Una dintre bancile care se laudau cu fiece ocazie ca in ultimii trei ani cel putin n-au scumpit dobanda la creditele ipotecare in valuta, in ciuda cresterilor de dobanzi de pe pietele internationale, a cedat saptamana trecuta si a majorat rata la creditele in euro. Pentru clientii Volksbank (pentru ca despre ea este vorba), modificarea inseamna o marire cu 1,5% a dobanzii pentru imprumuturile cu garantii imobiliare in euro in cazul clientilor ce au luat credite pana la data de 15 septembrie 2007.

Numele bancii nici nu e pana la urma foarte important, pentru ca anuntul vine doar sa completeze o serie de miscari similare facute deja de o parte dintre bancheri si anuntate sau anticipate de altii. "Ar fi bine sa fim putin mai prudenti si sa cerem o recompensare ceva mai mare", spune Robert Rekkers, directorul general al Bancii Transilvania, vorbind si el despre creditele pentru locuinta. Sorin Popa, vicepresedintele responsabil cu activitatea de retail la BRD-Société Générale, spune ca este foarte probabil sa urmeze in curand "o crestere de 1-2 puncte procentuale" a dobanzilor, atat pentru finantarile in lei, cat si pentru cele in valuta. Efect de domino al crizei cu care se confrunta piata financiara a Statelor Unite dupa caderea pietei creditelor subprime, criza lichiditatilor de pe pietele internationale scumpeste si pentru bancherii romani costurile de refinantare. La randul lor, bancherii transfera costurile asupra clientilor, iar majorarile se simt cu atat mai acut cu cat valoarea creditului este mai mare (cum se intampla in cazul celor pentru locuinte sau al celor de nevoi personale cu garantii imobiliare).

Cresterea dobanzilor la valuta nu este insa unica sursa de scumpire a imprumuturilor. Dupa o apreciere accentuata si aproape continua in ultimul an si un maxim absolut atins in raport cu moneda europeana la inceputul lunii iulie, la doar 3,1112 lei/euro, moneda nationala a pierdut intre timp mai bine de 8% din valoare in fata monedei europene, iar analistii nu vad caderea oprindu-se aici. Dragos Cabat, vicepresedinte al Asociatiei Analistilor Financiari din Romania si director de risc management la OTP Bank, anticipeaza pentru sfarsitul anului un curs leu/euro de 3,4, "dar intr-un an-un an si jumatate ar putea ajunge la fel de bine spre 4 lei/euro". Mai radical, Florin Citu, economist-sef al ING Bank, crede ca raportul de 4 lei pentru un euro va fi atins chiar mai repede, "in 6-8 luni probabil".

Pentru cei care au luat un credit in euro, o astfel de depreciere a monedei nationale inseamna multi lei in plus la fiecare rata lunara; spre exemplu, pentru o rata de 100 de euro, diferenta dintre un euro de 3,11 lei si unul de 4 lei inseamna aproape 90 de lei in plus. Iar proportia celor ce ar putea resimti astfel de evolutii ale cursului nu e deloc mica atunci cand este vorba de imprumuturile pentru locuinte, luate preponderent in monede straine. Valuta este aleasa in proportie de 98% la BCR si BRD, 90% la Raiffeisen, 60% la Banca Transilvania, 99% la Alpha Bank, 70% la Bancpost, 96% la OTP Bank si 85% la Volksbank. Chiar si bancherii ce au incercat sa promoveze moneda nationala in cazul creditelor pe termen lung au schimbat in timp macazul, presati de concurenta. "Marii jucatori de pe piata finantarilor imobiliare stabilesc trendul", admite Misu Negritoiu, directorul general al ING Bank Romania, adaugand insa ca pentru clientii de retail "este extrem de periculos sa se indatoreze in valuta, atata vreme cat veniturile lor sunt in lei". "Si la noi, finantarile pe lei mai sunt destul de putine", spune el, comentand totusi ca la nivelul sistemului, "o corectie a cursului de schimb de 20-25% ar pune mari probleme bancherilor in administrarea portofoliilor imobiliare".

Ce se poate intampla in aceasta situatie este destul de usor de intrevazut, mai ales daca situatia este privita prin prisma recentei crize a creditelor ipotecare din Statele Unite: de la un punct incolo, scumpirea creditelor ii pune pe cei ce au luat un imprumut in situatia de a nu-si mai putea rambursa creditele, banca executa ipoteca asupra proprietatii imobiliare puse gaj pentru imprumut sau chiar clientul este cel care isi scoate casa la vanzare, pentru a-si rambursa datoriile.

"Atat timp cat o vinde la pretul la care a cumparat-o, e inca OK", puncteaza Florin Citu. Pentru ca, intr-o efervescenta generala in care preturile apartamentelor cresc ca aluatul dospit, "oamenii iau decizii pe termen scurt si nu se gandesc ca preturile pot la un moment dat sa inceapa sa mai si scada", atrage Citu atentia. Iar intr-o situatie in care numarul de locuinte scoase la vanzare creste, tendinta preturilor se poate inversa rapid. In plus, adauga Sorin Popa de la BRD, pe piata imobiliara asistam la o "dezvoltare oarecum haotica", in conditiile in care in frenezia castigurilor pe care le promite "au aparut peste noapte foarte multi antreprenori care construiesc rapid locuinte si le vand mai apoi cu castiguri serioase". In opinia lui Popa, in maxim un an, oferta va egala cererea, chiar si pe sectorul rezidential, dupa ce zona de birouri a inceput deja sa fie saturata.

Pe masura ce bancile au relaxat conditiile de creditare - tendinta vizibila mai ales in cazul celor ce opereaza in baza normelor proprii, lipsite de constrangerile impuse de banca centrala -  "cererea, care avea la inceput valente de necesitate, se transforma intr-o forma de speculatie", crede Popa. Mai precis, explica el, multi dintre cei ce intra acum in banca pentru a lua un credit ipotecar se gandesc sa cumpere o casa pentru a o revinde mai tarziu in castig sau pentru a o inchiria. BRD este una dintre bancile care a primit din partea bancii centrale unda verde pentru normele proprii, ce permit clientilor un grad de indatorare de 70% din veniturile lunare si accesarea de credite cu avans mai mic decat cel standard, de 25%. Chiar daca efectul acestei relaxari s-a vazut aproape imediat, in august banca acordand un volum de finantari imobiliare de trei ori mai mare decat in iunie (cand a lansat noile produse), Popa spune ca pe zona de finantari imobiliare "banca ramane prudenta".

Relaxarea tot mai accentuata a normelor de creditare - in conditiile in care zece banci functioneaza deja pe propriile norme - si boom-ul pietei imobiliare il face si pe Dragos Cabat sa spuna ca, daca in timp nu va exista o abordare atenta din partea bancherilor, "ajungem direct in America". Totusi, faptul ca Romania nu dispune de instrumente financiare atat de evoluate ca ale americanilor (derivative, obligatiuni ipotecare, securitizari de portofolii) face o diferenta majora si reduce riscurile de a ne confrunta cu o criza similara. Pe de alta parte, exista riscuri in situatia actuala, unde "conceptia eronata ca preturile imobilelor vor creste continuu" se coreleaza cu asteptarile optimiste ale angajatilor fata de cresteri salariale in viitor si cu larghetea bancherilor de a acorda credite. Mai precis, in conditiile in care cresterea economica incetineste si deficitele externe cresc, si veniturile ar putea creste intr-un ritm mai slab fata de asteptari. Iar cand economia scade, cei ce si-ar fi propus sa schimbe un apartament de bloc cu o vila, spune Cabat, "incep sa simta iar ca apartamentul e tocmai ceea ce isi doreau si ca nu au nevoie de fapt de nicio vila".

In primul semestru, cresterea economica a Romaniei a fost de 5,8%, sub asteptarile generale, iar de curand Comisia Nationala de Prognoza (CNP) si-a revizuit estimarea privind cresterea pe tot anul, de la 6,5% la doar 6,1%. Totusi, "Romania are fara urma de dubiu o economie in crestere si asa va continua sa fie", este de parere Florin Citu, adaugand ca ultimele date sunt doar "un pumn in figura de care avea nevoie pentru a se reaseza acolo unde ii este locul". Nu de putine ori s-a vorbit in trecut despre o supraincalzire a economiei romanesti, alimentata de consumul generator de deficite externe - astfel incat, in opinia lui Citu, o reasezare lina "prin mici cutremure repetate, asa cum este cel de acum, e mai buna decat o zgaltaiala zdravana".

Revenind la discutia despre o eventuala cadere a pietei de credite imobiliare in Romania, economistul-sef al BCR, Lucian Anghel, este de parere ca "cel putin 1-2 ani de acum inainte nu vom asista la ceva similar cu ce se intampla in Statele Unite". Subliniind ca se refera la o medie pe piata imobiliara, "care ascunde ce se intampla la extreme", Anghel crede ca pana in 2008-2009 va continua sa existe o crestere a preturilor, "pana cand nivelul ofertei se va mai ridica". Chiar daca vor exista si zone ale pietei imobiliare unde corectiile nu vor lipsi, loc de crestere in zona medie mai este inca. In plus, pe masura ce se vor dezvolta si proiectele de infrastructura, potentialul de crestere se va muta catre alte regiuni decat Bucurestiul, pe care si investitorii si bancherii le ocolesc. "Inca avem mare nevoie de creditare", este de parere economistul- sef de la BCR, o alta banca ce functioneaza din iunie dupa norme proprii. Deocamdata cea mai mare banca din piata nu are in ofera un produs ipotecar sau imobiliar cu avans zero, mergand in continuare pe varianta "clasica" de avans de 25%, dar si-a anuntat intentia de a lansa noile produse pana la finele acestui an.

Cu sau fara avans zero, relaxarea conditiilor de creditare (care permit pentru moment un grad maxim de indatorare de 65%, dar care va urca la 70% pana la finele anului) s-a simtit rapid in portofoliul de credite ipotecare al bancii. La finele primului semestru din 2007, din portofoliul total de credite de retail de aproape 12 miliarde de lei (peste 3,7 miliarde de euro), finantarile pe termen mediu si lung reprezentau circa 76%; de la introducerea noilor norme, volumul creditelor imobiliare si ipotecare acordate a crescut cu 23%, iar valoarea medie a unei finantari de acest fel s-a majorat cu peste 10%. Si la BCR ponderea creditelor in valuta este covarsitoare: 98% din total. Vorbind despre riscul deprecierii leului, la care se supun acesti clienti, Anghel puncteaza ca "pana una-alta, suntem la nivelul de la sfarsitul anului trecut", iar pragul de 3,5 lei/euro ar putea sa ramana "un palier destul de rezistent". O depreciere accentuata a monedei nationale nu ar intarzia sa alimenteze inflatia, motiv pentru care Anghel crede ca, intr-o astfel de situatie, banca centrala ar putea recurge la cresterea dobanzii pentru a stopa deprecierea leului.

Dar, daca in privinta deprecierii leului BNR are marja de actiune, exista inca problema scumpirii finantarilor externe pentru tarile din regiune din cauza turbulentelor de pe pietele internationale, dupa cum arata o analiza recenta a grupului UniCredit. Analistii bancii italiene cred ca pe termen mediu Romania, Bulgaria si tarile baltice s-ar putea confrunta cu o supraincalzire a pietei imobiliare, dar pentru moment nu exista semne clare privind aparitia unui "bubble" la nivelul preturilor, in pofida cresterii rapide din ultimii ani. Deocamdata, Rozalia Pal, senior economist al UniCredit Tiriac Bank, este de parere ca "in conditiile in care sunt inca sub nivelul din regiune, mai e inca loc de crestere sanatoasa". In Romania, dupa primele sase luni din 2007, creditul imobiliar si ipotecar a ajuns la un sold de circa 9 miliarde de lei (2,9 miliarde de euro) - reprezentand in jur de 2% din PIB. In regiunea Europei Centrale si de Est, pe de alta parte, aceasta categorie de finantari reprezinta circa 7% PIB, in timp ce in zona euro acest procent urca la 38%, potrivit unui alt studiu al UniCredit, prezentat in mai.

Exista totusi o nuanta: in rapoartele BNR, creditele de nevoi personale cu ipoteca sunt cuantificate ca finantari de consum. Dar circa 90% din creditele de nevoi personale cu ipoteca se indreapta catre achizitia de imobile, este de parere Alin Merer, marketing manager al Volksbank Romania. Iar soldul acestor finantari - ce apare in statisticile oficiale la capitolul consum - era la sfarsitul lunii august la Volksbank de circa 700 de milioane de euro. Altfel spus, spre astfel de credite au plecat mai mult decat dublul sumelor plasate de banca in credite imobiliare "oficiale". Aceeasi situatie se regaseste si la BRD unde, spune Lucian Cojocaru, majoritatea creditelor de nevoi personale cu ipoteca, "daca nu chiar toate", merg spre zona de imobiliar. Si in acest caz, suma depaseste sensibil plasamentele din creditele imobiliare, in conditiile in care soldul creditelor de nevoi personale cu ipoteca este in prezent de 1,7 miliarde de lei (515 milioane de euro), iar cel al creditelor imobiliare de circa 1,2 miliarde de lei (364 de milioane de euro). La Banca Transilvania, soldul creditelor de nevoi personale cu ipoteca depaseste 200 de milioane de euro. "Este greu de crezut ca oamenii isi ipotecheaza locuinta pentru a obtine un credit si apoi sa utilizeze acesti bani pentru nevoi curente, in loc sa ii investeasca", afirma Gabriel Cretu. Estimarile lui sunt ceva mai temperate decat ale colegilor din alte banci: peste 75% din creditele de nevoi personale cu ipoteca sunt utilizate pentru investitii imobiliare. O imagine ceva mai reala asupra sumelor intrate in piata imobiliara poate sa vina, in schimb, dintr-o alta statistica a bancii centrale, care arata ca finantarile acordate de banci pe termen lung gospodariilor (clientilor de retail) treceau la finele lunii iulie de 38 de miliarde de lei (aproximativ 11,5 milioane de euro).

Prin prisma acestei cifre, numarul clientilor care vor avea de platit factura scumpirii creditelor si a unei eventuale caderi a leului apare mult mai mai mare decat ar putea parea la prima vedere. Misu Negritoiu de la ING Bank admite ca in final "clientii sunt cei care vor plati factura", dar nu vede iminenta unei crize din aceasta cauza. "Evident, pentru unii va fi ceva mai greu", spune el, "dar nu e inerent sa intre in incapacitate de plata".

Statisticile bancherilor arata un portofoliu destul de curat in materie de finantari imobiliare: in portofoliul de credite neperformante, cele de nevoi personale cu ipoteca si imobiliare/ipotecare reprezinta foarte putin. La Volksbank, creditele de acest fel cu restante peste 30 de zile sunt in jur de 0,05%, la Bancpost "procentul de neperformanta este foarte apropiat de zero", spune Mihai Bogza, presedintele Consiliului de Administratie de la Bancpost, la OTP Bank "nu avem credite neperformante pe segmentul ipotecar", potrivit lui Gabriel Cretu, la BRD "sub 1% sunt neperformante", spune Lucian Cojocaru, in timp ce la Banca Transilvania mai putin de 4% din neperformante sunt credite de nevoi personale cu ipoteca sau ipotecare. Istoricul acestor credite este insa destul de scurt (raportat la scadenta) pentru ca statisticile sa fie intru totul relevante. Totusi, nimeni nu isi pune ipoteca locuinta pentru ca apoi sa nu isi mai plateasca ratele, este de parere Bogza.

Andrei Diaconescu, partener in cadrul casei de consultanta in investitii Capital Partners, evoca un "scenariu pesimist, dar posibil", in care o accelerare a cresterii preturilor la apartamente, pe termen scurt (din cauza lipsei de proiecte finalizate), ar putea fi urmata de o plafonare sau chiar scadere in urmatorul an (pe fondul finalizarii celor peste 100 de proiecte imobiliare aflate acum in lucru), dublata de o depreciere masiva a leului. In conditii de relaxare a creditarii, spune Diaconescu, pot aparea primele credite restante: in primul rand, salariile sunt in majoritate in lei si nu mai ajung pentru plata ratelor scumpite de deprecierea leului, in al doilea rand poate aparea si o lipsa de interes din partea anumitor creditati sa mai ramburseze banii la banca - in conditiile in care s-au finantat aproape de 100% din valoarea de achizitie, pretul imobilului intre timp a scazut, iar investitia respectiva isi pierde din atractivitate.

Dar chiar daca s-ar ajunge intr-o situatie in care cei ce au luat bani cu imprumut pentru o casa sa nu ii mai ramburseze, bancile romanesti sunt suficient de solide pentru a se proteja de un astfel de pericol, crede Negritoiu. Apartenenta celor mai multe la un grup financiar international, care le poate sustine in cazul in care apar probleme, este un alt argument al directorului general al ING cand spune ca nu vede "sa se produca o criza".

Dinspre partea bancii centrale, mesajul pe care il da purtatorul de cuvant, Mugur Stet, este la fel de putin ingrijorator, chiar daca un semnal de alarma se simte printre randuri. "Noi am atras dintotdeauna atentia ca poate aparea un risc de supraindatorare pe zona imobiliara", spune Stet. Puncteaza insa ca este vorba despre un risc "potential" si nu unul iminent - nici chiar atunci cand vine vorba despre bancile ce permit grade de indatorare de 60-70%. In mod eronat, explica el, aceste noi conditii de creditare au fost percepute ca "relaxate", pentru ca analiza clientilor este la fel de stricta ca si la bancile ce functioneaza in conditiile impuse de BNR, iar sintagma de "credite relaxate" este doar de marketing, menita sa atraga clientii. Referindu-se la ponderea mare a creditelor in valuta in portofoliul de finantari imobiliare, purtatorul de cuvant al bancii centrale arata ca este vorba de credite pe termen lung, iar "pe durata acestor credite, euro va deveni si moneda noastra nationala", ceea ce va inlatura la un moment dat riscul valutar. Una peste alta insa, incheie Mugur Stet, folosindu-se de limba engleza, pe piata creditelor imobiliare "in Romania avem «an issue, not a problem»". Cu alte cuvinte, e doar un aspect care merita studiat cu atentie, nu o problema acuta. Sau nu inca.