♦ Anul 2024 aduce în premieră zero metri pătraţi de birouri în proiecte mari pe o piaţă din Bucureşti obişnuită cu cel puţin 100.000 - 200.000 mp. Doar un proiect boutique de 16.000 mp va fi livrat anul acesta. Acum proprietarii, consultanţii şi dezvoltatorii se uită spre 2026.

Dezvoltatorii prind tot mai mult curaj şi după un prim anunţ în primăvară, prin care Vastint anunţa demararea lucrărilor la faza a doua a Timpuri Noi Square, cei de la One United au venit cu anunţul legat de One Technology District, viitorul sediu Infineon. Acum, la început de septembrie, cehii de la PPF să anunţe oficial demararea lucrărilor la The Arc, proiect care iniţial era aşteptat să demareze în 2022.

„Mesajul către piaţă este unul pozitiv, mai ales pentru că aceste dezvoltări vor seta un nou standard de construcţie având în vedere că vor încorpora cele mai noi tehnologii. Un alt aspect care transmite un semnal pozitiv este faptul că aceste proiecte implică atât o investiţie speculativă, cum este cazul Timpuri Noi Sqaure, cât şi una built to suit – ONE Techonology District. Dar dincolo de cifre şi sentimente pozitive, deciziile dezvoltatorilor au fost foarte pragmatice, logice şi atent studiate: Vastint construieşte exclusiv cu equity, fără a apela la finanţări externe, fără să aibă presiunea dobânzilor, într-o zonă foarte targetată de către ocupanţi, iar ONE a semnat un pre-lease pentru 20.000 mp cu Infineon Technology, cel mai mare producător de semicon­ductori din Germania“, a spus Eduard Turcoman, director office, Agency Cushman & Wakefield Echinox.

Rata de neocupare a continuat să scadă în trimestrul II al anului, urmând trendul descendent al ultimelor trimestre, atingând un nivel de 14,2%, cu scăderi suplimentare aşteptate până la sfârşitul anului pe fondul unei oferte extrem de limitate în următoarele 18 luni.

„Există diferenţe semnificative între ratele de neocupare înregistrate în cele 11 subpieţe ale Bucureştiului, cu Pipera Nord, unde stocul de birouri este printre cele mai vechi din oraş, şi totodată accesul este dificil, cu cel mai mare spaţiu gol. Pe de altă parte, sunt şi clădiri noi pe piaţă, în zone mult mai atractive pentru chiriaşi, precum Expoziţiei sau Centru-Vest, unde rata de neocupare este peste media pieţei, însă spre deosebire de Pipera Nord, cel mai probabil aceste spaţii vor fi absorbite de cererea care se uită la clădiri construite la cele mai înalte standarde“, a explicat Eduard Turcoman.

În 2024 primul semestru a venit cu zero proiecte noi de birouri, însă anterior prima jumătate dintr-un an era o perioadă importantă de livrări.

Spre exemplu, potrivit C&W Echinox în pri­mul semestru au fost livrate proiecte precum J8 Office Park dezvoltat de Portland Trust cu o suprafaţă de 46.000 mp, finalizat în 2020, One Cotroceni Park 1 al One United Properties cu o suprafaţă de 46.000 mp, finalizat de asemenea în 2020 şi Business Garden al celor de la Vastint, cu o su­prafaţă de 43.200 mp, livrat în 2019. Şi cel mai mare de fapt a fost Palas Iaşi – 60.000 metri pătraţi livrat în 2023.

„Clădirea AFI Loft este singurul proiect de birouri care va fi livrat în 2024, astfel că în acest an vom avea cea mai mică ofertă de spaţii de birouri noi din ultimii 25 de ani. AFI Loft va fi finalizată la sfârşitul trimestrului IV şi va avea apro­xi­mativ 15.000 mp“, a spus consultantul.

Chiriile clădirilor livrate în această perioadă sunt corelate cu costul actual de construcţie şi cu particularităţile subzonei, însă există şi factori precum costul finanţării, modul de lucru hibrid, problemele de autorizare, care dictează într-o măsură mai mică sau mai mare investiţia într-o clădire de birouri, şi în consecinţă costul la care este închiriată.

„Un element în premieră şi cu impact asupra chiriilor proiectelor care urmează să fie dezvoltate,  o reprezintă disponibilitatea pe piaţă a unor spaţii în clădiri de foarte bună calitate, în zone foarte bune şi la chirii foarte competitive. Nu mai poţi să construieşti proiecte pe care să le închiriezi la chiria la care sunt disponibile spaţiile deja existente, astfel că toate clădirile în dezvoltare sunt promovate la chirii prime, indiferent de zona în care se dezvoltă. Acest lucru nu se va schimba până nu vom vedea o reducere şi mai accentuată a ratei de neocupare în clădirile de clasa A, dezvoltate în zonele de business consacrate“, a conchis Eduard Turcoman.

La ce birouri lucrează dezvoltatorii în Capitală:

► AFI Loft – 15.000 metri pătraţi în Centru-Vest, dezvoltat de AFI Europe, finalizat în acest an.

► Promenada Offices – dezvoltat de NEPI Rockcastle – 23.400 metri pătraţi - final 2026.

► One Techonology District – One United Properties – 20.000 metri pătraţi – 2026.

► Timpuri Noi Square Faza II – Vastint – 50.000 metri pătraţi  - 2027.

► Queens District – Speedwell – 23.500 de metri pătraţi  - 2027 (construcţia începe în toamnă).

► The Arc - PPF Real Estate – 30.000 de metri pătraţi – 2026.