Mihnea Şerbănescu nu vede schimbarea ca pe o nevoie urgentă, ci ca pe o adaptare firească la context. Într-o industrie în care stabilitatea poate fi un avantaj competitiv, el îşi propune să continue consolidarea poziţiei companiei de consultanţă în imobiliare Cushman & Wakefield Echinox, să rămână atent la noile tendinţe şi să înveţe de la generaţiile mai tinere.

„Firma pe care o reprezint a început ca o mică iniţiativă absolut nevinovată, fără să ştim unde mergem şi în ce di-recţie”, descrie Mihnea Şerbănescu primii paşi ai companiei sale. Cu o experienţă ce acoperă mai multe decade, el a fost martor la evoluţia de la un sector imprevizibil, marcat de inflaţie galopantă, până la un mediu de afaceri sta-bil, care se aliniază astăzi la standardele internaţionale, iar cariera lui este strâns legată de transformările pieţei imobiliare comerciale din România. Decizia de a intra pe acest segment nu a fost una strategică, ci mai degrabă influenţată de contextul de atunci: „În studenţie, motivul alegerii acestui segment a ţinut de barierele foarte reduse, spre inexistente, la intrarea în piaţă. Era suficient să ai o linie de telefon ca să ai o agenţie imobiliară şi aşa am pornit la drum”.

Primele etape au fost marcate de un ritm lent de dezvoltare, reflectând starea generală a economiei româneşti: „Au fost nişte ani cu o evoluţie extrem de lentă, aşa cum a fost şi evoluţia întregii economii româneşti”. Anii ‘90 au fost, fără îndoială, un capitol provocator pentru antreprenori, în care „nu exista niciun fel de orizont de apartenenţă la nimic. Astăzi, văd că sunt discuţii despre apartenenţă, despre direcţia în care ne îndreptăm. Atunci, în schimb, ne îndreptam către nicăieri, nu aveam niciun reper clar”. Această incertitudine era amplificată de un mediu economic instabil, cu o inflaţie imprevizibilă şi dobânzi foarte mari: „Dacă ai o inflaţie mare, dar previzibilă, îţi poţi face nişte calcule pe termen mediu. Însă, la vremea respectivă, am avut şi inflaţie de trei cifre şi dobânzi foarte mari”.

O schimbare importantă a început să se contureze în anul 2000, când economia românească a intrat pe un traseu stabil. „Din acel moment, lucrurile au început să meargă mai bine pentru întregul mediu de afaceri românesc.” Tot atunci, piaţa imobiliară comercială a început să se dezvolte, odată cu livrarea primelor clădiri de birouri instituţionale tipice: „Piaţa imobiliară modernă a început, aş spune, la începutul anilor 2000”. Primele pro-iecte de referinţă, precum World Trade Center în 1993 sau fostul sediu Bancorex în 1997, au fost iniţiative sporadi-ce, fără un cadru clar definit. În 2000, s-au construit clădirile Europe House şi Opera Center, care au fost tran-zacţionate, iar firma lui a fost implicată în ambele tranzacţii: „De atunci, piaţa imobiliară a început să se dezvolte pe un ciclu normal”. Astăzi, Cushman & Wakefield Echinox operează exclusiv pe segmentul B2B, oferind soluţii imobil-iare pentru companii. „Clienţii noştri sunt, în proporţie covârşitoare, companii. Noi deservim nevoile acestora prin soluţii imobiliare de mai multe tipuri: spaţii de birouri, spaţii logistice, spaţii comerciale sau investiţii imobiliare”, ex-plică Şerbănescu. Piaţa a cunoscut o evoluţie accelerată în ultimii ani, consolidându-se ca un sector bine definit, cu o cerere clar segmentată. Cu toate acestea, experienţa lui Mihnea Şerbănescu arată că, deşi astăzi mediul de afaceri se confruntă cu provocări noi, acestea sunt gestionabile comparativ cu incertitudinea anilor ‘90. Un alt mo-ment de cotitură pentru piaţa imobiliară din România a fost criza economică din 2008-2009. „Aceasta a urmat unui boom extrem de accelerat şi, aşa cum spunem noi, nesănătos, care a avut loc între anii 2000 şi 2008”, a explicat el. Creşterea explozivă a generat o bulă speculativă, iar falimentul Lehman Brothers din 2008 a marcat declanşarea unei crize profunde, resimţite puternic începând cu 2009. Această prăbuşire a avut un impact răsunător asupra sectorului imobiliar, determinând numeroase falimente şi restructurări. „Multe companii şi-au văzut bugetele năruite şi au fost obligate să facă reduceri drastice de costuri. Şi noi am fost nevoiţi să ne adaptăm”, a adăugat Şerbănescu.

„Cred că anumite proiecte vor fi deblocate, pentru că există o nevoie foarte mare de spaţii de calitate (pe segmentul birourilor - n.red.). Dacă acest lucru nu se întâmplă, vom vedea o creştere accentuată a chiriilor, întrucât cererea rămâne consistentă, iar oferta este limitată.”

Efectele negative nu s-au răsfrânt doar asupra dezvoltatorilor, ci şi asupra pieţei de consultanţă. „Noi, la fel ca şi concurenţii noştri, a trebuit să ne ajustăm strategiile pentru a supravieţui acelei perioade de criză, care, din păcate, a durat mai mulţi ani în România”, a explicat el. Economia României, fiind strâns conectată la pieţele externe, a resimţit rapid impactul negativ, dar recuperarea a fost mult mai lentă decât în alte state, precum SUA. „Aş putea spune că momentul în care criza a fost depăşită la nivel local a fost undeva între 2014 şi 2015”, a precizat el, subliniind durata extinsă a efectelor recesiunii asupra României. După criza financiară din 2009, piaţa a intrat pe un trend ascendent, o creştere care continuă până astăzi. „Deşi din 2020 încoace am fost loviţi de multiple provocări – pandemia, inflaţia, războiul din Ucraina – economia României a continuat să crească”, a punctat Mihnea Şerbănes-cu. El observă cum în prezent, România are a doua cea mai mare creştere economică din Uniunea Europeană, după Polonia, un semn clar că integrarea europeană şi statutul de economie emergentă contribuie la stabilitatea şi dezvoltarea pe termen lung. Dacă ne uităm la reacţia bursei de valori, se observă un sentiment de stabilizare. „Deşi ne aflăm într-un an cu mari schimbări politice, există şanse ca viaţa economică să rămână pe un trend ascendent”, a explicat Şerbănescu. 

Reflectând asupra propriului parcurs, Mihnea Şerbănescu a povestit cum a început firma fără un plan foarte coerent. „La 23 de ani, fără o cultură economică antreprenorială, nu aveam o strategie clară. Dar am început organic şi, treptat, am realizat că există potenţial”, a mărturisit acesta. Primele tranzacţii erau modeste, comisioanele fiind de doar câteva sute de dolari. „Dar iată că poţi să fii fericit şi cu puţin”, a adăugat. Prima confir-mare majoră a venit în anii 2000, odată cu parteneriatul cu DTZ, care a oferit acces la clienţi instituţionali. „Prima confirmare că suntem pe un drum bun a fost participarea la vânzarea primei clădiri de birouri instituţionale din Bucureşti, Europe House, către un fond de investiţii austriac”, a explicat acesta. De-a lungul anilor, firma a evoluat, iar parteneriatul cu DTZ a fost un pas strategic. „Am înţeles că intrarea într-o reţea internaţională îţi oferă automat acces la un alt tip de piaţă, altă experienţă, altă expunere”, a explicat el. Astăzi, după fuziunea DTZ cu Cushman & Wakefield în 2016-2017, compania continuă să fie un jucător relevant pe piaţa de consultanţă imobiliară, demon-strând că adaptabilitatea şi viziunea strategică sunt esenţiale pentru succes. „Să nu ştii pe ce drum să o apuci cred că e mai rău decât să fii pe un drum şi să te întrebi dacă nu apare un obstacol”, a concluzionat vorbitorul, reflectând asupra provocărilor din anii ’90 şi a evoluţiei businessului său până astăzi.

Piaţa de birouri din România: ce urmează? Deşi Cluj-Napoca a depăşit Bucureştiul în ceea ce priveşte preţurile locuinţelor pe metru pătrat, acest fenomen nu se reflectă şi în piaţa de birouri. Mihnea Şerbănescu subliniază că diferenţa dintre Bucureşti şi restul oraşelor din ţară rămâne semnificativă în acest sector: „Depăşirea preţurilor s-a petrecut pe piaţa rezidenţială, dar în ceea ce priveşte birourile, decalajul economic dintre Bucureşti şi restul oraşelor din România se menţine”, explică el. Unul dintre motive este că, spre deosebire de piaţa rezidenţială, unde media preţurilor în Bucureşti este influenţată de zonele limitrofe, piaţa de birouri reflectă direct puterea economică a fiecărui oraş. În prezent, Bucureştiul rămâne de departe principalul hub de business al ţării, urmat de Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, însă fără ca aceste oraşe să rivalizeze cu Capitala în ceea ce priveşte volumul de spaţii office moderne. În ultimii ani, livrările de noi spaţii de birouri au încetinit, iar acest lucru nu este cauzat doar de difi-cultăţile legate de obţinerea autorizaţiilor. Mihnea Şerbănescu explică faptul că există mai mulţi factori care au con-tribuit la această situaţie: „Nu este doar din cauza autorizărilor, ci o sumă de factori. Inflaţia, costurile ridicate de construcţie, dobânzile mari şi atractivitatea scăzută a pieţei de birouri în urma pandemiei au descurajat dezvoltato-rii”. Pandemia a dus la o schimbare bruscă a cererii, în timp ce costurile de dezvoltare au continuat să crească. Astfel, dezvoltatorii s-au trezit în situaţia de a construi birouri mai scumpe pentru o piaţă mai prudentă, ceea ce a dus la amânarea unor proiecte. Cu toate acestea, perspectivele rămân optimiste. „Cred că anumite proiecte vor fi deblocate, pentru că există o nevoie foarte mare de spaţii de calitate. Dacă acest lucru nu se întâmplă, vom vedea o creştere accentuată a chiriilor, întrucât cererea rămâne consistentă, iar oferta este limitată”, explică directorul Cushman & Wakefield Echinox. Mihnea Şerbănescu observă o schimbare importantă şi în priorităţile chiriaşilor: „Dacă în criza financiară din 2009-2014, companiile încercau să reducă costurile cu birourile, acum preocuparea principală este să creeze un mediu de lucru atractiv, care să motiveze angajaţii. Salariul rămâne factorul principal în atragerea resursei umane, dar calitatea biroului este al doilea cel mai important aspect”. 

În ceea ce priveşte sectorul rezidenţial, studiile realizate de Cushman & Wakefield Echinox arată că Bucureştiul este un oraş încă accesibil comparativ cu alte capitale europene. „Preţurile pe metru pătrat sunt mai accesibile raportat la venitul mediu, ceea ce indică un potenţial de creştere pe termen mediu”, subliniază Mihnea Şerbănescu. „Cred că este rezonabil să presupunem că preţurile locuinţelor din Bucureşti se vor dubla în următorii 5 ani”, anticipează el evoluţia pieţei imo-biliare, subliniind tendinţele ascendente ale pieţei rezidenţiale din Capitală. Această predicţie reflectă creşterea continuă a cererii, scăderea ofertei de locuinţe noi şi inflaţia care a influenţat costurile materialelor de construcţie. În plus, ritmul de dezvoltare a oraşului şi interesul crescut pentru proprietăţi centrale vor contribui la această evoluţie a preţurilor. În ceea ce priveşte activitatea Cushman & Wakefield Echinox, Mihnea Şerbănescu subliniază că anul 2023 s-a încheiat cu venituri de 12 milioane de euro, iar perspectivele pentru 2024 erau moderate (în decem-brie 2024, când a avut loc acest interviu n.red.): „Este posibil ca 2024 să aducă o uşoară creştere, însă în fiecare an bugetăm prudent, având în vedere provocările pieţei”. Acest pragmatism vine în contextul unui climat economic incert, dar şi al nevoii de adaptare la noile cerinţe ale pieţei. „Am încheiat un an mai bun decât precedentul. Sper ca la fel să fie şi în 2025”, adaugă el.

„Poate peste 5 ani vom avea nu doar tineri români care se întorc, ci şi expaţi vestici care vin să lucreze aici. România are o oportunitate enormă în regiune şi în dinamica economică globală.”

Cât de importantă este schimbarea pentru un lider? Privind retrospectiv asupra parcursului său profesional, Mihnea Şerbănescu consideră că stabilitatea într-o companie nu înseamnă stagnare, ci o evoluţie constantă. „Am un traseu profesional destul de atipic, în sensul că nu mi-am schimbat niciodată primul loc de muncă. Dar acest traseu a fost complet lipsit de plictiseală”, spune el. Un-ul dintre principalele sale motoare de dezvoltare a fost interacţiunea cu noile generaţii: „Lucrez cu oameni din ce în ce mai tineri şi mai diferiţi, dar care, în ciuda diferenţelor, sunt uniţi de anumite valori comune. Încerc să le fiu mentor, dar învăţ şi foarte multe de la ei”. Experienţa acumulată l-a ajutat să vadă schimbările profunde prin care au trecut atât economia, cât şi mentalităţile: „Am asistat la schimbări de generaţii cu particularităţi comportamentale diferite. Este extraordinar să trăieşti astfel de tranziţii în cariera ta”. Mihnea Şerbănescu observă, de exemplu, o schimbare radicală în raportarea tinerilor la bunurile materiale. „Dacă până acum câţiva ani, deţinerea unei maşini era un must, acum maşina nu mai este un scop în sine, ci doar un mijloc”, explică el. Aceeaşi tendinţă este vizibilă şi pe piaţa imobiliară: „Pentru noile generaţii, o locuinţă poate fi un vehicul investiţional, nu neapărat o necesitate de cumpărare. Cred că tot mai mulţi vor prefera să stea în chirie, fără a simţi nevoia de a deveni proprietari”. Această schimbare de mentalitate este vizibilă mai ales în marile oraşe, unde mobilitatea profesională şi accesul la servicii sunt mai importante decât posesia unui bun imobiliar. Cu toate acestea, liderul Cushman & Wakefield Echinox re-marcă şi unele puncte slabe ale tinerelor generaţii. „Un defect pe care îl observ este o anumită superficialitate, o lejeritate în a adopta cultura. Generaţiile mai vechi vedeau cultura ca pe un antrenament al minţii – cititul, teatrul, muzica erau un fel de fitness intelectual”, spune el. Această tendinţă de consum rapid al informaţiei ar putea avea implicaţii pe termen lung asupra nivelului intelectual şi al capacităţii de analiză a noilor generaţii.

Un alt aspect care a observat că îi îngrijorează pe antreprenori este scăderea motivaţiei pentru muncă. „Prosperitatea a făcut ca o parte din tineri să devină blazaţi faţă de muncă. Mulţi antreprenori îmi spun acelaşi lucru: ‘Tinerii români nu mai vor să muncească’”, afirmă Mihnea Şerbănescu.  De altfel, în viziunea lui, educaţia ar trebui să fie prioritatea numărul unu a oricărui guvern. „Ţările care nu au resurse naturale, dar au investit în resursa umană, sunt cele mai dezvoltate. Marea Britanie, Japonia, Olanda – toate s-au bazat pe oameni, nu pe resurse naturale”, explică el. În acest context, România trebuie să înţeleagă că viitorul economic solid nu poate exista fără o strategie clară în educaţie. „Dacă ai şi resurse naturale, şi resurse umane bine educate, lucrurile pot merge foarte bine”, crede el. Un fenomen tot mai prezent în România este creşterea influenţei creatorilor de conţinut din domeniul imobiliar. „Există foarte mulţi in-fluenceri care oferă sfaturi despre imobiliare şi foarte mulţi tineri îi urmăresc. Este şi aceasta o formă de educaţie”, observă Mihnea Şerbănescu. Cu toate acestea, el subliniază că există o diferenţă între abordarea mainstream şi noile tendinţe: „Noi suntem sistemul, noi suntem pe vechi, am crescut într-un ansamblu de valori care trebuie per-petuat”. Totuşi, această diferenţă nu trebuie să fie un conflict, ci un punct de integrare. 

„Mi-ar plăcea să cred că între mainstreamul imobiliar şi zona tânără nu este un clash, ci, dimpotrivă, poate exista o integrare la un moment dat”, concluzionează el.

Întrebat cum se autodescrie ca lider, Mihnea Şerbănescu subliniază că succesul său şi al companiei se bazează pe oameni. „Sunt un lider care consideră că afacerea pe care o conduce este preponderent bazată pe calitatea resur-sei umane, dar şi pe interacţiunea între membrii echipei şi pe păstrarea unui echilibru între satisfacţiile materiale şi cele profesionale”, spune el. Acest echilibru, crede el, este reflectat şi în structura echipei. „În prezent, suntem 60 de oameni. Mediana de vârstă? Probabil peste 30, poate 33-35”, afirmă el, subliniind că longevitatea angajaţilor în firmă este un indicator al unui mediu de lucru sănătos. „Mulţi dintre colegi sunt cu noi de peste 15 ani, iar unii au ajuns chiar la 20-25 de ani. În industria noastră, asta este ceva remarcabil”, adaugă el. Reflectând asupra carierei sale, Mihnea Şerbănescu mărturiseşte că, dacă ar trebui să aleagă un alt domeniu, ar opta pentru publicitate. „Ad-vertising. Mai mulţi bani”, spune el cu umor. Totuşi, recunoaşte că fiecare industrie are provocările sale şi că există mereu tentaţia de a privi alte domenii ca fiind mai atractive. „Tot timpul iarba e mai verde de partea cealaltă a gardu-lui”, adaugă el. Pentru perioada următoare, liderul Cushman & Wakefield Echinox îşi propune să continue pe acelaşi drum, consolidând poziţia companiei. „Pe termen foarte scurt, obiectivul este să depăşim noile provocări: pandemia a trecut, inflaţia s-a calmat, dar avem o schimbare politică şi un context geopolitic incert”, explică el. Pe termen lung, compania îşi doreşte să îşi extindă serviciile de consultanţă, inclusiv în direcţia sustenabilităţii şi ad-ministrării de proprietăţi. „Ne dorim să creştem partea de consultanţă. Facem certificări, consultanţă pe sustena-bilitate, reducerea emisiilor de carbon, administrare de proprietăţi. Organizăm evenimente care să facă viaţa an-gajaţilor din clădiri cât mai plăcută”, spune Şerbănescu. Privind în viitor, Mihnea Şerbănescu recunoaşte că, deşi mulţi lideri sunt mereu în căutarea unor noi provocări, el îşi doreşte continuitate: „Mă întristez un pic când îmi dau seama că nu urmăresc nicio schimbare fundamentală. Dar poate că acesta este un scop în sine – când ai un par-curs foarte bun”. Această viziune a sa arată că stabilitatea poate fi la fel de valoroasă ca schimbarea radicală. „No news is good news?”, întreabă el retoric. „Provocarea este să o ţinem tot aşa”, adaugă el.

Un aspect care îl preocupă pe Mihnea Şerbănescu este viitorul tinerilor români plecaţi la studii în străinătate, inclu-siv propriul său fiu, care studiază economia în Marea Britanie: „El e în faza de definire a drumului, dar vede o şansă bună în a reveni în România. Noi avem ambiţia de a atrage oameni înapoi în ţară”. Mihnea Şerbănescu vede această tendinţă ca pe o posibilă schimbare de paradigmă: „Mi-ar plăcea să văd din ce în ce mai mulţi tineri care au acest plan pe termen lung”. Mai mult, el face o predicţie îndrăzneaţă pentru următorii ani: „Poate peste 5 ani vom avea nu doar tineri români care se întorc, ci şi expaţi vestici care vin să lucreze aici. România are o oportunitate enormă în regiune şi în dinamica economică globală”.   

Carte de vizită 

Mihnea Şerbănescu, director general, Cushman & Wakefield Echinox

1. Are 30 de ani de experienţă în industria imobiliară, cu un accent pe dezvoltarea terenurilor şi consultanţa re-zidenţială, coordonând echipe şi departamente;

2. În 1993, a fondat Echinox Consulting, o companie de consultanţă imobiliară din România, care, după nouă ani de activitate, a încheiat un parteneriat cu firma multinaţională DTZ, devenind biroul local al acesteia sub numele DTZ Echinox;

3. În 2017, după fuziunea globală dintre DTZ şi Cushman & Wakefield, compania a fost rebranduită ca Cushman & Wakefield Echinox. Noua entitate a continuat să ofere servicii de consultanţă şi intermediere imobiliară, extinzân-du-şi activitatea pe piaţa locală. Mihnea Şerbănescu are experienţă în toate segmentele pieţei imobiliare;

4. Este licenţiat în Administrarea Afacerilor şi Matematică, ambele diplome fiind obţinute la Academia de Studii Economice din Bucureşti.

Sfaturi pentru tinerii profesionişti: 

Întrebat ce sfat şi-ar da lui însuşi, cel de acum 20 de ani, Mihnea Şerbănescu oferă trei recomandări esenţiale pentru tinerii profesionişti:

Alege un drum clar

„Eu am început «din întâmplare», dar drumul trebuie ales conştient.”

Perfecţionează-te constant

„Odată ce ai ales drumul, încearcă să-l parcurgi mai repede, prin educaţie continuă.”

Nu insista pe o fundătură

„Dacă vezi că drumul duce spre o fundătură, renunţă la el! La 25 de ani ai timp să o iei de la capăt, la 45 poate fi prea târziu.”