Toată lumea se uită cu stupefacţie la Berlin, acolo unde locuitorii au votat printr-un referendum ca cei care au peste 3.000 de apartmente să le fie luate, expropriate, de către primăria capitalei Germaniei. Motivul ţine de creşterea chiriilor, care s-au dublat, şi de majorarea preţurilor apartamentelor, ceea ce îi pune pe mulţi în imposibilitatea de a achiziţiona o locuinţă.

Cele mai multe apartamente din Berlin sunt deţinute de câteva fonduri de investiţii americane, cu zecile şi sutele de mii, care au fost cumpărate acum mai mulţi ani chiar de la Primăria Berlinului. După ce le-au preluat, americanii practic au închis piaţa şi au majorat treptat chiriile, Berlinul fiind un oraş unde 60% din locuitori stau în chirie.

Acum, Parlamentul federal trebuie să dea o lege de expropriere pentru ca acest referendum să aibă un rezultat, iar aici discuţiile încă nu sunt tranşate.

Unul dintre motivele pentru care s-a ajuns în această situaţie ţine de faptul că autorizarea şi construcţia de locuinţe nu a ţinut pasul cu cererea, ceea ce a dus la creşterea, in corpore, şi a chiriilor, şi a preţurilor apartamentelor.

La fel ca în multe oraşe europene, autorizaţiile de construcţie de proiecte rezidenţiale se dau foarte greu, pieţele fiind practic blocate. La fel se întâmplă şi în Londra.

În Berlin s-a ajuns la acest referendum pentru că cei mai mari proprietari de apartamente sunt investitori americani şi pentru că unul sau doi sau trei investitori deţin atât de multe apartamente. Dacă numărul de proprietari ar fi fost mai mare, anonimi, fără să fie identificaţi, nu s-ar fi ajuns niciodată la un referendum. Dar aşa, pentru că au fost puţini, şi mai ales străini, s-a ajuns într-o asemenea situaţie, americanii fiind vinovaţi pentru creşterea chiriilor. 

Cred că dacă în Bucureşti piaţa ar fi fost controlată doar de câţiva investitori iar chiriile şi preţurile ar fi crescut ca în Berlin, rezultatul unui referendum ar fi fost acelaşi.

Dacă dăm timpul înapoi, în perioada 2000-2008 vom vedea o evoluţie identică, dar cu câteva diferenţe. Creşterea cererii pentru locuinţe a venit pe neaşteptate datorită îmbunătăţirii condiţiilor economice, a creşterii salariilor şi a formării clasei de corporatişti datorită investiţiilor străine. De la 12.000 de euro în anul 2000-2001 pentru un apartament de două camere în Militari, în 2008 s-a ajuns la 120.000 de euro, iar de la o chirie de 50-75 de euro pe lună, s-a ajuns la o chirie de 350-400 de euro pe lună. Este adevărat că în această perioadă şi salariile au crescut de la 200 de dolari spre 400-500 de dolari pe lună. 

Pentru că nimeni nu credea într-o evoluţie atât de spectaculoasă a pieţei imobiliare din Bucureşti, nu au fost foarte mulţi investitori care au construit la începutul anilor 2000. Aşa că cererea nu a putut fi satisfăcută de ofertă, mai ales că noua generaţie vroia să stea în blocuri sau case noi.

Pentru că nu a fost un dezvoltator care să controleze piaţa şi să fie identificat, iar oferta aparţinea persoanelor individuale, nimeni nu putea să protesteze, aşa cum s-a întâmplat în Berlin. Dar chiriile şi preţurile apartamentelor au crescut in corpore, toate în acelaşi timp. Dacă ar fi să căutăm un „vinovat”, acela ar fi fost băncile, care au dat credite cu ochii închişi, la evaluări din ce în ce mai mari ale apartamentelor.

După criza din 2008, piaţa rezidenţială din Bucureşti s-a schimbat fundamental. Preţurile apartamentelor au scăzut pentru că nu a mai fost cerere, dar oferta de apartamente noi a început să crească susţinut. Cererea a început să se refacă datorită creşterii salariilor, schimbării monedei de referinţă de acordare a creditului de la euro la lei şi reducerii substanţiale a dobânzilor la lei. Toate au venit în acelaşi timp.

Dintr-odată, dacă în 2008 puteai să-ţi cumperi un apartament cu salariul mediu de atunci în 30 de ani, acum acest raport a ajuns la 9 ani, ceea ce reprezintă o ofertă de nerefuzat. Nu cred că există o capitală europeană sau un oraş european de top atât de ieftin din perspectiva pieţei rezidenţiale, indicatorul luat în calcul fiind numărul de ani în care îţi poţi plăti un apartament.

Dar cel mai important lucru a fost programul „Prima casă”, care practic a plafonat preţul apartamentelor prin condiţiile de acordare a unui credit ipotecar.

În Bucureşti, peste tot se construieşte şi parcă nu este de ajuns. Deşi au crescut, preţurile sunt în continuare rezonabile, ceea ce dă posibilitatea achiziţiei unei locuinţe, mai ales că şi creditul imobiliar este ieftin.

Scumpirile materialelor de construcţii vor aduce pe piaţă preţuri ale apartamentelor mai mari, dar nu asta va fi principala problemă.

Antoanela Comşa, de la dezvoltatorul imobiliar Gran Via, spune că piaţa rezidenţială din Bucureşti va intra în criză nu acum, ci în 2023-2024, atunci când oferta de apartamente noi va fi extrem de redusă, ca urmare a blocării pieţei de acum în urma deciziei noului primar al Capitalei, Nicuşor Dan, de a duce autorizaţiile la Primăria Capitalei, şi nu la primăriile de sector, ca acum.

Ca să construieşti un bloc îţi trebuie 2-2,5 ani, începând de la autorizare, până la construcţia efectivă. Iar dacă acum piaţa autorizaţiilor este blocată, peste 2-3 ani nu va mai fi nimic construit. Să vedem atunci cât vor fi chiriile şi preţurile apartamentelor.

(cristian.hostiuc@zf.ro)