Care este motivul pentru care oamenii cumpără mai puţine apartamente de 120.000 de euro. Ce ne aşteaptă în anul următor pe piaţa imobiliară?
La final de an, în cadrul celei mai recente ediţii a webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, am tras linie şi am decis să privim spre viitor. Ce rezervă 2021 în domeniul imobiliar? Ce tendinţe putem observa? Cum va fi influenţată piaţa proprietăţilor premium de TVA-ul de 5%? A răspuns la toate aceste întrebări Andreea Comşa, fondator şi CEO al Premier Estate Management.
Cred că putem fi optimişti în ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare în 2021 - eu mă aştept la un an mai bun decât 2020, dar şi acesta a fost surprinzător de bun pentru condiţiile şi starea de incertitudine pe care le-am experimentat cu toţii”, descrie Andreea Comşa, fondator şi CEO al companiei Premier Estate Management, perspectivele sale pentru anul viitor.
Uitându-se în urmă, spune despre 2020 că a fost pentru ea şi echipa sa un „roller coaster al emoţiilor”, dar care i-a ajutat să identifice şi oportunităţi: „În primăvară, în momentul în care au fost anunţate măsurile de lockdown, ne aflam în faţa unei situaţii cu totul aparte şi necunoscute şi nu ştiam ce va urma, orice antreprenor care a trebuit să îşi închidă businessul timp de câteva luni având în acelaşi timp costuri constante a trecut printr-o stare de nelinişte. Ulterior am fost surprinsă să văd că lucrurile şi-au revenit mai repede decât m-am aşteptat şi că au apărut chiar noi oportunităţi de business. Ne-am şi reinventat oarecum la nivel de companie, am câştigat în agilitate; până la urmă pot să spun că această perioadă a avut şi efectele ei pozitive. Cu toţii am trecut printr-o transformare, am analizat, am repriotiziat şi am pus lucrurile în perspectivă.”
Andreea Comşa adaugă că, după perioada de 15 mai, când s-a terminat oficial starea de urgenţă, şi-au luat toate măsurile de siguranţă şi au revenit la birou, iar clienţii au reînceput şi ei să semneze contracte. „Mai mult decât atât, am fost solicitaţi de anumiţi dezvoltatori foarte mari, care aveau deja echipele lor interne, in-house, să le oferim consultanţă de marketing şi de vânzări. Aveau nevoie de o viziune nouă pentru a se adapta la contextul actual, prin urmare am dezvoltat acest tip de serviciu de consultanţă.”
Referindu-se la întreaga piaţă, spune că una dintre principalele tendinţe care s-au desprins la nivelul acesteia este creşterea cererii de case cu aproximativ 30% faţă de perioada anterioară pandemiei. „Faptul că această cerere a crescut nu înseamnă că oamenii dintr-o dată îşi permit să cumpere case sau că sunt mai bogaţi, ci că, în loc să cumpere un apartament cu 100.000 de euro sau cu 120.000 de euro şi-au dat seama că este important să investească mai mult în calitatea vieţii lor, să cumpere o casă care este poziţionată puţin mai în afara Bucureştiului sau în zonele limitrofe, dar să aibă parte de confort, de suprafaţă, de grădină. Acest lockdown prin care am trecut cu toţii, chiar dacă a durat doar câteva luni, a determinat o schimbare în mindsetul tuturor şi efectele vor rămâne pe termen lung.”
De asemenea, în afară de creşterea cererii pe acest tip de locuinţe, clienţii şi-au schimbat comportamentul şi în ceea ce priveşte apartamentele căutate – în cazul acestora au început să solicite suprafeţe din ce în ce mai mari.
O altă tendinţă care a rezultat din această perioadă este scăderea cererii pe zona de chirii, ca urmare a faptului că studenţii nu mai vin în centrele universitare mari şi au rămas, în multe cazuri, acasă, în oraşele de provincie de unde provin; la fel şi expaţii, care s-au întors în ţările lor de origine şi, în cazul multora dintre ei, nu au mai revenit. În acest context, „competiţia pentru partea de închiriere a început să fie din ce în ce mai acerbă”, sesizează Andreea Comşa.
Există apartamente suficient de mari pentru clienţii care şi-au mutat deseori birourile în locuinţe?
TVA-ul de 5%, care va fi aplicat de anul viitor la un plafon care reprezintă echivalentul în lei al 140.000 de euro, va influenţa modul în care vor fi construite noile proiecte în continuare, în contextul în care limitările pe partea de TVA de 5% i-a determinat să construiască anterior apartamente mici.
„În ultimii ani, legislaţia referitoare la aplicarea TVA-ului pentru achiziţiile imobiliare nu a ţinut pasul cu evoluţia costurilor de construcţie care au crescut galopant. Astfel, compromisul făcut în multe cazuri era micşorarea suprafeţelor apartamentelor. Diferenţa dintre 5% şi 19% este una importanta, iar modificarea plafonului permite accesul la o locuire de calitate superioară.”
CEO-ul Premier Estate Management este de părere că în contextul majorării plafonului de TVA de 5%, de anul viitor, apartamentele cu trei - patru camere, care nu sunt foarte scumpe (având în vedere că un preţ de 140.000 de euro nu înseamnă chiar un apartament cu patru camere într-o zonă extraordinar de bună, dar înseamnă un apartament decent, precizează ea) să se poată vinde, iar proiectele noi vor începe să poată să includă un mix de apartamente cu o pondere mai mare de apartamente mari.
În ceea ce priveşte scăderea semnificativă a preţurilor sau chiar „prăbuşirea” discutată în piaţă, Andreea Comşa răspunde: „Dacă această scădere nu a avut loc până acum, nu se va întâmpla nici anul viitor, când vom avea un cumul de efecte dat de majorarea plafonului aplicării cotei de TVA de 5% şi noile reglementări ale Programului Noua Casă. Chiar dacă au fost afectate anumite joburi, vor apărea altele noi, inclusiv în urma mutării producţiei din Asia înspre Europa, aşadar în contextul în care ne aşteptăm ca pandemia să fie ţinută sub control, piaţa imobiliară poate doar să aibă o evoluţie pozitivă”.
Evoluţia pieţei va fi influenţată şi de modul în care reacţionăm la nivel psihologic lavestea vaccinului şi oferă ca exemplu în acest sens un comportament descris în presa internaţională după lockdown-ul din China: acolo, după ce s-a ieşit din starea de urgenţă, au crescut vânzările la toate produsele - la produsele de lux mai ales; potrivit unui articol citat de Andreea Comşa, retailerul de bijuterii Tiffany’s a vândut cu 50% mai mult decât până acum în China.
„Psihologia umană este cea care ne împinge ca după un moment de frustrare, un an de frustrare în această situaţie, să avem tendinţa să compensăm lipsa resimţită. Aşadar, pentru anul viitor, eu nu previzionez neapărat creşteri ale preţurilor şi chiar nu recomand dezvoltatorilor ca această diferenţă de TVA de 5% să se reflecte într-o creştere a profitului, ci într-o creştere a calităţii şi a suprafeţei. Dacă tot poţi să beneficiezi de această facilitate fiscală mai relaxată, atunci construieşte apartamente mai mari şi mai frumoase - dacă cei mai mulţi dintre dezvoltatori sunt serioşi pot pune presiune şi pe ceilalţi să menţină acelaşi ritm fiindcă vorbim despre o competiţie acerbă.”
Andreea Comşa observă că piaţa de lux nu a fost lovită într-un mod major – aşadar, pentru acest segment, lucrurile vor evolua în continuare. „Nu cred că vom avea creşteri de preţuri pe acest segment fiindcă oricum preţurile pe piaţa de lux sunt destul de mari – chiar dacă în alte ţări, rezidenţialul de lux are preţuri de cateva ori ori mai mari. Cred însă că, în prezent, există un echilibru între piaţa de lux şi cerere iar anii viitori vom vedea proiecte foarte frumoase, care vor redefini ideea de lux în Bucureşti.”
Ea punctează şi că majorarea pragului de TVA nu a avut ca menire stimularea pieţei apartamentelor premium – ci ajutarea clienţilor care îşi doresc un apartament de trei camere sau de patru camere. „Să nu uităm că este o măsură care are o componentă socială, beneficiarii fiind cei care au nevoie să locuiască într-un apartament mai mare şi care nu puteau accesa proprietăţi noi decât dacă făceau anumite compromisuri majore - la suprafaţă, la zonă etc. Piaţa a crescut, costurile au crescut, lucrurile au avansat faţă de momentul lansării aplicării unui TVA de 5%, o adaptare la noile condiţii de piaţă era necesară. Eu cred ca preţurile nu vor creşte din simplul motiv că acest TVA se aplică la un plafon de 140.000 de euro. Avem posibilitatea de a cumpăra apartamente mai mari şi nu cred ca vorbim de o marjă de profit cu care să se joace dezvoltatorii.”
Andreea Comşa este însă optimistă în ceea ce priveşte viitoarele proiecte. „Există mulţi dezvoltatori serioşi, care au fost implicaţi în acest demers de creştere a plafonului pentru TVA-ul de 5%, aceştia vor încerca să îşi vândă şi apartamentele cu suprafeţe mai mari, la acelaşi preţ pe metrul pătrat. Celor care doar vor vrea să profite de această diferenţă, ca să le crească lor marja de profit, dar să nu ofere plus valoare, le va fi dificil să justifice o diferenţă de preţ de 20.000 de euro pentru nimic în plus.”
Preţurile nu vor scădea, argumentează CEO-ul Premier Estate Management, pe baza unor motive logice şi matematice. „Logic vorbind, anul viitor nu ar trebui să fie mai prost, ci doar mai bun. Eu sper că vom vedea o piaţă care se reaşează după acest an impredictibil, dezvoltatorii îşi vor continua proiectele, aşadar singura variantă în care ar mai creşte preţurile ar fi să crească preţurile de construcţie.”
Prin urmare, CEO-ul Premier Estate Management nu vede o creştere de preţ pentru anul următor, ci mai degrabă o creştere a volumului de vânzare de apartamente şi de parcări. „Cred că, în ciuda pandemiei, avem o piaţă imobiliară sănătoasă. Ne aşteptăm ca o parte din cumpărători să fie în continuare foarte precauţi şi să îşi amâne decizia de cumpărare, dar odată ce pandemia va trece, să revină la planurile lor. Dacă totul va decurge conform cu informaţiile pe care le avem azi despre vaccinare, în a doua parte a anului ne aşteptăm la o revenire spectaculoasă a pieţei, iar la finalul anului viitor vom ajunge la concluzia că piaţa a mai crescut cu nişte procente.”
De asemenea, ea anticipează că în contextul în care pandemia va fi ţinută sub control, şi băncile vor fi mult mai flexibile în acordarea de finanţări - şi acest element este cheie pentru anul viitor. „Eu nu mă bazez pe faptul că vor scădea preţurile, dar nici că vor creşte, ci că vom vorbi despre despre mai multe tranzacţii în care apartamentele mari vor avea o pondere ridicată.”
De asemenea, ea consideră că există suficientă ofertă care să satisfacă această cerere – şi nu se referă doar la apartamentele care sunt finalizate, ci şi la proiectele care au fost anunţate anul acesta şi sunt în construcţie. „Cred că oferta acoperă foarte bine cererea în acest moment, pe toate segmentele - există ofertă pentru case şi cred că se va dezvolta tot mai mult pentru că această cerere îşi va continua trendul. Chiar dacă anul viitor ne întoarcem cumva treptat la viaţa normală - ideea de spaţiu nu va dispărea.”
Nu identifică astfel schimbări majore în planurile dezvoltatorilor: „Au planuri, proiecte, pe care le vor duce la capăt, pe toate categoriile de preţ şi pe toate segmentele de proprietăţi există o oferta corespunzătoare”.
Un nou tip de proiecte care s-a „născut” în pandemie este cel al reconversiilor unor clădiri de birouri în clădiri rezidenţiale – însă specialistul Premier Estate Management este de părere că nu putem vorbi încă despre o tendinţă în acest sens. „Nu cunosc clădiri de birouri operaţionale şi care să fie dintr-o dată transformate în rezidenţial pentru că o astfel de reconversie presupune un cost foarte mare. Chiar şi aşa apartamentele ar fi deja compromise pentru că nu pot să respecte toate cerinţele clienţilor. Este posibil să vorbim mai mult despre proiecte care au fost gândite iniţial pentru birouri şi care încă din faza de proiect, de autorizare, se pot schimba în rezidenţial.”
În ceea ce priveşte apartamentele vechi existente pe piaţă, Andreea Comşa este de părere că acestea îşi vor pierde din valoare: „Poziţionarea a determinat faptul că apartamentele vechi au avut foarte mult timp preţuri pe metru pătrat mai mari decât apartamentele noi, în medie, sau au avut un preţ destul de similar. Cred că oamenii vor începe din ce în ce mai mult să migreze de la bloc vechi, la o construcţie nouă, chiar şi în aceeaşi zonă - dacă în Titan stă cineva în bloc vechi, va vrea să cumpere tot în Titan, într-un bloc nou. Astăzi, avantajul poziţionării nu mai este unul exclusiv al locuinţelor vechi, iar în cazul unui amplasament comparabil e greu să nu îţi doreşti un astfel de apartament când vezi ceea ce primeşti comparativ cu un apartament mai vechi.”
Ce îi sfătuieşte pe oamenii care îşi caută o locuinţă?
„Eu cred foarte mult în vorba - bate fierul cât e cald - dacă avem de la anul anumite facilităţi fiscale, TVA-ul de 5% se aplică pentru tranzacţiile de până în 140.000 de euro, Programul Prima Casă devine Noua Casă, băncile oferă finanţare, înseamnă că se îndeplinesc condiţiile şi contextul arată favorabil pentru a face acest pas. Unii cumpărători tot aşteaptă să scadă piaţă, dar realitatea arată că pe termen lung, preţurile bunurilor imobiliare cresc. Dacă îţi cauţi o locuinţă şi ai găsit ceva pe placul tău şi banca te finanţează, cumpără. Dacă preţurile vor scădea şi va fi o problemă în piaţă - va fi o problemă la nivel economic general - asta înseamnă că toţi vom trece printr-o recesiune şi chiar dacă preţurile sunt jos, puterea de cumpărare e şi ea scăzută, nici tu nu îţi vei mai permite să cumperi.”
este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.
1. Care este tendinţa preţurilor în imobiliare pentru anul 2021 în ceea ce priveşte complexurile rezidenţiale?
Preţurile se vor menţine, cu excepţia unor segmente care vor suferi mici corecţii. Nu văd un motiv economic pentru care să crească preţurile şi cred că în 2021 va creşte doar volumul de vânzări în aceste proiecte rezidenţiale. Pe măsură ce trec anii, dezvoltatorii învaţă din proiectele lor anterioare, integrează feedbackul din piaţă - am văzut dezvoltatorii care sunt la al doilea, al treilea, al cincilea proiect şi le fac din ce în ce mai frumoase, mai bune, mai eficiente, la un preţ similar pe metrul pătrat - cred că aceste proiecte vor răspunde din ce în ce mai bine nevoilor clienţilor. Cred, de asemenea, că vor creşte vânzările la apartamente noi care, pot să vină la pachet cu anumite facilităţi suplimentare - locuri de joacă pentru copii, spaţii verzi, magazine, sală de fitness etc.
2. De ce să mai cumperi un apartament dacă preţurile acestora au crescut, iar valoarea chiriilor a scăzut, prin urmare nu mai obţii un randament bun, de 7%?
Un randament de 7% nu se mai obţine atât de uşor ca acum câţiva ani. În general, lumea calculează randamentul brut, dar valoarea netă ajunge la 6% sau la 5,5%, însemând că incluzi toate taxele pe care tu le ai de plătit ca proprietar, mobilarea si gradul de neocupare.
Chiar şi aşa, şi dacă a scăzut randamentul - la apartamentele premium, de lux, randamentul este mai mic, în general, pentru că valoarea apartamentelor este mai mare, îşi menţin valoarea în timp, iar chiria nu poate să ţină pasul cu valoarea apartamentului respectiv - în general la premium nu prea vorbim despre randamente de 7%.
Şi totuşi continuăm să avem randamente în medie mai mari decât aproape majoritatea ţărilor europene, occidentale, unde preţurile pe metru pătrat şi preţurile apartamentelor sunt foarte mari - deci în continuare investiţional, rezidenţialul este ofertant, chiar dacă chiriile mai fluctuează. Probabil de anul viitor şi piaţa chiriilor îşi revine treptat, iar peste doi ani va creşte şi mai mult. E normal ca piaţa chiriilor să aiba fluctuatii, dar în continuare cred că o achiziţie imobiliară pentru închiriere, chiar şi la un randament mai mic, este o investiţie mult mai sigură decât orice alt instrument financiar care are o mai mare volatilitate.
3. Crezi că preţurile actuale sunt corecte?
Preţul corect este acela la care se încheie o tranzacţie. Toată lumea consideră că preţurile sunt mari, dar apartamentele se vând, iar dezvoltatorii al căror business plan îl cunoaştem au un model matematic în spate.
În ultimii ani au crescut mult preţurile de construcţie, costul achiziţiei terenurilor, dar au crescut şi veniturile. Preţurile apartamentelor însă nu au avut acelaşi ritm. În realitate, marjele de profit au scăzut în ultimii ani.
În mare, la proiectele mari, profitul mediu este undeva de 20-25%, cu tot cu parcări subterane - însă vorbim despre o piaţă cu riscuri foarte mari, iar daca marja de profit nu ar rămâne atractivă, investitorii ar alege să plaseze banii in alte ţări sau în alte industrii.
4. Care este strategia pe care ar trebui să o adopte agenţiile imobiliare în 2021, ţinând cont de anul atipic pe care îl traversăm?
La finalul anului, când vom trage linie, vom vedea că nu a fost un an prost pentru nicio agenţie imobiliară. Probabil că pe office lucrurile au stat diferit, dar şi acolo au existat alte surse de venituri (property management ş.a.).
Pentru anul viitor capacitatea de adaptabilitate este esenţială - pentru că în ultimii ani ne-am ocupat de foarte multe proiecte rezidenţiale, de proiecte mari care au presupus mult efort şi implicare pe partea de dezvoltare.
În timpul pandemiei m-am gândit că trebuie să ne reinventăm - mi-am spus că dacă am strâns atât de multe cunoştinţe şi networking, de ce să nu ne extindem domeniile în care acţionăm, de exemplu promovarea terenurilor. Noi am dezvoltat foarte mult partea aceasta de consultanţă - adică dacă un dezvoltator are propria echipă de vânzări, noi venim cu partea de consultanţă şi stăm alături de ei prin sales şi marketing management şi ne place foarte mult şi acest lucru; întotdeauna poţi să te reinventezi, dar trebuie să fii acolo, prezent şi implicat şi să munceşti. Rezultatele vin şi anul viitor cei care se adaptează vor fi cei care vor încheia anul cu bine.
