Trei factorii decid cursul unei piete imobiliare.

    1. Evolutia demografica.

    Populatia Romaniei scade permanent. Tarile care au crestere demografica au si crestere imobiliara, atat ca preturi cat si ca numar de unitati locative. Marile metropole din SUA, Canada, Australia, etc., unde exista migratie puternica, sunt o dovada in acest sens. Populatia Bucurestiului (fara Ilfov) s-a redus si daca trendul va continua, logic, preturile scad. Daca numarul de cetateni ai Romaniei se reduce an de an, de ce ar creste piata imobiliara pe termen mediu/ lung? 

    Astazi in marile orase, estimez ca exista un stoc de cateva zeci de mii de locuinte noi, terminate, nevandute sau neinchiriate (nefolosite). Pandemia a facut posibila munca de la distanta. Numai in Bucuresti sunt oficial peste 200.000 de corporatisti. Cei mai multi pot lucra de oriunde. Unii s-au relocat in Ilfov, altii se simt bine in provincie sau chiar in strainatate. Comunicarea electronica anuleaza distanta. In 2050 se preconizeaza ca vor fi 14 milioane de locuitori in Romania. Adica, mai mult decat suficient, o casa pentru 1,5 persoane. 

    Pentru cine sa fie contruite noi locuinte, cand exista deja suficiente?

    2. Dobanzile la credite.

    Pretul locuintelor si dezvoltarea pietei depind de nivelul dobanzilor la creditele imobiliare sau ipotecare. In actuala conjunctura impusa de sistemul bancar, cand creditele sunt aproape prohibitive pentru segmentul rezidential, piata imobiliara si-a redus puternic motoarele. Preturile de constructie si-au cam atins nivelul maxim si, cu toate astea, pretul de vanzare nu a mai crescut.

     Orice dezvoltator care construieste acum, fie are un credit aprobat si santierul e in lucru, fie lucreaza cu capital propriu integral, fie are o locatie de exceptie si se bazeaza pe clientii care au cash sau sunt bancabili. Pana creditarea nu se dezgheata, orice noua dezvoltare imobiliara se expune unui risc major. 

    Guvernele si bancile centrale se lupta cu inflatia. Practic, se chinuie sa le asigure oamenilor un trai decent. Piata imobiliara este lasata de izbeliste sau cel mult sa se regleze singura. Daca razboiul cu inflatia pentru produsele de baza dureaza, preturile imobilelor nu au cum sa creasca. Inainte de a avea case mai bune sau mai mari, oamenii vor sa se bucure de viata. 96% dintre romani sunt deja proprietari. Pare suficient!

    Cine nu are casa de ce s-ar chinui sa plateasca o rata impovaratoare la banca, cand poate sa achite o chirie mai mica, lunar?

    3. Catastrofele naturale.

Mii de case zac astazi darapanate in toata Romania. In Bucuresti, unele sunt pericol public, fiind in zone pietonale. Nu sunt bani nici macar pentru reparatiile urgente (tencuieli desprinse, acoperisuri rupte, balcoane deteriorate). Unele case vechi de peste 100 de ani sunt deja in stadiul de ruina. Multe ''fosile'' imobiliare vor fi moloz la primul cutremur major. Care va fi valoarea lor dupa o catastrofa naturala? Aproape de zero, daca nu sunt intr-o zona ultracentrala, astfel incat terenul de sub cladire sa poata fi refolosit pentru o noua constructie. Nimeni nu-si doreste sa vada consecintele unui cutremur. Din pacate, avem mai multe zone seismice active si ne asteptam la orice. Catastrofele aduc un singur element pozitiv: permit o noua reconfigurare urbanistica. 

    Dupa un cutremur major cum vor fi preturile imobilelor?

    Sper sa nu se intample deloc aceasta calamitate. Daca vorbim strict ipotetic, dupa parerea mea, orice piata secatuita de produse indispensabile duce la majorarea preturilor. Imobilele fac parte din produsele vitale ale unei tari civilizate. In functie de cerere si oferta, pretul fluctueaza. Dupa un cutremur major, consider ca pretul caselor care raman ''sanatoase''/ in picioare, va exploda! De aceea merita sa fie construite bine imobilele noi.

     Sute de mii de case vor fi serios afectate structural dupa o calamitate mare. Unde vor sta oamenii care vor supravietui? Cei fara bani vor fi adapostiti de stat, pe unde se poate. Altii, care au bani, raman cu 2 alternative: fie emigreaza de frica unor noi cutremure, fie vor plati oricat, ca sa locuiasca in siguranta. Urmatorul boom imobiliar are toate sansele sa apara dupa o catastrofa!

Dragos Dragoteanu este Certified International Property Specialist