Dupa trei ani de scadere, chiriile pentru birouri - si asa mai mari decat cele din Budapesta, Praga sau Varsovia - reincep sa creasca in Bucuresti.

Nu se poate spune ca Cismigiul e un parc mare - ba dimpotriva. In cateva minute, il strabati cu piciorul de la un cap la altul. Cine ar putea crede, insa, ca pe o suprafata mai mica decat cea a Cismigiului e concentrata mare parte din forta financiara a Bucurestiului si a tarii? Presedinti de mari companii, straine si romanesti, directorii, reprezentantii de marketing, de vanzari, secretare, calculatoare, telefoane, faxuri si imprimante. Circa 155.000 de metri patrati, adica 15,5 hectare  - parcul Cismigiu se intinde pe 17 hectare -, atat insumeaza suprafata totala a birourilor de clasa A din Bucuresti, in prezent. Foarte putin, spun cei care lucreaza in sectorul imobiliar. 

Si foarte scump, cred unii dintre cei care au nevoie de un nou sediu. Asa considera si reprezentantii companiei Astral Telecom, care au birourile intr-un imobil din zona Pietei Muncii. In urma dezvoltarii activitatii, compania a vrut sa inchirieze un nou sediu.  "Ne-am uitat mai intai la birourile nou construite in zona centrala, insa nivelul chiriilor ni s-a parut prohibitiv. Peste 20 de euro pe metru patrat pe luna e prea mult", spune Dinu Malacopol, director in cadrul Astral. El considera ca un astfel de cost ar fi sporit cheltuielile companiei, fara ca avantajele sa fie deosebite. Malacopol apreciaza ca, in afara chiriilor mult prea mari din zona centrala, un alt dezavantaj major il reprezinta numarul mic de locuri de parcare.

"Multi sacrifica parcarea pentru o pozitie in centru si nu cred ca merita", mai spune Malacopol. Din acest motiv, Astral a decis sa mai astepte un an, pana cand in zona Pietei Muncii se va construi o cladire de birouri de clasa A, unde va inchiria circa 1.500 de metri patrati, la un pret mult mai mic decat in centru.  Poate ca, daca s-ar fi gandit sa se mute acum un an, cei de la Astral ar fi platit pe chirie doar 16-17 euro/mp. Acum insa, preturile au crescut, surprinzator pentru multi, iar in urmatoarele luni se asteapta o noua majorare a chiriilor de circa 10-15%. 

De ce au sarit atat de mult preturile, inversand o tendinta de scadere care a devenit normalitate in majoritatea tarilor din Europa Centrala si de Est? Simplu. Pentru ca pe piata imobiliara e ca la vinuri. Sunt ani buni si ani prosti. Si dupa trei ani, daca nu buni, cel putin rezonabili, 2004 a fost foarte slab. S-au dat in folosinta foarte putine spatii de calitate, si acestea preinchiriate cu mult timp inainte. Un alt motiv al stagnarii constructiilor ar fi, spun cei care lucreaza in domeniu, si faptul ca o parte dintre investitori, vazand ca scad chiriile, s-au reorientat spre alte zone. Ei doreau o recuperare rapida a investitiei din chirie, adica in doar 5-6 ani, ceea ce, la noile tarife, nu mai era posibil. 

Dupa cativa ani de reducere succesiva a chiriilor, 2004 a schimbat trendul. Preturile au urcat cu peste 10%, pana la 18-21 de euro metrul patrat/luna, potrivit agentiei imobiliare Eurisko. In plus, se asteapta noi cresteri ale preturilor. "Estimam ca nivelul chiriilor spatiilor de clasa A va creste in urmatoarele luni cu pana la 10-15% fata de perioada anterioara, din cauza deficitului temporar de oferta", spune Radu Lucianu, director comercial la Eurisko.

In acest an, stocul de spatii de clasa A disponibile a fost mai scazut ca niciodata, spun si reprezentantii agentiei imobiliare Colliers International in cel mai recent studiu al lor. Potrivit acestuia, in anul in curs au fost dati in folosinta doar 23.120 mp de spatii de birouri de clasa A si 25.378 mp de spatii de clasa B. 

Acest recul vine dupa ce in ultimii ani, pe piata imobiliara au fost lansate cateva cladiri de birouri importante, spune Mihai Szabo, directorul de marketing al Neocity Group, companie care a deschis in Bucuresti doua cladiri de birouri - Neocity Tower I si II, si urmeaza sa o construiasca si pe a treia. "Pentru o cladire de birouri este nevoie de minim 2.000 de metri patrati de teren. S-au cam terminat, insa, terenurile din centru", apreciaza Dragos Dragoteanu, directorul general al agentiei imobiliare Euroest.

Intr-adevar, principala cauza a ofertei sarace este lipsa terenurilor, tot mai greu de gasit in zona centrala. Din cauza litigiilor, multe dintre ele vor deveni disponibile abia peste cativa ani.  Investitorii au fost astfel nevoiti sa isi mute centrul de interes spre nordul capitalei, unde mai exista inca suficient teren disponibil. De altfel, in urmatorii doi ani, majoritatea cladirilor de birouri date in folosinta vor fi situate la nord de Piata Victoriei. 

Astfel, pentru urmatoarele 18 luni a fost anuntata livrarea a aproximativ 116.000 metri patrati de spatii de clasa A, conform Colliers. Acest lucru va insemna cresterea cu circa 75% a suprafetei actuale, motiv pentru care sperantele reapar.

"O mare parte din cerere se va regasi in ofertele de pe piata si chiriile vor cobori, incepand cu a doua parte a lui 2005, la 16-17 euro", spune Szabo. 

Chiar si asa, chiriile vor fi mult mai mari decat in Budapesta, de exemplu, unde acestea nu depasesc 13 euro. Acest lucru poate fi explicat si prin faptul ca in capitalele central-europene exista zeci de investitori in domeniu, iar concurenta tine preturile jos. In Romania, sunt doar cativa developeri si nu se poate vorbi de o concurenta in adevaratul sens al cuvantului. "In ultima perioada, piata cladirilor de birouri se imparte intre cateva grupuri internationale mari, care au construit sau vor sa construiasca", spune Adrian Cristescu, presedintele West Group Architecture, companie care asigura proiectarea pentru trei cladiri de birouri. 

Jucatorii de pe piata imobiliara apreciaza ca, in decurs de 4-5 ani, Bucurestiul va trebui sa atinga o suprafata a birourilor de clasa A comparabila cu cea a Budapestei sau Pragai. Adica inca vreo 800.000 de metri patrati de birouri. Si cum pretul de constructie pe metru patrat pentru o astfel de cladire variaza, in opinia lui Cristescu, intre 550 si 850 de euro, inseamna ca Bucurestiul va trebui sa atraga investitii de aproape 600 de milioane de euro in cladiri de birouri. 

Cu acesti 600 de milioane de euro, parcul financiar imaginar al Bucurestiului ar fi cam cat jumatate din Herastrau, cu lac cu tot. Si nu suprafata este cea mai importanta, cat ceea ce ar simboliza ea: ca Bucurestiul a ajuns o capitala europeana, cu o prezenta masiva a firmelor straine, precum Praga sau Budapesta. Aceasta jumatate de Herastrau de birouri ar fi dovada ca economia merge cu adevarat. Sau, cu alte cuvinte, ca in jumatatea de lac din jumatatea de parc, a inceput sa fie peste.