Ce facem pentru a evita să ne mutăm într-o casă nesigură?
Găsirea locuinţei de vis din punctul de vedere al spaţiului sau poziţionării, pregătirea dosarului pentru obţinerea unui credit, găsirea băncii potrivite şi chiar şi analiza eficienţei energetice sunt primele lucruri pe care le luăm în calcul când vine vorba despre mutarea într-o casă nouă. De cele mai multe ori, uităm însă cel mai important aspect: siguranţa clădirii în care ne mutăm. Ce putem face din acest punct de vedere când vine vorba de riscul – foarte prezent în România – al unui cutremur de magnitudine mare?
„Atunci când ne mutăm într-o locuinţă nouă există câteva lucruri pe care fiecare dintre noi le poate face pentru a verifica siguranţa acesteia în cazul unui seism, aspect ignorat de cele mai multe ori”, a observat Matei Sumbasacu, structurist şi fondator al Asociaţiei pentru Reducerea Riscului Seismic Re:Rise, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN, o ediţie specială realizată la 45 de ani după cutremurul din '77 . „Trebuie să conştientizăm că este o decizie foarte importantă să ne mutăm undeva. Multă lume acordă timp pentru alte lucruri când vine vorba despre respectiva achiziţie, fie că vorbim despre pregătirea pentru un credit sau altceva şi mai puţin analizei structurale a locuinţei. Mai mult decât atât, există şi această concepţie greşita conform căreia dacă banca îţi dă un credit, clădirea este sigură - din păcate, băncile angajează foarte rar experţi care să analizeze acele clădiri.”
Atunci, ce poate face orice client interesat de o achiziţie sau de mutarea în chirie într-o locuinţă nouă este să identifice posibilele semne care pot reprezenta un semnal de alarmă când vine vorba de vulnerabilitatea unei clădiri. Primul lucru pe care îl putem face este să consultăm listele oficiale de clădiri expertizate, disponibile pe platforma amccrs - pmb.ro, unde Administraţia Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, din cadrul Primăriei Capitalei, publică listele clădirilor expertizate. Dacă respectiva clădire nu a fost expertizată, putem totuşi să aflăm din acea listă, în cazul unui bloc secţiune tip, de pildă, dacă blocurile de lângă blocul de care suntem interesaţi au fost expertizate şi care este clasa de risc seismic în care acestea au fost încadrate. Dacă nici astfel nu avem informaţii suficiente, avem opţiunea de a folosi site-ul dupacutremur.ro pentru a verifica accesibilitatea zonei respective: „Putem astfel să vedem câte clădiri vulnerabile sunt în jurul nostru şi ce ar însemna un colaps al lor în caz de cutremur – dacă salvatorii pot ajunge la noi în cazul unui seism de magnitudine mare”.
Apoi, există şi câteva lucruri mai concrete la care ne putem uita în legătură cu clădirea vizată: anul de construcţie, de pildă, care este foarte important. „Pe măsură ce societatea în care trăim a evoluat, au evoluat şi cunoştinţele noastre legate de cutremure. În general, cu cât este mai nouă clădirea, s-au incorporat mai multe cunoştinţe legate de cutremur în proiectarea acesteia.” Un an de referinţă în acest sens este anul 1977 sau mai degrabă anul 1978, precizează Sumbasacu, fiindcă în urma marelui şoc avut la cutremur, standardele de construcţie s-au actualizat. Matei Sumbasacu spune că este foarte important să realizăm că înainte de 1977 existau coduri de proiectare seismică, adoptate în 1963, dar care au fost greşite: „Cutremurul afectează diferit clădirile în funcţie de flexibilitatea lor. Majoritatea covârşitoare a cutremurelor sunt cutremure de suprafaţă - ceea ce înseamnă că intră în rezonanţă - adică afectează mai mult - clădirile scunde şi rigide, cele care vibrează foarte des. Cutremurele vrâncene vin însă din adâncuri, sunt de adâncime medie, iar în 1977 s-a constatat că intră în rezonanţă cu clădiri mai înalte. Din păcate, între 1963 şi 1977, noi am avut un cod de proiectare seismică ce pregătea clădirile din România pentru cutremure de suprafaţă, iar codul spunea - cu cât ai o clădire mai înaltă şi mai flexibilă, cu atât cutremurul va fi o problemă mai mică. În 1977 am realizat că a fost o concepţie greşită şi, ulterior, în 1978, s-au schimbat codurile, de aceea anul 1978 este de referinţă”.
În afara anului de construcţie, putem observa şi dacă o clădire are sau nu spaţii comerciale sau parcări la parter, care reprezintă o altă vulnerabilitate în caz de cutremur, în special pentru blocurile făcute înainte de 1977, dar acest principiu este valabil şi pentru cele construite ulterior. „Parterul care include astfel de spaţii este mult mai flexibil decât restul clădirii, iar aceste clădiri riscă să pice în genunchi la cutremur, etajul I riscă să devină parterul, ceea ce s-a şi întâmplat în 1977, în cazul blocului de la Lizeanu cu Mihai Bravu..”
Apoi, ne mai putem uita cu propriii ochi la urme ale cutremurelor trecute: fisuri în faţada clădirii, de exemplu. „Când vedem fisuri în X, în special când fisurile acestea sunt mai sus de etajul I, acestea sunt urme ale cutremurelor. În momentul în care clădirea se mişcă într-o parte, apare o fisură, iar când se mişcă în partea cealaltă, apare şi cealaltă fisură şi astfel apare fisura în X. Dacă există fisuri seismice, acest lucru înseamnă că aproape sigur sunt din 1977, poate din 1986, iar în intervalul de timp care s-a scurs de la cutremur nu a mai intervenit nimeni pe clădirea respectivă. Urmele cutremurelor sunt foarte importante şi sunt, de obicei, un motiv de îngrijorare. Un inginer constructor care ştie şi patologie seismică poate să se uite la aceste urme şi să înţeleagă cum s-a comportat clădirea în cazul cutremurului anterior şi cum se va comporta la următorul”, punctează Sumbasacu.
Putem analiza, de asemenea, sistemul structural, aspect care nu este foarte uşor pentru cineva care nu este familiarizat cu domeniul: spre exemplu, dacă ne uităm în camere şi vedem pe tavane grinzi care ies din planul tavanului sau stâlpi care ies din planul peretelui, structural vorbind, o astfel de locuinţă este mai sigură. Dacă avem dificultăţi în a realiza o astfel de investigaţie pe cont propriu, există şi alternative, respectiv posibilitatea de a angaja experţi tehnici care să ne ajute să identificăm vulnerabilităţile unei clădiri în cazul unui seism.
Expertizarea tehnică este un proces laborios necesar dacă plănuim să şi consolidăm clădirea respectivă, serviciu care costă între 1,5 - 2 euro pe suprafaţa construită - pentru un bloc interbelic, costul experizei tehnice s-ar ridica la între 5.000 şi 6.000 de euro. Avem însă şi opţiunea de consultare pentru obţinerea unui punct de vedere, în care putem contracta un expert care să vină cu noi şi care să ne spună verbal sau în scris părerea lui. „Nu este un punct de vedere care să fie prevăzut de lege, el ne oferă doar un sfat pentru a şti dacă să ne mutăm în clădirea respectivă sau nu. Şi acest serviciu se poate contracta, ca o consultanţă.”
Numele şi datele de contact ale celor mai mulţi dintre aceşti experţi se regăseşte pe site-ul Ministerului Dezvoltării Regionale.
„Cu dârzenie, luând lista la mână, reuşiţi să găsiţi şi un expert.” Putem să alegem şi varianta să mergem acolo cu un inginer constructor, care să nu fie neapărat un expert, dar să fie inginer constructor. Riscul este să dăm de un inginer constructor care nu are cunoştinţe referitoare la clădirile vechi, explică Matei Sumbasacu. „Această meserie a inginerului constructor cuprinde multe aspecte, sunt unii ingineri constructori foarte buni, dar care sunt buni în execuţie şi nu ştiu cum se proiectau clădirile în urmă cu peste 60-70 de ani în România - un inginer constructor care chiar să ştie cum să se uite la o clădire veche trebuie să ştie, pe lângă proiectare, şi puţină execuţie, precum şi elemente de istorie, de arhitectură.Este puţin mai greu să găsim acel inginer constructor perfect, dar lista experţilor este un punct foarte bun de plecare.”
Oamenii care se pricep la aceste aspecte sunt de obicei în vârstă - este ceva inerent pentru că, în primul rând, ca să devii expert tehnic, ai nevoie de o vechime foarte mare în domeniu. Experţii tehnici sunt atestaţi de Ministerul Dezvoltării Regionale şi primul criteriu pe care ei trebuie să îl îndeplinească înainte de examen este vechimea. „Din fericire, avem încă printre noi experţi care sunt suficient de în vârstă încât să fi prins cutremurul 1977, acolo a fost un studiu intens de inginerie seismică, inginerii şi arhitecţii care au intervenit au învăţat ce înseamnă un cutremur pentru o clădire şi nu pentru o clădire abstractă, ci pentru una din Bucureşti, pe care ei au văzut-o şi ale cărei avarii le-au văzut. Au văzut cât de gol este împăratul - cât de vulnerabili suntem de fapt în faţa cutremurelor. Trebuie să îi respectăm pe acei experţi care au trăit acele vremuri.” Bucureştiul are, din acest punct de vedere, avantajul mai multor experţi, spre deosebire de unele judeţe ale ţării unde există unul singur atestat de Ministerul Dezvoltării, observă Matei Sumbasacu. Un alt motiv pentru care experţii sunt greu de găsit ţine de pregătirea formală a specialiştilor din domeniu: „În şcoala de construcţie, aşa cum se face în România, accentul se pune foarte mult pe proiectarea de clădiri noi, cel puţin în ciclul de licenţă, iar apoi sunt câteva cursuri foarte sporadice la master axate pe acest domeniu, există chiar şi un curs de patologie seismică, dar mult prea puţin vizibil, ţinând cont că Bucureştiul este plin de material de studiu pentru aceste cursuri. Avem mii de clădiri care pot fi studiate din punctul de vedere al patologiei seismice, dar studenţii nu sunt stimulaţi să meargă în stradă şi să vadă ce înseamnă urmările unui cutremur pe clădiri. Nu avem o şcoală, dar avem într-adevăr oameni pasionaţi.”
Matei Sumbasacu observă şi că mulţi oameni se duc cu arhitecţi să analizeze clădirile de care sunt interesaţi şi, deşi există arhitecţi care au cunoştinţe referitoare la structuri şi chiar şi la structurile vechi, ei sunt mai rari: „De obicei luăm arhitecţi care să ne spună ce am putea face cu o clădire din punct de vedere arhitectural şi cerem şi o opinie din punct de vedere structural. Este bine să avem un scepticism sănătos în legătură cu acea opinie, să o trecem prin filtrul gândirii noastre critice fiindcă, regula de obicei este că un arhitect nu ne poate spune foarte multe lucruri despre siguranţa structurală a unei clădiri, aşadar trebuie să mergem acolo cu un inginer constructor, cu unul care are cunoştinţe despre clădirile vechi”.
Citiţi mai multe despre cum să identificaţi vulnerabilităţile unei clădiri în caz de cutremur, precum şi despre miturile seismice răspândite în rândul românilor, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Matei Sumbasacu, structurist şi fondator al Asociaţiei pentru Reducerea Riscului Seismic Re:Rise.
Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.
