Chiar dacă a debutat mai lent, piaţa office se îndreaptă spre un nou record şi ar putea să depăşească suprafaţa de 400.000 de metri pătraţi tranzacţionaţi până la finalul anului. Totuşi, vorbim despre un record „hibrid”: aproximativ jumătate din suprafaţa spaţiilor de birouri tranzacţionate este reprezentată de contractele noi, spre deosebire de 80% în anul  de „normalitate” 2019.

Atunci când analizăm dinamica ocupării spaţiilor de birouri, trebuie să ţinem cont implicit de cererea pentru acestea. În anul 2023, primul trimestru a reprezentat o provocare, dar, începând cu trimestrul doi, am remarcat o creştere semnificativă a cererii, acesta devenind unul dintre cele mai prolifice trimestre din ultimii ani”, a spus Monica Vasile, director office agency la Cushman & Wakefield Echinox, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Ea observă că tranzacţiile au atins cifre remarcabile din punctul de vedere al suprafeţelor în T2, ajungând până la 135.000 de metri pătraţi, iar în total, în prima jumătate a anului, s-au acumulat în jur de 190.000 de metri pătraţi: „Dacă acest ritm se menţine şi în trimestrele trei şi patru, există speranţa de a atinge un record de 400.000 de metri pătraţi (tranzacţionaţi pe piaţa românească de birouri - n.red.), ceea ce ar însemna un nou record”. Ea oferă spre comparaţie anul 2019, unul dintre cei mai prosperi ani în domeniul imobiliar, când pe piaţa de birouri s-au închiriat 390.000 de metri pătraţi. „Dacă în 2023 reuşim să atingem acest prag, vom putea vorbi cu certitudine despre un record. Totuşi, comparând cu anul 2019, observăm o modificare în raportul dintre tranzacţiile noi şi reînnoirile de contracte. În 2019, 80% dintre tranzacţii erau noi, în timp ce în 2023, această proporţie a scăzut la 50-60%, restul reprezentând reînnoiri de contracte. Este remarcabil faptul că aceste reînnoiri s-au realizat pe suprafeţe semnificative, iar diminuarea spaţiilor nu a fost vizibilă în acest context.”

În ceea ce priveşte efervescenţa pe piaţă, oportunităţile au fost sesizate mai ales de companiile care au închiriat suprafeţe mari, situându-se anterior în zone uşor descentralizate, în clădiri mai vechi, cu accesibilitate mai redusă la transportul public şi mai puţine facilităţi. Aceste companii au observat oportunitatea de a se reloca în suprafeţe optimizate, dar în locaţii mult mai bune din punctul de vedere al transportului public, uneori în zonele centrale, în clădiri noi, cu tehnologie superioară şi mai multe facilităţi. „Un aspect remarcabil este atitudinea deschisă a proprietarilor faţă de noile tendinţe, cum ar fi lucratul în sistem hibrid. Aceştia au înţeles nevoile companiilor şi, în toate cazurile discutate până acum, au fost găsite soluţii pentru optimizarea spaţiului şi a costurilor. Proprietarii au fost mereu receptivi şi au venit în întâmpinarea chiriaşilor, oferind susţinere în găsirea de soluţii de optimizare a spaţiului şi costurilor.” Trendurile din piaţă aduc o nouă perspectivă asupra conceptului de open space. Acesta a evoluat spre ceea ce numim acum „active space”, cu mai multe zone de colaborare, încurajând brainstormingul şi oferind angajaţilor o senzaţie de confort asemănătoare celei de acasă, beneficiind de mai mulţi metri pătraţi la dispoziţie, după cum observă Monica Vasile.

Carte de vizită:

1. Monica Vasile este director office agency Cushman & Wakefield Echinox de aproape 6 ani;

2. Şi-a început cariera în cadrul acestei companii ca senior consultant, în anul 2008, de unde a evoluat ulterior înspre rolul de broker;

3. A studiat administrarea afacerilor în cadrul Academei de Studii Economice din Bucureşti.

Sursa: LinkedIn

Reprezentanta Cushman and Wakefield Echinox observă că piaţa de birouri din Bucureşti şi din România în general este una emergentă. „Chiar dacă au fost construite clădiri în ultimii 10 ani, opţiunile nu au fost întotdeauna numeroase. Cu toate acestea, situaţia s-a schimbat, iar perspectivele sunt optimiste. Există oportunităţi de dezvoltare şi modernizare, cu accent pe a transforma clădirile existente în spaţii conforme cu cerinţele actuale şi pe construirea de noi proiecte în zone bine deservite de transportul public şi cu multiple facilităţi.” Această transformare se reflectă şi în creşterea preţului chiriilor în ultimul an şi jumătate: „Acum, vedem chirii cu preţuri cuprinse între 20 şi 22 de euro pe metrul pătrat în zonele centrale, precum şi în alte zone cheie ale oraşului. Comparativ cu alte capitale europene, precum Varşovia, Praga sau Budapesta, nivelul chiriilor în Bucureşti rămâne încă relativ scăzut, pornind de la 25 de euro în sus. Proiecţiile noastre pentru 2024 şi 2025 indică o creştere continuă a preţurilor chiriilor, având în vedere previziunile legate de livrările de spaţii de birouri. Este de aşteptat ca această tendinţă să fie influenţată de situaţia economică şi administrativă, mai ales că autorizaţiile sunt blocate iar rata de neocupare este în descreştere. Aşadar, este plauzibil ca preţurile chiriilor să cunoască o creştere.”

Câştigătorii în acest context vor fi, pe termen lung, cu siguranţă cei care înţeleg noile tendinţe şi investesc în continuare în clădirile lor. „Aceştia vor moderniza clădirile mai vechi pentru a le aduce la un standard actual sau vor construi noi proiecte conforme cu cerinţele pieţei. Alegerea zonei de construcţie va avea un impact semnificativ, astfel încât vor fi favorizate zonele bine acoperite de transportul în comun, iar proiectele vor integra soluţii care să răspundă cerinţelor angajaţilor, incluzând spaţii pentru birouri, rezidenţiale şi comerciale, precum şi organizarea de evenimente pentru potenţialii chiriaşi.” În concluzie, piaţa de birouri va urma trendul în continuă creştere al economiei, livrările vor reveni la niveluri optime, iar piaţa ar urma să înregistreze o nouă ascensiune: „Este doar o chestiune de timp şi perseverenţă în a traversa acest impas. Proiecţiile noastre sunt optimiste şi ne aşteptăm la o redresare a pieţei, ducând-o din nou pe un trend ascendent”.     

„Dacă ritmul actual se menţine şi în trimestrele trei şi patru, există speranţa de a atinge un record de 400.000 de metri pătraţi (tranzacţionaţi pe piaţa românească de birouri - n.red.), ceea ce ar însemna un nou record.”Monica Vasile, director office agency Cushman & Wakefield Echinox

Trei întrebări cheie despre piaţa office pentru Monica Vasile, Cushman & Wakefield Echinox

1. Câţi dintre angajaţi s-au întors la birou?

Cu siguranţă, ne aflăm într-un moment în care se discută despre un sistem hibrid. Totuşi, acest aspect depinde în mare măsură de profilul fiecărei companii şi de nevoile specifice. În sectoarele producţiei, agriculturii, chimiei şi farmaceuticelor, unde prezenţa fizică la birou este vitală, observăm un procent relativ ridicat de întoarcere la birouri, situându-se între 60% şi 80% în unele cazuri. Pe de altă parte, în sectorul IT, unde tehnologia avansată este protagonistă, studiile arată că atât angajatorii, cât şi angajaţii au ajuns la concluzia că este benefic să lucrezi la birou cel puţin două-trei zile pe săptămână, având în vedere beneficiile, nu numai în ceea ce priveşte productivitatea, ci şi sănătatea mentală şi starea generală de bine. Aşadar, pentru piaţa office există semnale promiţătoare, iar optimismul este justificat în ceea ce priveşte reîntoarcerea angajaţilor în spaţiile tradiţionale de birouri.

2. Există companii care au renunţat complet la această formă fizică de limitare a spaţiului de lucru?

Spre norocul pieţei din România, nu întâlnim exemple extreme de renunţare la birouri. Din contră, cererea pentru spaţii de birouri este în continuă creştere, iar livrările pentru anii 2024 şi 2025 nu se ridică la nivelurile dorite sau anticipante. Cu toate acestea, unele companii au ales să-şi optimizeze spaţiul de birouri, fără să-l reducă neapărat. De fapt, accentul s-a pus pe optimizare, pe regândirea şi reconfigurarea acestuia pentru a-i face pe angajaţi să se simtă confortabil şi dornici să revină în spaţiile de birouri.

3. Ce se va întâmpla cu acele clădiri care nu beneficiază de o bună deservire a transportului public şi a altor facilităţi?

Este o întrebare legitimă. Chiar şi în cazul în care o clădire de birouri are o rată de ocupare mai mică, cum ar putea fi cazul  celor aflate în zonele mai puţin accesibile la transportul public, credem că există soluţii. Am observat că unii proprietari iau în considerare transformarea acestor clădiri în spaţii rezidenţiale. Astfel, se găsesc soluţii pentru fiecare situaţie şi este important să subliniem că problemele au existat şi înainte de pandemie.