NEPI Rockcastle, cel mai mare proprietar, dezvoltator şi administrator de centre comerciale din Europa Centrală şi de Est, a anuntat un buget de peste 650 de milioane de euro pentru proiectele aflate în faza de dezvoltare sau modernizare pe termen mediu. Ce sume poate atrage România?

Rüdiger Dany conduce de mai bine de doi ani NEPI Rockcastle, dezvoltatorul şi proprietarul de malluri cu nu mai puţin de 60 de proprietăţi în nouă ţări din Europa Centrală şi de Est. Dintre acestea 20 de malluri şi centre comerciale sunt în Bucureşti. Dacă în perioada pandemiei mallurile au fost lovite de restricţii şi implicit de scăderea traficului, acestea au explodat după ridicarea limitărilor şi au redevenit un magnet atât pentru entertainment cât şi pentru shopping – chiar dacă traficul nu a revenit imediat la valorile din 2019, valoarea medie a bonului de cumpărături a crescut.

„Am preluat funcţia de CEO al NEPI Rockcastle de peste doi ani, iar în această perioadă m-am familiarizat cu piaţa din România. Am fost aici şi în 2008, aşa că am putut să remarc foarte clar transformarea în bine prin care a trecut ţara şi am observat şi potenţialul major pentru evoluţie, în viitor. Pentru mine, creşterea NEPI Rockcastle pe piaţa din România este un proces care va avea loc treptat. În România şi în ţările din regiune, suntem acum în punctul perfect de dezvoltare, exact aşa cum ne-am propus. De altfel, România reprezintă un exemplu în regiunea CEE, deoarece nu mai este o economie emergentă, ci una sigură, în ciuda percepţiei Europei de Vest. Din datele pe care le avem, şi din ceea ce am observat, puterea de cumpărare a populaţiei a crescut, iar ţara s-a dezvoltat puternic”, a spus Rüdiger Dany, CEO al NEPI Rockcastle.

În opinia lui, este necesar ca România să sprijine şi mediul antreprenorial local, care reprezintă un motor important de creştere pentru orice ţară, precum şi investiţiile străine.

„NEPI Rockcastle este unul dintre cei mai importanţi jucători din sectorul imobiliar, aşadar înţelegem necesitatea ca toţi actorii de pe această piaţă să discute în mod transparent pentru a-şi face vocea mai bine auzită şi a contribui la găsirea de soluţii pentru blocajele cu care ne confruntăm”, a subliniat Rüdiger Dany. Dar miza este alta – cum poate atrage România şi mai ales oraşele sale mai multe investiţii locale şi străine?

„România este una dintre cele mai mari ţări din regiunea Europei Centrale şi de Est (CEE) şi are un potenţial ridicat de a evolua rapid din punct de vedere economic. Dacă ne uităm la indicatori precum rata şomajului şi nivelul de educaţie, România ar putea atrage, pe viitor, mai multe investiţii străine, iar numeroase proiecte ar putea fi dezvoltate aici”, a spus Rüdiger Dany.

Pe de altă parte, el explică faptul că piaţa locală nu oferă întotdeauna un mediu propice pentru investiţiile străine. Lipseşte predictibilitatea legislativă şi fiscală, iar deciziile sunt luate într-o manieră naţionalistă, dar diferită de ceea ce se întâmplă în celelalte ţări ale Uniunii Europene. „De aceea, investitorii sunt mai precauţi atunci când vine vorba de România. Pentru a putea atrage investiţiile străine, este nevoie de un grad mai mare de previzibilitate şi transparenţă la nivel legislativ, precum şi de un climat economic stabil. Acesta este un segment pe care România trebuie să evolueze, pentru a îşi putea atinge întreg potenţialul de dezvoltare”, a subliniat Rüdiger Dany. NEPI Rockcastle a anunţat un buget de peste 650 de milioane de euro pentru proiectele aflate în faza de dezvoltare sau modernizare pe termen mediu. Compania are un portofoliu de 168.800 mp de proiecte în construcţie sau modernizare, deja demarate sau în plan pentru 2024, în România, Polonia, Bulgaria şi Ungaria. „În prezent, NEPI Rockcastle este într-o perioadă de reevaluare: ne uităm unde am putea să mai investim. Avem în plan proiecte pentru realizarea cărora am alocat peste 650 de milioane de euro, ceea ce reprezintă cel mai mare program de investiţii în retailul comercial, anunţat pentru CEE. Aceste proiecte sunt în faza de autorizare sau deja în construcţie, iar finalizarea lor este planificată până la sfârşitul lui 2026. Avem operaţiuni în nouă ţări din regiune, iar investiţiile vor fi direcţionate către proiecte cu un grad mare de profitabilitate, dar care sunt şi sigure. NEPI Rockcastle este o companie a cărei viziune strategică de dezvoltare în regiune este pe termen lung, aşadar nu vizăm obţinerea unui profit rapid, dar ne dorim să investim în ţări unde unde suntem trataţi în mod egal cu alţi investitori”, a spus CEO-ul.

Pentru extinderea Promenada Bucureşti, s-au purtat discuţii îndelungate, acesta fiind un proiect foarte amplu şi de durată, dar şi rezultatul final va fi pe măsură - birouri, retail şi o parcare cu şapte niveluri în subteran. Aproape şapte ani au durat procedurile pentru a obţine autorizaţiile necesare.

Cele mai importante proiecte includ extinderea Promenada Mall, Bucureşti (proiect mixed-use în valoare de aproximativ 282 milioane de euro, cu o suprafaţă de 55.400 mp, a cărui finalizare este planificată la sfârşitul anului 2026), dezvoltarea Galaţi Retail Park (proiectul va avea 33.200 mp, iar investiţia se va ridica la 48 milioane de euro), dezvoltarea Promenada Plovdiv, Bulgaria, modernizarea Bonarka City Center Mall Cracovia, Polonia şi a Arena Mall din Budapesta. „În momentul de faţă, derulăm un proiect în Plovdiv, al doilea cel mai mare oraş din Bulgaria. De asemenea, avem oportunităţi de dezvoltare şi în Cehia şi Polonia. Trebuie să evaluăm care este cea mai bună decizie din punct de vedere strategic: dacă pe o anumită piaţă, climatul este unul mai prielnic investiţiilor, vom ţine cont de acest lucru”, a spus directorul.

Potenţialul sectorului HoReCa este mare în România, mai ales dacă este comparat cu cel din capitale precum Varşovia şi cu ceea ce s-a întâmplat acolo în ultimii 20 de ani. „Cred că acelaşi lucru se va întâmpla şi aici. Dar să nu uităm că şi piaţa se schimbă. Acum standardele după care funcţionează piaţa spaţiilor de birouri s-au modificat faţă de perioada dinainte de pandemie. Majoritatea companiilor au adoptat modelul hibrid de lucru, ceea ce înseamnă că angajaţii lucrează şi de acasă. Dar în polul de business Barbu Văcărescu-Floreasca consider că există în continuare cerere pentru spaţii de birouri”, a subliniat Rüdiger Dany.

Pentru extinderea Promenada Bucureşti, s-au purtat discuţii îndelungate, acesta fiind un proiect foarte amplu şi de durată, dar şi rezultatul final va fi pe măsură - birouri, retail şi o parcare cu şapte niveluri în subteran. Aproape şapte ani au durat procedurile pentru a obţine autorizaţiile necesare.

„Lucrările presupun excavarea celui mai adânc subsol de clădire din Europa Centrală şi de Est, de 26 de metri, unde va fi construită o parcare de 2.400 de locuri, amplasată pe şase niveluri. Practic, vom adăuga 55.400 de metri pătraţi suprafeţei actuale, cu o investiţie de circa 282 de milioane de euro. Finalizarea este planificată pentru sfârşitul lui 2026 şi suntem încrezători că, dincolo de a fi unul dintre cele mai importante proiecte din portofoliul nostru, va deveni şi o dezvoltare emblematică în Bucureşti prin design, funcţionalitate, sustenabilitate şi brandurile care vor fi prezente aici. De asemenea, vom avea o piscină la ultimul nivel, birouri cu 4.000 mp per etaj şi numeroase alte funcţionalităţi. Noul ansamblu va avea o componentă puternică de sustenabilitate, cu 600 kW de panouri fotovoltaice instalate alături de acoperişul verde. Unul dintre principalele obiective ale zonei comerciale a proiectului constă în îmbunătăţirea mixului iniţial de chiriaşi din Promenada, dar şi în acoperirea cererii venite din partea unor branduri internaţionale din segmentele de modă şi divertisment”, a adăugat Rüdiger Dany. NEPI-Rockcastle este interesat de achiziţii de proiecte de retail deja existente, în toate pieţele din CEE unde operează.

„În prezent, analizăm costurile şi proiectele, iar până la finalul lui 2024, vom mai creşte şi pe acest segment. Ne uităm la pieţe precum Polonia, ţările baltice sau chiar România, deşi aici este mai mult o piaţă pe care dezvoltăm proiecte noi, nu achizţionăm”, a mai spus Rüdiger Dany. În 2023 NEPI-Rockcastle a inaugurat Promenada Craiova, cea mai importantă inaugurare de mall din ultimii cel puţin şase ani.

„În ceea ce priveşte cea mai recentă dezvoltare a noastră din România, Promenada din Craiova, suntem conştienţi că va mai dura până să devenim profitabili şi să ne creştem cota de piaţă. În momentul în care intri pe piaţă cu un nou centru comercial, nu te poţi aştepta să schimbi peste noapte rutina oamenilor, chiar dacă vii cu un nivel de calitate net superior şi cu numeroase inovaţii. Acest proiect este unul care va creşte în timp, treptat dar sigur. Nu devii o parte a comunităţii peste noapte. În Craiova avem teren şi pentru dezvoltări rezidenţiale, aşa cum am procedat şi în cazul proiectului Vulcan, dar vorbim despre un add-on, nu despre o dezvoltare dedicată de rezidenţial”, a spus CEO-ul. Zona Brăila-Galaţi este de asemenea una de interes. Dintr-una ruptă de restul ţării podul spre Tulcea peste Dunăre, podul peste calea ferată dinspre autostrada A2 dar şi investiţiile noi precum ale cehilor de la Tesla sau Yazaki au readus în prim-plan zona. „La Galaţi, deţinem deja un centru comercial în care chiriaşii şi-au manifestat dorinţa de a avea mai mult spaţiu. De asemenea, avem cerere şi din partea retailerilor care vor să intre aici, aşadar am achiziţionat teren şi vom demara în curând construcţia pentru Galaţi Retail Park, proiect care va avea o suprafaţă de 33.200 metri pătraţi şi în care vor fi investiţi 48 de milioane de euro. Suntem în faza de autorizare, iar odată cu acest proiect vom aduce şi noi branduri în Galaţi. Ne bucură şi faptul că vedem şi investiţii în infrastructura din zonă, ceea ce va impulsiona semnificativ şi economia în Galaţi”, a adăugat executivul. Fondul de investiţii a profitat şi de faptul că în CEE a fost ferit de „furtuna perfectă” din Europa de Vest. Grupul german Signa, cu active de 27 mld. euro, în spatele căruia se află miliardarul austriac Rene Benko, s-a prăbuşit la final de 2023, producând mari pierderi băncilor şi investitorilor.

Signa, care deţine clădirea Chrysler Building din New York, precum şi numeroase proiecte de profil înalt şi mari magazine în Germania, Austria şi Elveţia, este controlată de magnatul austriac Rene Benko.

Dificultăţile sale fac din acest grup cea mai mare victimă potenţială a prăbuşirii sectorului imobiliar, declanşată de cea mai mare creştere a costurilor de împrumut din istoria de 25 de ani a monedei euro, care a afectat cel mai mult Germania şi Suedia. „Este uimitor ce s-a întâmplat pe piaţa de real estate din Europa, în ultimii doi ani. Sectorul de retail comercial din pieţele vest europene a ieşit din criza provocată de pandemie direct într-o altă criză, marcată de creşterea dobânzilor. Problema a fost că nimeni nu se aştepta la această creştere rapidă a dobânzilor, astfel că în ţări precum Germania a avut loc un adevărat dezastru, iar acum în piaţă sunt proiecte neterminate. De aceea, pentru autorităţi este important să meargă mai departe alături de companii care au fondurile necesare pentru a dezvolta proiectele, pentru ca acestea să nu stea neterminate pentru o lungă perioadă de timp, ajungând atât de deteriorate încât trebuie vândute la preţuri foarte mici”, a spus CEO-ul.

În 2023 NEPI-Rockcastle a inaugurat Promenada Craiova, cea mai importantă inaugurare de mall din ultimii cel puţin şase ani.

În zona CEE, sectorul de retail şi-a revenit uimitor de repede după pandemie. În cazul centrelor comerciale, oamenii şi-au dorit să aibă din nou experienţa comunităţii şi a ieşirilor în oraş, iar acest aspect s-a reflectat imediat în trafic. NEPI Rockcastle a înregistrat, în 2022, un nivel al cifrei de afaceri peste cel din 2019, care fusese, până în acel moment cel mai bun an din istoria companiei. De asemenea, şi 2023 a fost un an cu rezultate solide, ceea ce nu s-a întâmplat în Europa de Vest. „Acolo, abia acum se revine la cifrele din 2019. Pieţele din vestul continentului nu au avut parte de această creştere explozivă. Când ne uităm la CEE, vorbim despre nevoia de educaţie în rândul investitorilor. În momentul în care investitorii din Marea Britanie sau SUA se gândesc la Europa, văd toate ţările ca pe un tot unitar, dar se concentrează de fapt doar pe Europa de Vest. În ceea ce priveşte randamentele, dacă acum cinci ani, cineva mi-ar fi spus că proprietăţile din Germania vor ajunge la acelaşi preţ sau chiar mai ieftine decât cele din Polonia, aş fi considerat că este nebun. Această situaţie a survenit pe fondul stagnării din vestul continentului şi a faptul că pieţele din CEE sunt pe o curbă ascendentă. Trebuie luate în considerare şi criteriile care ţin de stabilitatea politică şi modul în care sunt trataţi investitorii. Aşadar, pieţele din CEE ar trebui să ţină cont de aceste aspecte şi să profite de aceste oportunităţi extraordinare de creştere prin atragerea investiţiilor”, a adăugat executivul.

El spune că “acum este momentul ca Europa Centrală şi de Est să strălucească, să iasă din conul de umbră şi să crească. Şi conflictul din Ucraina a atras atenţia asupra Europei de Est, iar europenii au înţeles importanţa de a avea o graniţă comună cu Ucraina, pentru că atrage investiţii înspre pieţele din vecinătate. România a intrat în spaţiul Schengen, aerian şi maritim, iar astfel accesul spre această piaţă a devenit mai uşor. Desigur, va urma şi accesul liber în spaţiul terestru. Există un potenţial enorm pentru turism prin accederea în Schengen.  În prezent, România este o bijuterie ascunsă în materie de turism, dar sunt convins că va fi descoperită”.

Revine era mallurilor? Da, revine era mallurilor, confirmă şeful NEPI-Rockcastle. „De fapt, deja a revenit. În timpul pandemiei, atunci când nu poţi intra într-o clădire, ai într-adevăr o problemă. În acea perioadă, parcurile de retail, care funcţionează în spaţiu deschis, au putut fi deschise, înregistrând astfel un avantaj competitiv important, care s-a văzut în cifre. La rândul său, comerţul online a explodat, dar apoi a încetinit, după sfârşitul pandemiei. În CEE, am asistat la o revenire rapidă  a mallurilor după pandemie.”

Parcurile de retail sunt un produs diferit în această piaţă, dar ele nu vin cu experienţe, ci doar cu shopping. La mall,  oamenii caută experienţe, vin la concerte pe terasă, să vadă un film, să se întâlnească. 

Acum parcurile de retail îşi încetinesc creşterea, iar mallurile revin. De asemenea, o tendinţă importantă este şi integrarea retailului online.

„Un domeniu nou este cel al energiei, în care am investit circa 30 de milioane euro în perioada 2022 - 2023, în România. Vrem să reducem emisiile de CO2 şi să devenim producători de energie verde. Pentru aceasta, am lansat proiectul panourilor fotovoltaice. Am început implementarea în România, în 2022, iar până la sfârşitul lui 2023, am finalizat instalarea de panouri fotovoltaice în aproape toate proprietăţile noastre de aici. Acum producem 25% din consumul nostru de energie, on-site, fără a pune presiune pe reţea. Mai mult, noi vindem energia mai departe retailerilor noştri, care beneficiază astfel de energie regenerabilă la un preţ avantajos, iar în acest mod avem o nouă sursă de venit. În plus, noi cumpărăm toată energia necesară cu un an înainte, apoi o vindem mai departe. Aici intră în scenă NEPI-Rockcastle Energy, un centru de profit în sine, în care pe lângă investiţia iniţială de aproximativ 30 de milioane de euro, venim cu încă 15 milioane de euro, pentru a exporta conceptul şi în celelalte ţări în care activăm. Din punctul meu de vedere, până în 2028 vom putea acoperi 100% energia consumată prin proiectele proprii de energie verde. Pentru noi nu este fezabil să instalăm baterii pentru că energia este consumată ziua, când este produsă”, a conchis executivul.    

Cine este NEPI Rockcastle

1. Este principalul proprietar şi operator de centre comerciale din Europa Centrală şi de Est (CEE), cu prezenţă în nouă ţări şi un portofoliu de investiţii de

6,8 miliarde de euro la 30 iunie 2023.

2. Deţine şi operează 55 de proprietăţi de retail care au atras 295 de milioane de vizite în 2022

(244 de milioane de vizite în 2021).

3. Acţiunile NEPI Rockcastle sunt listate la Bursa de Valori din Johannesburg (JSE), Euronext Amsterdam (Euronext) şi A2X. Grupul distribuie în mod voluntar cel puţin 90% din câştigurile sale distribuibile semestrial.

Repere cheie din istoria NEPI România

2007

NEPI este înfiinţată şi listată pe piaţa AIM a Bursei de Valori din Londra. Prima achiziţie a unui portofoliu de patru proprietăţi situate în România, în Bucureşti, Iaşi, Bacău şi Braşov.

2008

Achiziţia unui portofoliu regional de birouri in România şi 50% din acţiunile unui portofoliu german.

2009

Achiziţionarea primei proprietăţi de retail de mari dimensiuni din România – Brăila Mall – şi listarea la AltX a Bursei de Valori din Johannesburg (JSE).

2010

Transfer de la AltX la Consiliul Principal al JSE. Internalizarea consilierului de investiţii, trecerea la un model intern de gestionare a proprietăţii. Achiziţia celei de-a doua mari proprietăţi de retail din România –, Retail Park Piteşti, şi a proprietăţii de birouri de top din Bucureşti, România – Floreasca Business Park.

2011-2012

Finalizarea extinderii în două faze a Brăila Mall. Extindere Retail Park Piteşti. Dezvoltarea Ploieşti Shopping City în parteneriat cu Carrefour şi primul său centru regional de stripmall din Braşov. Achiziţia proprietăţii de birouri City Business Center din Timişoara, România.

2013

Finalizarea a patru achiziţii de retail şi birouri în România. Achiziţionarea a 70% din acţiunile proiectului Mega Mall. Prima achiziţie în Slovacia - Aupark Zilina. Dezvoltarea Shopping City Galaţi şi patru centre regionale de stripmall.

2014

Consolidarea poziţiei în România, prin achiziţia şi dezvoltarea de proprietăţi suplimentare de retail, precum Buzău Shopping City, Promenada Mall Bucureşti, Vulcan Value Centre şi Shopping City Târgu Jiu. Finalizarea fazei I a primei dezvoltări de clădiri de birouri din România – The Office, Cluj-Napoca (un acord de asociere în participaţiune, NEPI deţinând o participaţie de 50%). Prima achiziţie în Serbia - centrul comercial Kragujevac. Consolidarea poziţiei în Slovacia, prin achiziţia Aupark Kosice Mall şi Aupark Kosice Tower. Cedarea participaţiei sale de 50% în portofoliul german.

2015

Finalizarea Mega Mall în Bucureşti, România, achiziţionarea centrului comercial Iris Titan. Deschiderea primei faze a Shopping City Timişoara. Finalizarea celei de-a doua faze a The Office, Cluj-Napoca. Emisiunea de obligaţiuni negarantate în valoare de 400 de milioane de euro, tranzacţia primului grup pe pieţele de capital de natura datoriei.

2016

Finalizarea proiectului greenfield Shopping City Timişoara, prin deschiderea celei de-a doua faze. Achiziţionarea restului de 30% din participaţia Mega Mall. Primele achiziţii din Croaţia şi Cehia – Arena Center din Zagreb şi Forum Usti nad Labem. Consolidarea în continuare a poziţiei în România şi Slovacia, prin achiziţiile Shopping City Sibiu, Korzo Shopping Centrum şi Aupark Shopping Center Piešťany şi extinderile City Park, Severin Shopping Center şi Brăila Mall.

2017

Fuziunea NEPI cu Rockcastle (o importantă companie imobiliară care operează în Polonia şi Republica Cehă), creând cel mai mare grup imobiliar de retail din Europa Centrală şi de Est. Cotarea societăţii nou fuzionate la două burse de valori, JSE şi Euronext Amsterdam (Euronext). Intrarea pe piaţa din Bulgaria şi Ungaria, prin achiziţia activelor principale din Sofia şi Budapesta, duce prezenţa NEPI Rockcastle pe un total de opt pieţe din Europa Centrală şi de Est. Finalizarea proiectului de dezvoltare The Office, Cluj-Napoca, prin deschiderea celei de-a treia faze. Emisiune reuşită de obligaţiuni negarantate în valoare de 500 de milioane de euro în cadrul programului EMTN, lansată în cursul anului.

2018

Achiziţionarea a trei proprietăţi dominante în Polonia, Slovacia şi Ungaria. Prima achiziţie lituaniană (Ozas Shopping and Entertainment Centre). Deschiderea primei dezvoltări greenfield a grupului în Serbia, Promenada Novi Sad, cel mai mare mall din ţară. Continuarea consolidării în Polonia şi România, prin dezvoltări greenfield şi brownfield.

2019

Finalizarea unui număr de extinderi ale proprietăţilor din România şi Polonia şi finalizarea dezvoltării greenfield din România, Promenada Sibiu. Vânzarea participaţiei sale de 50% în The Office, Cluj-Napoca. Emisiunea de obligaţiuni negarantate în valoare de 1 miliard de euro şi răscumpărarea valorii nominale în valoare de 202 milioane de euro a obligaţiunilor sale scadente în 2021.

2020

Pandemia de COVID-19. Realizarea a două tranzacţii strategice importante: vânzarea portofoliului de birouri din România şi deţinerea de valori mobiliare listate rămase. Punerea în aplicare a cadrului privind finanţarea ecologică, urmată de o emisiune de obligaţiuni ecologice în valoare de 500 de milioane de euro. Un nou centru comercial în Târgu-Mureş, România.

2021

Prelungirea pandemiei de COVID-19 cu impact asupra rezultatelor grupului pentru acest an. Revenirea vânzărilor chiriaşilor cel puţin la nivelurile din 2019, odată ce restricţiile au fost ridicate sau relaxate. Încheierea primului acord bilateral cu Corporaţia Financiară Internaţională (IFC) pentru o finanţare verde în valoare de 73,5 milioane EUR. Vânzarea a două proprietăţi de retail din Serbia, Kragujevac Plaza şi Krusevac Shopping Park, în conformitate cu strategia grupului de a se concentra pe proprietăţile dominante de bază din ţările cu rating de credit „investment grade”.