In varful topului investitorilor imobiliari din Romania a intrat anul acesta un nume nou. Ion Radulea a cumparat cu 1,1 milioane de dolari o fabrica bucuresteana acum sapte ani, in care a investit apoi alte milioane, dar astazi numai terenul valoreaza, potrivit estimarilor cele mai pesimiste, de peste zece ori mai mult.

Semanatoarea, o fabrica de masini agricole cu vanzari de cateva milioane de euro pe an, a inceput deja sa se transforme intr-un proiect de sute de milioane. Artizan al transformarii e Ion Radulea, un om de afaceri de 48 de ani nascut in Gaesti, langa Arctic, al carui destin e indisolubil legat de cel al Semanatoarei. Aici, la uzina bucuresteana, Radulea a lucrat vreme de sapte ani. A plecat pentru a face afaceri pe cont propriu la firma de distributie a masinilor agricole MYO-O, dar dupa alti sapte ani a revenit la Semanatoarea ca patron, dupa ce a platit 1,1 milioane de dolari pentru cumpararea pachetului majoritar de la stat si alte cateva milioane pentru achitarea datoriilor.

Acum, dupa alti sapte ani de la preluarea fabricii, Radulea a decis sa valorifice patrimoniul imobiliar al societatii. Pe cele 42 de hectare situate langa campusul Politehnicii se vor construi imobile de birouri, blocuri de apartamente si un complex comercial, in timp ce activitatea de productie va fi mutata in afara Bucurestiului.

Astfel ca, din director al unui grup de companii care se ocupa de comertul si productia de masini agricole, Radulea a devenit un magnat imobiliar - numai terenul detinut de societate este evaluat de unele surse din piata la circa 200 de milioane de euro. Proprietarul Semanatoarea crede ca terenul in sine nu valoreaza atat de mult. "Pretul zonei este de circa 300 euro/mp (ceea ce face ca terenul sa poata fi evaluat la 125 milioane de euro - n.r.).

Prezenta unui proiect creste totusi valoarea terenului", admite el. Cea mai la indemana observatie care ar putea fi facuta despre metamorfoza Semanatoarei ar fi ca transformarea era previzibila si ca Radulea a cumparat de fapt fabrica pentru a o transforma intr-o afacere imobiliara. Radulea insista ca nu despre asta a fost vorba si spune ca a preluat intreprinderea chiar pentru partea de productie. Spune, de asemenea, ca vrea sa fabrice in continuare combine agricole. "Nu am investit atat de mult pentru a abandona produsul", argumenteaza el.

Dar chiar daca spune ca, la cumpararea fabricii, nu s-a gandit la valorificarea activelor imobiliare, Radulea s-a simtit incurajat de catre statul roman, indirect, sa faca investitii in real estate. Din cauza ca activitatea la Semanatoarea s-a diminuat si numarul de salariati a fost redus, multe dintre spatiile fabricii s-au golit. Insa chiar si pentru halele goale fabrica trebuia sa plateasca taxe: "Impozitul ne-a fortat sa gasim o utilizare unor active care ne costau fara sa produca nimic", spune Radulea. Asa ca a renovat peste 100.000 mp de hale si de birouri si a infiintat un parc industrial pe platforma Semanatoarea.

Iar de la parc industrial la un proiect imobiliar nu a fost decat un alt pas, mai ales ca Radulea prinsese deja gustul investitiilor imobiliare. Vazand cererea pe care o avea pentru spatiile de birouri, compania a comandat studii de piata pentru a afla oportunitatea unei afaceri in acest sector. "Piata ne-a dat ideea", recunoaste el.

River Invest, compania care se ocupa de dezvoltarea proiectului - la care Ion Radulea este presedinte si actionar principal -, a lansat la inceputul acestei luni proiectul de dezvoltare urbana Sema Parc. Cu o valoare estimata a investitiilor de 700 de milioane de euro, Sema Parc consta intr-o ampla dezvoltare imobiliara pe cele 42 de hectare ale platformei Semanatoarea. Potrivit datelor prezentate de companie, suprafata construita va fi de aproape 660.000 de metri patrati, din care mai mult de jumatate vor fi spatii de birouri, spatii comerciale de peste 170.000 mp si mai multe cladiri rezidentiale cu 1.200 de apartamente. Complexul ar urma sa fie finalizat in 2015. "Proiectul a venit ca o chestie necesara", spune Radulea, pentru ca "nu mai poti mentine o activitate industriala la trei kilometri de centrul Bucurestiului" din cauza costurilor mult prea mari, in special a celor pentru protectia mediului.

Transformarea fabricilor din centrul oraselor in proiecte imobiliare este chiar un lucru foarte bun, crede managerul Semanatoarea, adaugand ca o astfel de tendinta se observa si in alte tari europene. "Nu toti cei care au cumparat fabrici le-au luat numai pentru a investi in real estate", spune Radulea. Da ca exemplu faptul ca pe teritoriul fabricii Skoda din Praga este acum un centru comercial. O parte din productia Skoda s-a mutat in alta parte si "nu poti banui Volkswagen ca a cumparat Skoda pentru a face un mall in centrul orasului Praga".

"La urma urmei, acestea vor fi resurse chiar pentru relansarea industriei. Daca vom scoate - si sigur vom scoate - bani din proiectul imobiliar, o sa reinvestim si in productie", sustine proprietarul Semanatoarea.

Cum a ajuns insa Ion Radulea atat de legat de Semanatoarea? Proaspat iesit de pe bancile Facultatii de Utilaj Tehnologic, absolventul Radulea se angaja la fabrica de masini agricole din Bucuresti, amplasata pe malul Dambovitei, la mica distanta de locul in care-si definitivase studiile. Din 1987 pana in 1993, cand a parasit societatea, a lucrat la proiectarea unor utilaje specifice pentru procesul de productie al intreprinderii.

"Ca orice tanar intreprinzator la vremea aceea, simteam nevoia sa fac altceva decat a lucra la stat", isi aminteste Radulea.

Si cum avea suficiente cunostinte de-spre masinile agricole si despre agricultura in general, miscarea logica a fost sa porneasca o afacere tot in domeniu. "Am inceput activitatea de distribuitor de masini si utilaje agricole. In 1995 au inceput discutiile pentru privatizarea Semanatoarea, de care s-a aratat interesat grupul New Holland, unul dintre cei mai mari producatori de echipamente agricole. La vremea respectiva, sindicatele s-au opus tranzactiei dintre fostul Fond al Proprietatii de Stat (FPS) si compania italiana, membra a concernului Fiat, de teama pierderii locurilor de munca. Dupa mai bine de doi ani, New Holland a renuntat la asocierea de la Semanatoarea, iar la inceputul lui 1999 fabrica a intrat in reorganizare judiciara, dupa alte cateva tentative esuate de privatizare. In acelasi an, in aprilie, MYO-O a cumparat pachetul majoritar de la stat, pentru 1,1 milioane de dolari, asumandu-si investitii de peste sapte milioane de dolari in urmatorii cinci ani.

Desi caderea tranzactiei cu New Holland a facut ca MYO-O sa devina proprietarul Semanatoarea, Radulea deplange acest esec. "Pentru Romania a fost o lovitura ca nu s-a ajuns pana la urma la o intelegere, ca nu s-a facut un acord cu o mare companie internationala." El apreciaza ca tranzactia ar fi fost comparabila cu achizitia Automobile Dacia de catre Renault. Firma infiintata de Radulea a fost singurul candidat la preluarea fabricii bucurestene. "Am fost singurii, care am avut acest curaj - sa spunem - poate si pentru ca lucrasem acolo si cunosteam Semanatoarea si oamenii."

De unde atata interes pentru o fabrica aflata in lichidare cu datorii de milioane de dolari la stat si la banci, a carei activitate fusese deja oprita? "Credeam in produsul acela si s-a dovedit ca am avut dreptate". Aceasta "credinta", spune Radulea, se datora faptului ca "Semanatoarea a avut - si are - o combina pe care se bazeaza inca agricultura romaneasca". El apreciaza ca mai mult de 70% din combinele in functiune in Romania sunt romanesti. El crede ca daca nu ar fi cumparat in 1999 Semanatoarea, acum nu ar mai fi fost pe piata utilaje romanesti de recoltat.

Prima iubire nu se uita, iar Radulea nu vrea sa renunte la productia de masini agricole, chiar daca aceasta va fi mutata din Bucuresti. Dupa aprecierile lui, investitiile in Semanatoarea - prin cumpararea pachetului de actiuni de la stat, in retehnologizare, in plata datoriilor - se ridica in total la 17-18 milioane de euro. "Ce sa fac, sa renunt la ei? E o tampenie. Nu vreau sa pierd asa ceva." Ba mai mult, inca are sperante ca MYO-O ar putea prelua Tractorul Brasov, platforma pentru care are deja planul pregatit. Nu este chiar un proiect imobiliar, ci un plan de afaceri prezentat AVAS.

Planul prevedea relocarea fabricii Semanatoarea la Brasov, retehnologizarea si revalorizarea Tractorului pe o anumita suprafata, transformarea unei parti din platforma intr-un parc industrial si a unei alte zone in parc logistic. Deocamdata, planul nu pare a avea sorti de izbanda, cat timp AVAS negociaza vanzarea fabricii brasovene cu firma indiana Mahindra & Mahindra.Din producator si distribuitor de masini agricole, Ion Radulea a devenit unul dintre cei mai cunoscuti investitori imobiliari din Romania. Se fereste insa de superlative.

"Nu ma consider un Donald Trump, in nici un caz". Dar isi doreste o "cariera" in acest domeniu. Desi, de-a lungul timpului, a primit mai multe oferte din partea investitorilor pentru vanzarea terenului Semanatoarea, a preferat sa-l pastreze pentru a pregati un proiect imobiliar. Iar acum cand proiectul este lansat, cu atat mai putin se gandeste sa se desprinda: "Chiar cred ca putem sa facem noi aceasta dezvoltare".