Presa internaţională scria în 2017 despre un fenomen pe care îl caracteriza drept „moartea mallurilor”, după ce zeci de malluri şi centre comerciale americane au pus lacătul pe uşă în deceniul ce a urmat crizei financiare. Jucătorii din piaţa locală spuneau încă de pe-atunci că România nu este SUA şi că mallurile mai au mult spaţiu de creştere aici.

Odată cu restricţiile din pandemie au existat premisele pentru o astfel de tendinţă, însă mallurile şi centrele comerciale au trecut cu bine peste acea perioadă, având noi planuri de dezvoltare. Astăzi discutăm despre o piaţă cu livrări record de spaţii de retail, despre liste de aşteptare cu branduri care vor să intre sau să se extindă în România şi despre noi planuri de investiţii din partea marilor jucători.

Mallurile, centrele comerciale, parcurile de retail, proiectele cu funcţiuni mixte şi cele de regenerare urbană sunt principalele forme în care piaţa de spaţii comerciale moderne din România continuă să se dezvolte, atrăgând investiţii noi sau extinderi şi aducând oraşe noi pe harta retailului modern. În România, stocul de spaţii comerciale moderne se ridică la peste 4,3 milioane mp, după ce anul 2023 s-a încheiat cu unul dintre cele mai bune rezultate din 2011 încoace privind livrările de noi proiecte de retail. În total, anul trecut a adus aproape 220.000 mp de spaţii noi de retail, mai mult decât dublu comparativ cu ultimii doi ani, conform unui raport Colliers. Mai mult de 60% din totalul suprafeţelor noi au fost livrate anul trecut în parcuri de retail din Craiova, Alba Iulia, Arad, Bucureşti, Vaslui şi alte oraşe, potrivit unui studiu Cushman & Wakefield Echinox. Cel mai mare proiect livrat în 2023 a fost Promenada Craiova, cu o suprafaţă totală de aproximativ 80.000 mp, în urma unei investiţii de 136 de milioane de euro din partea NEPI Rockcastle. Pentru context, dintr-un stoc total de spaţii de retail modern de peste 4,3 milioane mp în România, peste 2,7 milioane mp sunt în malluri. Mai mult de 60% din suprafaţa totală de retail modern este concentrată în primele cele mai mari zece oraşe din ţară, care au peste 200.000 de locuitori.

 „Noi suntem undeva la 4,3-4,4 milioane mp de spaţii comerciale moderne. Dacă menţinem proporţiile la o comparaţie cu ţări din zona noastră, nu cu ţări occidentale, probabil mai avem loc de multe sute de mii de metri pătraţi doar ca să prindem din urmă unde se află ei acum, cu menţiunea că şi la ei se întâmplă foarte multe lucruri. Dacă parcursul economic rămâne unul decent, vor urma nişte ani destul de activi pe această parte”, a explicat Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers, prezent la conferinţa ZF Malluri & Centre Comerciale ’24. În prima jumătate a anului 2024 au fost livraţi aproximativ 110.000 mp de spaţii comerciale moderne, iar cu livrările programate pentru a doua parte a anului vom ajunge la un total de 180.000 mp. Marele câştigător al anului 2024 este Piteştiul, care găzduieşte aproape 80.000 mp din totalul de 180.000 mp programaţi pentru livrare în acest an. Prime Kapital a inaugurat în primăvara acestui an Argeş Mall în Piteşti, după o investiţie de peste 100 de milioane de euro. De cealaltă parte, Square 7 Properties deschide în această toamnă centrul comercial Shopping Park Piteşti. Anii 2025-2026 ar putea readuce pe tapet investiţiile de dimensiuni mari, iar pentru anul viitor sunt aşteptaţi aproape 200.0000 mp de spaţii comerciale mderne noi. „Anul viitor se anunţă destul de aglomerat ca livrări, aproape 200.000 mp, cu menţiunea că din 2026 încep să apară pe radar marile centre comerciale. Chiar din 2025 au început, că anul viitor avem o primă inaugurare, un refurbish foarte mare în Iaşi, cu extindere, adică Mall Moldova, fostul centru comercial Era Iaşi. Asta e poate noutatea acestor ani, au revenit pe tapet aceste dezvoltări mari, cum vedem ce se întâmplă din partea Iulius sau Prime Kapital în Cluj, Constanţa, Iaşi.” România ar putea ajunge la 5 milioane mp de spaţii comerciale moderne înainte de finalul deceniului, în contextul în care atât sectorul, cât şi regiunea sunt prezente pe harta investitorilor interesaţi de malluri şi centre comerciale. Piaţa locală încă nu a ajuns la etapa „niciun oraş fără un centru comercial”. „Încă mai sunt zone care se pot dezvolta, trebuie să trecem prin etapa niciun oraş din România fără centru comercial. Încă mai avem oraşe din România care nu au un centru comercial modern şi asta a fost povestea dezvoltării în ultimii 5-6 ani, chiar dacă acum s-a mai schimbat de anul trecut. Se continuă această tendinţă, încă mai e loc de creştere, încă mai e loc de nume noi.”

 Sectorul de retail este atractiv în regiunea Europei Centrale şi de Est pentru investitori, un aspect confirmat în 2024 prin tranzacţia de peste 370 de milioane de euro prin care NEPI Rockastle a cumpărat Magnolia Shopping Center din Wroclaw Polonia, cea mai mare tranzacţie de tip investment din regiune în acest an şi una dintre cele mai mari din piaţa europeană. „România are undeva la 13-14% din PIB-ul regiunii şi e în creştere. Istoric, noi avem cam 7-8% din volumul de tranzacţii imobiliare cu active comerciale la nivelul regiunii. Cu siguranţă este foarte mult loc de creştere din acest punct de vedere”. O altă tendinţă pe piaţa tranzacţiilor imobiliare cu active comerciale din România este prezenţa investitorilor cu capital local, ceea ce arată maturizarea economiei româneşti şi dinamica capitalului autohton. „Nu mai vorbim doar de fraţii Pavăl de la Dedeman, au fost tranzacţii cu capital românesc, inclusiv capital mai instituţional, cum e BT Property, care a cumpărat un centru comercial şi nişte clinici medicale în zona Transilvaniei. Toate aceste lucruri sunt parte a unei poveşti de ansamblu favorabile care arată această maturizare a economiei româneşti şi a pieţei imobiliare per ansamblu. Este în continuare loc de tranzacţii, există cerere, produsele să fie bune.”

 olul mallului. Dinamica dezvoltării mallurilor pe piaţa din România poate fi privită şi prin prisma brandurilor internaţionale care intră pe piaţa locală sau care se extind în special în acest spaţii comerciale moderne. Economia românească este în continuare atractivă. „Brandurile care sunt prezente aici au marje foarte mari, chit că vorbim de îmbrăcăminte, încălţăminte, farmacie, jucării sau bunuri sportive, suntem pe primele poziţii în Uniunea Europeană. Acesta poate fi rezultatul unei concurenţe reduse şi putem să remarcăm că mai este loc de nume noi, de creştere pe această piaţă.” Marile malluri şi proiecte de retail reprezintă pentru brandurile internaţionale o poartă de intrare în piaţa naţională sau într-un oraş nou din piaţă. Spre exemplu, mallul Promenada din Craiova a marcat intrarea pe piaţa din România a brandului Lefties, parte a grupului Inditex. Acelaşi proiect a marcat intrarea a peste 20 de branduri noi pentru prima dată în Craiova. Majoritatea jucătorilor din piaţa de malluri şi centre comerciale au liste de aşteptare pentru cele mai interesante proiecte.

„Noi avem listă de aşteptare la VIVO! Cluj şi Constanţa, dar şi în Bucureşti la Sun Plaza. În următorii doi ani vom avea câteva intrări importante. România are un potenţial foarte mare de a atrage branduri noi. Am observat în ultimii doi ani că brandurile nu se mai duc cu religiozitate întâi spre Polonia, apoi Croaţia, Slovenia, ca după aceea să intre în România. Din ce în ce mai multe au văzut potenţialul României şi vin prima dată aici să îşi măsoare forţele”, a explicat Geanina Ungureanu, head of retail CPI România. În ceea ce priveşte portofoliul de malluri şi centre comerciale, CPI înglobează astăzi activele Immofinanz, adică mallurile VIVO! din Cluj, Piteşti, Baia Mare şi Constanţa, respectiv un retail park Stop Shop în Botoşani, dar şi activele din porotofliul S Immo din România, adică mallul Sun Plaza din Bucureşti. Acestea s-au adăugat la centrul comercial Felicia Shopping Center din Iaşi, pe care CPI îl avea deja în portofoliu.

 „La Sun Plaza a fost o activitate mult mai intensă, pentru că l-am preluat anul trecut şi am vrut să îl aducem puţin în prezent. Am schimbat mult pe partea de food court, vrem să aducem Burger King, Treevi, pe partea de beauty Bath & Body Works, Rituals va deschide în Sun Plaza al doilea magazin din România. Pe partea de fashion avem planuri noi pentru 2025, se vor dubla nişte suprafeţe ale unor branduri de fashion şi vom avea un proiect pe partea de hipermarket, de micşorare a hipermarketului”. Tendinţa de a reduce spaţiul dedicat hipermarketurilor ancoră a fost subliniată de mai mulţi jucători din piaţa de malluri şi centre comerciale. Hipermarketul Carrefour (ex-Cora) din Sun Plaza are un spaţiu alocat de 23.000 mp. În alte timpuri, în primele decenii ale pieţei locale, nici nu puteai discuta de un mall dacă nu exista o ancoră de tip hipermarket. „Întotdeauna a fost o discuţie, mai ales după pandemie aşteptam hipermarketurile şi supermarketurile să se decidă şi să analizeze care ar fi suprafaţa lor ideală. Au studiat şi s-au tot gândit, nu cred că au ajuns la o concluzie clară pentru că vedem că în unele locuri se micşorează. Şi noi suntem în acest proces de gândire şi proiectare. Vom vedea cum va ieşi, dar este un proiect de amploare.” O astfel de mutare a fost semnalată şi de Nhood, compania de servicii imobiliare integrate a Asociaţiei Familiale Mulliez, care a vorbit despre reducerea suprafeţei alocate hipermarketului Auchan din AFI Bucureşti şi despre planurile de a reduce suprafaţa retailerului alimentar din cartierul Coresi din Braşov. Tendinţa a fost confirmată şi de grupul Iulius. „Există un trend de reducere a suprafeţei hipermarketurilor, mai ales în proiectele centrale, pentru că nu mai au sens suprafeţe de 14.000 mp. Este un trend văzut şi afară, promovat inclusiv de retaileri. Probabil acolo unde mai există hipermarketuri de 13-14.000 mp vom vedea o redimensionare a lor”, a declarat Oana Diaconescu, head of leasing retail în cadrul Iulius. Unul dintre proiectele pe care le dezvoltă grupul Iulius în prezent este Rivus, un proiect mixed-use de 500 de milioane de euro, dezvoltat pe fosta platformă industrială Carbochim, care va avea în final o suprafaţă închiriabilă totală de 165.000 mp, din care 145.000 mp pentru zona de retail şi 15.000 mp pentru spaţii de birouri. Rivus va avea o ancoră de home and deco, nu una din retailul alimentar, iar 50% din suprafaţa de retail a proiectului a fost deja contractată. „Vom avea cea mai mare ancoră de home and deco, avem Jumbo pe 8.000 mp, avem zonă de divertisment de peste 4.000 mp deja semnată, un hype arena pe 2.000 mp. Avem premiere pentru Transilvania de peste 25.000 mp în proiect. Rivus este la al treilea mixed-use development, după Palas Iaşi şi Iulius Town Timişoara, care au performat peste aşteptări”. O altă direcţie în care dezvoltă grupul Iulius când vine vorba de mixul de chiriaşi şi de rolul mallului în viaţa comunităţilor este zona de experienţe de entertainment, sesizată de mai mulţi jucători din piaţă. „Avem o creştere de 3% a indicatorului de trafic în S1, după ce în 2023 depăşisem 2019. E un apetit în creştere pentru socializare, pentru evenimente. (...) Depăşim sfera mallului clasic. Avem o nouă direcţie în companie, de a aduce în proiecte experienţe de entertainment şi edutainment. La Rivus, de exemplu, am semnat un parteneriat cu o librărie care va fi cea mai mare din ţară, pe 2.500 mp, pe două niveluri. Avem evenimente, concerte, târguri, expoziţii, colaborări cu muzeul MINA pentru evenimente de artă imersivă. Încercăm să alocăm spaţii pentru evenimente culturale.” Dintr-o altă perspectivă, „moartea mallurilor” nu a fost cauzată nici măcar de evoluţia accelerată a comerţului online declanşată în 2020 de începutul pandemiei. Piaţa de e-commerce din România se ridica la 4,3 miliarde de euro în 2019, iar în 2023 deja depăşea pragul de 7 miliarde de euro. Dacă în alte ţări comerţul online s-a dezvoltat în detrimentul comerţului offline, în România a fost loc de creştere pentru ambele canale. „Din fericire, România nu a fost prinsă cu un sector de retail foarte dezvoltat ca în alte ţări ca această creştere pe online să genereze probleme. În România cumva au putut creşte amândouă cot la cot, ceea ce este oarecum o raritate, întrucât în multe ţări occidentale online-ul a crescut în detrimentul magazinelor fizice. În România dacă ne uităm faţă de 2018-2019 o să vedem că şi retailul online şi magazinele fizice au crescut bine în această perioadă. Încă mai este loc, se fac investiţii din toate părţile”, a subliniat Silviu Pop. Această creştere cot la cot la a fost permisă atât de nivelul de dezvoltare la care se afla piaţa mallurilor şi a centrelor comerciale, cât şi de modul în care mallurile şi-au ajustat oferta, mizând tot mai mult pe zona de experienţe. „Mallul nu a concurat niciodată cu online-ul în România. Noi am avut un ecart mare faţă de restul Europei în privinţa ponderii online-ului. Clientul român vrea să testeze, să încerce, să experimenteze. Nu am simţit niciun derapaj către online. Am mers mult pe trendul de a oferi experienţe, ceea ce a contat foarte mult”, a punctat Oana Diaconescu. Astfel, moartea mallurilor rămâne în continuare un fenomen îndepărtat pentru piaţa locală, o piaţă unde traficul l-a depăşit pe cel din perioada pandemiei, unde investitorii sunt tot mai prezenţi, inclusiv cei români, unde oamenii merg la mall pentru experienţe, unde brandurile stau pe liste de aşteptare pentru spaţii noi şi unde nu am ajuns încă la etapa „niciun oraş fără mall”.    

„Trebuie să trecem prin etapa «niciun oraş din România fără centru comercial». Încă mai avem oraşe din România care nu au un centru comercial modern şi asta a fost povestea dezvoltării în ultimii 5-6 ani.“

Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers

„Există un trend de reducere a suprafeţei hipermarketurilor, mai ales în proiectele centrale, pentru că nu mai au sens suprafeţele de

14.000 mp. Este un trend văzut şi afară, promovat inclusiv de retaileri.“

Oana Diaconescu, head of leasing retail în cadrul Iulius