Proiecte imobiliare de peste 100 de milioane de euro aflate în diferite stadii de dezvoltare ar putea transforma Olimpul în staţiunea-reper pentru turismul de elită de pe litoral. Faţă de incongruenţa imobilară din Mamaia, modelul „olimpian” este complet diferit, mai ales prin coerenţa conceptelor arhitecturale implementate. Se conturează astfel un nou oraş al zeilor din România, ridicat din cenuşa vechiului Olimp? Toate indiciile arată că da.

După ce ultimii ani au adus în scenă Mamaia şi au transformat-o în „vedeta” litoralului românesc, se pare că următorii ani vor face din Olimp un concurent redutabil pentru Mamaia, doar că această staţiune cu potenţial, în care investiţiile din segmentele de rezidenţial şi hotelier au crescut în ultima perioadă, are premisele de a se poziţiona pe un nivel mai degrabă premium. „În primul rând, zona Olimp este mult mai bine reglementată din punctul de vedere al parametrilor urbanistici care trebuie respectaţi.

Acest lucru se va traduce, spre exemplu, în investiţii derulate conform unui plan integrat în ansamblu, deci o coerenţă mult, semnificativ mai ridicată. Fie că vorbim de regim de înălţime, număr de locuri de parcare minim necesare sau spaţii verzi ample, toate acestea se vor regăsi în proiectele din zona Olimp”, spune Maria Andrei, vicepreşedintele companiei de consultanţă imobiliară SVN România. Mai mult, proiectele dezvoltate sau aflate în planificare şi dezvoltare în zona Olimp vin cu un concept şi cu facilităţi pentru turişti, aspect necesar oriunde pe litoral. Turiştii nu îşi doresc şi nu ar trebui să primească doar o cameră unde să doarmă, ci multiple opţiuni de petrecere a timpului, facilităţi, piscine, magazine, alternative care nu abundă, în acest moment, pe litoralul autohton. „All-inclusive nu înseamnă doar porţii de mâncare, ci şi opţiuni de petrecere a timpului şi facilităţi într-un proiect integrat. Iar Olimp a atras şi va atrage multiple proiecte turistice, integrate, nu doar cu o componentă rezidenţială, ci şi turistice, care pun turistul în prim-plan.”

Olimp era, cândva, prima destinaţie pe lista celor care îşi propuneau să petreacă un sejur la mare în România, iar cei care cunosc staţiunea aşa cum era ea în urmă cu patru-cinci decenii ar putea deveni unii dintre turiştii viitorului pol de dezvoltare. Proiectele integrate, cu facilităţi nu doar de lux, ci şi destinate unui public matur şi cu cerinţe bine definite, sunt „magnetul” care ar putea aglomera zona. „În ansamblu, în Olimp se va depăşi în următorii ani borna de 100 de milioane de euro investite în proiecte noi, marea lor majoritate integrate, cu multiple facilităţi”, estimează Maria Andrei de la SVN România.

Certion este unul dintre dezvoltatorii care au identificat în Olimp potenţial şi au ales să se ancoreze acolo cu mai multe proiecte de tip reşedinţe de marcă operate în regim hotelier. Este vorba despre VOGH Olimp, Galileo Olimp Resort & Residences şi Pharos Olimp. Primele două se află deja în construcţie, iar cel de-al treilea este în faza de concept.

„Olimp are un potenţial foarte mare de dezvoltare, de a deveni o zonă atractivă nu doar în sezonul estival, ci pe tot parcursul anului. Implicarea noastră în zonă nu se limitează la construcţia de reşedinţe de marcă operate în regim hotelier, ci este mai degrabă orientată în jurul creării unui adevărat ecosistem ce poate oferi experienţe şi servicii turistice de calitate tot anul, nu doar în sezon. «Litoral 4 sezoane» este un concept iniţiat de Certion, iar prin crearea şi dezvoltarea de facilităţi şi servicii turistice operaţionale 365 de zile pe an, întreaga zonă are potenţialul de a deveni atractivă şi în extrasezon”, explică Bogdan Căruntu, director de creaţie şi partener la Certion.

Compania Certion Property Developers este un business fondat în 2015 de Cătălin Scripcaru, Cezar Ionescu si Bogdan Căruntu şi a dezvoltat un portofoliu care cuprinde în total cinci proiecte – toate situate în sudul litoralului românesc: VOGH Olimp, Galileo Olimp Resort & Residences, Lago Neptun, Pharos Olimp şi Solantis Neptun, ultimele două fiind doar în fază de concept. Investiţiile în cele trei proiecte aflate în construcţie se ridică la 60 de milioane de euro, potrivit datelor transmise de reprezentanţii companiei pentru Ziarul Financiar, deşi suma iniţială era de 45 de milioane de euro. Creşterea preţurilor la materiale de construcţii şi-a spus însă cuvântul. La VOGH Olimp, lucrările au fost demarate în mai 2021 şi urmează să fie finalizate în a doua jumătate a acestui an, acesta fiind singurul proiect de reşedinţe de marcă operat în regim hotelier de pe litoralul românesc, după cum spun reprezentanţii Certion. Piscina infinity de la etajul 11 este o noutate pentru piaţa din România.

La Galileo Olimp Resort & Residences, lucrările au fost demarate în noiembrie 2021, iar proiectul va include şi o esplanadă cu restaurante, terase, cafenele, cocktail bar, magazine tip high-street, precum şi o zonă de promenadă. Galileo este localizat în centrul staţiunii Olimp, la trei minute de malul mării, iar finalizarea este prevăzută pentru toamna anului 2023. Proiectul este evaluat la peste 20 de milioane de euro. „Proiectele noastre de tip reşedinţe de marcă operate în regim hotelier completează cererea de servicii turistice hoteliere de calitate care sunt în «short supply» într-o piaţă emergentă, precum cea din România. Acesteia i se adaugă şi cererea ridicată pentru destinaţiile de proximitate, la două-trei ore de mers cu maşina.” Partenerul de la Certion spune că toate proiectele pe care le dezvoltă vor avea servicii şi facilităţi specifice unui hotel de patru-cinci stele, cu restaurante, spa, coafor, sevicii de securitate non-stop, livrarea corespondenţei şi a pachetelor, săli de gimnastică, magazine şi programe de loialitate.

Acestea, pe lângă serviciile la cerere, cum ar fi cumpărături personale, spălătorie, mese la domiciliu, antrenor personal, servicii pentru animale de companie, servicii de săli de şedinţe, echipamente de birou şi alte facilităţi de concierge. „România are multe zone cu potenţial extrem de mare, însă sunt slab valorificate, mai ales prin lipsa de viziune pe termen lung a antreprenorilor din zonă. Cât despre Olimp, noi credem că are potenţialul de a deveni staţiunea-reper pentru turismul premium din zona litoralului.” Proiectele Certion nu se limitează însă doar la staţiunea Olimp. Dezvoltatorul are în portofoliul actual şi două proiecte aflate în staţiunea Neptun: Lago şi Solantis. „Ne dorim ca în prima jumătate a acestui an să demarăm lucrările la Lago Neptun, un proiect de 10 etaje şi 150 de apartamente, localizat pe malul lacului Neptun, la marginea pădurii Comorova. Solantis Neptun se află în imediata vecinătate a proiectului Lago şi este momentan în faza de concept.” De ce a ales compania această zonă pentru a investi în proiecte rezidenţiale la nivel premium? Pentru că „... zona Olimp-Neptun este cea mai bine cotată şi poziţionată zonă de pe litoralul românesc. Peisajul deosebit şi calitatea plajelor fac din Olimp-Neptun o zonă cu un real potenţial de renaştere, de reinventare a turismului de calitate”, precizează Bogdan Căruntu.

Pe scena proiectelor imobiliare premium din Olimp şi-a făcut loc şi Novum by the Sea, un resort de lux de patru stele, situat pe plaja din staţiune, pe o stâncă.

„Mangalia, cel mai apropiat oraş, este la 10 km de centrul staţiunii Olimp, Constanţa este la 40 de km depărtare, iar Aeroportul Kogălniceanu la o distanţă de 63 de km”, se arată pe site-ul proiectului, fără ca reprezentanţii acestuia să răspundă solicitării Business MAGAZIN cu privire la potenţialul pe care îl identifică în zonă. Novum by the Sea are în total 160 de apartamente. Preţul pentru două nopţi petrecute acolo porneşte de la 870 de lei şi poate ajunge la 2.760 de lei, în funcţie de camera aleasă şi de facilităţi, potrivit unei simulări de cazare făcute de Business Magazin pentru ultimul weekend din luna februarie. Proiectul Novum by the Sea este dezvoltat de firma Novum Business Invest, cu afaceri de 164 de milioane de lei în 2020, cunoscută pentru mai multe proiecte imobiliare în Bucureşti. Firma este deţinută de Ionuţ Cosmin Fleancu şi Dan George Dobre. La finalul anului 2021, Novum Business Invest a cumpărat un teren în Bucureşti, în apropiere de Parcul Carol, unde va dezvolta un complex rezidenţial cu 500 de apartamente, valoarea proiectului fiind de circa 65 de milioane de euro. Novum Business Invest este un dezvoltator imobiliar prezent de peste zece ani pe piaţa din România, timp în care a livrat proiecte rezidenţiale în mai multe zone ale Capitalei, precum Splaiul Unirii, Timpuri Noi, Prelungirea Ghencea, Politehnica, Lacul Morii, 13 Septembrie, Cotroceni. Hacienda de Mare, de pe plaja Copahavana sau Casa de Mare sunt alte proiecte care au resuscitat Olimpul în ultimii ani, venind cu valenţe premium într-o zonă care nu ajunsese până acum la acest nivel. De pildă, pe terasa hotelului-boutique Hacienda de Mare, cu 18 camere, în 2020 a fost integrat şi restaurantul pop-up Anika by the Sea, deschis de chef-ul Alexandru Dumitru şi somelierul Andrei Popa, ca o extensie a proiectului Anika, pe care ce doi îl au în Bucureşti.

Bogdan Căruntu, director de creaţie şi partener la Certion: „România are multe zone cu potenţial extrem de mare, însă sunt slab valorificate, mai ales prin lipsa de viziune pe termen lung a antreprenorilor din zonă. Cât despre Olimp, noi credem că are potenţialul de a deveni staţiunea-reper pentru turismul premium din zona litoralului.”

Fără aberaţii urbanistice

Ce are însă Olimp şi nu au alte zone de pe litoralul românesc şi de ce a atras această staţiune acum interesul dezvoltatorilor? „Olimp este în primul rând o staţiune istorică, cu o imagine foarte bună înainte de 1990. Staţiunea este una foarte verde, există foarte mulţi copaci şi spaţii verzi, păduri întregi. În plus, Olimp este o staţiune mai puţin aglomerată, iar acest fapt reprezintă un avantaj”, crede Maria Andrei de la SVN România.

Inclusiv faptul că nu a atras până acum foarte multe investiţii poate reprezenta un avantaj pentru Olimp, investitorii având posibilitatea de a realiza proiecte integrate. Plaja este la rândul său una de calitate, iar nisipul are o culoare albă, nu cu mult diferită de cea pe care românii o caută tot mai des în ultimii ani pe plajele din Grecia. Aşa că, în ansamblu, această staţiune are toate premisele pentru a deveni noul star al litoralului autohton.

„Olimp reprezintă o staţiune mai retrasă şi mai mică, cu zone ample verzi existente şi parametri urbanistici bine definiţi. Există potenţial pentru o dezvoltare sistematică, integrată, fără aberaţii urbanistice, iar proiectele actuale, existente sau în planificare, arată că investitorii pun turistul în prim-plan prin concepte integrate, turistice.” Bogdan Căruntu de la Certion vorbeşte şi el despre avantaje precum coerenţa urbanistică.

„Dezvoltarea haotică precum cea din nordul litoralului este exclusă. De ce? Primul motiv este limitarea de ordin geografic. Un alt motiv este planul urbanistic general,

PUG-ul, extrem de bine detaliat, care nu permite schimbarea destinaţiei fostelor spaţii de cazare şi servicii. Pe scurt, dacă pe vremuri un anumit spaţiu a fost restaurant, restaurant va rămâne şi într-o viitoare dezvoltare. Nu în ultimul rând, actuala administraţie locală susţine în mod activ dezvoltarea turismului de calitate”, precizează el. Rămâne de văzut cât de mult şi cât de bine vor profita dezvoltatorii de aceste condiţii favorabile cu care se întâlnesc în teren şi cât de mult va reuşi Olimpul să atragă turiştii români, după ani întregi în care litoralul românesc a reuşit mai degrabă să-i gonească.

Dezvoltare (şi) cu bani europeni

Reprezentanţii primăriei Mangalia nu au răspuns solicitării Business Magazin referitoare la modul în care se dezvoltă municipiul şi staţiunile-satelit şi nici la cele legate de potenţialul turistic al zonei. Un document publicat pe site-ul primăriei însă, datând din aprilie 2019, arată că municipalitatea a făcut demersuri pentru dezvoltarea turistică în staţiunea Neptun-Olimp.

Cu finanţare europeană, primăria „vizează dezvoltarea durabilă a turismului şi, implicit, creşterea numărului mediu de salariaţi în staţiunea turistică şi balneoclimatică Neptun-Olimp. Proiectul include investiţii în reabilitarea şi modernizarea infrastructurii rutiere şi pietonale (...), precum şi investiţii în modernizarea sistemului de iluminat public rutier şi pietonal, amenajarea de piste de biciclişti şi spaţii verzi pe străzile modernizate. Proiectul de faţă, prin obiectivele şi activităţile pe care le propune contribuie în mod direct la creşterea gradului de atractivitate turistică a staţiunii”, se arată în documentul de lansare a proiectului „Dezvoltare turistică în staţiunea Neptun-Olimp”. Valoarea totală a proiectului a fost de 22,6 milioane de lei şi a avut ca dată de finalizare luna iulie 2021.

„În ansamblu, în Olimp se va depa€i în urmatorii ani borna de 100 de milioane de euro investite în proiecte noi, marea lor majoritate integrate, cu multiple facilitai.”

Maria Andrei, vicepreşedintele companiei de consultan­ţă imobiliară SVN România.

Modelul Mamaia-Năvodari

O dezvoltare care a ajuns la apogeu pe litoralul românesc este cea din zona Mamaia-Năvodari Nord, unde sute de apartamente îşi deschid uşile an de an, cele mai multe cu scopul clar de a servi drept spaţii de cazare pentru turişti. Puţine sunt locuinţele cumpărate pentru a fi folosite drept case de vacanţă de proprietari şi chiar şi mai puţine sunt acelea achiziţionate în scopul locuirii permanente de proprietar. Elanul pe care şi l-au luat dezvoltatorii imobiliari din zona Mamaia-Năvodari este vizibil şi în preajma terenurilor alocate campingurilor, care se văd nevoite să se restrângă.

Un proprietar care închiriază o locuinţă în regim hotelier ar trebui să plătească taxe către stat în funcţie de statutul juridic al firmei sale, spun consultanţii fiscali. Astfel, dacă este vorba despre o microîntreprindere, ea trebuie să plătească între 1 şi 6% din cifra de afaceri, iar dacă este vorba despre un plătitor de impozit pe profit, el trebuie să achite 16% din profit. Cert este că proprietarii unor astfel de locuinţe închiriate către turişti trebuie să încaseze banii pe baza unor firme.

O zonă care creşte cu paşi mici

Puţin peste 40 de autorizaţii de construcţie pentru clădiri rezidenţiale au fost eliberate în 2020 pentru Mangalia, oraş în componenţa căruia intră şi staţiunea Olimp, alături de Cap Aurora, Jupiter, Neptun, Saturn şi Venus. Deşi numărul este mic, evoluţia ultimilor ani arată un trend crescător, ţinând cont că, în 2017 de pildă, se acordaseră doar 24 de astfel de avize, potrivit datelor diponibile pe platforma Tempo a Institutului Naţional de Statistică (INS). Este însă departe de anii 2005-2007, premergători crizei economice, când se acordau peste 130 de autorizaţii de construcţie anual. În 2008 însă, numărul avea să scadă la jumătate.

Numărul autorizaţiilor eliberate pentru proiecte rezidenţiale este relevant în condiţiile în care mare parte din cazările de la mare sunt de fapt apartamente şi case operate în regim hotelier. Pentru hoteluri şi alte clădiri similare, la INS figurează doar cinci autorizaţii de construite eliberate în 2020 pentru oraşul Mangalia şi staţiunile amintite.

În ceea ce priveşte capacitatea de cazare, tot datele de la INS arată că Mangalia a ajuns în 2021 la un număr de 34.633 de locuri disponibile, cu aproape 2.000 mai multe faţă de 2020.

Novum by the Sea, Hacienda de Mare, de pe plaja Copahavana, sau Casa de Mare sunt alte proiecte care au resuscitat Olimpul în ultimii ani, venind cu valenţe premium într-o zonă care nu ajunsese până acum la acest nivel.