La aproape un an dupa ce italienii de la Immobiliare Grande Distribuzione (IGD) au cumparat centrele comerciale Winmarkt de la fondul de investitii NCH, seful companiei care le administreaza spune, cu un aer linistit, ca perioada economica dificila afecteaza mai putin magazinele lui, comparativ cu altele. “Alte centre comerciale de tip mall au un mix de chiriasi care vand in general produse mai scumpe decat puterea de cumparare a consumatorului”, declara Antonio Di Berardino.

 

Cu toate acestea, recunoaste el, “este criza pentru toata lumea, inclusiv pentru noi”. Traficul in cele 15 centre Winmarkt a scazut in luna ianuarie cu 17%, in februarie cu 19% iar datele preliminare pentru martie indica o scadere de 20-21%. Chiar si asa, primul an in Romania pentru IGD se va incheia in aceasta luna “putin peste obiectivul stabilit initial”, care sconta venituri din chirii de 19,3 mil. euro. La acest nivel, randamentul anual in euro al italienilor este de peste 10,5%, un nivel bun chiar si in contextul actual, cand randamentele medii de investitii sunt estimate, intr-un raport al companiei de consultanta CB Richard Ellis, la 8,5% pentru cele mai bune proprietati comerciale. “Am fost primul manager al IGD care a venit in Romania, in august 2007. Nu imi pare rau pentru pretul platit. Poate peste jumatate de an am fi negociat mai bine, dar asta nu mai conteaza acum.” Cumpararea magazinelor Winmarkt de la fondul de investitii NCH a fost a doua mare tranzactie de pe piata imo­bilelor comerciale de la noi - 182,5 mil. euro.

 

Ceea ce conteaza in opinia lui Di Berardino este imbunatatirea mixului de chiriasi, in special prin modul de selectie a ancorelor comerciale, adica a marilor chiriasi, comercianti de produse alimentare, electrocasnice si IT. Winmarkt a semnat pentru aducerea Carrefour Express in trei magazine si a Domo in unitatea de la Bistrita, patru contracte ale comerciantului de electronice fiind prelungite (compania mai este prezenta in patru spatii Winmarkt ale caror contracte de inchiriere expira in 2011). In unele cazuri, precum complexul de la Galati, nu va fi inclus un supermarket in mixul de chiriasi, fiecare magazin urmand sa fie analizat in parte - “spre exemplu, oamenii din Bistrita nu sunt obisnuiti sa mearga la restaurant”. Zone cu restaurante si cafenele se vor infiinta deci numai in unele din cele 15 centre, in functie de obiceiurile de consum ale localnicilor.

 

Adaptarea la specificul local si la realitatea crizei este mentionata si de catre Radu Niculescu, managing director al RED Management Capital, care a fost pana de curand director general al Cegis, administrator al mai multor galerii comerciale Carrefour din Bucuresti si din tara si al recent deschisului Grand Arena Mall. “Pana acum nu a fost un consum real, ci unul bazat pe credit si pe epatare”, considera Niculescu, care adauga ca noile proiecte ale dezvoltatorului vor fi “adaptate la realitatea existenta”. Compania, care a deschis deja doua centre comerciale si are in diferite faze de dezvoltare alte patru, intentioneaza sa aiba pe termen mediu o retea de centre comerciale de dimensiuni mici, ce se vor numi Cadran si vor necesita investitii de circa opt mil. euro fiecare.

 

“Vom avea un discounter - pentru primul centru va fi Penny Market - si un retailer electro-IT. Si 10-12 magazine pentru respectivii locuitori - nimic scump. Spre exemplu, poate fi un spatiu de servicii unde sa se multiplice chei sau o curatatorie, sau un coafor, sau un restaurant unde sa se tina nunti si botezuri... Va fi cu siguranta un comerciant de imbracaminte care are preturi reduse, precum Mini Prix”, detaliaza Niculescu. Dezvoltatorul va tinti orasele cu mai putin de 70.000 de locuitori, raportat la Winmarkt care a ales in general orase cu minim 100.000 de locuitori. La fel ca IGD insa, RED a optat pentru o amplasare cat mai centrala a noilor proiecte.

 

Similitudini exista si cu planurile Retail Group, companie unde fostul director de vanzari al Winmarkt, Ilan Laufer, detine pachetul majoritar de actiuni. Aceasta intentioneaza sa inceapa de anul viitor dezvoltarea unor centre comerciale de mici dimensiuni, cu doua-trei magazine mari si cateva spatii de servicii. Planuri pentru proiecte cu dimensiuni mai reduse are si compania austriaca SB Group, care si-a propus sa construiasca patru astfel de centre sub brandul Stop.Shop, cele mai mici urmand sa fie la Arad si Targu-Mures. GTC Romania este singurul dezvoltator care a inaugurat doua mall-uri mai mici, in Buzau si Piatra-Neamt, iar un al treilea va fi deschis luna viitoare in Suceava.

 

Ce sanse de a gasi chiriasi au insa aceste proiecte, intr-un peisaj in care centrele comerciale sunt amanate pentru ca procesul de inchiriere e tot mai anevoios? Dezvoltatorii spun ca retailerii vizati sunt diferiti in general de cei clasici pentru proiectele medii si mari, mai ales pentru segmentele de servicii sau imbracaminte, iar concurenta mai scazuta din orasele mai mici ar urma sa fie un avantaj.

 

Unii dezvoltatori sau proprietari de proiecte de retail sustin ca solutia la problemele comerciantilor nu este exclusiv scaderea chiriilor, ci si analiza modului de a face afaceri al acestora. “Cu siguranta ca retailerii nostri sufera. Dar daca vinzi de 500 de euro pe metru patrat pe an, ce pot sa iti fac eu? Pur si simplu, tu nu esti viitorul”, spune Di Berardino. In cazul Winmarkt, chiria medie pentru proiectul din Galati este de 28 de euro pe metru patrat, nivel mediu pentru intreaga retea de magazine. Dar chiar si daca veniturile din chirii ale IGD ar scadea cu 20% in urma renegocierilor, randamentul investitiei in reteaua Winmarkt ar fi in continuare peste cel mediu, respectiv 8,6%, in ipoteza in care nivelul de venituri estimate pentru primul an de activitate, in jur de 19,5 milioane de euro, s-ar mentine si in urmatorul an. Iar aceasta ar putea sa cantareasca in viitor, cand concurenta va creste inclusiv in orasele ce nu s-au aflat initial pe machetele dezvoltatorilor.