Primul indice imobiliar din Romania se publica astazi intr-o perioada in care se vorbeste despre un blocaj al tranzactiilor sau despre caderea preturilor.

“Ar trebui sa existe o informatie unica pe piata, bazata pe analize si pe informatii reale, nu pe zvonuri sau declaratii neavizate”, spune Ilinca Paun, director al departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

Compania lanseaza in aceasta saptamana indicele Bucharest Residential Index (BRE-Index), care va include informatii despre numarul de tranzactii imobiliare din Bucuresti in segmentul rezidential, dar si despre preturile medii ale locuintelor din Capitala, atat ale celor vechi, cat si ale celor incluse in ansamblurile rezidentiale noi.

“Vine Dinu Patriciu si spune ca va pica piata imobiliara, dar el nu are nicio statistica bazata pe o analiza a informatiilor din piata”, afirma Ilinca Paun, referindu-se la declaratiile relativ recente ale omului de afaceri privind o iminenta cadere a pietei de profil.

Paun adauga ca nu isi doreste sa demonstreze ca numarul tranzactiilor este la fel de mare ca anul trecut sau ca exista cumparatori si la preturile actuale, lansarea indicelui pornind doar de la dorinta de a se realiza o analiza bazata pe informatiile existente.

Ideea primului indice imobiliar de la noi i-a apartinut lui Bogdan Georgescu, managing director al Colliers International, iar stabilirea metodologiei de calcul si realizarea acestuia au durat opt luni de zile.

BRE-Index este format din doi indici, unul aferent preturilor locuintelor vechi (O-BRE) si unul pentru locuintele noi (N-BRE), ponderea celor doua unitati variind de la an la an in functie de numarul de tranzactii.

Spre exemplu, preturile apartamentelor noi au o pondere de 15% in indicele anului 2006, cand tranzactiile cu locuinte noi au fost reduse, segmentul nou urmand sa reprezinte 35% din indicele final pentru anul in curs.

Ilinca Paun argumenteaza veridicitatea datelor prin metodologia folosita pentru calcularea fiecaruia dintre cei doi indici. “Am impartit fiecare sector in trei zone in functie de amplasare si apoi am calculat ponderea fiecarui cartier ales in segmentul respectiv din Capitala”, explica directorul Colliers cum s-a calculat indicele apartamentelor vechi.

Tranzactiile in segmentul mediu cu apartamente din zona Colentina-Obor sunt mai numeroase decat tranzactiile cu apartamente similare din alte zone din Capitala, si astfel zona are o pondere mai mare in indicele final.

S-a ajuns astfel la 1.891 de euro pe metrul patrat construit (inclusiv terasele) pentru locuintele vechi din Bucuresti - pretul mediu din luna aprilie, datele folosite fiind cele incluse in anunturile de vanzare publicate in presa. Pretul este aproape triplu comparativ cu aceeasi luna din 2005, dar mai mic decat in urma cu o luna, aceasta fiind a doua scadere a preturilor apartamentelor vechi din Bucuresti, dupa cea inregistrata in luna februarie.

Daca pretul mediu al apartamentelor vechi a fost calculat dupa valoarea ceruta de vanzator, la care s-au adaugat 16% reprezentand diferenta dintre spatiul util si spatiul construit, preturile medii ale apartamentelor noi s-au calculat pe baza informatiilor furnizate de catre dezvoltatori in urma vanzarii apartamentelor.

“Am ales 13 ansambluri rezidentiale in functie de lichiditatea tranzactiilor - minim 10 apartamente vandute, minim 50 de apartamente aflate la vanzare si minim 200 de apartamente incluse in proiect”, explica Ilinca Paun, adaugand ca majoritatea dezvoltatorilor care au furnizat informatii nu se afl a in portofoliul Colliers din punctul de vedere al activitatilor de marketing si vanzare.

“Cred ca astfel aratam si ca este o analiza obiectiva, nu sunt numai proiectele noastre.” Indicele Colliers va fi publicat intr-o varianta intermediara in fiecare luna si in varianta finala in fiecare trimestru.

Indicele imobiliar al Colliers este doar primul din cele anuntate, fie si doar la nivel de intentie.

Atat autoritatile, cat si Uniunea Nationala a Notarilor, Institutul National de Statistica si chiar Banca Nationala au anuntat ca lucreaza la defi nitivarea metodologiilor pentru realizarea unor indici imobiliari.

“Pe noi ne intereseaza sa avem o statistica oficiala si este normal ca atunci cand o piata se dezvolta foarte puternic sa devina tot mai importanta, mai ales in contextul cresterii volumului de credite ipotecare si imobiliare”, spune purtatorul de cuvant al BNR, Mugur Stet.

Reprezentantii bancii centrale poarta deja de cateva saptamani negocieri cu reprezentantii Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania. Notarii au venit cu propunerea ca orice tranzactie imobiliara cu o valoare mai mare de 15.000 de euro sa fie realizata doar prin intermediul unei banci, metoda care ar trebui sa duca la diminuarea evaziunii fiscale, dar si la publicarea unor informatii reale privind preturile pe piata imobiliara.

Mugur Stet considera insa ca declararea unei valori mai mici in cazul unei tranzactii imobiliare poate fi facuta chiar si daca tranzactia s-ar efectua prin virament bancar, vanzatorul si cumparatorul avand chiar si in acest caz posibilitatea de a plati o parte din suma sub forma de numerar.

“Numarul tranzactiilor cu cash si asupra carora ar putea exista suspiciuni este foarte mic, majoritatea se fac prin credit ipotecar”, considera reprezentantul BNR. Discutiile sunt totusi la inceput, iar elaborarea unei metodologii de calcul si colectarea primelor informatii vor dura cel putin inca cateva luni.

Colliers a publicat indicele sau pe baza informatiilor colectate de-a lungul ultimilor ani prin intermediului departamentului propriu de cercetare.