Segmentul de retail al imobiliarelor româneşti a atins un record al ultimilor 10 ani în 2023, depăşind cu mult cifrele din 2022 şi media ultimilor 5 ani. Cu vânzări solide ale retailerilor şi unele dintre cele mai mari marje de profit la nivel european, investiţiile în acest segment par să fie din ce în ce mai atrăgătoare.

„2023 a fost un an record din perspectiva livrărilor în zona retailului modern, cu o suprafaţă livrată de peste 220.000 de metri pătraţi. Este vorba despre centre comerciale tradiţionale - malluri, cum le spunem acum, şi parcuri de retail, a fost un record poate din ultimii 10 ani în piaţă. Practic, am avut de trei ori mai mai mulţi metri pătraţi faţă de 2022 şi aproape dublu faţă de media ultimilor 5 ani. E ceva mai puţin decât se anunţase iniţial însă. Aşteptam undeva la 260.000 de metri pătraţi, însă chiar şi aşa, comparând cu ritmul de livrări al anilor trecuţi, a fost un an foarte efervescent”, a descris Liana Dumitru, director retail agency la Colliers, în una dintre cele mai recente ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, evoluţia pieţei de retail.

Recordul a fost atins prin prisma a 15 proiecte noi, dintre care trei de mari dimensiuni la Craiova, Arad şi Alba Iulia, restul fiind proiecte mai mici, parcuri în oraşe mai mici sau extensie ale unor proiecte existente. „Observăm, de asemenea, o distribuţie mai echilibrată a livrărilor la nivelul ţării. Dacă în ultimii ani au predominat oraşele medii şi mici în ceea ce priveşte acest tip de investiţii, acum este un echilibru mai mare şi vedem că şi oraşele mari atrag atenţia dezvoltatorilor.”

Perspectivele sunt optimiste şi în perioada următoare având în vedere faptul că creşterea salariilor a început să atingă sau să depăşească spre finalul anului nivelul inflaţiei –„Creşterea nominală a salariilor a ajuns la 15%, iar rata de inflaţie, la 6%, astfel încât am văzut o creştere reală a salariilor undeva în jur de 9% anul trecut,  ceea ce s-a reflectat puternic în consum şi în rezultatele retailerilor. Deci şi pentru retaileri a fost un an bun, sigur, am avut şi alte creşteri de costuri în piaţă, ale utilităţilor, dobânzilor, niveluri de lichiditate pe care consumatorii le-au resimţit şi toate acestea au dus cumva la o atenţie poate sporită în achiziţie şi o durată mai lungă de decizie în ceea ce priveşte anumite achiziţii, dar în general am văzut un nivel bun de de vânzări, sigur, cu o orientare spre produse mai accesibile. Cei mai fericiţi, să spunem, în această perioadă au fost retailerii cu concepte de discount sau mass-market, dar în general putem spune că toate categoriile de retail au avut creşteri de vânzări”.

Pe de altă parte, domeniile afectate au fost cele care ţin de produsele de mobilier sau do it yourself (DIY), unde, ca urmare a încetinirii pieţei rezidenţiale, achiziţiile au scăzut. Nivelul chiriilor din retail a rămas stabil, deşi a existat o presiune generată de creşterea costurilor de dezvoltare, atât în ceea ce priveşte costurile de construcţie cât şi costurile de finanţare. „Însă nu putem vorbi încă de o creştere a chiriilor de bază.” Desigur, observă Liana Dumitru, cele mai bune rezultate le-au avut totuşi conceptele de discount şi mass-market, pentru că a existat o reorientare a consumatorilor spre aceste produse mai accesibile sau dinspre brandurile premium spre produsele acestea de masă, dar per total, retailerii au găsit soluţii şi au reuşit să menţină un nivel de vânzări bune. Potenţialul de investiţii există în continuare, mai cu seamă pentru că piaţa locală este printre cele mai atrăgătoare la nivel de regiune pentru jucătorii de retail: „Diferă marjă de profit de la o categorie de retail la alta, dar comparativ, aproape pe toate categoriile, de la îmbrăcăminte, încălţăminte, produse farmaceutice, decoraţiuni, aproape pe toate categoriile, depăşeşte media ţărilor europene”.

Mai vin nume noi în piaţa de retail? „Au fost şi anul trecut anumite branduri care au intrat în piaţă şi rămâne apetisantă în continuare zona noastră. Anul trecut am avut poate cea mai sonoră intrare a brandului Lefties al grupului Inditex, care a deschis  în România prima locaţie din Europa Centrală şi de Est, ei nefiind până acum prezenţi în această zonă. Poate iarăşi o intrare sonoră prin natura ei cumva este cea brandului Stefanel, ei făcând un exit la un moment dat în 2021. România oferă în continuare, printre cele mai mari marje de profit din regiune şi chiar din Europa pentru o varietate de tipuri de bunuri - îmbrăcăminte, încălţăminte etc. Trebuie luat în calcul şi costul riscului, dar cu siguranţă piaţa nu este suficient acoperită. Sunt multe branduri care încă se mai uită în piaţă şi cu siguranţă vor intra pe aceasta fie anul acesta, fie anul viitor. Piaţa mai poate primi jucători şi rămâne atractivă”, răspunde Liana Dumitru. În ceea ce priveşte retailul de lux, există o oarecare evervescenţă şi la acest capitol: „Există o uşoară creştere a interesului brandurilor de lux pentru piaţa din România. Mulţi sunt prezenţi în Polonia, Cehia, cele mai apropiate pieţe de noi şi analizează cumva extinderea spre Ungaria, România, pentru că este o piaţă mai mare decât Ungaria, cel puţin la nivel de locuitori. Nu putem vorbi încă de o piaţă de lux în România. Ea este încă la început şi facem paşi în direcţia acesteia; sunt într-adevăr din ce în ce mai multe branduri care se uită cu atenţie la piaţa românească şi într-un an-doi ne aşteptăm să îşi facă intrarea.“  

Carte de vizită

Liana Dumitru, director retail agency  la Colliers:

1. Şi-a început cariera în cadrul companiei Colliers în domeniul rezidenţial, finalizând tranzacţii de închiriere şi vânzare pentru clienţi precum Citibank, JTI, Canadian Telecommunication Systems, Daiwa Securities, Union Fenosa, Kuhne and Nagel, Piraeus Bank, şi alţii;

2. În 2005, s-a alăturat departamentului de retail după absolvirea Programului MBA româno-canadian (ASE, Ottawa University, HEC Montreal). A fost implicată în furnizarea atât a serviciilor de închiriere, cât şi a celor de marketing pentru dezvoltatorii de centre comerciale precum Globe Trade Center (GTC), Mivan Development, Futureal Group, Neocity, Immoeast şi Benevo. A făcut, de asemenea, parte din procesul de închiriere a două proiecte de dezvoltare a centrelor comerciale: Mega Mall Bucureşti (un proiect de centru comercial de 70.000 mp GLA livrat în 2014) şi portofoliul Cora (Bacău, Bucureşti);

3. Specializată în proiecte de centre comerciale, s-a implicat în fiecare etapă a procesului de dezvoltare: dezvoltarea conceptului şi a mixului de chiriaşi, strategia de marketinga proiectului şi coordonarea procesului de închiriere;

4. A obţinut licenţa în administrarea afacerilor (linia de studiu în limba franceză) la Academia de Studii Economice din Bucureşti şi deţine şi un master în administrarea afacerilor, absolvind Programul MBA româno-canadian la ASE, Ottawa University şi HEC Montreal.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers

1. Stocul de retail modern pe cap de locuitor din România este de două ori mai mic decât cel din Cehia şi cu peste 40% mai mic decât cel din Polonia – pare surprinzător – de ce nu avem destule malluri – aşa cum pare la prima vedere?

Stocul de retail modern din România se află astăzi undeva la în jur de 4,3 - 4,4 milioane de metri pătraţi, dintre care cam peste 60% sunt centrele comerciale tradiţionale, mallurile. Restul sunt în general parcuri de retail, galerii comerciale ataşate hipermarketurilor, să spunem, sau chiar magazine universale, acele magazine vechi, dar care au fost renovate, remodelate şi readuse în piaţă şi care oferă şi acestea practic un plus de spaţii comerciale noi, mai ales că majoritatea au locaţii foarte bune. Sunt locaţii în centrele oraşelor, în zone pietonale. Dar, în raport cu populaţia, acest stoc este într-adevăr sub media per capita, sub media oraşelor ţărilor din regiune. Loc de dezvoltare cu siguranţă mai este şi asta ne demonstrează şi rezultatele retailerilor, şi aceste marje de profit care sunt cele mai mari din regiune în multe cazuri, ceea ce dovedeşte o competiţie mică la noi, numărul de branduri mult limitat faţă de brandurile şi conceptele pe care le găsim în afară, iar cu siguranţă în viitor vom mai avea intrări şi se va mai aglomera piaţa.

2. Ce urmează pe piaţa de retail?

Sunt anunţate în piaţă pentru următorii trei-cinci ani proiecte pe care grupuri locale, dar şi internaţionale au în plan să le dezvolte. Grupul Iulius a anunţat, de pildă, proiexte tip mixed use la Cluj şi Constanţa, adevărate proiecte de regenerare urbană, cu o componentă de retail mare, de peste peste 1.000 de metri pătraţi în fiecare oraş. Grupul Prime Kapital anunţă de asemenea la Iaşi extinderea proiectului Moldova Mall cu aproape 60.000 de metri pătraţi şi, de asemenea, la Cluj au anunţat un proiect de peste 70.000 de metri pătrţai deci este într-adevăr o mare atenţie acum asupra proiectelor mari. Proiectele acestea practic pot deveni mici centre urbane care oferă şi spaţii rezidenţiale şi spaţii de birouri, pe lângă componenta clasică de retail şi totul pentru un confort mai mare al clientului, pentru eficientizarea timpului, a sesiunilor de cumpărături şi, de ce nu, mai mult timp pentru familie, relaxare. Mai sunt şi alte proiecte anunţate în piaţă din zona de 30.000 mp - 50.000 mp. Anul acesta se anunţă mai puţini metri pătraţi în piaţă şi am putea avea impresia că există o scădere a apetitului dar, în realitate, pe termen mediu, observăm o creştere a apetitului investitorilor şi da, chiar o creştere a apetitului pentru aceste proiecte cu amprentă financiară mai mare, care vor veni după un proces mai complex de planificare. Însă în următorii ani aşteptăm să vedem câteva sute de mii de metri pătraţi care să completeze practic stocul actual.

3. La ce se uită investitorii din piaţa de retail când iau decizia de investiţie?

Bineînţeles că mai întâi se uită la profitabilitate. Se uită la puterea de consum sau la potenţialul unui anumit oraş sau al unei anumite zone. Depinde foarte mult care este amprenta lui sau amprenta proiectului pe care vrea să opăstreze. Se uită, desigur, şi la interesul retailerilor şi da, potenţialul de a închiria aceste proiecte mai departe. Şi cumva această expansiune care s-a întâmplat în ultimul an şi aceste noi livrări de proiecte s-au dus mână în mână cu interesul şi dorinţa retailerilor de a ajunge în anumite zone, de a intra în anumite oraşe, de a ajunge la anumiţi consumatori. Acum, dacă este să aleagă între un anumit tip de proiect sau altul, este o întrebare care ţine de sustenabilitate. Un mall şi un proiect de mari dimensiuni sigur că este mai potrivit sau mai profitabil într-un oraş mare sau mediu. Proiectele de tip retail parc s-au putut dezvolta foarte rapid şi au fost sustenabile în oraşe mai mici, unde potenţialul poate era redus şi el în raport cu oraşele mari. Aceste retail parkuri, având costuri mai mici de dezvoltare, pot să fie şi mai flexibile în zona de chirie şi pentru acestea să fie sustenabilă o chirie mai mică pe care retailerii s-o plătească şi atunci este un win-win.