Piata de apartamente din Romania se zbate lunile acestea intr-o criza fara precedent dupa 1989. Cresterea preturilor nu a incurajat proprietarii sa vanda, ci din contra: aproape toti asteapta alt val de scumpiri. Motiv pentru care nici cine are bani nu mai poate cumpara. Pana cand?

Alex Paduraru este un agent imobiliar cu experienta de multi ani, dar asta nu-i mai tine deloc de foame. Desi a lucrat si s-a dus la serviciu in fiecare zi, in ultimele trei luni nu a mai cistigat nici un leu. Si, spune el, nu sunt mari sanse de castig nici pentru lunile urmatoare.

Ceea ce l-a facut ca zilele trecute sa se imprumute de bani de la prieteni pentru a pleca in Spania. Are pe cineva acolo, spune, care o sa-i gaseasca de lucru in constructii. Dupa cativa ani in care a lucrat ca agent imobiliar si nu i-a mers rau, ultimele luni l-au convins ca nu se mai poate. Nu mai avea ce vinde, spune el!

In situatia lui sunt, acum, sute de agenti imobiliari care, dupa ce au vandut destul de bine in ultimii doi ani, acum au ramas fara "obiectul muncii". De ce? Oamenii nu mai scot apartamentele la vanzare, in speranta ca vor obtine mai multi bani daca le vor vinde peste un an sau doi.

"Daca inainte vindeam cateva apartamente pe saptamana, din noiembrie si pana acum nu am vandut nici unul. In schimb, cei care vor sa cumpere vin in fiecare saptamana cu zecile. De 12 ani de cand lucrez pe aceasta piata, nu am intalnit o astfel de criza", povesteste Matei Filculescu, directorul general al agentiei imobiliare Eurofim din Bucuresti, care acopera sectoarele 5 si 6 ale Capitalei.

El spune ca atunci cand un client vine la agentie cu 40.000 de euro "in buzunar" si vrea un apartament cu trei camere, are slabe sanse sa gaseasca. Cum s-a ajuns aici? Cererea de zeci de ori mai mare decat oferta, necesarul de un milion de locuinte din Romania, cumulate cu dezvoltarea creditului ipotecar, au creat o presiune uriasa asupra pietei. In 2003, apartamentele s-au scumpit in medie cu 50%, pentru ca un an mai tarziu pretul lor sa creasca din nou cu peste 20%.

"Aceasta explozie a preturilor din ultimii doi ani i-a facut pe romani sa inteleaga ca imobilele au un potential foarte important de crestere a pretului", explica Radu Zilisteanu, purtatorul de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI) si presedinte al companiei de consultanta imobiliara Intermedias. Cei mai multi proprietari nu sunt obligati sa vanda, nu sunt presati, si amana tot mai mult decizia vanzarii, in speranta ca preturile vor creste si mai mult.

"Ei stiu, si au dreptate, ca de ieftinit nu se vor ieftini in nici un caz", mai spune Zilisteanu, care adauga ca situatia este generala la nivel de tara, dar mai acuta, insa, in Bucuresti. Acest fapt a creat si va mentine in continuare o mare penurie de oferte pe piata. Cererea foarte mare si oferta extrem de mica au nascut, asa cum spun cei din domeniul imobiliar, "piata vanzatorului". Fiind piata lui, isi permite sa modifice cum vrea termenii tranzactiei.

In opinia agentilor imobiliari, "vanzatorul de apartamente" este foarte capricios si nebanuit de "sensibil" la fiecare vant care sufla deasupra pietei de profil. Astfel, schimbarile bruste de curs valutar din ultimele doua-trei luni din 2004, au indus la randul lor o stare de nesiguranta pe piata si, in consecinta, tranzactiile au scazut drastic ca volum. Dar au urcat din nou pretul. De fapt, de aici a plecat totul. Exista un sindrom al proprietarului mioritic, care apeleaza, pentru a fixa pretul unei locuinte, la valuta care il avantajeaza.

"Daca euro a scazut acum doua luni cu 10% in raport cu leul, proprietarii au «luat» cursul euro de dinainte de devalorizare, l-au transformat in lei, iar pe acestia i-a transformat in «noul» euro", explica Zilisteanu. Doar din aceste mutari, pretul unui apartament a crescut cu cateva mii de euro doar in cateva zile. Acest moment a fost declicul crizei de pe piata imobiliara, cand au inceput sa dispara ofertele de pe piata.

Aceasta retragere brusca a ofertantilor de pe piata i-a luat pe nepregatite pe agentii imobiliari, care se asteptau la vanzari mari in noiembrie si chiar decembrie, tinand cont de vremea frumoasa, favorabila alergatului dupa locuinta. Multi dintre agenti nu inteleg prea clar cum s-a produs aceasta ruptura si, cu atat mai putin, cand se va resuscita piata.

"Criza a inceput pe la sfarsitul lui octombrie. Am zis ca este poate din cauza apropierii sarbatorilor. Am incercat sa scad procentul la comision, doar sa-i atrag pe cei care vor sa vanda. Nimic. Au trecut sarbatorile, dar tot nu stiu de ce nu apar oferte", se plange Filculescu de la Eurofim. El crede ca proprietarii asteapta, totusi, trecerea la leul greu si abia dupa aceea vor decide daca vor vinde sau vor mai astepta in continuare.

Si Petre Robitu, directorul general al agentiei imobiliare Donald, crede ca proprietarii asteapta, pentru a vinde, trecerea la leul greu, cand vor vedea cum va evolua in continuare piata.

"Oamenii asteapta ca preturile sa creasca in continuare. Pentru cei din clasa medie, orice mie de euro in plus inseamna multi bani, si tocmai de aceea fiecare incearca sa creasca atat cat poate pretul, daca nu are o nevoie urgenta de bani si nu este obligat sa vanda", apreciaza Robitu.

Adrian Militaru, directorul agentiei imobiliare Magic Real Estate, povesteste, uimit si el, ca acum vin clienti cu 35.000 de euro si cu foarte mare greutate le mai poate gasi un apartament de doua camere intr-o zona ca Dristor. Prin vara, cu acesti bani gasea "lejer" un apartament pe Calea Mosilor.

Paginile cu oferte de vanzare din publicatiile de profil s-au redus si ele in ultima vreme si, spun agentii imobiliari, majoritatea ofertelor care apar prin ziare se repeta in fiecare zi, fie pentru ca apartamentele sunt de foarte slaba calitate si nu se vand, fie pentru ca sunt multi care tin la pret.

"Sunt explicatii de genul: «Vreau 50.000 de euro pe apartament si nu mai putin, pentru ca imi fac o casa si atat imi mai trebuie. Nu vreau sa ma imprumut!»", a adaugat Militaru.Sunt oferte foarte putine in ultimele trei luni, ba chiar in ultimele sase, precizeaza, la randul sau, si Remus Gramescu, directorul general al agentiei imobiliare BEG. La unison cu colegii sai, acesta crede ca motivul este speranta proprietarilor ca preturile vor creste in continuare.

"Numarul de tranzactii a scazut cu circa 50% in al doilea semestru din 2004, dar cele mai mari scaderi au fost in noiembrie si decembrie, mult peste acest procent. Pentru 2005, cred ca se va pastra trendul slab al vanzarilor din ultimele luni. Tocmai din acest motiv, care va crea o presiune a cererii si mai mare, estimez ca pretul apartamentelor va creste si in acest an cu circa 20-40%", apreciaza Gramescu.

Faptul ca piata a ajuns la mana proprietarilor o demonstreaza si capriciile pe care si le permit acestia. Astfel, o mare problema, spune directorul agentiei BEG, este faptul ca, de multe ori, desi proprietarul declara un pret de vanzare in anunt, atunci cand clientul merge sa-l cumpere, se razgandeste si cere cu cateva mii de euro in plus.

"Se razgandeste si mai cere 5-8.000 de euro «peste». Mai mult de 20% din totalul celor care dau anunturi fac asa ceva, mai ales cand vad ca au multi potentiali clienti", a adaugat Gramescu. Cat de mult se pot scumpi apartamentele? Cand vor "da drumul" proprietarii la vanzari? Aproape nimeni de pe piata imobiliara nu se aventureaza sa dea un pronostic. Unii spun ca ofertele vor reaparea pe piata dupa luna iulie, adica dupa trecerea la leul greu. Altii cred ca proprietarii vor mai astepta ceva, adica pana la aderarea Romaniei la UE, in speranta ca preturile apartamentelor se vor dubla sau tripla.

Cert este ca se vor scumpi in continuare, in conditiile in care nu exista alta alternativa. Apartamentele care se construiesc in blocuri private sunt inca insuficiente pentru a rezolva criza. Pentru anul acesta se anunta ca se vor "lansa" pe piata aproape 4.000 de astfel de apartamente, insa un ritm normal al constructiilor de locuinte ar insemna in fiecare an 10 la mia de locuitori. Adica, peste 200.000 de locuinte noi pe an, in cazul Romaniei. Insa, in afara de acest ritm care este unul normal in tarile civilizate, agentii imobiliari spun ca in tara noastra exista un necesar de un milion de locuinte.

Se estimeaza astfel ca pretul apartamentelor va creste cu circa 15%, in medie pentru acest an, in conditii normale. Pentru ca s-ar putea, spun jucatorii pietei, sa existe consecinte de natura psihologica o data cu trecerea la leul greu. "In general, chiar si numai denominarea duce la cresteri de pret ale locuintelor", a mai spus Radu Zilisteanu.

La adancirea crizei au contribuit involuntar si investitorii straini, care au cumparat masiv apartamente in ultimii ani, fara sa se uite la pret. Si ei, tot cu speranta ca le vor vinde cu profit mare peste o vreme. Faptul ca apartamente noi nu se construiesc decat foarte putine, iar cele vechi "se plimba" din mana in mana, adanceste criza. S-a ajuns, astfel, in situatia paradoxala si tragi-comica in care apartamentul sa se asemene cu vinul: cu cat este mai vechi, mai "tranzactionat", devine mai scump.

Multi ar putea spune ca, in aceste conditii si la aceste preturi, solutia este simpla: cumperi un teren si construiesti o casa. Daca ar fi asa, printre primii care ar trebui sa se bucure s-ar numara Dan Ioan Popp, presedintele companiei de constructii Impact Bucuresti, care a construit in ultimii ani peste 1.000 de vile.  Nu este insa deloc asa, spune el.

"Nu inseamna ca in lipsa ofertelor de vanzare de apartamente, oamenii se muta la case. Exista o oarecare reorientare, dar nu semnificativa. Piata este dominata  de tranzactii cu apartamente vechi. In momentul in care cumperi un apartament, esti un cumparator obisnuit, iei o marfa la mana a doua in general. Cand iti construiesti o casa, insa, devii antreprenor, iti asumi niste riscuri, alergi dupa avize, autorizatii, teren, materiale de constructii, constructori etc. Nu multi isi permit sa-si aloce timp pentru asa ceva", explica Popp.

Presedintele Impact isi intareste argumentatia cu exemple: in 2004 au fost peste 450.000 de tranzactii cu locuinte in toata tara. Maxim 10% dintre ele s-au referit la case. In orase se construiesc anual putin peste 15.000 de case, adica sub 5% din totalul tranzactiilor cu locuinte la nivel de tara.

"Restul cumparatorilor de locuinte raman tributari anunturilor imobiliare", afirma Popp. Presedintele celui mai mare constructor roman de vile este cel mai pesimist in privinta momentului in care se va opri cresterea pretului apartamentelor: abia peste trei ani. "Pretul pe o piata este intotdeauna un lucru artificial, o expresie a nevoii. Daca oamenii au nevoie, platesc", conchide el.

Si oamenii platesc, intr-adevar. Mai ales ca pentru romani, mai mult decat pentru multi alti europeni, locuinta este un simbol al implinirii. Mai nou, al implinirii unei varste onorabile pana la plata ratelor aferente creditului imobiliar.