Ponderea tranzacţiilor de leasing industrial şi logistic din afara Capitalei a atins în 2023 un nivel record, în timp ce tranzacţiile din Bucureşti au înregistrat un minim istoric, volumul total al contractelor de închiriere fiind de aproximativ 770.000 de metri pătraţi, în uşoară scădere faţă de nivelul record de 830.000 de metri pătraţi din 2022.

Companiile au închiriat în primele trei luni ale anu­lui aproximativ 200.000 de metri pătraţi de spaţii logistice şi industriale, cererea venind în principal de la firmele de producţie, operatorii de FMCG şi cei de logistică, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Rapor­tat la regiune, România a înregistrat al doilea cel mai mare volum de spaţii indus­triale şi de logistică închiriate în primul tri­mestru, după Polonia, lider incontestabil al Europei Centrale şi de Est, lăsând în urmă Cehia, Slovacia şi Ungaria.

În Cehia suprafaţa tranzacţionată a fost de 160.000 de metri pătraţi, în Slovacia de 107.000 de metri pătraţi, iar în Ungaria companiile au închiriat 109.000 de metri pătraţi spaţii industriale şi de logistică.

De remarcat activitatea firmelor de producţie pe piaţa închirierilor de spaţii logistice şi industriale la acest început de an, ponderea spaţiilor contractate de acestea în totalul volumului tran­zacţionat (17%) depăşind pentru prima dată ponderile operatorilor logistici (10%) şi ai companiilor din domeniul FMCG (13%).

Cea mai mare tranzacţie încheiată în perioada analizată a fost cea realizată de compania Tenneco, în urma unui proces de tip sale & leaseback, spaţiu care este deţinut acum de WDP. Totodată, Maravet a preînchiriat 11.000 de metri pătraţi în WDP Park Baia Mare, într-o tranzacţie intermediată de Cushman & Wakefield Echinox, iar Drim Daniel Distribuţie a contracat 10.000 de metri pătraţi spaţii de depozitare în cadrul MLP Bucharest West.

„Companiile de producţie încep să fie din ce în ce mai relevante pe piaţa închirierilor de spaţii industriale şi de logistică, pe de o parte pe fondul fenomenului de nearshoring, dar şi ca urmare a unor relocări de fabrici din Europa de Vest sau chiar din alte ţări din Europa Centrală şi de Sud-Est. De obicei, firmele de producţie preferă să opereze în spaţii proprii, însă pe fondul dinamicii obiceiurilor de consum, acestea au nevoie de o flexibilitate mai mare, pe care o pot obţine prin închirierea spaţiului. Credem că această tendinţă se va accentua în perioada următoare, iar proiectele de infrastuctură în derulare vor deschide noi zone pentru investiţii în proiecte industriale“, a spus Ştefan Surcel, head of industrial agency, Cushman & Wakefield Echinox.

Cererea s-a concentrat majoritar în principalele huburi logistice din România, respectiv jurul Bucureştiului (50% din volumul total), Ploieşti (10%) şi Timişoara (6%), interesul companiilor manifestându-se de asemenea şi pentru Iaşi, Craiova, Arad şi Oradea.

Din punctul de vedere al activităţii de dezvoltare de proiecte noi, primul trimestru s-a remarcat de asemenea printr-o încetinire a investiţiilor, în condiţiile în care dezvoltatorii au adoptat o atitudine mai precaută pe fondul incertitudinilor economice şi au redus proiectele dezvoltate speculativ. Astfel, doar 50.000 de metri pătraţi de spaţii noi au fost livraţi în primele trei luni ale anului, faţă de 100.000 de metri pătraţi în intervalul corespunzător din 2023. Stocul spaţiilor industriale şi de logistică a ajuns la 7,071 milioane de metri pătraţi. Rata de neocupare a fost de 6,1% în Bucureşti şi de 5,0% la nivel regional.

Dezvoltatorii au în construcţie proiecte totalizând 500.000 de metri pătraţi în diverse oraşe din ţară. Bucureştiul, Timişoara şi Braşovul sunt destinaţiile preferate pentru dezvol­tatori, circa 50% din proiectele care urmează să fie livrate fiind localizate în aceste hub-uri logistice, în timp ce Slatina, Arad şi Sibiu vor beneficia de asemenea de spaţii noi semnificative.

În 2023 ponderea tranzacţiilor de leasing industrial şi logistic din afara Capitalei a atins un nivel record, în timp ce tranzacţiile din Capitală au înregistrat un minim istoric. Volumul total al contractelor de închiriere a fost de aproximativ 770.000 de metri pătraţi, în uşoară scădere faţă de nivelul record de 830.000 de metri pătraţi din 2022, potrivit raportului anual publicat de Colliers.

Datele iau în calcul doar informaţiile publice (fie tranzacţii raportate de  birourile de cercetare locale, fie tranzacţii anunţate prin comunicate de presă sau în rapoartele pentru investitori, în cazul companiilor listate la bursă). Consultanţii Colliers punctează că datele neoficiale şi fluctuaţia ratelor de neocupare sugerează o cerere reală cu cel puţin 25% mai mare, ceea ce înseamnă că pragul de un milion de metri pătraţi a fost probabil depăşit (din nou) în 2023.

„Suprafaţa totală închiriată este semnificativ mai mare decât în anii de dinaintea pandemiei, ceea ce arată că piaţa românească a intrat într-o nouă etapă. Schimbarea de paradigmă a accelerat, de asemenea, unele tendinţe. De exemplu, vorbim de mulţi ani despre faptul că piaţa românească de I&L se orientează încet-încet în afara Capitalei, pe măsură ce companiile de producţie şi logistică urmăresc oportunităţi în alte părţi ale ţării, cum ar fi costurile mai mici cu forţa de muncă, disponibilitatea mai bună a forţei de muncă şi conectivitatea îmbunătăţită a infrastructurii, precum nevoia de a acoperi cererile generate de activitatea economică în creştere din anumite zone ale ţării. Acest lucru sugerează că ponderea Bucureştiului în totalul activităţii de leasing în 2023 a fost, cel mai probabil, la un minim istoric, în timp ce tranzacţiile din afara Capitalei au fost la un maxim istoric, deşi nu avem date comparabile mai vechi de 2015, putem ajunge la această concluzie, având în vedere cât de centrată era activitatea pe Capitală în acei ani“, explică Victor Cosconel, head of office & industrial agencies la Colliers.

O analiză a suprafaţei închiriate efectiv arată că doar aproximativ 38% din cererea de închiriere au provenit din Bucureşti, în scădere de la 48% în anul precedent şi 63% în 2021.

„Aproximativ o treime din spaţiile închiriate au fost semnate de chiriaşi care vizau activităţi de producţie, o schimbare semnificativă, în condiţiile în care înainte de pandemie procentul era de obicei pe la 10-15% dacă nu se semna un contract mare. Acestea sunt doar primele semne ale valului de re-shoring care ne aşteptăm să devină din ce în ce mai vizibil în următorii ani“.

Stocul modern total a depăşit la 7 milioane de metri pătraţi în 2023, în creştere de la 6,2 milioane de metri pătraţi la sfârşitul lui 2022.

CTP şi WDP rămân cei mai mari proprietari de pe piaţă, cumulând mai bine de jumătate din spaţiul închiriabil, dar şi alţi dezvoltatori rămân destul de activi, iar consultanţii observă că există interes din partea unor noi dezvoltatori care analizează anumite regiuni.

Pe sectoare, se observă creşterea sectorului auto, care a fost întotdeauna un motor cheie, dar care rareori a avut performanţe mai bune decât alte sectoare. Anul trecut, chiriaşii din sectorul auto au realizat cea mai mare parte a tranzacţiilor, aproximativ 30% din totalul contractelor, depăşind logisticienii (operatorii 3PL, aproximativ 23%).

Pe termen lung, o altă tendinţă rămâne valabilă, şi anume reorientarea chiriaşilor către centrele oraşelor, în special către Bucureşti, în contextul unei pieţe competitive a comerţului electronic.

Cele mai mari tranzacţii din 2023 au fost toate în zona a 50.000 de metri pătraţi, printre care şi noul contract de închiriere al Inter Cars la VGP Park din Braşov, intermediat de Colliers, extinderea fabricii Pirelli din Slatina prin WDP şi reînnoirea contractului cu CTP din Timişoara de către FM Logistics (parte a unui acord de sale and leaseback care acoperă 100.000 de metri pătraţi de depozite în România).

Rata de neocupare a spaţiilor de depozitare de top a rămas la un nivel de o singură cifră, de cele mai multe ori sub 5%, în majoritatea subpieţelor din România, inclusiv în Bucureşti, ceea ce arată că pentru chiriaşii care depăşesc o anumită dimensiune ar putea fi dificil să găsească spaţiul pe care şi-l doresc din punctul de vedere al costurilor şi al amplasamentului.

România, spre deosebire de alte pieţe din Europa Centrală şi de Est, cum ar fi Cehia, nu se confruntă cu un fenomen larg răspândit de „shadow vacancy“, respectiv depozite care au fost parţial finalizate, însă unde lucrările de construcţii au fost oprite în aşteptarea unui chiriaş şi, prin urmare, nu sunt considerate livrate.

Radu Dinescu, UNTRR: Dezvoltarea infrastructurii şi accesul total în spaţiul Schengen va creşte eficienţa companiilor de transport

Infrastructura rutieră joacă un rol crucial în transportul de mărfuri, 75% din volumul total de mărfuri fiind transportat în prezent prin intermediul acestui segment. Astfel, o dezvoltare adecvată a infrastructurii, de toate tipurile, va creşte semnificativ eficienţa şi productivitatea transportului, generând în paralel dezvoltarea economiei şi atragerea de noi investiţii.

„Infrastructura răspândeşte bunăstare oriunde este construită, în special cea rutieră, care acomodează 75% din volumul de mărfuri transportate. Este cert că la nivelul României, dacă dezvoltăm infrastructurile rutieră, aeriană, maritimă, vom înregistra un flux crescut de mărfuri şi de pasageri, şi lucrul acesta va fi numai spre binele economiei“, spune Radu Dinescu, secretar general în cadrul Uniunii Naţionale a Transportatorilor Rutieri din România (UNTRR).

Pe de altă parte, trebuie ţinut cont de faptul că infrastructura trebuie să fie adaptată la nevoile viitoare ale societăţii, incluzând aspecte legate de mediu, sustenabilitate şi tehnologie.

„De exemplu, la frontiera cu Ungaria avem zeci de puncte de procesare, din care funcţionează doar două. Lucrurile acestea trebuie dezvoltate şi însoţite de măsuri soft care să ducă la un flux corespunzător şi la o eficientizare a scopului pentru care au fost construite“, adaugă Radu Dinescu.

El apreciază că industria locală de transport rutier a pierdut 2,55 mld. euro în 2023 din cauza întârzierilor de la frontiere, în creştere de la 2,41 mld. euro în 2022, iar cumulat, din 2012 până în prezent, industria are pierderi de 19,1 miliarde de euro, echivalent cu valoarea pieţei de transport rutier din România în 2023.

„Transportatorii aşteaptă între 8 şi 16 ore să treacă în Ungaria. În zona cu Bulgaria aşteptăm 36 de ore. Autorităţile din Bulgaria au făcut o parcare în parteneriat pulic-privat care operează şi coada virtuală. Dacă staţionezi în parcare plăteşti de peste trei ori mai mult (25 de euro ) decât plătesc bulgarii  (7 euro), iar dacă alegi să nu stai în parcare, dar te înregistrezi în coada virtuală, vei trece după 48 de ore. Toate aceste situaţii duc la nişte pierderi colosale“.

Piaţa de transport din România este a 6-a din UE, şi a 3-a la cross-trade, după Polonia şi Lituania, în condiţiile în care Polonia are 110.000 de şoferi non- comunitari, Lituania are 67.000, iar România are doar 350.

Ştefan Surcel, head of industrial agency, Cushman & Wakefield Echinox: Companiile de producţie încep să fie din ce în ce mai relevante pe piaţa închirierilor de spaţii industriale şi de logistică, pe de o parte pe fondul fenomenului de nearshoring, dar şi ca urmare a unor relocări de fabrici din Europa de Vest sau chiar din alte ţări din Europa Centrală şi de Sud-Est.