Cum alegem o locuinţă în scop investiţional?
Câţi bani trebuie însă să avem pentru a face investiţii în real estate şi cum alegem un astfel de produs investiţional, a povestit în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro, Andrei Marinescu, broker în imobiliare, proprietarul a trei francize RE/MAX.
Andrei Marinescu observă, referitor la contextul actual, că deşi piaţa imobiliară nu a scăzut, tendinţa generală a clienţilor a fost una de reţinere. Un impact financiar asupra băncilor, crede el, va fi vizibil în momentul în care se va termina scadenţa amânării platei ratelor (3-6-9 luni). „Cred că unele reacţii ale acestor amânări, care au însemnat bani neîncasaţi şi poate şi anumite pierderi ale băncilor vor fi înregistrate în perioada respectivă.
Până în prezent, început de octombrie, discutăm despre o oarecare prudenţă a băncilor, care se manifestă, de pildă, în faptul că, deşi creditele au continuat să meargă - nu au avut o creştere - există o oarecare ponderaţie. Clienţii sunt puţin nesiguri, e posibil să existe mici stagnări sau descreşteri în anumite situaţii, dar apetitul oamenilor pentru locuinţe există, chiar dacă piaţa este sub semnul întrebării”, descrie specialistul în imobiliare situaţia curentă.
Pe de altă parte, Andrei Marinescu este de părere că în perioade de genul acesta există şi persoane care vor să îşi plaseze banii acumulaţi până în acest moment, iar din punctul lui de vedere, chiar şi în real estate există un număr mare de oameni care ar avea acces la anumite tipuri de produse investiţionale. „Există un nivel de investiţii accesibil pentru marea masă - nu vorbim despre investiţii de 500.000 - 1 milion de euro - am avut în portofoliu produse de 60.000 - 80.000 de euro la nivel de investiţie şi am putut să facem investiţii şi de 50.000 - 60.000 de euro, dar nu neapărat plasate într-un produs, ci plasate ca promisiuni de cumpărare pentru 1-2 apartamente. Dacă ne raportăm la aceste sume, cred că mare parte din oameni pot să se gândească şi chiar să acţioneze în această direcţie. Nu ai nevoie de sute de mii de euro ca să fii investitor, ci ai nevoie de o educaţie financiară. Eu cred că este important pentru oricine, de la medic până la inginer, economist, jurnalist şi nu numai, să aibă noţiuni de bază referitoare la educaţia financiară.”
El punctează că o investiţie se traduce în ceva ce îţi aduce bani şi nu ar trebui confundată cu o achiziţie. „Dacă ne luăm o casă mai mare, aceasta nu este o investiţie - chiar dacă noi putem considera undeva în subconştient că valoarea respectivei proprietăţi creşte. O investiţie trebuie să fie analizată din punctul de vedere al banilor pe care îi produce - dacă atunci când facem o achiziţie ies bani din buzunar şi ies în mod constant pentru întreţinerea bunului respectiv - cum ar fi, de pildă, o maşină mai mare - cheltuim mai mult pe întreţinerea acesteia, la fel şi în cazul unei case mai mari – acela este un pasiv - un element care ne generează costuri.”
Pentru a face o bună investiţie în imobiliare, Andrei Marinescu este de părere că este bine să apelăm la un consultant în acest domeniu. „Randamentul pe care îl poţi obţine în cazul chiriei este cuprins undeva între 5% şi 7% - aceasta înseamnă că dacă randamentul este de 5%, ai nevoie de 20 de ani ca să recuperezi o sumă de 100.000 de euro, de exemplu (5.000 de euro X 20 de ani). Există şi posibilitatea unei promisiuni de cumpărare pentru un apartament, iar în acest moment sunt multe proiecte de acest tip - şantiere, proiecte noi, iar dezvoltatorii vor avea la momentul lansării unui produs - când avem doar autorizaţia de construcţie, un produs mult mai bun din punctul de vedere al preţului decât preţul la finalizare.” Oferă exemplul unei achiziţii făcute de el însuşi: „În urmă cu doi ani, am cumpărat un apartament care avea un preţ de 92.000 de euro, eu am plătit 15% avans din această sumă, iar pentru că preţurile la acest complex au avut o creştere de acum doi ani şi până în prezent, preţul acestor apartamente, de la 92.000, s-a dus spre 120.000 - 130.000 de euro”.
Diferenţa este foarte mare - 40.000 de euro, la 15.000 investiţi, în exemplul menţionat de el, există însă şi posibilitatea de a face acest lucru fără să ne aşteptăm la un randament de peste 200%, ci chiar şi cu un 50% -60% ca randament. „Acest lucru înseamnă că dacă investim 15.000 de euro - ar trebui să avem un avantaj de 9.000 de euro.”
Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.
Andrei Marinescu mai atrage atenţia asupra acelor produse investiţionale, proiecte imobiliare în care agenţii imobiliari sunt implicaţi – ei fiind în măsură să ofere sfaturi în genul de investiţii axate pe cumpărare şi revânzare care pot fi făcute cu sume mici de bani.
„Cu cât ai mai puţini bani, cu cât avansul este mai mic, cu atât randamentul la o creştere poate să fie mai mare - tocmai aici este paradoxul - nu ai nevoie de bani mulţi ca să fii investitor.
Ai nevoie să înţelegi puţin principiile, să citeşti câteva cărţi (aş recomanda Robert Kiyosaki, cu ajutorul căruia să înţelegi diferenţa între active şi pasive). Dacă ai foarte mulţi bani nu te duci să dai un milion de euro pe o maşină, ci dai un milion de euro pe o clădire care produce 20.000 de euro pe lună şi cu cei 20.000 de euro faci un leasing pentru un Ferrari, de exemplu.”
Specialistul în imobiliare indică şi că pot fi folosite anumite momente din dezvoltarea unui anumit proiect – iar piaţa oferă multiple oportunităţi, în contextul în care sunt şantiere de construcţii răspândite la nivel naţional: „Anul trecut discutam cu un arhitect şi mi-a spus că niciodată, din 2007 şi până anul trecut, nu s-a produs atât de mult ciment în România cât s-a produs în 2019, poate nici măcar în perioada 2007, a avântului imobiliar. Dacă în 2007, Bucureştiul mergea bine - acum ţara merge bine”.
Un alt element care poate ajuta o persoană dornică să facă investiţii este să împrumute bani:
„Foarte mulţi români - pe care îi cunoaştem - nu vor să se împrumute la bancă - vine cumva din istoricul familiei şi din mentalitatea familiilor lor - eu vă spun că este bine să ne împrumutăm la bancă cu condiţia ca şi costul respectiv să fie acoperit de banii pe care îi aduce produsul pe care îl luăm - trebuie să fim realişti”.
„Banca nu trebuie să fie împovărătoare - banca devine împovărătoare pentru că noi nu facem investiţii - noi ne cumpărăm case, ne asumăm credite mai mari fiindcă ne gândim că ne va creşte salariul, dar pot apărea situaţii neprevăzute şi să nu mai facem faţă la rata respectivă”, adaugă el.
Andrei Marinescu atrage atenţia importanţei unui comportament orientat pe economisire, cât şi asupra posibilităţii de a face plasamente, în funcţie de bugetul disponibil. „Există imobile la care poţi să dai 5.000 de euro avans pe o rezervare - şi să renegociezi cu respectivul dezvoltator - putem găsi produse la care o rezervare sau un antecontract pot fi 3.500 - 5.000 de euro - nu ne trebuie sute de mii de euro - putem să negociem un termen şi apoi să revindem respectiva rezervare cu 1.000 de euro profit - adică un randament de 30%. Treptat putem ajunge să avem un comportament şi o gândire oarecum economică - bună, dar să ajungem să facem investiţii mai mari. Dacă ne preocupăm un pic de componenta aceasta economică - cred că putem să fim mai buni şi în momentul în care avem un insucces - să nu spunem că este vina economiei sau a altora.”
În ceea ce priveşte ofertele existente pe piaţă în prezent, el observă că există pachete investiţionale cu randamente garantate, în care dezvoltatorul prestează anumite servicii pentru client – proiecte în care putem constata că va exista o creştere de preţ fiindcă preţul de lansare sau preţul momentului prezent este un preţ destul de aproape de costul de construcţie. De asemenea, el punctează că nu trebuie să intrăm în proiecte chiar de la început, de la faza de proiecte, ci putem să mergem înspre acestea şi pe parcursul dezvoltării unui proiect.
„Important este să văd dacă reuşesc să nu plătesc 15% - 20% avans - sunt unele proiecte în care merge - altele în care nu merge - dacă nu, mă pot asocia cu cineva sau să caut acele proiecte la care pot să am acces cu sume mici - de aceea am spus că poate e bine să apelăm la un agent imobiliar sau la o agenţie care să aibă departamentul acesta de investiţii pentru că pe noi ne interesează să căutăm oportunităţile şi să le scoatem în faţă.”
În afară de proiectele existente pe piaţa locală, Andrei Marinescu observă că sunt români care au cumpărat şi în afara ţării în scop investiţional. „Avem români care au cumpărat în Spania, Portugalia, avem tranzacţii făcute în Insulele Capului Verde tot în scop investiţional - este vorba despre o cameră de hotel, într-un hotel care este administrat de Melia, unul dintre cei mai mari administratori hotelieri din lume”.
Sfatul brokerului imobiliar pentru cei care doresc să înceapă investiţiile în real estate? „Să apeleze la noi, să se preocupe de partea de educaţie financiară şi să facă paşi mici. Nu ai nevoie de 100.000 de euro ca să fii investitor - poţi să fii investitor cu 1.000 de euro - e adevărat, e un pic mai greu - important e să te uiţi la randamentul pe care îl faci, să fie constant şi să îţi impui anumite reguli - marea problemă a oamenilor este că nu ştiu când să iasă dintr-o investiţie.”
