Primul indice imobiliar calculat pe baza preţurilor din tranzacţiile cu locuinţe finanţate prin credit ipotecar este lansat de Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România, parte a grupului OLX. Prima valoare a indexului imobiliar Kiwi Finance la nivel naţional este de 1.289 euro/mp la finalul lunii decembrie, echivalentul unui multiplu de 1,8 ori salariul mediu net, ceea ce indică cel mai bun grad de accesibilitate de după 2004. Contrar aparenţelor, Bucureştiul se află în topul accesibilităţii la nivel naţional şi pe primul loc detaşat între marile oraşe din Uniunea Europeană, în timp ce Constanţa şi Clujul au cele mai puţin accesibile locuinţe la nivel naţional, dar printre cele mai accesibile la nivel european.

O „bulă”… de locuinţe accesibile

Dacă în bula din 2007-2008, multiplul dintre preţul pe metru pătrat şi salariul mediu net atinsese 4,5-5, un nivel absolut iraţional, în prezent, indicele de accesibilitate la nivel naţional, calculat pentru apartamente şi case, se situează în jur de 1,8, ceea ce indică un nivel de echilibru extraordinar, fază în care am intrat de câţiva ani (vezi graficul cu indicele de accesibilitate). Mai mult decât atât, concentrarea foarte mare a pieţei imobiliare (Bucureştiul, Ilfovul şi Clujul reprezintă aproximativ 50% din activitatea imobiliară rezidenţială) maschează un grad de accesibilitate şi mai bun la nivel judeţean.

Potrivit indexului imobiliar Kiwi Finance, în Bucureşti, preţul mediu/mp pentru locuinţe (apartamente şi case) este de 1.486 euro, în timp ce salariul mediu net în capitală este de 4.612 lei (circa 932 euro), ceea ce înseamnă că indicele de accesibilitate este de 1,59, un nivel nemaiîntâlnit în ultimii 15 ani. Practic, în prezent, locuinţele din Bucureşti sunt de circa 3 ori mai accesibile decât în bula din 2007-2008.

Accesibilitatea locuinţelor din Bucureşti este cea mai bună dintre marile oraşe din Europa, potrivit celor mai multe statistici. Astfel, potrivit Global Property Guide, Bucureştiul se află pe locul 74 din 93 într-un clasament al celor mai scumpe oraşe din punctul de vedere al preţului pe metru pătrat la locuinţe în centrul oraşului, cu 2.110 dolari/mp, devansând toate marile capitale şi oraşe importante din Europa din punctul de vedere al accesibilităţii. De asemenea, potrivit Numbeo.com,  Bucureştiul se află pe locul 137 din 189 de oraşe mai mari sau mai mici din Europa, cu un preţ mediu de 2.300 dolari/mp pentru o locuinţă în centrul oraşului, devansând ca accesibilitate toate oraşele mai mari din Europa.

Ilfovul, judeţul cu a treia cea mai mare piaţă imobiliară din ţară, are un indice de accesibilitate şi mai bun, de 1,52, în condiţiile în care indexul imobiliar Kiwi Finance arată un preţ mediu/mp pentru locuinţe de 1.101 euro, în timp ce salariul mediu net în judeţ este de 3.581 lei.

Cele mai scumpe judeţe

Clujul, judeţul cu a doua cea mai mare piaţă imobiliară după Bucureşti, are cele mai scumpe locuinţe din ţară potrivit indicatorului Kiwi Finance, care arată un preţ mediu de 1.586 euro pe metru pătrat, în timp ce salariul mediu net în judeţ este de 4.291 lei, astfel că indicele de accesibilitate este de 1,83, al doilea cel mai dezavantajos din ţară, dar totodată sustenabil. În clasamentul celor mai mari preţuri la imobile rezidenţiale al Numbeo, Cluj-Napoca este cu câteva trepte mai sus decât Bucureştiul (pe 128 din 188), dar se situează mai bine decât majoritatea oraşelor de o mărime comparabilă.

Dintre judeţele importante, Constanţa are cel mai dezavantajos indice de accesibilitate din ţară, cu un multiplu de 2,06, în condiţiile în care indicatorul Kiwi Finance arată un preţ mediu/mp de 1.311 euro, iar salariul mediu net în judeţ este de 3.148 lei.

Preţuri în echilibru cu salariile medii

Pe baza indexului imobiliar Kiwi Finance, dintre marile judeţe, cel mai bun indice de accesibilitate îl găsim în Iaşi, de 1,41, unde preţul mediu/mp este de circa 1.004 euro potrivit indexului Kiwi, în timp ce salariul mediu este de 3.525 lei. De asemenea, în alte două judeţe cu pieţe imobiliare în expansiune avem indici atractivi de accesibilitate, de 1,53 în Timiş şi de 1,49 în Sibiu, în condiţiile în care preţul mediu/mp este de 1.184 euro în Timiş, respectiv de 1.064 euro în Sibiu, iar salariul mediu net este de 3.835 lei în Timiş, respectiv de 3.526 lei în Sibiu.

Braşovul, care are una dintre cele mai efervescente pieţe imobiliare din ţară, are un indice de accesibilitate de 1,8, pe baza indexului Kiwi Finance de 1.192 euro/mp şi a nivelului salariului mediu net de 3.278 lei.

O piaţă imobiliară la maxime, care nu e inflamată

Deşi preţurile de pe piaţa imobiliară rezidenţială sunt la maximele ultimilor 12-13 ani, acestea au avansat în timp mai încet decât nivelul salariului mediu net, astfel că indicele de accesibilitate s-a îmbunătăţit treptat. Practic, dacă preţul mediu pe metru pătrat la nivel naţional se situează în prezent uşor peste preţurile medii din 2009, salariul mediu net a crescut în această perioadă de aproape 2,2 ori, de la un echivalent de 326 euro în 2009 la un echivalent de 714 euro în 2021 (medie pe primele 11 luni), ceea ce înseamnă că în prezent avem o accesibilitate de două ori mai mare decât în 2009.

Totodată, creditarea ipotecară este la maximele ultimilor 15 ani, însă creşterea este sustenabilă, fără a inflama preţurile ca în 2007-2008. Potrivit datelor BNR, volumul creditelor ipotecare noi a ajuns la circa 2 miliarde de lei lunar, după cum se poate vedea şi pe grafic. 

În 2021, nivelul creditelor ipotecare noi a ajuns la maxim istoric, mai exact la 19,3 miliarde lei cumulat pe primele 11 luni, în creştere cu 45% faţă de aceeaşi perioadă din 2020 (13,4 miliarde lei), arată datele BNR.

Tranzacţii în creştere, ipoteci în scădere

De asemenea, Kiwi Finance şi Storia.ro vă prezintă în premieră o statistică foarte aproape de realitate privind tranzacţiile imobiliare efectuate de persoane fizice. Astfel, potrivit ANCPI, tranzacţiile imobiliare încheiate de persoane fizice în anul 2021 au totalizat 183.032, în creştere cu 49% faţă de anul anterior, când au totalizat 123.126 (vezi grafic cu evoluţia lunară). În ceea ce priveşte numărul de ipoteci active noi din anul 2021, acesta s-a situat la 86.697, în scădere cu 22% (potrivit datelor agregate de Kiwi Finance şi Storia.ro).

Se poate remarca faptul că tranzacţiile imobiliare individuale şi creditele ipotecare noi au avut ritmuri foarte ridicate de creştere în anul 2021 faţă de anul anterior: de 49% pe 12 luni la tranzacţii şi de 45% pe 11 luni la credite ipotecare.

Metrul pătrat la apartamente, cu 26% mai scump, pe medie, decât la case

Privind pe categorii de locuinţe, preţul mediu pe metru pătrat la apartamente este de 1.363 euro la nivel naţional conform indexului Kiwi Finance, cu 26% mai scump decât în cazul caselor, unde se înregistrează un preţ mediu pe metru pătrat de 1.082 euro. Pe de altă parte, ponderea apartamentelor în total credite ipotecare intermediate în 2021 a fost de 72%, iar casele au avut o cotă de 28%, potrivit datelor Kiwi Finance, ceea ce arată că în prezent se vând cam de 2,5 ori mai multe apartamente decât case.

În Capitală, preţul mediu la apartamente este de 1.484 euro conform indexului imobiliar Kiwi Finance, ceea ce denotă un indice de accesibilitate extrem de atractiv, de 1,59.

Constanţa şi Braşovul sunt judeţele cu cel mai puţin accesibile apartamente raportat la salariul mediu net din judeţ, cu multipli de 2,23, respectiv de 2,02, în condiţiile în care preţul mediu/mp este de 1.417 euro în Constanţa şi de 1.340 euro în Braşov, conform indexului imobiliar Kiwi Finance, iar Clujul le urmează îndeaproape, cu un multiplu de 1,92, corespunzător unui preţ mediu/mp de 1.664 euro la apartamente.

Cu un indice de accesibilitate de circa 1,45-1,6 la apartamente figurează patru judeţe importante: Ilfov (1,60), Iaşi (1,57), Sibiu (1,45) şi Timiş (1,60), corespunzător unor preţuri medii de 1.159 euro, de 1.118 euro, de 1.031 euro, respectiv de 1.240 euro.

O accesibilitate extrem de ridicată se înregistrează la case, cele mai bune valori dintre marile judeţe fiind consemnate în Iaşi şi Braşov, cu indici de accesibilitate de  circa 1,2-1,3, corespunzătoare unor preţuri medii de 877 euro, respectiv de 888 euro, conform indexului Kiwi Finance, urmate de Timiş (1,39), Ilfov (1,44) şi Cluj (1,51), unde preţurile medii la case sunt de 1.078 euro, de 1.046 euro, respectiv de 1.308 euro.

În Sibiu şi în Constanţa, casele au un indice de accesibilitate de circa 1,6, corespunzător unui preţ mediu/mp de 1.166 euro, respectiv de 1.012 euro, în timp ce Bucureştiul are cel mai puţin accesibile case, cu un indice de 1,68, corespunzător unui preţ mediu/mp de 1.569 euro.

Merită remarcat faptul că în Bucureşti şi în Sibiu casele sunt mai scumpe decât apartamentele raportat la metru pătrat, în timp ce în Ilfov ecartul dintre preţul mediu la apartamente şi case este de doar 11%, de 2,5 ori mai redus decât la nivel naţional.

Cel mai mare ecart între preţurile medii pe metru pătrat al apartamentelor şi caselor se înregistrează în Braşov, de circa 51%, precum şi în Constanţa, de 40%.

Preţuri confirmate de anunţuri

În ceea ce priveşte preţurile medii/mp la apartamente şi case conform componentelor indexului imobiliar Kiwi Finance, acestea sunt relativ apropiate de preţurile medii/mp conform anunţurilor de pe Storia.ro, platforma imobiliară cu cele mai multe anunţuri, lansată de OLX. Asta denotă faptul că marja de negociere în piaţa imobiliară este destul de redusă, undeva în intervalul 3%-7%, iar unde ofertele depăşesc cu mult nivelul cererii rămân fără contraparte.

Astfel, în Bucureşti, preţul mediu/mp pentru apartamentele scoase la vânzare este de 1.339 euro, în timp ce preţul mediu/mp pentru case este de 1.240 euro, ceea ce indică o accesibilitate medie extrem de atractivă, cu un indice de 1,44 la apartamente, respectiv de 1,33 la case.

Potrivit datelor Storia.ro, Constanţa, Braşov şi Cluj au cele mai „scumpe” apartamente raportat la salariul mediu net din judeţ, figurând cu indici de accesibilitate de 2,05, de 1,90, respectiv de 1,87, corespunzător unui preţ mediu/mp de 1.301 euro (Constanţa), de 1.256 euro (Braşov), respectiv de 1.619 euro (Cluj).

Ilfovul are cel mai bun indice de accesibilitate pentru apartamente scoase la vânzare în marile judeţe, de 1,42, aproape identic cu Bucureştiul, conform unui preţ mediu/mp de 1.028 euro, potrivit datelor Storia.ro. De asemenea, Sibiu, Timiş şi Iaşi au un grad de accesibilitate de 1,5-1,6, corespunzător unui preţ mediu/mp de 1.054 euro (Sibiu), 1.204 euro (Timiş), respectiv de 1.159 euro (Iaşi).

Pe partea de case scoase la vânzare, potrivit datelor Storia.ro, cel mai mare preţ mediu/mp se consemnează în Cluj, de 1.430 euro, care prezintă şi cel mai dezavantajos indice de accesibilitate, de 1,65. Preţuri medii de aproximativ 1.000 euro la case se înregistrează şi în Sibiu (1.003 euro), Braşov (990 euro) şi Timiş (988 euro), indicele de accesibilitate fiind de 1,3-1,5.

În jurul valorii de 900 euro/mp se situează preţurile medii pentru case în Ilfov (909 euro), Constanţa (911 euro) şi Iaşi (880 euro), potrivit datelor Storia.ro, cu indici de accesibilitate de 1,2-1,4.

Concentrarea mare a pieţei imobiliare este redată atât de ponderea creditelor ipotecare intermediate de Kiwi Finance în Bucureşti, Cluj şi Ilfov, cu o cotă de aproximativ 50% din total, cât şi de volumul apartamentelor scoase la vânzare în cele trei judeţe conform anunţurilor agregate pe platforma Storia.ro, unde ponderea cumulată este de 48%.

Analiza prezentă este cea mai cuprinzătoare din istoria pieţei imobiliare coroborată cu piaţa financiar-bancară, atât prin prisma premierei unui index exprimat ca preţ mediu/mp pe baza tranzacţiilor, şi nu doar a anunţurilor sau exprimat doar ca dinamică a indicatorului, cât şi prin prisma prezentării în premieră a unei statistici cât mai aproape de realitate în privinţa tranzacţiilor imobiliare încheiate de rezidenţi persoane fizice, coroborat cu prezentarea nivelului creditelor ipotecare noi din fiecare lună, împreună cu salariul mediu net la nivel de judeţ.