, concluzionează Victor Cosconel, care subliniază însă că volumul de tranzacţii intermediate de Colliers şi dinamica pozitivă din economie, conform indicatorilor de încredere, susţin în continuare un rezultat pozitiv pentru economie în ansamblu şi pentru piaţa de birouri.

Contextul actual este un moment bun pentru ca firmele să îşi transforme birourile şi să le adapteze la viitorul mod de lucru, iar Colliers inovează şi răspunde provocărilor actuale şi nevoilor viitoare pe piaţa de birouri cu Office 360°, o abordare completă a birourilor, din toate punctele de vedere, realizată printr-un proces unic şi extrem de complex, adaptat până la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor şi planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers privind controlul costurilor în fiecare etapă a transformării biroului generează economii suplimentare care depăşesc de multe ori 10-15% comparativ cu valorile obţinute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitaţie.