Care este potenţialul de dezvoltare a pieţei imobiliare din afara Bucureştiului?

Preţurile locuinţelor din Cluj le-au întrecut pe cele din Bucureşti, dar asta nu înseamnă neapărat că piaţa este mai dezvoltată, după cum a observat Ioana Oltean, expert & CEO al Napoca Imobiliare în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk., realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Care sunt motivele pentru care s-a ajuns la această situaţie şi ce potenţial de dezvoltare au alte oraşe din ţară?  

Ioana Oltean precizează că majoritatea statisticilor se raportează la preţul/metru pătrat, iar cel din Cluj-Napoca este mai ridicat decât în Bucureşti, luând în calcul şi faptul că este un oraş cu o suprafaţă mult mai mică, cu o populaţie mult mai redusă. „Din punctul de vedere al dezvoltării rezidenţiale, totul se află într-o arie geografică mai restrânsă şi tocmai de aceea nu există diferenţe de preţ atât de mari în Cluj-Napoca, iar preţul mediu pe metru pătrat este asemănător de la cartier la cartier, comparativ cu Bucureştiul. (…) În momentul în care ne raportăm la vânzări directe şi ne raportăm mai ales la preţuri negociate deja, acestea pot fi de la 2.100 euro/mp până la 4.000 euro/mp în Cluj-Napoca, dar chiar şi aşa, în Bucureşti există o diferenţă mult mai mare între aceste preţuri, unde pot exista şi preţuri de 1.400-1.500 euro/mp, precum şi preţuri de 7.000 euro/mp”, a observat ea.

De asemenea, diferenţele se pot observa şi în cazul parcărilor: dacă în Cluj-Napoca, preţurile pot varia între 8.000 şi 15.000 de euro, există proiecte în Bucureşti şi cu parcări de 50.000 de euro. 

În ceea ce priveşte situaţia curentă din piaţă, Ioana Oltean observă scăderi al numarului de tranzactii şi în cazul regiunii pe care ea o reprezintă. „Am făcut o analiză din care a reieşit o medie procentuală a scăderii  tranzacţiilor la nivel de oraş în lunile ianuarie şi februarie de aproximativ 39%, faţă de aceleaşi luni ale anului anterior ceea ce se traduce printr-o perioadă dificilă: nu e nici creştere, nu e nici scădere de preţuri, este un blocaj şi este un blocaj care se datorează mai multor factori.”

În afară de inflaţie, dobânzi, ea menţionează şi faptul că piaţa este influenţată de blocarea autorizaţiilor. „Această problemă există în majoritatea oraşelor. În ultima perioadă, din punct de vedere procentual, în Cluj-Napoca au fost acordate mult mai puţine autorizaţii decât în Bucureşti. Si de accea, în primele două luni ale anului 2023 scăderea numărului de tranzacţii din Bucureşti nu a fost atât de mare ca şi în Cluj.”

Iar din in cauza lipsei autorizaţiilor, preţurile se menţin, în ciuda faptului că au scăzut vânzările. „Proprietarii nu scad din preţuri tocmai pentru că nu există piaţă, nu sunt autorizaţii, nu ai ce să vinzi, astfel, chiar dacă a scăzut cererea, aceasta n-a scăzut atât de mult cât numărul de vânzări. Şi atunci, în momentul în care tu ai cerere, dar oamenii nu au ce să cumpere pentru că nu găsesc proprietăţi pe placul lor, efectiv aşteaptă, situaţie în care preţurile se menţin sau chiar cresc. Iar recent am avut situaţii în care, din păcate, am ajuns la preţuri de 3.000 - 3.500 de euro pe metrul pătrat, în zone unde înainte erau 2.500 de euro/mp, iar proprietarii nu au fost dispuşi să lase din preţ, chiar dacă aveau o ofertă clară pe masă.”

Ea este de părere că dacă autorităţile ar fi deschise să ofere mai multe autorizaţii – asta în  locurile unde infrastructura o permite – piaţa s-ar echilibra. 

În prezent, peste 70% din vânzările din Cluj-Napoca sunt reprezentate de construcţiile noi, iar un trend specific acestei pieţe ţine şi de vânzarea locuinţelor semi-finisate: „Dezvoltatorii pot obţine discount-uri foarte mari la materialele de construcţii, la cele de finisare şi pot să aibă costuri mai scăzute. Pentru un client, costurile pot scădea cu undeva la 300 şi 400 de euro pe metru pătrat (preţul la stadiul de semifinisat, faţă de cel finisat)”. 

Ioana Oltean s-a referit şi la felul în care se dezvoltă alte oraşe din ţară din punctul de vedere al imobiliarelor: „Noi mai avem un birou în Oradea. Vedem foarte bine dezvoltarea judeţului Bihor în general, pentru că lucrăm acolo, dar avem extinse şi segmente din periferie şi cu o viziune extraordinar de bună.” Braşovul, de asemenea, are o creştere sănătoasă a preţurilor, potrivit observaţiilor ei: „Faptul că acolo se construieşte un aeroport este elementul principal care creşte zona. Văd o dezvoltare extraordinară a acestui oraş, care în 5-7 ani cred că are posibilitatea şi potenţialul chiar să depăşească Clujul, pentru că au mai multe vânzări decât noi, preţurile se apropie foarte puternic de preţurile din Cluj, iar în momentul în care aeroportul va fi deschis, cu siguranţă acest lucru va influenţa toată infrastructura şi posibilităţile companiilor de a-şi face birouri acolo şi sedii de companii.”

Citiţi în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Ioana Oltean, expert CEO al Napoca Imobiliare, despre elementele necesare unui business de succes în real estate-ul românesc. 

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.