Cererea pe piaţa imobiliară din România a cunoscut în ultima decadă doar o singură direcţie – în sus. Această lungă tradiţie a abundenţei a fost întreruptă de anii de criză, care au forţat restructurarea unui sector definit până atunci printr-o cascadă de creşteri spectaculoase. Ridicarea dobânzilor, inflaţia şi explozia preţurilor pentru materialele de construcţii duc la o ajustare a domeniului la toate nivelurile.

Dacă de evoluţia pieţei imobiliare au beneficiat până acum dezvoltatorii şi clienţii deopotrivă, şi provocările majore despre care vorbim azi îi afectează tot în mod egal pe toţi. Mulţi dintre cei care s-au lăsat antrenaţi de exuberanţa câştigurilor, uitând că trecutul nu este, de fapt, prea departe, sunt acum în situaţia de a-şi reevalua strategiile. Au trecut vremurile în care locuinţele noi erau, practic, smulse din mâinile agenţilor imobiliari sau ale dezvoltatorilor, oricât de îndoielnică ar fi fost substanţa proiectului propus spre vânzare. Investitorii, exersaţi sau începători, sunt din ce în ce mai prudenţi, se informează temeinic, cu o preocupare tot mai mare pentru detalii tehnice, urmărind, totodată, informaţii legate de reputaţia şi stabilitatea financiară a celor de la care intenţionează să cumpere.

O piaţă a vânzătorului a devenit o piaţă a cumpărătorului. Ce înseamnă asta pentru proprietari sau dezvoltatori? Ce consecinţe are această răsturnare de situaţie pentru cei care caută în prezent o proprietate? Ce se va întâmpla cu preţurile în viitor?

"Branşa este afectată de aceste schimbări la toate nivelurile. Restructurarea pieţei îi va elimina mulţi dintre dezvoltatori, dintre care unii se luptă deja cu greutăţi imense, clădirile vechi vor fi din ce în ce mai greu de vândut sau închiriat, în timp ce oferta de locuinţe noi urmează să scadă dramatic începând cu acest an", spune Daniela Kasper, director general al companiei Kasper Development dezvoltatorul proiectului Coresi Avantgarden Braşov. Strategiile sustenabile şi planificările pe termen lung i-au consolidat grupului braşovean reputaţia în categoria marilor jucători ai sectorului imobiliar la nivel naţional.

Una dintre cele mai dinamice pieţe la nivel naţional, alături de Cluj, Timişoara şi Bucureşti, zona Braşovului evoluează, reflectând noile reguli impuse de un context complex, în plin proces de schimbare. Pentru a înţelege oportunităţile şi provocările unui sector care se reaşează, Daniela Kasper punctează câteva dintre cele mai importante tendinţe ale pieţei imobiliare în intervalul 2023-2024. De ce e bine să investeşti în imobiliare? Care sunt cele mai profitabile investiţii imobiliare? Care sunt cele mai bune oraşe pentru investiţii imobiliare? Şi, nu în ultimul rând, la ce să fii atent atunci când cumperi un apartament?

Crash-ul iminent, profeţit insistent în ultimele luni, devine un scenariu tot mai puţin probabil, în timp ce scumpirile de toate tipurile vor fi dominanta următorilor ani. O eventuală ieftinire este mai puţin probabilă, având în vedere motivele care au stat până acum la baza creşterii preţurilor, de la scumpirile energiei, gazului şi electricităţii, la impunerea noilor norme internaţionale privind eficienţa energetică şi scăderea amprentei de carbon. Preţurile vor creşte, poate chiar accelerat după un an-doi de aprecieri mai lente. Pentru clienţi va fi dificil, în curând, să aleagă între achiziţie şi chirie, în timp ce pentru antreprenori, obiectivul principal rămâne investiţia cu cel mai bun randament.

Pe o piaţă diferenţiată, recomăndările pentru cumpărători şi pentru vânzători sunt, în mod corespunzător, diferite. Un element comun rămâne, însă, faptul că este mai important ca oricând să fii foarte informat, să cunoşti în detaliu unele aspecte legate de procesul general de achiziţie, cum ar fi evoluţia dobânzilor, a chiriilor sau cu privire la preţul de cumpărare din segmentul vizat de fiecare categorie în parte.

1. Piaţa imobiliară va experimenta multe falimente

Creşterea dobânzilor ameninţă rentabilitatea sectorului imobiliar. Un calcul foarte simplu duce la o mai bună înţelegere a acestei tendinţe. Mai dependentă de împrumuturi ieftine decât orice altă industrie, afacerea imobiliară devine un sector vulnerabil. Nu toate companiile vor supravieţui schimbării ratei dobânzilor. Vor fi loviţi mai ales dezvoltatorii imobiliari şi dezvoltatorii de proiecte, care nu vor mai putea vinde apartamentele pe jumătate finisate. Unii nici măcar nu pot începe construcţia, pentru că proiectul nu mai este profitabil.

Vom vedea falimente în rândul dezvoltatorilor mici şi mari, dintre care mulţi se luptă deja cu probleme majore. Având în vedere această fragilitate, potenţialii cumpărători trebuie să acţioneze cu mare atenţie în acest moment. Cine este interesat de o proprietate de la un dezvoltator imobiliar ar trebui să verifice şi mai atent decât înainte cum se descurcă financiar compania de la care doreşte să cumpere.

În general, greşelile grave sunt făcute chiar la început, mai ales pe partea contractuală şi pe latura tehnică. Mulţi cumpărători cu o pregătire incredibil de slabă se avântă în această aventură a achiziţiei unui imobil, ceea ce ar putea deveni un demers riscant. Pentru cei care nu cunosc foarte bine piaţa devine foarte important să solicite consiliere de la profesionişti. Contractul cu dezvoltatorul trebuie verificat de un avocat, iar descrierea clădirii ar trebui verificată de un expert. Majoritatea cumpărătorilor nu o fac, pentru că nu înţeleg deloc că există pericole. Pe piaţă există experţi care cunosc de ani de zile activitatea dezvoltatorilor imobiliari şi pot evalua oferta, ştiind dacă o companie poate supravieţui unor momente dificile precum cel actual.

2.  Oferta de clădiri noi va scădea dramatic începând cu 2023

Potrivit unui raport realizat de compania de consultanţă imobiliară SVN România, în anul 2023 s-a înregistrat în Bucureşti o scădere de aproximativ 11% în cazul construcţiilor noi, comparativ cu cifrele înregistrate anul trecut, când au fost finalizate 21.328 de locuinţe în oraş şi împrejurimi. Recordul de livrări a fost stabilit în 2021, cu 22.010 locuinţe finalizate. Aproximativ 33.000 de locuinţe au fost vândute în România în 2023, volumul unităţilor fiind cu 10.000 mai mic faţă de aceeaşi perioadă a anului 2022. Aceasta reprezintă o scădere de 23%, conform Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ValorEasy).

Construcţiile noi din România au stagnat ca urmare a blocajelor de livrare, a preţurilor în creştere la materiale şi a finanţării tot mai scumpe. Dezvoltatorii care planifică zone rezidenţiale sau comerciale cu greu mai pot calcula şi previziona, aşa că, cel mai adesea, amână proiectele. Creşterea costurilor îi obligă pe unii dintre proprietarii privaţi chiar să anuleze lucrările. Lipsa pe care o generează aceste amânări accentuează un decalaj care a influenţat constant piaţa în ultimele decade. Suntem foarte departe de a echilibra nevoia de locuinţe noi, cu atât mai mult cu cât există un deficit istoric. În România există 10 milioane de locuinţe noi şi doar 13% dintre ele au fost construite în ultimii 30 de ani, din 1990 până în 2020. Stocul rezidenţial este alcătuit mai ales din apartamente vechi, construite în perioada regimului comunist, potrivit unei analize a companiei de consultanţă imobiliară Cushman& Wakefield Echinox.

De vreme ce noile proiecte de construcţii sunt în aşteptare sau devin semnificativ mai scumpe, interesul cumpărătorilor s-a îndreptat în 2023, inevitabil, mai mult către proprietăţile finalizate. „Stocul existent” a devenit noul favorit atât al investitorilor, cât şi al cumpărătorilor persoane fizice. Aceasta este, de asemenea, o tendinţă care implică unele provocări, de vreme ce un nou criteriu de selecţie în vederea achiziţiei va deveni din ce în ce mai important în următoarea perioadă: eficienţa energetică a clădirilor.

3. Renovarea în scopul eficientizării energetice devine crucială pentru creşterea valorii unui imobil. Procesul, însă, este extrem de dificil

Peste 38% din emisiile de gaze cu efect de seră se datorează construcţiilor şi exploatării clădirilor. Potenţialul de economisire a energiei în acest domeniu este, deci, enorm. În medie, proprietăţile din România au un indice energetic destul de slab, iar majoritatea clădirilor vechi au un rating energetic foarte slab. Acest lucru nu este îngrijorător doar pentru climă şi mediu, ci şi pentru ocupanţii acestor imobile, care plătesc din ce în ce mai mult pentru încălzire, avand în vedere creşterea preţurilor la energie. Renovările pentru dezvoltarea valorii acestui tip de clădiri necesită, de regulă, investiţii majore. Poate tocmai de aceea studiile arată că doar un procent foarte mic din imobilele vechi este renovat în fiecare an pentru a fi adus la standarde energetice mai ridicate. Viitorul, însă, va aduce provocări şi în acest domeniu.

Parlamentul European a aprobat recent interzicerea vânzării şi închirierii în spaţiul UE a imobilelor care nu îndeplinesc cerinţele climatice, adică nu corespund standardelor energetice. Decizia va intra în vigoare începând cu anul 2030. Astfel, toţi proprietarii de apartamente şi case de pe continentul european vor fi obligaţi să efectueze lucrări de renovare, astfel încât imobilele să fie adaptate din punct de vedere al eficienţei energetice. Pentru proprietari, aceasta înseamnă, însă, costuri serioase, între 30.000 şi 60.000 de euro pentru fiecare apartament. Este o sumă foarte mare, pe care numeroase familii nu şi-o vor putea permite. Pentru mulţi, nici nu se pune problema renovării locuinţelor, aceştia fiind mai degrabă interesaţi de vânzarea imobilelor pentru a face rost rapid de bani.

Noile reglementări europene sugerează, însă, că în următorii ani, pentru a putea să vândă imobilul, proprietarii vor fi obligaţi mai întâi să-l renoveze. Măsurile de acest tip ar putea să conducă la o criză pe piaţa imobiliară, apreciază experţii în credite ipotecare. Pe de o parte, proprietarii care sunt nevoiţi să cheltuie 50.000 sau 60.000 de mii de euro pentru a adapta apartamentul la noile cerinţe, vor creşte preţurile, iar, pe de altă parte, potenţialii cumpărători vor obţine tot mai greu împrumuturi pentru bunuri imobiliare scumpe.

România are cel mai vechi stoc de locuinţe din Uniunea Europeană, arată ultimele date publicate de Eurostat. Aceste proprietăţi, care datează din anii 1950-1960, au clase energetice F şi G şi nu vor mai putea fi închiriate peste 5 sau poate 7 ani. Nu doar cerinţele de reglementare îl obligă pe proprietari să se gândească la renovări, dar şi creşterea costurilor de încălzire fac aceste măsuri absolut necesare. Înseamnă, prin urmare, că toţi proprietarii de clădiri mai vechi vor avea de înfruntat, în curând, noi provocări. Situaţia lor ar putea deveni dificilă, în condiţiile în care nu există încă un program clar de finanţare din partea statului pentru implementarea noilor cerinţe, dar nici destui meşteri pe piaţa care să satisfacă aceasta necesitate de renovare.