♦ În contextul pieţei imobiliare din România, valoarea apartamentelor noi devine un factor esenţial în decizia de achiziţie ♦ Comparând apartamentele noi cu cele vechi, se evidenţiază nu doar diferenţele de preţ, ci şi impactul asupra evoluţiei preţurilor în timp ♦ Acest articol analizează aspectele critice legate de evoluţia valorii unui imobil în timp, oferind perspective utile pentru potenţialii cumpărători.

Preţurile apartamentelor din Capitală s-au menţinut spre finele anului trecut la un nivel relativ stabil. Cumpărătorii care îşi caută chiar în această peri­oa­dă o locuinţă în Bucu­reşti trebu­ie să fie pregătiţi să achite, în me­die, 1.862 euro/mp util, deci un cost aproximativ de 96.824 de euro pentru un apartament cu 2 camere.

În cazul apartamentelor din blocuri noi media înregistrată la nivelul pieţei locale depăşeşte deja pragul de 2.000 de euro/mp, potrivit Imobiliare.ro

Anul 2024 a fost unul bun pentru piaţa rezidenţială, evoluţia sa pozitivă fiind susţinută inclusiv de condiţiile mai atractive de accesare a creditelor ipo­tecare în comparaţie cu 2023. Ce­re­rea s-a menţinut la un nivel bun, dar oferta a continuat să scadă atât pe segmentul vânzărilor, cât şi pe cel al închirierilor.

Noi recorduri au fost înre­gistrate la nivelul preţurilor în marile oraşe din ţară. „În prezent, pe piaţa imobiliară din România, asis­tăm la o evoluţie în ritmuri diferite a cererii şi a ofertei. Pe de o parte, exis­tă o ten­din­ţă de scădere a ofertei, pe fondul reducerii numărului de pro­iec­te care primesc autorizare, iar, pe de altă parte, cererea este în creştere, mai ales in Bucureşti. În acest sens, HILS Deve­lop­ment urmează să finalizeze în 2025 prima fază a proiec­tului de regenerare ur­ba­nă de tip mixed-use HILS Re­pu­blica, ce include două blo­curi. Asta înseamnă că vom creş­te oferta de pe piaţă cu 370 de locuinţe noi pentru bucureştenii care vor să achiziţioneze un apartament“, a spus Bogdan Bălaşa, general manager, HILS Development.

De asemenea, în Capitală a cres­cut interesul pentru închirierea de lo­cuinţe, potrivit datelor Imobiliare.ro.

Este vorba despre o dublare a cererii pentru închirierea apartamentelor, înregistrată în ultimii doi ani, care depăşeşte cu mult nivelul cererii din celelalte oraşe mari din ţară.  

O altă tendinţă este legată de practicile de sustenabilitate – construirea de locuinţe prietenoase cu mediul, eficiente din punct de vedere energetic şi care încorporează tehnologii noi şi inovative. Sunt aspecte care influenţează valoarea apartamentelor noi şi pe care dezvoltatorii se concentrează din ce în ce mai mult.  

Când şi cu ce riscuri

El spune că „momentul achiziţiei este acum. Acesta este cel mai important sfat pentru cei care vor să facă investiţii cumpărând apartamente noi, iar argumentele sunt multiple. În primul rând, preţurile se află într-un ritm susţinut de creştere. În acelaşi timp, investitorii ar trebui să ţină cont şi de faptul că numărul locuinţelor disponibile este în scădere pentru că sunt autorizate mai puţine proiecte. În ciuda acestui fapt, însă, cererea este tot mai mare. Un raport al Imobiliare.ro despre situaţia din trimestrul al III-lea din 2024, arată că în Bucureşti se înregistra cel mai mare interes dintre oraşele mari ale ţării pentru cumpărarea de locuinţe. (Cerere cu 24% mai mare în T3 2024 faţă de T2 2024). Competiţia pentru cumpărarea apartamentelor noi este mare, aşa că cea mai bună decizie ar fi aceea de a nu mai amâna achiziţia“, a spus Bogdan Bălaşa.

El explică faptul că există mai multe tipuri de riscuri. Sunt cele asociate cu diverşi factori din piaţă – nivelul cererii şi al ofertei, contextul economic şi geopolitic – care influenţează preţurile. De asemenea, rentabilitatea unei investiţii depinde de tipul de proprietate, de zona în care se află aceasta şi de facilităţile disponibile. Piaţa din România este în continuare una preponderent a proprietarilor şi mai puţin a închirierilor, deşi interesul pentru închiriere a început să crească“. Astfel, există şi riscul ca, în cazul investiţiei în apartamente pentru închiriere, randamentele chiriilor să înregistreze o uşoară scădere odată cu majorarea preţurilor din sectorul rezidenţial. Tocmai pentru atenuarea acestor riscuri, investitorii cu un număr semnificativ de proprietăţi pot apela la servicii de property management, care asigură gestionarea chiriilor, astfel încât ei, în calitate de proprietari, să fie degrevaţi de această sarcină.

Accent pe sustenabilitate

„Elementele care adaugă valoare pe termen lung apartamentelor sunt cele care aduc bunăstare în viaţa oamenilor, transformând locuinţele în spaţii confortabile, funcţionale şi sustenabile. Este vorba despre calitatea materialelor şi a finisajelor, de designul interior, precum şi de eficienţa energetică şi dezvoltarea urbană de tip mixed-use. De exemplu, HILS Republica este cel mai mare proiect rezidenţial de regenerare urbană mixed-use din estul Bucureştiului, iar prima fază de construcţie este în stadiul de finalizare. Prin acest proiect vrem să redăm comunităţii o fostă zonă industrială abandonată, transformând-o într-un „oraş în oraş„, unde locuitorii să beneficieze de toate facilităţile de care au nevoie“, a spus Bogdan Bălaşa.

Sustenabilitatea este o altă tendinţă extrem de actuală în industria de real estate din toată lumea. Certificările verzi şi îndeplinirea standardelor nZEB garantează că o locuinţă este eficientă energetic şi protejează mediul înconjurător, ceea ce îi aduce plusvaloare pe termen lung.

„Punând accent pe practicile sustenabile, am implementat standardul Green Homes în proiectul HILS Sunrise, aflat în construcţie. Concret, pentru a spori eficienţa termică şi a avea un impact minim asupra mediului, blocurile din HILS Sunrise au faţade parţial ventilate. Totodată, în acest ansamblu rezidenţial, energia folosită pentru iluminarea spaţiilor comune va fi furnizată de panouri fotovoltaice şi vor fi instalate obiecte sanitare concepute pentru reducerea consumului de apă. Sunt investiţii responsabile faţă de mediu  care îmbunătăţesc, în acelaşi timp, viaţa locatarilor“, a subliniat directorul.

Locaţie şi transport în comun

Locaţia este una dintre cele mai importante caracteristici ce adaugă valoare unui apartament. O zonă în continuă dezvoltare, care asigură numeroase facilităţi pentru locatari, va deveni din ce în ce mai atractivă, efectul fiind aprecierea valorii locuinţelor.  

„De exemplu, interesul pentru estul Capitalei, în special zonele Republica şi Theodor Pallady, a crescut constant în ultimii ani odată cu construirea proiectelor rezidenţiale HILS, amplasate lângă poluri comerciale importante, cu acces facil la mijloace de transport în comun şi aproape de autostradă.  Astfel, locatarii îşi pot face cu uşurinţă cumpărăturile aproape de casă, indiferent de nevoi, dar au şi libertate de mişcare către centrul oraşului sau alte zone ale ţării. Toate aceste avantaje legate de amplasarea apartamentelor contribuie la aprecierea preţurilor atât la vânzare, cât pentru închiriere“, a explicat Bogdan Bălaşa.

La nivel naţional, cererea pentru închirierea de proprietăţi rezidenţiale este în creştere, piaţa din Bucureşti fiind de departe cea unde interesul faţă de închiriere a crescut cel mai mult în ultimii ani, comparativ cu alte oraşe mari ale României.  

O explicaţie pentru această dinamică este legată de faptul că membrii Generaţiei Z au ajuns la vârsta la care devin clienţi pe piaţa imobiliară. Tinerii sunt mult mai flexibili comparativ cu generaţiile anterioare în privinţa alegerii spaţiului în care locuiesc, închirierea fiind o variantă care corespunde nevoilor lor.  

„Când vine vorba despre închiriere, apartamentele pot reprezenta investiţii pe termen lung pentru proprietari şi observăm o astfel de tendinţă în estul Bucureştiului, în rândul celor care au achiziţionat locuinţe în ansamblurile HILS. Există locatari care, după ce s-au mutat într-unul dintre cartierele HILS, au decis să cumpere încă un apartament în zonă pentru a-l oferi spre închiriere. Ne aşteptăm ca tendinţa să se păstreze şi în cazul noilor proiecte pe care le construim, cum este HILS Republica, a cărui primă fază este în curs de finalizare. Analiza „Noua Capitală“, realizată la finalul anului trecut de HILS Development, pe baza datelor Imobiliare.ro, a arătat că în zona Theodor Pallady se înregistra, în trimestrul II din 2024, unul dintre cele mai bune randamente din Bucureşti obţinute prin închiriere, de 7,2%, adică al treilea în topul zonelor analizate. Astfel, închirierea unei locuinţe oferă mai multă flexibilitate tinerilor, iar pentru proprietari este o investiţie rentabilă“, a spus Bogdan Bălaşa.

Facilităţi care influneţează valoarea

Atât investitorii, cât şi chiriaşii îşi doresc ca apartamentele noi să fie amplasate lângă staţii ale mijloacelor de transport în comun, în apropierea unor instituţii de învăţământ, să aibă la îndemână servicii medicale şi zone comerciale. Locatarii vor să se bucure de un trai liniştit, departe de zgomotul din centru, dar să poată ajunge cu uşurinţă la locul de muncă, iar copiii lor să aibă parte de o şcoală sau un liceu de calitate nu departe de casă. De asemenea, este important să existe în apropiere hipermarketuri şi magazine cât mai variate, precum şi facilităţi de petrecere a timpului liber şi spaţii de socializare.

Toate aceste condiţii cântăresc mult în alegerea unei locuinţe şi de aceea sunt avute în vedere şi de investitori, nu doar de chiriaşi. Ansamblurile HILS îndeplinesc aceste criterii. HILS Republica, complex aflat la 600 metri de staţia de metrou Republica, va fi ca un „oraş în oraş„, locatarii putându-se bucura, în acelaşi loc de tot ce au nevoie pentru traiul zilnic – de la spaţii comerciale multiple, clinică medicală, grădiniţă şi şcoală private, până la spaţii verzi şi zone de relaxare. Similar, HILS Pallady se află la 50 metri de staţia de metrou Anghel Saligny, la 100 metri de staţia de tramvai Titan, în apropierea unei şcoli private, iar în cadrul complexului, locatarii au la dispoziţie o clinică medicală, o farmacie, un magazin Shop & Go şi o cafenea. De asemenea, HILS Pallady este amplasat în apropierea polului comercial din estul Capitalei, care include hipermarketuri, magazine de mobilă şi bricolaj şi restaurante fast-food“, a subliniat directorul.

Concurenţă ridicată

„Din punctul de vedere al competiţiei, activitatea HILS Development se bazează pe nişte decizii strategice care ne-au adus o serie de avantaje. În primul rând, avem constant un stoc de locuinţe disponibile pentru clienţii care îşi doresc să se mute imediat, posibilitatea de a se muta rapid în noua locuinţă fiind un criteriu important pentru majoritatea cumpărătorilor. În al doilea rând, HILS nu construieşte ansamblurile rezidenţiale bazându-se pe avansuri încasate de la clienţi. Acest principiu reprezintă un avantaj imens pe care HILS îl poate susţine şi care se transferă în siguranţa viitorilor proprietari. Proiectele HILS sunt construite, în cea mai mare parte, din fonduri proprii, prin reinvestirea profitului sau prin credite bancare. În acest fel, reuşim să finalizăm anual circa 1.000 de locuinţe, aşa cum ne-am propus în strategia de dezvoltare a companiei“, a spus Bogdan Bălaşa.