O plimbare între Universitate şi Piaţa Unirii scoate la iveală imagini dezolante, cu unele clădiri care stau să se dărâme, în ceea ce ar putea şi ar trebui să fie una dintre cele mai dinamice şi atractive zone ale Bucureştiului, o capitală europeană cu peste un milion de turişti străini anual, într-un an fără pandemie. Ce-i lipseşte centrului Capitalei pentru a deveni un pol de atracţie?

Fix vizavi de magazinul Unirii tronează un spaţiu comercial de dimensiuni generoase, unde cândva a funcţionat o sucursală Raiffeisen Bank. Astăzi e gol şi e aşa de câteva luni bune. În faţa lui, o florărie a predat şi ea armele şi a pus, la propriu, lacătul pe uşă.

De la capătul celălalt al firului, sunând la numerele de telefon afişate pe uşa clădirii unde a fost cândva Raiffeisen, aflăm că spaţiul se întinde pe 570 de metri pătraţi şi că prezintă interes pentru potenţialii chiriaşi, dar nimic mai mult. Anunţurile arată că locul este administrat de Meteor, unul dintre cei mai mari proprietari de spaţii comerciale stradale din Bucureşti, deţinut de mai multe firme din Cipru.

Spaţiul în care a funcţionat Raiffeisen Bank fusese ocupat, în trecut, de retailerul de echipamente sportive Intersport, care, ulterior, s-a mutat lângă magazinul Cocor. Astăzi, nici acolo nu mai este prezent, iar magazinul nu mai figurează nici în lista puncte de desfacere de pe site-ul Intersport.

Meteor, Practic, Universal, Romarta Romconsulting şi Generalcom sunt cei mai mari jucători când vine vorba de spaţiile comerciale stradale din Capitală, multe dintre ele amplasate la parterul blocurilor. Sunt însă companii care comunică foarte puţin sau chiar deloc, astfel că o imagine clară asupra stocului de metri pătraţi de spaţii comerciale stradale este greu de conturat. Doar Practic SA spunea, în primăvara acestui an, că deţine aproximativ 35.000 de metri pătraţi în care gradul de ocupare este de 95%.

„Putem lua în considerare o chirie medie cuprinsă între 10 şi 15 euro pe metru pătrat pentru zonele paupere (modeste – n. red.) şi străzi secundare, între 25 şi 40 de euro pe metru pătrat pentru spaţiile comerciale situate pe străzile principale şi bulevarde, iar pentru «prime locations» – precum Calea Victoriei, Magheru, Dorobanţi, Piaţa Unirii – o chirie cuprinsă între 45 şi 60 de euro pe metru pătrat”, spunea Mihai Ene, CEO al Practic SA.

Potrivit datelor de la Registrul Comerţului, el este şi unul dintre administratorii companiei, care este deţinută de Radu Dimofte, cu un pachet de 48% din acţiuni, şi de International Business & Trading Corporation (32%) şi Wellkept Group (12%). Radu Dimofte este acţionar în mai multe businessuri locale precum KFC şi Pizza Hut România.

Meteor, Practic, Universal, Romarta Romconsulting şi Generalcom sunt cei mai mari jucători când vine vorba de spaţiile comerciale stradale din Capitală, multe dintre ele amplasate la parterul blocurilor. Sunt însă companii care comunică foarte puţin sau chiar deloc, astfel că o imagine clară asupra stocului de metri pătraţi de spaţii comerciale stradale este greu de conturat.

La rândul său, Romarta este deţinută majoritar de fondul de investiţii Broadhurst, condus în România de Siminel Andrei, Universal şi Meteor sunt firme controlate de mai multe companii înregistrate în Cipru, Romconsulting este deţinută de Raluca Petcu, iar Generalcom este controlată de omul de afaceri Alain Bonte.

În ceea ce priveşte datele generale pentru Piaţa Unirii, acolo chiriile medii pentru spaţiile comerciale stradale din preajma magazinului Unirea şi a Centrului Vechi se situează între 20 şi 30 de euro pe metru pătrat pe lună, potrivit datelor consultanţilor imobiliari. Este însă vorba de spaţiile cele mai atractive, cu vad comercial şi suprafeţe de 100-200 de metri pătraţi. Pe măsură ce ne îndepărtăm de Piaţa Unirii, spre exemplu către Nerva Traian sau Naţiunile Unite, chiriile pot să scadă şi la jumătate.

„În ultimii 10-15 ani, zona comercială din centrul Capitalei, referindu-ne aici la zona Unirii – centrul istoric, s-a transformat foarte mult, atrăgând mai ales ocupanţi din segmentul de restaurante, cafenele, puburi, stimulaţi de investiţiile efectuate în infrastructura publică şi în amenajarea zonei pietonale. Astfel, zona a devenit un pol de atracţie deopotrivă pentru localnici şi pentru turişti”, spune Alexandru David, head of research în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL România.

Pentru ca zona să devină însă şi mai atractivă, ar fi nevoie de creşterea diversităţii funcţionale, adică mai multe magazine de modă, galerii de artă, diverse servicii.

„Pe de altă parte, dacă ne referim la bulevardele «istorice» din centru, de exemplu Calea Victoriei, Magheru, Nicolae Bălcescu, Regina Elisabeta, ele au avut şi au mult de suferit din cauza investiţiilor limitate în consolidarea clădirilor care le mărginesc, majoritatea imobile istorice, aflate în diverse stadii de degradare. Vedem totuşi, în ultimii ani, un interes în creştere din partea investitorilor privaţi pentru reabilitarea şi valorificarea unor astfel de imobile, mai ales pe Calea Victoriei.”

De altfel, în ultimul an, Calea Victoriei a devenit un pol de atracţie pe de o parte pentru antreprenorii care au găsit acolo o zonă cu vad, iar pe de altă parte pentru bucureştenii care au redescoperit această arteră ca loc de promenadă. Închiderea traficului în zilele de weekend vreme de mai multe luni în timpul sezonului cald a contribuit la popularizarea acestui bulevard. Totuşi, ...

„Centrul Bucureştiului începe să arate tot mai bine, însă mai avem mult până să ajungem la nivelul capitalelor europene cu comerţ stradal. Au apărut concepte noi din categoria food & beverage în zona Piaţa Victoriei, Calea Victoriei, Mendeleev, care devine astfel o zonă vibrantă, unde bucureştenii aleg să petreacă timpul liber. Un plus în acest sens a fost îmbunătăţirea infrastructurii cu trotuare şi piste de biciclete, dar şi renovarea mai multor clădiri vechi. Acelaşi lucru îl aşteptăm şi pe Bulevardul Magheru, care acum este dezolant”, spune Cristina Toroş, senior consultant, Retail Agency în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE România.

Cristina Toroş, senior consultant Retail Agency în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE România: Centrul Bucureştiului începe să arate tot mai bine, însă mai avem mult până să ajungem la nivelul capitalelor europene cu comerţ stradal.

Cât priveşte Centrul Vechi, acolo atracţia principală rămân restaurantele şi cluburile, operatorii de fashion închizându-şi treptat activităţile, din această zonă. Centrul Capitalei mai vine cu un dezavantaj pentru dezvoltarea spaţiilor comerciale stradale, şi anume suprafaţa restrânsă a zonelor pietonale şi a trotuarelor, precum şi a pieţelor publice, a spaţiilor deschise largi, după modelul marilor oraşe europene.

„Practic, în prezent, singurele străzi pietonale sunt cele din centrul istoric, iar acestea oricum sunt înguste şi nu sunt conectate mai departe cu alte zone pietonale, astfel încât să rezulte un traseu mai amplu. Totodată, marile pieţe din zona centrală, precum Piaţa Victoriei şi Piaţa Constituţiei, sunt dedicate mai degrabă circulaţiei sau staţionării autoturismelor”, mai spune Alexandru David de la JLL.

Potenţialul ar putea fi valorificat prin extinderea şi întreţinerea corespunzătoare a zonelor pietonale. Este însă amplasamentul central suficient pentru succesul unui spaţiu comercial? Pe scurt, răspunsul este nu.

„La modul cel mai simplu, succesul unui spaţiu comercial stradal este dat de vad şi de puterea de cumpărare a celor care frecventează zona. Numai faptul că un spaţiu comercial este situat în centrul oraşului nu îl face automat şi atractiv, pentru că dezvoltarea nu este uniformă. În Bucureşti, sunt multe zone centrale care nu au nici vad şi nici putere de cumpărare ridicată”, adaugă Alexandru David.

Alexandru David, head of research în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL România: Pentru spaţiile comerciale stradale, mult mai important decât metroul este accesul la o arteră pietonală largă şi bine întreţinută, care să conecteze cât mai multe puncte de interes.

Oamenii caută, în general, cel mai scurt traseu pentru a se deplasa între două puncte de interes, iar traseul este, practic, vadul. Ce există în plan secundar este în afara sa.

„Astfel se explică de ce poţi să ai diferenţe foarte mari între spaţii situate la 100-200 de metri distanţă, dacă unul este amplasat la bulevard, iar celălalt este situat pe o stradă lăturalnică sau în spatele frontului de blocuri. Ambele se află în aceeaşi zonă, dar este clar că ocupantul spaţiului de la bulevard are şanse să realizeze vânzări mult mai mari datorită vadului.”

Nici conexiunea cu reţelele de transport nu reprezintă o reţetă de succes, pentru că, de pildă, deşi Piaţa Unirii este foarte bine conectată de Piaţa Universităţii şi, mai departe, de Piaţa Romană, atât prin linia de metrou, cât şi prin mijloacele de transport de suprafaţă, o persoană care străbate cu metroul distanţa dintre cele trei puncte nu cumpără nimic pe parcurs.

„Pentru spaţiile comerciale stradale, mult mai important decât metroul este accesul la o arteră pietonală largă şi bine întreţinută, care să conecteze cât mai multe puncte de interes.”

Ce îi trebuie centrului Capitalei şi zonei Unirii îndeosebi este o redezvoltare, o regenerare urbană, în condiţiile în care terenuri libere sunt puţine. Iar acest lucru nu se aliniază cu ideile dezvoltatorilor, care preferă, în general, să realizeze proiecte de la zero, pentru că această abordare le conferă mult mai multă libertate de mişcare în privinţa conceptului şi a dimensionării. În plus, predictibilitatea costurilor şi a duratei de implementare a investiţiei este mai mare comparativ cu o redezvoltare.

„Mai mult, în cazul restaurării clădirilor istorice, se adaugă restricţii suplimentare, avize de la comisii de specialitate şi în general costuri mai mari şi o durată de execuţie mai îndelungată. În aceste condiţii, este de înţeles de ce mulţi dezvoltatori ocolesc clădirile istorice.”

Ce îi trebuie centrului Capitalei şi zonei Unirii îndeosebi este o redezvoltare, o regenerare urbană, în condiţiile în care terenuri libere sunt puţine. Iar acest lucru nu se aliniază cu ideile dezvoltatorilor, care preferă, în general, să realizeze proiecte de la zero, pentru că această abordare le conferă mult mai multă libertate de mişcare în privinţa conceptului şi a dimensionării.

În final, Bucureştiul nu reuşeşte să se asemene cu alte capitale europene care au făcut din centrele lor adevăraţi magneţi pentru turişti, iar motivele sunt, după cum se vede, multiple.

„Spre deosebire de alte capitale europene, dezvoltarea Bucureştiului s-a realizat mai degrabă din resurse locale limitate decât din resurse atrase din marile fluxuri comerciale ale continentului. În plus, succesiunea rapidă a unor etape de distrugere şi reedificare la care a fost supus pe parcursul istoriei – precum cutremure, inundaţii, bombardamente, resistematizarea zonelor centrale în perioada comunistă – şi-a spus cuvântul. Ca o notă particulară pentru Bucureşti, am mai putea adăuga şi întârziere procesului de retrocedare a clădirilor naţionalizate în perioada comunistă. Din toate aceste motive, Bucureştiul păstrează foarte puţin din caracterul medieval iniţial, nu este ancorat, de exemplu, de pieţe pietonale largi, mărginite de edificii medievale, palate, catedrale, bastioane sau canale de navigaţie”, adaugă Alexandru David de la JLL.

Peste toate, se mai adaugă şi unele diferenţe culturale sau în privinţa preferinţei istorice pentru materiale de construcţie mai puţin durabile, precum lemnul, în defavoarea pietrei şi a cărămizii. Toate aceste elemente fac ca Bucureştiul să fie un oraş fragmentat, unde zonele de atractivitate sunt mai degrabă dispersate în teritoriu decât adunate într-un punct central.