Cazul Nordis pune reflectorul pe practica dezvoltatorilor imobiliari de a se baza pe banii clienţilor finali sau ai altor investitori care la rândul lor participă la proiect încă de pe planşă pentru a finanţa investiţia. Cât de periculoasă este această practică şi când apar primele semne că poate eşua o astfel de schemă, cum s-a întamplat la Nordis? Ce trebuie facut pentru a păstra o dinamică a dezvoltarilor imobiliare dar cu protecţia clienţilor

Când se face un bloc, oamenii au impresia că dezvoltatorul ia un credit şi face blocul res­pectiv cu banii de la bancă, dar în realitate nu se întâm­plă aşa. Multe dintre blocurile noi se fac cu banii investitorilor care urmăresc plasa­mente foarte bune, iar dezvoltatorul are un teren şi atât. El caută să atragă alături de el alţi investitori mai mici care cumpără de pe machetă 10-20 de apartamente, iar când proiectul prinde contur încep să le vândă clientului final.

Dacă dezvoltatorul este unul cu expe­rienţă şi securizează din timp materialele de construcţie şi forţa de muncă necesară, „afa­cerea“ poate fi una profitabilă de am­bele părţi, însă în cazul în care dezvolta­to­rul are probleme financiare, nu se orga­nizea­ză şi nu securizează achiziţiile, recupe­rarea banilor poate fi greoaie.

Pe de altă parte, în alte ţări, dezvolta­torii nu au voie să utilizeze aceşti bani de­cât după finalizarea proiectului, iar banca are rol de observator în cazul proiectului, controlând fiecare plată.

Răzvan Pascu, antreprenorul care din­colo de businessurile din turism colabo­rea­ză şi cu dezvoltatorul imobiliar Sobha din Dubai ca brand ambassador, explică faptul că în emiratul arab la achiziţia unui apar­tament întâi se plăteşe o taxă de 4% către Dubai Land Department (DLD) drept taxă de înregistrare a proprietăţii către gu­vern. După aceasta, proprietarul are acces la o aplicaţie în care este prezentată stadiul construcţiei proiectului. Mai departe, dez­vol­tatorii sunt obligaţi să deschidă cont escrow în care sunt făcute plăţile, dar la aceşti bani dezvoltatorul nu are acces, însă sunt folosiţi drept colateral în relaţia cu ban­ca finanţatoare. În România se pot în­ca­sa bani chiar pentru un imobil care nu e­xistă în cartea funciară, de către un dez­vol­tator care nu are un istoric concret.

De partea cealaltă, Victor Căpitanu, ban­cherul care a fondat alături de Andrei Diaconescu One United Properties, cel mai activ dezvoltator român de proiecte rezi­den­ţiale şi birouri, explică faptul că sectorul imobiliar este un business care în toată lu­mea se bazează pe avansuri de la clienţi, avan­sul fiind parte din conduita tuturor dezvoltatorilor globali, de la Statele Unite, Marea Britanie la Franţa sau Singapore.

„În multe cazuri, dezvoltatorii nici nu încep construcţia până nu au semnate şi încasate contractele cu clienţii pentru un anumit procent minim din dezvoltare, de altfel nici băncile nu finanţează construcţia fără contracte şi avansuri de la clienţi“, explică Victor Căpitanu, cofondator al One United Properties.

Victor Căpitanu, cofondator, One United Properties: Noi ne-am exprimat în repetate rânduri părerea că aceste sume ar trebui să meargă într-un cont gestionat, de preferat, de către o bancă, aşa cum se întâmplă în majoritatea ţărilor, astfel încât capitalul să poată fi urmărit şi utilizat strict pentru dezvoltarea proiectului. Noi sprijinim o piaţă concurenţială, în care avansul este lăsat la liber şi suntem promotorii unui control foarte strict al destinaţiei acestor bani. Sistemul bancar poate coordona aceste operaţiuni, deoarece are deja serviciile necesare pe care le foloseşte în prezent pentru creditele imobiliare.

Aceste avansuri sunt mai mult sau mai puţin reglementate, în funcţie de ţară, dar niciodată, din ce ştim noi, nu sunt limitate, toţi legiuitorii apreciind că limitarea este o formulă neconcurenţială.

„Dacă se impune un prag de 10%, de exemplu, consecinţa este că doar dezvolta­to­rii mari, cu putere financiară semnifi­cati­vă, vor mai putea construi, în detrimentul dezvoltatorilor mai mici, care practic sunt astfel eliminaţi. Este o măsură neconcu­ren­ţia­lă. În plus, dacă s-ar restricţiona avan­surile, se va dezvolta mai puţin şi, implicit, vor creşte accelerat preţurile“, a spus Victor Căpitanu.

El explică faptul că ceea ce este însă foarte important este cum sunt folosite ace­le avansuri achitate de clienţi. Adică ce face dezvoltatorul cu banii luaţi de la clienţi.

„Noi ne-am exprimat în repetate rân­duri părerea că aceste sume ar trebui să mear­gă într-un cont gestionat, de preferat, de către o bancă, aşa cum se întâmplă în ma­jo­ritatea ţărilor, astfel încât capitalul să poată fi urmărit şi utilizat strict pentru dez­voltarea proiectului. Noi sprijinim o piaţă concurenţială, în care avansul este lăsat la liber şi suntem promotorii unui control foar­te strict al destinaţiei acestor bani. Sis­te­mul bancar poate coordona aceste opera­ţiuni, deoarece are deja serviciile necesare pe care le foloseşte în prezent pentru cre­ditele imobiliare“, a spus Victor Căpitanu.

La fel de importantă este, în opinia cofondatorului One United, este şi imple­men­tarea unei cărţi funciare provi­zo­rii, în baza autorizaţiei de con­stru­ire cu numărul final de apar­tamente, astfel încât aces­tea să nu poată fi vân­dute decât o singură dată.

„În privinţa vânzărilor noastre, acestea funcţionează la fel ca până acum. Politica One United Properties de plată nu s-a schim­bat. Avem două meto­de: avans de 30% şi 70% la final pentru dez­vol­tă­rile care se adresează veniturilor medii şi medii superioare, şi 5 rate de 20% pe du­rata dezvoltării pentru segmentul de piaţă cu venituri mari. Plata integrală în avans este posibilă şi, de obicei, aceasta im­plică şi acordarea unor beneficii, discounturi“, a subliniat Victor Căpitanu.

De partea cealaltă, Ga­briel Voicu, vice­preşedinte SVN Romania, explică fap­tul că aceste cazuri, în care un dezvoltator are nevoie de prevânzări pentru a începe efec­tiv construcţia proiectului, sunt rare, pro­centul acestora din totalul ofertei din piaţa rezidenţială bucureşteană fiind redus.

„Aproape toate proiectele vând în fazele incipiente sau pe durata construcţiei, însă dezvoltarea efectivă a acestor proiecte nu este dependentă de înregistrarea unui a­numit număr de prevânzări. Există instituţii finanţatoare care cer un anumit număr de pre-vânzări, mai ales în cazul proiectelor care nu avansează cu construcţia, însă aceste cazuri sunt foarte rare, deoarece investitorii pot parcurge primele faze de dezvoltare din fondurile proprii, banca finanţând proiectul pe măsură ce acesta se ridică, indiferent de pre-vânzări“, explică consultantul.

Gabriel Voicu, vicepreşedinte SVN Romania: În primul rând, trebuie analizată statistic evoluţia pieţei şi numărul de eşecuri, proiecte care au ajuns în insolvenţă sau în faliment. În Bucureşti şi împrejurimi s-au livrat în ultimul deceniu aproximativ 159.500 de noi locuinţe. Câte dintre acestea au intrat în insolvenţă sau faliment? Procentul este subunitar şi nu trebuie considerat că întreaga piaţă se bazează pe avansurile clienţilor pentru a dezvolta proiectele.

El subliniază faptul că dezvoltatorii nu construiesc cu banii clienţilor, această afirmaţie este eronată dacă ne referim la piaţa rezidenţială în sine.

„În primul rând, trebuie analizată statistic evoluţia pieţei şi numărul de eşecuri, proiecte care au ajuns în insolvenţă sau în faliment. În Bucureşti şi împrejurimi s-au livrat în ultimul deceniu aproximativ 159.500 de noi locuinţe. Câte dintre acestea au intrat în insolvenţă sau faliment? Procentul este subunitar şi nu trebuie considerat că întreaga piaţă se bazează pe avansurile clienţilor pentru a dezvolta proiectele“, a explicat Gabriel Voicu.

Sunt cazuri unde, de regulă investitorii, achită un procent din valoarea proprietăţii încă din fazele de dezvoltare, pentru a face apoi o revânzare la un preţ mai ridicat.

„La nivelul întregii pieţe, aceste cazuri sunt minoritar iar avansurile nu reprezintă 100% din valoarea proprietăţilor. Cea mai mare parte a locuinţelor vizează consumatorul final iar acesta achiziţionează achitând un avans, fără ca investitorul să fie dependent în dezvoltarea proiectului de achitarea acestui avans. În plus, inclusiv din punct de vedere al modelului de business, cea mai mare parte a dezvoltatorilor, în special cei medii şi mari, cu proiecte cu minimum 100 de locuinţe, preferă maximizarea profitului, şi preferă implicit să vândă locuinţele – sau un procent cât mai ridicat din acestea - în faze mai avansate ale construcţiei, fără a fi interesaţi sau dependenţi de un anumit număr de pre-vânzări“, a spus Gabriel Voicu.

El explică faptul că acum, din punct de vedere al cererii, observăm şi ne bucură că tot mai mulţi cumpărători se interesează de cartea de vizită a dezvoltatorului şi a constructorului. În 2025, când accesul la informaţie este atât de facil, ar trebui să fie o regulă generală înainte de a încheierea unui contract – şi nu doar azi cât şi în anii anteriori.