♦ Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului, de la care marii proprietari de spaţii comerciale stradale din Bucureşti – Meteor, Universal, Romarta, Practic, Romconsulting, Generalcom – au cumpărat spaţiile pe care le ţin astăzi mai mult goale, spune că nu are nicio răspundere cu privire la strategia proprietarilor actuali ♦ Trei firme controlate de Radu Dimofte – Practic, Meteor şi Universal – reprezintă cel mai puternic grup care concentrează spaţii comerciale ♦ Lipsa de comunicare din partea proprietarilor acestor spaţii face imposibilă strângerea unor date relevante despre acest segment de piaţă, spun consultanţii imobiliari.

Spaţii goale, pline doar de gunoaie, cu geamuri sparte, în unele dintre zonele cu cel mai bun vad din Bucureşti stau în paragină de ani întregi şi e greu de explicat de ce niciun chiriaş nu s-a arătat interesat să ocupe astfel de locuri care ar aduce clienţi chiar şi numai prin poziţionarea avantajoasă.

Cele mai multe stau în mâinile a câţiva proprietari, care păstrează tăcerea atunci când sunt întrebaţi de starea acestor spaţii comerciale. Cu marje de profit de peste 50%, companiile sub umbrela cărora se află aceste spaţii aleg să nu comunice date despre portofoliile lor.

Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului, de la care marii proprietari de spaţii comerciale stradale din Bucureşti – Meteor, Universal sau Romarta – au cumpărat spaţiile pe care le ţin astăzi mai mult goale, spune că nu are nicio răspundere cu privire la strategia proprietarilor actuali.

„Având în vedere că Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului nu mai are nicio calitate în legătură cu spaţiile comerciale menţionate, singurii răspunzători cu privire la starea spaţiilor sunt proprietarii de drept ai acestora“, spune Claudiu Constantin Năstasă, preşedintele instituţiei, într-un răspuns la o solicitare a ZF, care a întrebat ce responsabilităţi şi-au asumat cumpărătorii atunci când au achiziţionat spaţiile şi cine poate fi considerat răspunzător pentru starea de degradare a multora dintre ele.

Cum companiile care deţin aceste spaţii au intrat în posesia lor în schimbul unor sume infime, miza ocupării lor nu este atât de mare, astfel că îşi permit să le ţină goale. Pe de altă parte, pentru un proprietar care ar investi bani de la bancă într-un spaţiu comercial ar fi obligatoriu să aibă mereu chiriaşi, pentru a putea plăti ratele.

„Sunt multe spaţii care stau goale şi nu doar asta e problema, dar se degradează în timp. Chiriile sunt foarte mari, iar faptul că multe dintre ele sunt în clădiri care stau să se dărâme şi care ar trebui reabilitate îi descurajează pe eventualii chiriaşi“, spun proprietarii unei cafenele din zona Victoriei din Bucureşti.

Ziarul Financiar a transmis solicitări şi către companiile Practic, Meteor, Universal, Romconsul­ting, Generalcom şi Romarta, pentru a afla care este motivul pentru care multe dintre spaţiile pe care le au în portofoliu sunt în paragină, neocupate, unele dintre ele în stare avansată de degradare. Niciuna dintre companiile menţionate nu a răspuns.

„Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului (AVAS/APAPS/FPS) a deţinut şi a privatizat pachete de acţiuni la societăţile menţio­nate, şi nu spaţii comerciale“, mai spune preşedintele autorităţii. El precizează că instituţia a încheiat contracte cu Meteor, Romarta, Practic, Universal şi Generalcom, nu şi cu Romconsulting, spunând că nu a fost identificată nicio societate sub această denumire în portofoliul autorităţii. Din datele indicate reiese că pachetele de acţiuni au fost privatizate în perioada 1994-2007.

Practic SA este unul dintre cei mai mari proprietari de spaţii comerciale stradale din Bucureşti, cu un portofoliu de aproximativ 35.000 de metri pătraţi, potrivit celor mai recente date furnizate de companie. Majoritatea spaţiilor sunt situate în sectoarele 5 şi 6, în cartierele Militari, Drumul Ta­berei, Ghencea, Crângaşi şi Rahova. Compania este deţinută de Radu Dimofte, cu un pachet de 48% din acţiuni, şi de International Business & Trading Corporation (32%) şi Wellkept Group (12%). Radu Dimofte este cunoscut ca acţionar în mai multe bu­sinessuri locale precum KFC şi Pizza Hut România. Cei 35.000 de metri pătraţi pe care Practic îi are în portofoliu sunt echivalentul unui mall de dimensiuni medii, ţinând cont că Veranda Mall, de pildă, din zona Obor a Capitalei, are o suprafaţă similară.

„Societatea emitentă a funcţionat din anul 1962 ca organizaţie comercială locală până în anul 1973, când, în urma reorganizării teritoriului Municipiului Bucureşti, devine întreprindere comercială locală. La data de 26 septembrie 1979, prin decizia nr. 1515 a Consiliului Popular al Municipiului Bucureşti, aceasta se reorganizează sub denumirea de Între­prinderea Comercială Locală Alimentară 6, repre­zentând principala unitate de comercializare produse alimentare din sectorul 6 al Municipului Bucureşti“, se arată pe site-ul companiei.

În anul 1990, s-a reorganizat în societate comercială pe acţiuni, cu denumirea Practic, prin preluarea activului şi pasivului de la fosta unitate economică de stat ICL Alimentară Sector 6. Societatea Practic SA a fost tranzacţionată pe piaţa RASDAQ din luna noiembrie 1996 până în anul 2015, când a fost transferată pe piaţa AeRO. Începând cu anul 2002, domeniul principal de activitate a devenit cel de închiriere şi subînchiriere a bunurilor imobiliare.

Într-un document publicat pe site-ul companiei, se arată că valoarea activelor Practic era de aproximativ 75 de milioane de euro atunci când portofoliul număra 33.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale (cu 2.000 de metri pătraţi mai puţin decât astăzi), dar şi 10.000 de metri pătraţi de clădiri de birouri, terenuri şi un complex hotelier.

Compania Practic SA a avut în 2020, cel mai recent an pentru care există date publice, o cifră de afaceri de 36,9 milioane de lei, la un profit de 22,8 milioane de lei, astfel că marja de profit a ajuns la 62%.

Meteor SA, la rândul său, este deţinută de mai multe firme înregistrate în Cipru (Wellkept Properties Ltd şi Weybridge Holdings Ltd, Coleborn Trading Limited), acestea fiind controlate, la rândul lor, potrivit unor date anterioare, de Radu Dimofte şi Gabriel Popoviciu. Meteor SA a raportat pentru 2020 o cifră de afaceri de circa 19,7 de milioane de lei şi un profit de 11,6 milioane de lei, marja de profit fiind aşadar de 58%.

„Meteor SA este persoană juridică română, înfiinţată la data de 28 decembrie 1990 (...) Activitatea societăţii este concentrată pe închirierea spaţiilor comerciale stradale, aflate în proprietate“, se arată pe site-ul Meteor.

Printre chiriaşii publicaţi pe site se numără firme din alimentaţie publică (Ana Pan, Japanos), cazinouri (Max Bet, Win Boss), design şi decoraţiuni interioare, farmacii (Help Net, Sensiblu), bănci (Alpha Bank, Banca Transilvania, Libra Bank, ING Bank, Raiffeisen Bank), pariuri sportive, prestări servicii şi altele.

Universal SA se regăseşte tot printre marii jucători de pe piaţa închirierilor de spaţii comerciale din Bucureşti, compania înregistrând afaceri de 35 de milioane de lei în 2020 şi profit de 21,2 milioane de lei, deci o marjă de 60%. Două firme înregistrate în Cipru (Wellkept Properties Ltd şi Weybridge Holdings Ltd) apar ca acţionari ai Universal SA, aceleaşi care se regăsesc şi în acţionariatul Meteor. Conform datelor din piaţa imobiliară, cele trei firme controlate de Dimofte (Practic, Meteor şi Universal) reprezintă cel mai puternic grup care concentrează spaţii comerciale.

„Universal SA este persoană juridică română, înfiinţată la data de 4 ianuarie 1991“, se arată pe site-ul de prezentare a companiei.

Generalcom este un alt mare proprietar de spaţii comerciale în Capitală, cu o istorie la fel de complicată. Deţinută de o firmă înregistrată în Luxemburg (Iberestate International), de omul de afaceri Alain Bonte şi mai multe persoane fizice şi juridice, compania care se ocupă cu închirierea bunurilor imobiliare a avut în trecut acţiuni în lanţul de farmacii Centrofarm (preluat de Help Net) şi are în continuare acţiuni la distribuitorul de produse medicale Sintofarm. Alain Bonte este în prezent consul onorific al României la Estoril, în Portugalia, preşedinte al Camerei Româno-Portugheze de Comerţ şi Industrie şi preşedinte al Fundaţiei Bonte.

El a deţinut împreună cu omul de afaceri Ion Rădulea şi o parcelă de teren lângă staţia de metrou Politehnica – platforma Pumac – pe care a vândut-o către suedezii de la Skanska, cei care au construit acolo ulterior complexul de birouri Campus 6, vândut între timp către austriecii de la S Immo. În 2011, Alain Bonte era unul dintre cei mai bogaţi oameni de afaceri de la Bursă, averea lui fiind estimată pe piaţă la circa 207,9 mil. lei, la acel moment. În 2020, Generalcom a raportat afaceri de 21,3 milioane de lei şi profit de 10,3 milioane de lei, potrivit Ministerului de Finanţe, ceea ce înseamnă o marjă de profit de 48%.

Romconsulting International este un alt jucător important pe piaţa spaţiilor comerciale de la parterul blocurilor din Bucureşti, compania fiind deţinută de Bogdan Cătălin Iordăchescu, potrivit Confidas.ro. Înainte de 2009 în acţionariatul companiei era şi Gabriel Mutu, fostul primar al sectorului 6 din Bucureşti. Romconsulting International a încheiat anul 2020 cu afaceri de 10,6 milioane de lei şi profit de 8,8 milioane de lei, marja de profit fiind aşadar de 83%. Potrivit celor mai recente date, compania deţine mai multe terenuri, apartamente şi spaţii comerciale disponibile pentru vânzare sau închiriere.

„Grupul Romconsulting este o companie românească, care se află pe piaţa imobiliară din 1993. Proprietar de spaţii comerciale, birouri, vile exclusiviste şi apartamente de lux (...), acesta îşi centrează activitatea în segmentele de retail, birouri corporate, de închiriere şi subînchiriere de spaţii comerciale şi apartamente proprii, de vânzare de locuinţe, având în proprietate o largă şi variată paletă de bunuri imobiliare“, se arată pe site-ul companiei.

Tot acolo, se precizează că, printre chiriaşii spaţiilor pe care le deţine Romconsulting, se numără Sensiblu, Help Net, Mega Image, ING Bank, Belladonna şi alţii.

Pe piaţa proprietarilor de spaţii comerciale stradale, concurează şi Romarta SA, o companie controlată, cu peste 98% din acţiuni, de Broadhurst Investments Limited (înregistrată în Cipru), deţinut de Siminel Andrei. Romarta a avut, potrivit Ministerului de Finanţe, afaceri de 21,3 milioane de lei în 2020, la un profit de 115,8 milioane de lei. Andrei Siminel este şi membru în consiliul de administraţie al Libra Internet Bank, o instituţie de talie mică de pe piaţa bancară locală. El este totodată acţionar al băncii, în condiţiile în care este şi administrator în România al fondului New Century Holdings (NCH), care administrează fondul de investiţii Broadhurst Investment, acţionarul principal al Libra Internet Bank şi al Romarta. Siminel mai este acţionar principal şi în societatea de brokeraj Tradeville şi în alte câteva companii. Contactat telefonic, el a spus că nu doreşte să ofere interviuri pentru presă.

Un segment de piaţă imposibil de analizat

Potrivit datelor deţinute de consultanţii imobiliari în urmă cu mai bine de un deceniu, valoarea spaţiilor deţinute de Practic, Romarta, Universal, Romconsulting şi Meteor sărea de 1 miliard de euro. În ultimii ani însă, pe fondul dezvoltării de malluri, centre comerciale şi parcuri de retail, valoarea lor a scăzut.

„Pe piaţă nu sunt disponibile date care să indice numărul şi suprafaţa spaţiilor comerciale existente în Bucureşti. Majoritatea spaţiilor pe care aceste firme (menţionate mai sus – n. red.) le au în proprietate sunt amplasate la parterul blocurilor de locuinţe. Pe lângă aceştia, mai sunt şi foarte mulţi proprietari individuali care deţin spaţii stradale în Bucureşti“, spune Dana Radoveanu, senior consultant retail agency în cadrul firmei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Datele sunt însă puţine şi fragmentate, pentru că proprietarii ţin secrete informaţiile legate de businessurile lor. „Lipsa transparenţei vine şi din faptul că piaţa este fragmentată, existând foarte mulţi proprietari cu aşteptări comerciale diferite. Totodată, lipsa de comunicare din partea proprietarilor acestor spaţii face imposibilă strângerea unor date relevante despre acest segment de piaţă“, mai spune Dana Radoveanu.

În ceea ce priveşte chiriile plătite pentru spaţiile comerciale de la parterul blocurilor din Bucureşti, Cushman & Wakefield Echinox estimează că acestea variază între 10 şi 25 de euro pe metru pătrat pentru spaţii în cartiere mărginaşe şi străzi secundare, între 25 şi 40 de euro pe metru pătrat pentru cele situate pe străzile principale, şi sar de 50 de euro pe metru pătrat pentru zonele cu trafic intens, extrem de vizibile şi accesibile, precum Victoriei, Floreasca, Magheru, Dorobanţilor şi Unirii.