Cu capital şi experienţă solidă în diverse domenii, fie în retail, fie în sectorul bancar sau chiar în antreprenoriat, mai mulţi investitori români au avut curajul de a explora noi orizonturi. Au ales Valencia, al treilea cel mai mare oraş din Spania, pentru a-şi cumpăra apartamente, pe care apoi să le închirieze iubitorilor de vacanţe, în principal nemţilor, englezilor şi americanilor. De ce au mers către oraşul mediteranean unde locuiesc 800.000 de oameni? Datorită potenţialulUI său economic şi farmecului oraşului.

Românii care au investit aici nu au venit forţaţi de împrejurări, nu au plecat de acasă spre mai bine. De multe ori, au plecat de la foarte bine de acasă la riscant aici, pentru că aici nu e uşor să faci afaceri. În România poţi să deschizi orice SRL cu 200 de lei fără justificări, dar aici nu se poate”, spune Ionuţ Dumitru, consultant în turism cu 20 de ani de experienţă, care se află în spatele Travel Project Consulting. El locuieşte de 5 ani în Spania, din care 4 şi i-a petrecut în Valencia, oraş ce a atras şi alţi români, iar în ultimii ani investitori care vor să sfideze graniţele şi barierele culturale. În funcţie de bugetul pe care îl au investitorii români, consultanţii din domeniu identifică cea mai bună variantă de achiziţie. „Evaluăm venitul din chirie raportat la investiţia făcută, iar procentele sunt diferite atât de anumite zone din Spania, cât şi de România. O rentabilitate bună este de 7%. Dacă discutăm de o rată între 5 şi 10% este excelentă, pentru că îţi recuperezi investiţia repede, e mult mai bine decât dacă ţii banii la bancă (dobânda poate fi mai mică - n. red.)”, a explicat Ionuţ Dumitru.

Bugetul este foarte important pentru a filtra zonele pentru investitori. În centrul Valenciei, de exemplu, un apartament rentabil porneşte de la 150.000 de euro. Totuşi, există şi apartamente care costă 70.000-80.000 de euro, dar sunt vechi, nu au lifturi şi se află la etajul 3 sau 4 şi chiar dacă românii sunt obişnuiţi să stea în astfel de apartamente, în Valencia acestea se închiriază mult prea ieftin pentru nivelul local. Însă, în cazul achiziţionării unui apartament mai ieftin, pentru a fi închiriat poate fi renovat, iar  această activitate presupune cel puţin 30.000 de euro, susţine specialistul în domeniu.

„Profilul investitorului român în Valencia este o familie care are peste 70.000-80.000 euro sau chiar peste 100.000-120.000 de euro - sunt mai mari preţurile aici decât în Alicante, de exemplu - care vrea să îşi cumpere un apartament în Spania pe care să-l folosească timp de o lună în timpul verii, în august, dar în rest să-l închirieze pe termen lung. Veniturile din închirierea unui apartament se pot situa între 500 şi 700 de euro pe lună, în sezon.“ - Ionuţ Dumitru

Spre comparaţie, Bucureştiul este şi în topul celor mai accesibile preţuri ale locuinţelor. Preţurile cerute ale apartamentelor vechi cu trei camere din Capitală a fost, în medie, de 110.200 de euro în septembrie 2023, potrivit Indexului Imobiliar ZF realizat alături de compania de consultanţă imobiliară SVN România. Însă, în Capitală, în 2023 orice locuinţă nouă vândută la un preţ de peste 120.000 de euro va plăti TVA de 19%, faţă de un prag de 140.000 de euro în 2022. Mai mult, din septembrie se va modifica din nou TVA-ul la locuinţe noi de la 5 la 9% pentru cele sub 120.000 de euro.

Cum arată portretul investitorului român în Valencia?

„Profilul investitorului român în Valencia este o familie care are peste 70.000-80.000 euro sau chiar peste 100.000-120.000 de euro - sunt mai mari preţurile aici decât în Alicante, de exemplu - care vrea să îşi cumpere un apartament în Spania pe care să-l folosească timp de o lună în timpul verii, în august, dar în rest să-l închirieze pe termen lung. Veniturile din închirierea unui apartament se pot situa între 500 şi 700 de euro pe lună, în sezon”, a afirmat Ionuţ Dumitru. Ca profil, concret, investitorii români care deja s-au stabilit în Valencia sunt oameni de afaceri care şi-au permis să facă aceasta. „De exemplu, avem un investitor în imobiliare aici cu afaceri în construcţii în România. Apoi avem o familie, el e director zonal al unui retailer mare şi soţia e directoare de bancă la o sucursală dintr-un oraş mare din România, adică au venituri foarte bune şi investiţii deja în imobiliare în România”, a completat el. Cei din urmă, familia de corporatişti, s-au orientat spre zona Patacona, unde se află plaja de lux din Valencia, iar preţurile pentru apartamentele de acolo pornesc de la 500.000 de euro şi ajung la 700.000-800.000 de euro, dacă au vedere la plajă. „Ei au preferat să cumpere apartamente în apropierea acestei zone şi să se ocupe de administrarea lor. Au trei apartamente cu licenţă turistică cumpărate acolo şi urmăresc să îşi mai cumpere şi altele. Le închiriază pe Booking, unde este o bătălie foarte mare, pentru că dacă n-ai nota 9,5 nu eşti în piaţă, dar se descurcă foarte bine”, a subliniat Dumitru. Un alt exemplu de profil de investitor român este un om de afaceri din transporturi care avea un business cu tiruri în Canada. „Sunt mulţi români din Canada care sunt interesaţi de Valencia şi se relocheaza aici. Din ultimele cifre, în Valencia sunt cei mai mulţi români din comunitatea valenciană, 180.000 de români care au investit sau lucrează aici”, a mai spus el. De altfel, el a mai vorbit despre investitori români care se ocupă gestionarea unor fabrici în producţie în diferite industrii, cum ar fi termopanele, dar care au început activitatea în comunitatea valenciană cu cumpărarea, închirierea şi revânzarea de apartamente pentru străini, în principal pentru englezi şi pentru americani. „Americanii sunt foarte buni cumpărători de apartamente la cheie. Dacă un român a cumpărat un apartament vechi şi l-a renovat, are o piaţă extraordinar de bună.”  În plus, el spune că sunt mulţi români care au firme de construcţii şi de renovări în Valencia.

Oraşul Artelor şi Ştiinţelor, zona preferată pentru locuit

„Zona oraşului nou, unde se află Muzeul de Arte şi Ştiinţe, e zona preferată de oamenii din Valencia pentru închiriat şi mai este zona de nord, unde sunt proiecte foarte frumoase”, a afirmat Ionuţ Dumitru.  Acum, spune el, un apartament se închiriază cu 500-700 euro/lună, dar în Centrul Vechi şi în zona Muzeului de Arte şi Ştiinţe nu găseşti nimic sub 1.000-1.200 de euro. În acest context, primăria din Valencia urmăreşte să stabilească un preţ minim şi un preţ maxim de închiriere pentru că preţurile au bubuit postpandemie. De altfel, diferit faţă de România este faptul că proprietarul trebuie să plătească întreţinerea, este atribuţia lui. Pentru închirierea apartamentului iubitorilor de vacanţe, în regim hotelier, proprietarul trebuie să aibă o licenţă turistică. „Dacă vorbim de apartamente cu licenţă turistică obţinută, deja preţul acestora porneşte de la 300.000 de euro şi sunt în proximitatea plajelor, în Centrul Vechi sau în zona nouă. Licenţa turistică odată acordată nu expiră, iar dacă se vând apartamentele care au licenţă turistică se vând cu licenţă şi de exemplu aceasta afacere este impozitată cu 21%. O licenţă turistică nouă este o operaţiune care costă între 700 şi 1.000 de euro”, a adăugat Ionuţ Dumitru. Însă, în momentul în care dai 300.000-350.000 de euro pe un apartament cu licenţă turistică şi plăteşti taxele aferente, poţi să ceri 200 de euro/noapte pe cazare chiar şi în perioadele moarte, iar vara este minimum 350 de euro/noapte şi poate ajunge la 500 de euro/noapte.

„Este o afacere bună să cumperi proprietăţi în Spania pe care să le poţi închiria pe termen lung, dar trebuie să ai un cont bancar aici, trebuie să plăteşti întreţinere, iar întreţinerea e 30-40 de euro, minimum, pe trimestru la apartamente vechi şi merge până la peste 200 de euro în apartamentele noi, în funcţie de complexitatea serviciilor.” - Ionuţ Dumitru

„Vorbim despre un apartament cu trei camere, două băi şi un living, un apartament de 4-6 persoane. De ce preferă oamenii să stea în astfel de apartamente? Pentru că nu sunt hoteluri. Avem un singur hotel de cinci stele, Las Arena. Turiştii vor să stea aproape de plajă şi preferă astfel de apartament, iar la clienţi ne referim la nordici sau de germani”, a explicat consultantul în turism.  Acesta a menţionat că sunt şi proprietăţi de milioane de euro în Valencia şi anume apartamente foarte mari, aflate în poziţii cheie, cu vedere spre Centrul Vechi, apartamente de peste 1,5 milioane - 2 milioane de euro, care sunt cunoscute ca o aparţinând un familii foarte importante. „Sunt anumite zone cu case foarte bune şi scumpe, dar Valencia nu este un oraş al caselor”, a subliniat Ionuţ Dumitru.

E profitabil să cumperi proprietăţi în Spania?

„Este o afacere bună să cumperi proprietăţi în Spania pe care să le poţi închiria pe termen lung, dar trebuie să ai un cont bancar aici, trebuie să plăteşti întreţinere, iar întreţinerea e 30-40 de euro, minimum, pe trimestru la apartamente vechi şi merge până la peste 200 de euro în apartamentele noi, în funcţie de complexitatea serviciilor. Apoi, în funcţie de veniturile pe care le are o persoană va plăti taxe de nerezident în Spania, pentru că este rezident fiscal în România. Pentru asta sunt anumite declaraţii care se depun în funcţie de nişte praguri de venituri. Dacă nu depăşeşti 20.000 de euro, nu este obligatoriu să faci această declaraţie”, a explicat Ionuţ Dumitru. Românii care se gândesc să facă investiţii imobiliare în Spania trebuie să pornească de la faptul că vor justifica veniturile şi sursa banilor, apoi trebuie să aibă un număr de identificare în Spania pe baza căruia să îşi deschidă un cont bancar în ideea de a-şi cumpăra un imobil. „Teoretic poţi să-ţi faci cont bancar prin aplicaţie online în Spania, dar procedura e mult mai complexă când vrei să cumperi un apartament, pentru că tu trebuie să te duci la bancă cu un contract de rezervare şi să îi arăţi că ai găsit un apartament, ai banii şi vrei să cumperi apartamentul. Acesta e procesul standard.”    ■