Peste 30% din pretul real - cam atat pierde un proprietar, prin vanzarea la licitatie a unei case pe care a cumparat-o imprumutand bani de la banca daca, dupa o vreme, nu isi mai poate plati datoria. Se poate insa si mai rau de atat, sa nu mai recupereze nici partea pe care a apucat sa o plateasca deja bancii. Practic, sa piarda si casa, si avansul platit, si creditul rambursat.

Pentru ca, atunci cand se ajunge la executare silita, banca are in primul rand interesul sa isi recupereze ea partea restanta de credit, plus dobanda si comisioanele acumulate. Si daca se ajunge la executare silita, la aceste datorii se mai adauga si cheltuielile cu organizarea licitatiei de vanzare. Banca nu are, insa, nici un fel de obligatie fata de imprumutat sa ii asigure vreun castig.

Se poate evita o pierdere totala a banilor platiti pentru casa si rambursati deja bancii? La unison, si reprezentantii bancilor si cei ai institutiilor de credit si ai avocatilor recomanda o intelegere amiabila intre banca si imprumutat. "Este recomandabil ca imprumutatul care nu mai poate face fata ratelor la un credit ipotecar sa incerce sa obtina acordul bancii pentru a vinde el insusi imobilul", explica Andreea Ionescu, avocat asociat la cabinetul Tuca & Asociatii.

In aceasta situatie, din pretul obtinut clientul trebuie sa achite integral bancii restul sumei datorate, la care se adauga dobanda si comisioanele adunate. Datornicul poate stabili singur cu cat vrea sa vanda imobilul respectiv, astfel incat sa nu piarda prea mult sau chiar sa castige. O alta varianta pe care avocata o recomanda este cea in care beneficiarul cesioneaza contractul de credit ipotecar unei alte persoane, care devine imprumutat si continua sa plateasca ratele.

"In caz de incapacitate de plata mai ales, exista posibilitatea evitarii executarii silite", spune Ana Cernat, director executiv credite la Domenia Credit, institutie non-bancara ce acorda credite ipotecare. Ea adauga ca isi incurajeaza clientii ajunsi in imposibilitate de plata sa solicite singuri aprobarea de a vinde. Vanzarea imobilului nu se poate face insa fara acordul bancii.

Orice credit ipotecar se garanteaza prin ipoteci sau privilegii, care se inscriu in cartea funciara a imobilului si sunt valabile pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate. "Pana la momentul rambursarii integrale a creditului, beneficiarul acestuia nu va putea instraina imobilul ipotecat decat cu acordul prealabil al creditorului ipotecar", explica Andreea Ionescu.

Pe de alta parte insa si cel care are de recuperat banii are tot interesul sa rezolve amiabil, si cat mai repede, situatia. In cazul unei licitatii, pretul de vanzare este de multe ori cu 20-30% sub pretul pietei, iar din aceasta valoare debitorul trebuie sa achite si cheltuielile suplimentare legate de procedura de executare. In plus, procedura este greoaie si de lunga durata.

La Domenia Credit, spune Ana Cernat, s-au confruntat cu doua situatii de neplata si ambele au fost rezolvate prin vanzarea de catre client a imobilului. Exista insa si situatii in care lucrurile nu se pot rezolva pe cale amiabila, fie pentru ca debitorul nu mai este de gasit, fie pentru ca - pur si simplu - nu reuseste sa vanda in timp util imobilul in cauza. Iar banca nu e dispusa sa astepte foarte mult pentru ca, asa cum explica reprezentanta BRD, Doina Harzoiu, "creditele neincasate o perioada lunga de timp scad simtitor indicatorii bancii".

Reglementarile bancii centrale impun bancilor sa constituie provizioane specifice de risc pentru dobanzile neincasate la scadenta, precum si pentru unele categorii de credite acordate. Astfel, bancile calculeaza si constituie lunar provizioane pentru dobanzile aferente creditelor acordate clientilor nebancari, daca sumele respective nu au fost incasate in termen de 90 de zile de la implinirea scadentei.

Motiv pentru care, explica ea, dupa cinci zile de la prima rata restanta, debitorul este contactat telefonic. "Daca nu isi achita nici asa rata restanta sau nu s-a putut lua legatura cu el, dupa 10 zile se trimite o notificare scrisa", explica Harzoiu. Daca trece si a doua rata fara sa fie platita - practic dupa 30 de zile de restanta - se trimite inca o notificare. Dupa 45 de zile de la prima rata restanta se considera insa ca este un credit neperformant si orice incercare de rezolvare amiabila inceteaza in acest punct. Ce se intampla mai departe?

"Daca nu se ajunge la o intelegere amiabila, banca se duce la un executor judecatoresc care, dupa ce primeste contractul respectiv, declanseaza procedura de executare silita", explica Mihai Mares, avocat la cabinetul Stefanica, Dutu si Asociatii. Atunci cand se incheie contractul de credit, se incheie in paralel si un contract de ipoteca. Aceasta ipoteca echivaleaza cu un titlu executoriu, adica ea trece automat in posesia bancii in cazul in care debitorul nu isi achita da-toria, fara a se mai ajunge la tribunal.

Executorul este cel care stabileste valoarea de piata a imobilului, dar se poate apela si la un expert evaluator. In cazul in care clientul considera ca pretul este prea mic, il poate contesta la judecatoria unde este deschis dosarul de executare silita. "Dupa prima evaluare a imobilului, executorul trimite si el o somatie debitorului", explica Mares. Daca nici dupa 15 zile de la data la care a primit somatia debitorul nu isi plateste datoria, se declanseaza procedura de vanzare.

Cum decurge? Executorul afiseaza la judecatorie sau la sediul sau anuntul prin care imobilul este declarat de vanzare. Reprezentantii bancilor spun ca astfel de anunturi de licitatie pot fi gasite adeseori si in sediile bancilor. Persoanele interesate depun la CEC o garantie de 10% din valoarea evaluata, si inainteaza executorului o oferta pentru imobilul scos la licitatie.

Pentru ca licitatia sa aiba loc nu este obligatoriu sa existe un numar minim de ofertanti, iar pretul minim de la care se porneste este cel stabilit in raport. Daca exista mai multe oferte, licitatia porneste de la pretul cel mai bun si se continua prin licitatie cu strigare. Daca insa nu exista nici un ofertant, se stabileste un nou termen. De aceasta data, valoarea de la care se porneste in licitatie este 75% din valoarea evaluata. Daca nici de aceasta data nu exista nici un doritor, la al treilea termen se va vinde la cel mai mare pret oferit.

Cat dureaza intreaga procedura? "Ar trebui sa dureze cel mult 6 luni de la data declansarii ei", explica Mihaela Socol, director, Directia Juridica Raiffeisen Bank. Dar procedura de executare poate ajunge la cativa ani. Pe toata aceasta perioada, insa, se aduna si mai multe penalitati pentru debitor, pe care banca si le va recupera din suma de vanzare, iar partea pe care si-o mai poate recupera debitorul scade "vazand cu ochii".

"Pretul caselor vandute in astfel de licitatii este considerabil mai mic dect valoarea reala de pe piata, pentru ca altfel nu ar interesa pe nimeni", explica Mihai Mares. Cat despre debitor, se poate intampla - explica Mares - sa nu mai recupereze nimic din ce a platit pana atunci bancii. Mares explica faptul ca, in prima parte a contractului, riscul este mai mare pentru banca, pentru ca suma restanta este suficient de mare cat sa nu se acopere prea usor printr-o vanzare la licitatie.

Pe masura ce trece timpul, debitorul este cel care risca mai mult, pentru ca plateste deja bancii o mare parte din datorie, pe care risca sa nu o mai recupereze niciodata. "In cazul unei astfel de executari silite", incheie Mares, "debitorul iese in 99% din cazuri in pierdere."