Dupa ce a cumparat peste 900 de apartamente in Bucuresti si Brasov, Michael Topolinsky, cel mai mare cumparator de locuinte din Romania cunoscut la ora actuala, le-a reunit pe toate sub un singur brand - Benevo Homes Store - si le-a scos saptamana trecuta la revanzare. Topolinsky este primul mare investitor privat din piata rezidentiala care porneste oficial procesul de revanzare.

 

“Stim ca piata este diferita acum decat in urma cu sase luni. Credem insa ca vom vinde toate apartamentele pana cel mult in momentul finalizarii”, spune Topolinksy, intrebat daca momentul actual este potrivit pentru lansarea pe piata a circa 900 de apartamente. Dintre acestea, aproximativ 200 vor fi finalizate anul viitor, ceea ce ar fi un argument pentru scoaterea la vanzare acum a apartamentelor, dupa noua luni care au adus o scadere semnificativa a achizitiilor de locuinte noi. Momentul finalizarii apartamentelor va obliga investitorii sa achite cea mai mare parte a pretului, apartamentele fiind cumparate doar cu un avans clasic, de circa 25% din valoarea locuintelor. Iar starea de asteptare a cumparatorilor finali - dupa cum au justificat consultantii imobiliari motivele care au dus la scaderea vanzarilor -, dar si noile norme de creditare a populatiei impuse de Banca Nationala ar putea duce la situatia ca investitorii sa fie nevoiti sa plateasca integral locuintele sau chiar la ipoteza ca acestia nu vor putea sa preia integral apartamentele, daca nu vor obtine finantarea bancara.

 

“O sa vanda mai greu, dar vor vinde. Cred ca majoritatea investitorilor au asigurata finantarea, nimeni nu ar fi cumparat atat de multe apartamente fara sa fie asigurat”, comenteaza Bogdan Georgescu, presedintele companiei de consultanta imobiliara Colliers International, agentul prin care Michael Topolinsky va vinde apartamentele achizitionate. Sigur de revanzarea apartamentelor este si Bjorn Hauge, country manager al fondului norvegian de investitii Romania Invest, cel de al doilea mare cumparator de apartamente de pe plan local, cu peste 700 de locuinte preluate in ultimii doi ani. “Am sperante sa vand 5-6 apartamente pe luna, pe proiect. E diferit totusi, e mai simplu sa vinzi ceva ce este aproape finalizat”, considera Hauge.

 

Ambii investitori spun ca nu simt o presiune sa vanda cat mai repede si de aceea nu vor avea oferte de pret mai mici decat cele practicate de catre dezvoltatori in momentul actual pentru proiectele lor. Romania Invest urmeaza sa scoata la revanzare primele apartamente in urmatoarele doua luni, pana in luna martie urmand sa fie finalizate circa 100 de locuinte din cele cumparate de fondul norvegian. “Avem destule fonduri cat sa platim integral apartamentele achizitionate si nu avem o problema sa facem aceasta”, explica Hauge relaxarea sa, adaugand totusi ca se afla in cautarea unei banci pentru finantare. Managerul adauga ca investitorii din spatele fondului norvegian nu doresc sa isi retraga sumele investite si ca tot profitul ar urma sa fie reinvestit. “Acum au crescut reducerile oferite de catre dezvoltatori, s-au dublat, au ajuns la 30%. Unii sunt disperati”, mai spune Hauge, care considera ca momentul actual este bun, avand in vedere preturile mai mici la care ar putea achizitiona noi apartamente.

 

Cu toate acestea, Romania Invest nu a cumparat in acest an decat 25 de apartamente in cadrul ansamblului rezidential My Dream Residence, in timp ce Topo Capital, compania creata pentru Benevo, a cumparat doar cateva locuinte in cadrul Blue Tower. “Intentionam sa cumparam in continuare. Avem fonduri personale si finantare bancara asigurata pentru toate apartamentele care urmeaza a fi livrate in urmatorul an”, sustine si Topolinsky, care detine Topo Capital alaturi de fratele sau, Dean, si de cativa prieteni canadieni. Potrivit sefului Benevo, pentru achizitionarea celor circa 900 de apartamente au fost platiti 25 de milioane de euro, valoarea de piata a locuintelor fiind estimata la 160 de milioane de euro. Fondurile utilizate au provenit din Canada, din afacerile fratilor Topolinsky in imobiliare, producerea si comercializarea de articole sportive (mai exact, echipamente pentru hochei) si distributia de lactate. Acum, investitorul canadian ar trebui sa plateasca in urmatorii trei ani peste 100 de milioane de euro pentru finalizarea achizitiei celor 900 de apartamente, daca nu ar vinde antecontractele semnate. Marja de profit estimata este de minim 20%, avand in vedere mai ales reducerile de pret de circa 10-15% de care a beneficiat in momentul cumpararii apartamentelor si mai putin evolutia preturilor, avand in vedere ca Topo Capital a preluat apartamentele mai ales incepand cu vara lui 2007, un moment aproape de maximul curbei de crestere a preturilor. Profitul final ar trebui sa fie insa mult mai ridicat, marja de 20% fiind estimata pentru eventualitatea in care toate sumele investite ar proveni din fonduri proprii; atragerea unei finantari bancare face insa ca profitul unul investitor in domeniul imobiliar sa se dubleze sau chiar sa se tripleze.

 

Spre deosebire de investitorii canadieni, norvegienii de la Romania Invest au achizitionat apartamente mai devreme, ceea ce ar duce la un profit mai ridicat. “S-ar putea sa vindem la un pret mai mic decat am crezut, dar aproape ne-am dublat banii”, declara Hauge, care se declara convins ca preturile vor reincepe sa creasca in viitor.  “Preturile au crescut foarte repede, acum trebuie sa ne adaptam, sa creasca si salariile. Pe o perioda de cinci-zece ani este in regula sa faci afaceri in Romania.”

 

Rolul investitorilor de genul Topo Capital sau Romania Invest in piata rezidentiala este important, avand ca ei au cumparat cel putin jumatate din locuintele noi construite in Bucuresti. Procentul achizitiilor in scop investitional este insa mai ridicat, avand in vedere ca o parte dintre cumparatorii individuali au luat locuinte nu din nevoia de a locui in ele, ci cu gandul de a le revinde profitand de scumpirea lor.

 

Anul acesta insa numarul de achizitii, fie pentru revanzare, fie din nevoia de a locui, a fost mai mic decat in 2007. “Ne-am asteptat initial ca vanzarile sa creasca tot cu 100%, ca si in anul trecut, dar nu a fost asa, am fost prea optimisti in legatura cu 2008. Daca nu era insa criza financiara, am fi inregistrat o crestere de minim 50%”, considera Ilinca Paun, directorul departamentului rezidential din cadrul Colliers.