Diversificarea portofoliului investiţional poate aduce randamente nete de 10-14%, având în vedere plasarea capitalului atât în apartamente, cât şi în spaţii comerciale, birouri sau proiecte logistice.

Meta Estate Trust (simbol bursier MET), companie de tip holding care activează în sectorul imobiliar şi prezentă pe piaţa AeRO a Bursei de Valori Bucureşti, mizează pe diversificarea portofoliului investiţional astfel încât acesta să includă atât apartamente pe care să le vândă la finalizarea proiectului sau pe care să le închirieze, dar şi investiţii în proiecte comerciale care să genereze venituri din chirii. „Meta investeşte sub diverse forme şi instrumente. La început, acum doi ani, compania investea în apartamente în faza de construcţie în proiecte care urmau a fi gata în următorii doi ani. Imediat cum obţineau autorizaţia de construire şi demarau lucrările, noi cumpăram şi plăteam un avans cât mai redus, pentru ca la finalizare să existe o apreciere a apartamentului. Acesta era planul în 2021. Pe lângă acestea, există şi parteneriatele cu dezvoltatorii cu două sisteme - de a deveni acţionar minoritar în companie şi să finanţăm compania respectivă cu un randament investiţional. O altă strategie reprezintă achiziţia unui număr mare de apartamente direct de la dezvoltator, cu un preţ mult scăzut, iar dezvoltatorul îşi rezervă dreptul să le răscumpere la un preţ stabilit“, a spus Oriol Casellas Deig,  CEO al Meta Estate Trust, în cadrul emisiunii ZF Investiţii Smart, un proiect ZF şi Meta Estate Trust.

„Poate dura şi o lună vânzarea unui apartament, dar şi între trei şi şase luni. Şi în piaţa de capital există momente de lichiditate mică, sau cu acţiuni cu preţ în scădere în urma influenţelor efectelor emoţionale. În medie, bursa este mai lichidă decât o proprietate imobiliară deţinută direct.”

Ilinca Păun, cofondator al Bravva Angels şi membru în consiliul de administraţie al Meta Estate Trust

Meta Estate Trust mizează pe lichiditatea soluţiei de investiţie, în condiţiile în care acţiunile sale pot fi tranzacţionate mai uşor decât vânzarea unui imobil, iar acţiunile pot fi vândute parţial şi nu tot pachetul odată. „Fiecare tip de piaţă - de acţiuni, bursă, sau de tranzacţii imobiliare - are diverse cicluri de oportunitate, dar şi momente de blocaj. Piaţa imobiliară are un ciclu când există mai multă cerere decât ofertă şi unul cu mai multă ofertă decât cerere. Este bine să cumperi când piaţa este jos şi să vinzi când este sus, dar nu este ceva uşor de făcut. Dar sunt momente în care nu poţi vinde un apartament – este mai ieftin decât la achiziţie, sau piaţa este blocată, nu mai există vânzări în urma unor reglementări. Poate dura şi o lună vânzarea unui apartament, dar şi între trei şi şase luni. Apartamente din blocuri noi, în proiecte de calitate şi unde returnul este cel mai bun. Şi în piaţa de capital există momente de lichiditate mică, sau cu acţiuni cu preţ în scădere în urma influenţelor efectelor emoţionale. În medie, bursa este mai lichidă decât o proprietate imobiliară deţinută direct“, a explicat Ilinca Păun, cofondator al Bravva Angels şi membru în consiliul de administratie al Meta Estate Trust. Bravva Angels este o comunitate de investitori de tip business angel din România dedicată susţinerii start-up-urilor cu cel puţin o femeie fondator. Propunerea companiei şi modelul de business reprezintă flexibilitatea. „Pentru a fi acţionar în companie sunt două momente - când face o majorare de capital - şi intenţionăm să facem una pe an, sau a doua, să cumpere acţiuni de pe bursă, compania fiind listată pe piaţa AeRO a Bursei de Valori Bucureşti. Orice persoană doreşte poate cumpăra acţiuni de la BVB. Noi propunem ca persoana care istoric ar fi cumpărat un apartament pe care să îl închirieze să investească la noi - o companie condusă de o echipă profesionistă, care are cunoştinţe despre piaţă. Astfel, investitorul nu mai realizează el analiza pieţei şi nici nu mai trebuie să fie cel responsabil de apartament. Mai mult, când el va dori să vândă apartamentul, operaţiunea poate dura câteva luni şi nu poate fi realizată parţial. La noi poate să vândă o parte din acţiuni“, a explicat CEO-ul companiei. În general Meta Estate Trust achiziţionează pachete de cel puţin 10 apartamente. „Totul depinde însă şi de condiţiile de piaţă. Dacă cumpărăm 10 de 100.000 de euro cu 15% avans, înseamnă 150.000 de euro avans. O tranzacţie relativ mică. Maximul ar fi de 30 deoarece vrem şi să diversificăm portofoliul, să nu concentrăm riscul într-un singur proiect, zonă sau oraş. Noi cumpărăm şi vile, garsoniere, apartamente premium, apartamente de lux, de două, trei camere - o diversificare mult mai mare faţă de o persoană care investeşte într-un singur apartament sau două pe care le închiriază“, a spus Oriol Casellas Deig. El a subliniat că în vizorul Meta Estate nu este doar Bucureştiul. „Avem în prezent în portofoliu imobile din Braşov, Constanţa, Neptun, Iaşi şi Sibiu, în afară de Bucureşti şi Ilfov, unde avem şi vile şi apartamente. Căutăm să cumpărăm şi spaţii comerciale şi vorbim de săptămâni sau luni până la prima astfel de achiziţie.“ La majorarea de capital investitorul poate alege să investească de la circa 1.000 - 2.000 de lei, iar la bursă poate cumpăra o singură acţiune. Astfel acesta nu trebuie să plaseze 100.000 de euro pentru a investi în imobiliare. „În acest moment compania investeşte în proiecte cu randamente de peste 20% - randamente brute. Aici mai există şi cheltuieli, dar randamentele nete sunt de peste 10%, poate chiar spre 14%“, a explicat Oriol Casellas Deig.Pasul următor este extinderea portofoliului.

„Pentru a fi acţionar în companie sunt două momente - când face o majorare de capital - şi intenţionăm să facem una pe an, sau să cumpere acţiuni de pe bursă, compania fiind listată pe piaţa AeRO a Bursei de Valori Bucureşti. Orice persoană doreşte poate cumpăra acţiuni de la BVB. Noi propunem ca persoana care istoric ar fi cumpărat un apartament pe care să îl închirieze să investească la noi - o companie condusă de o echipă profesionistă, care are cunoştinţe despre piaţă.”

Oriol Casellas Deig, CEO al Meta Estate Trust

„Ne uităm să avem în portofoliu o serie de produse de tip income producing assets, active generatoare de venit, care oferă o vizibilitate şi o predictibilitate companiei. Apartamentele se pot vinde mai bine într-o lună şi mai slab în alta, în timp ce veniturile din chirii pot genera venituri stabile. Este un element dorit de investitor, dar şi de băncile finanţatoare, care vor să vadă componenta de venituri recurente. La apartamente închiriate vorbim de randamente de 5-6% din chirii, iar la birouri, logistică, putem vedea şi de 8,5% - 9%, în funcţie de activ şi calitatea chiriaşului. Atunci când dobânzile vor scădea, şi acele yielduri vor scădea şi ele şi va exista o apreciere în valoarea activului achiziţionat pe o perioadă de 3-5 ani“, a subliniat executivul. Meta Estate Trust şi-a atins ţinta de profit brut anunţată în singurul IPO de pe BVB din 2022, ajungând la circa 7,2 milioane de lei în 2022. Compania a avut venituri din exploatare de 18,5 mil. lei în 2022, faţă de 3,06 mil. lei în 2021, respectiv cheltuieli de exploatare de 14 mil. lei, faţă de 5,5 mil. lei în anul precedent. „Mulţi îşi doresc să investească în apartamente, de obicei sume decente, nu milioane de euro. De obicei, cine strânge 100.000 – 300.000 de euro primul gând care îi vine în minte este să cumpere 1-2 apartamente pe care să le închirieze ulterior. Deşi pare simplu, nu este deloc. Cea mai mare problemă este managementul chiriaşului. Pe lângă mobilare şi contracte de utilităţi, trebuie să oferi săptămânal câteva ore chiriaşului. Sunt şi firme de property management care se pot ocupa de imobile, dar costă şi implicit reduc profitul. De obicei tocmai din acest motiv investitorii apelează la fonduri, tocmai pentru că ei vor să se ocupe de businessul lor, nu de managementul a două apartamente. Eu investesc în Meta Estate Trust pentru că trebuie să mă ocup de Bravva Angels sau să predau, tocmai că aduc mai multă valoare decât să întreţin sau să mă ocup de mentenanţa unui apartament“, a spus Ilinca Păun.

Ea a explicat că spre deosebire de investiţia într-un apartament, cea într-un pachet de acţiuni în cadru unei companii de investiţii imobiliare o reprezintă faptul că nu necesită timp suplimentar acordat investiţiei, aceasta fiind una pasivă, nu activă. „Altă modalitate de a investi este prin asumarea unui risc mai mare – dezvoltarea imobiliară, investiţie prin achiziţia unui teren şi construirea unui proiect – birouri sau apartamente. Dar este o investiţie activă. Dar mulţi nu sunt dispuşi să investească activ ca dezvoltator, ci vor să aibă 1-20 de apartamente într-un portofoliu fie direct, fie printr-un fond. Investiţiile imobiliare pornesc de la achiziţii simple precum un apartament şi fie este folosit, fie închiriat, cu speranţa că valoarea sa va creşte în timp şi va putea fi vândut mai scump peste un număr de ani. O alternativă este o companie precum Meta Estate Trust în cadrul căreia pot fi cumpărate acţiuni. Meta Estate Trust cumpără apartamente pe baza unei strategii, emite acţiuni şi investitorii devin acţionari. Nu este un model nou pentru Europa, dar în România este un produs inovator“, a explicat Ilinca Păun.  

ZF Investiţii Smart, un proiect ZF şi Meta Estate Trust