Preţurile locuinţelor scad în unele dintre economiile mari ale lumii. Un număr în creştere de analişti vorbesc de o tendinţă care va deveni globală. Preţurile au crescut până la cer cu viteze astronomice în timpul pandemiei, ilogic, spun unii, dubios, zic alţii, iar acum pieţele revin la realitatea de pe pământ sub forţa crizei fără precedent a costului traiului. Dar vor fi aterizări brutale în unele cazuri, poate chiar necontrolate. Vom asista şi la prăbuşiri?

The Economist vine cu o veste aparent bună: în SUA scăderea preţurilor locuinţelor nu va provoca un colaps financiar de proporţiile celui din urmă cu 15 ani. Este important ce se întâmplă în America pentru că de acolo, aprinsă şi de prăbuşirea pieţei imobiliare, a pornit ultima criză financiară globală. Totuşi, alţi analişti îndeamnă la prudenţă – creşterea şomajului va agrava problemele. În Europa, câteva instituţii financiare spun că Germania, cea mai mare economie a continentului, pare deosebit de vulnerabilă la o ajustare brutală a preţurilor locuinţelor. Aceasta este o veste proastă pentru toate ţările care depind pentru exporturi de consumatorii germani.

Dar când o ajustare poate fi considerată prăbuşire? În SUA, ceea ce a devenit cunoscut ca Marea Recesiune a durat din decembrie 2007 până în iunie 2009, şi în această perioadă preţurile locuinţelor au avut o scădere medie de 33%. Moody’s prezicea în decembrie 2007 un picaj de peste 30%. În cele mai recente estimări din anul acesta, de la sfârşitul lunii octombrie, aceeaşi instituţie de analiză financiară prevede scăderi pe toate pieţele imobiliare americane, acestea variind de la -1,4% la -25,5%.  Scăderea medie ar fi, pornind de la punctul de vârf, de 15-20%.  Şi alţi analişti văd cifre asemănătoare.

Pentru Europa, analiştii de la Allianz apreciază că piaţa locuinţelor  din  Germania prezintă cele mai mari riscuri dintre economiile importante. Preţurile au crescut cu peste 50% în termeni reali începând cu 2015, în timp ce accesibilitatea locuinţelor a scăzut cu 30%. În aceste condiţii, predicţiile arată o corecţie a preţurilor de -8% în termeni reali până la sfârşitul anului 2024. În Franţa şi Marea Britanie, scăderea va fi de 5%, iar în Spania şi Italia, unde preţurile nu au mai decolat după prăbuşirile din anii 2000, de circa 3%. 

Analiştii de la Deutsche Bank văd lucrurile mai tragic şi prezic un plonjon de până la -25% al preţurilor pe piaţa locuinţelor din Germania în următorii doi ani, pornind de la punctul de vârf. Din martie, locuinţele şi-au pierdut deja 5% din valoare.

Pentru cineva a cărui singură avere este apartamentul sau gospodăria luată pe credit, ceea ce va veni va fi un şoc.

Preţurile locuinţelor scad acum în nouă economii bogate, scrie The Economist. Scăderile din America sunt deocamdată mici, dar pe cele mai sălbatice pieţe sunt deja dramatice. În Canada, înnebunită după apartamente, locuinţele costă  cu 9% mai puţin decât în februarie. Ieftinirile urmează prăbuşirii vânzărilor: în oraşul Toronto, vânzările de locuinţe pentru o singură familie au scăzut cu 90%. Pe măsură ce inflaţia şi recesiunea cuceresc lumea, devine tot mai posibilă o corecţie mai adâncă – chiar şi agenţii imobiliari sunt pesimişti. Deşi acest lucru nu va face să se prăbuşească şi sistemul bancar mondial ca în 2007-09, va agrava criza economică actuală, lovind în avuţia şi în puterea financiară a unor oameni şi va declanşa o furtună politică.

Cauza problemei este creşterea ratelor dobânzilor: în America potenţialii cumpărători urmăresc, îngroziţi, cum rata ipotecii pe 30 de ani a atins 7%, de peste două ori nivelul de acum un an şi cel mai mare din aprilie 2002. Minibula din pandemie a fost alimentată de dobânzi ultrajoase, de stimulente în numerar şi de o vânătoare pentru mai mult spaţiu suburban.

Acum, mai totul merge invers. Spre exemplu, cineva care în urmă cu un an îşi permitea să investească 1.800 de dolari pe lună pentru un credit ipotecar pe 30 de ani ar fi putut împrumuta 420.000 de dolari. Astăzi, rata este suficientă pentru un împrumut de 280.000 de dolari: cu 33% mai puţin. Din Stockholm şi până în Sydney, puterea de cumpărare a debitorilor se prăbuşeşte. Acest lucru face mai greu pentru noii cumpărători să-şi permită locuinţe, ceea ce duce la scăderea cererii şi poate face mai dificilă situaţia financiară a celor care şi-au luat deja credite pentru locuinţe. Aceştia, dacă au ghinion, pot fi forţaţi să vândă. Vestea bună este că scăderea preţurilor la locuinţe nu va provoca o criză financiară de proporţii epice cum a fost cea din America din urmă cu 15 ani. Cea mai mare economie a lumii are acum are mai puţine împrumuturi riscante şi băncile sunt mai bine capitalizate. Ele nu s-au mai îmbuibat cu credite subprime. Unchiul Sam acum subscrie sau securitizează două treimi din noile credite ipotecare. Marii pierzători vor fi contribuabilii. Prin schemele de asigurări de stat aceştia suportă riscul de neplată. Pe măsură ce ratele cresc, ei sunt expuşi la pierderi prin intermediul Rezervei Federale, care deţine un sfert din titlurile garantate cu ipoteci. În alte locuri, cum ar fi Coreea de Sud şi ţările nordice, au fost înregistrate accelerări mai înfricoşătoare ale creditării, cu datoria gospodăriilor ajungând la aproximativ 100% din PIB. Acele economii s-ar putea confrunta cu pierderi destabilizatoare la bănci sau la firmele financiare nonbancare: şeful băncii centrale din Suedia a comparat acest lucru cu „a sta în vârful unui vulcan”.

Dar cea mai gravă criză financiară legată de locuinţe din lume va fi limitată la China, ale cărei probleme - excesul speculativ vast, refuzurile cetăţenilor de a-şi plăti ratele, oameni care au plătit în avans pentru apartamente care nu au mai fost construite - sunt, din fericire, îngrădite între graniţele sale. Chiar şi fără un cash bancar global sincronizat, contracţia pieţei locuinţelor va fi urâtă.

În primul rând, pentru că pieţele imobiliare blocate reprezintă o frână pentru piaţa muncii. Pe măsură ce ratele cresc şi preţurile se ajustează treptat, incertitudinea îi face pe oameni să ezite în a se muta. Vânzările de locuinţe existente în America au scăzut cu 20% în august de la an la an. În Canada, volumul vânzărilor ar putea scădea cu 40% în acest an. Atunci când oamenii nu se pot muta în casă nouă, piaţa forţei de muncă îşi pierde din dinamism, o mare îngrijorare atunci când companiile încearcă să se adapteze la lipsa de angajaţi şi la criza energetică. Şi atunci când preţurile scad, proprietarii pot descoperi că casele lor valorează mai puţin decât creditele ipotecare, ceea ce face şi mai dificilă mutarea în alte părţi – o problemă care a afectat multe economii după criza financiară globală. Preţurile mai scăzute ale locuinţelor afectează creşterea şi într-un alt mod: îi fac şi mai nefericiţi pe consumatorii deja pesimişti. La nivel mondial, casele valorează aproximativ 250.000 de miliarde de dolari (pentru comparaţie, bursele valorează doar 90.000 de miliarde de dolari) şi reprezintă jumătate din toată averea globală. Pe măsură ce acest edificiu de capital se prăbuşeşte, este posibil ca populaţia să-şi diminueze cheltuielile. Deşi băncile centrale intenţionează să răcească economiile prin creşterea ratelor dobânzilor, prăbuşirea încrederii poate căpăta o mişcare proprie.

O altă problemă este durerea concentrată la o minoritate de proprietari. De departe, cei mai expuşi sunt cei care nu şi-au ancorat ratele dobânzilor şi se confruntă cu preţuri ipotecare în creştere.

În America sunt relativ puţine astfel de contracte. Acolo, norma sunt creditele ipotecare subvenţionate pe 30 de ani cu rată fixă. Dar patru din cinci împrumuturi suedeze au o perioadă fixă de doi ani sau mai puţin, iar în Noua Zeelandă jumătate din toate creditele ipotecare cu rată fixă au fost sau urmează să fie refinanţate în acest an. Atunci când în combinaţie intră o criză a costului traiului, riscul este ca un număr tot mai mare de gospodării să se confrunte cu dificultăţi financiare. În Australia, o cincime din toată datoria ipotecară este a gospodăriilor care îşi vor vedea fluxul de numerar disponibil scăzând cu 20% sau mai mult dacă ratele dobânzilor cresc conform proiecţiilor. În Marea Britanie, 2 milioane de gospodării ar putea vedea cum ipotecile lor absorb încă 10% din venituri, conform unei estimări. Cei care nu îşi permit plăţile ar putea fi nevoiţi să-şi arunce casele pe piaţă.

Aici intervine aspectul politic. Pieţele de locuinţe sunt deja un câmp de luptă. Desişurile birocratice îngreunează construirea de case noi în oraşele mari, ceea ce duce la penurii. O generaţie întreagă de tineri din lumea bogată simt că au fost excluşi fără motiv de la dreptul de a fi proprietarii propriilor case. Deşi preţurile mai mici ale locuinţelor vor reduce avansul necesar pentru obţinerea unui credit ipotecar, cei care cumpără pentru prima dată sunt cei care depind cel mai mult de finanţarea prin datorie, care acum este scumpă. Şi o clasă cu totul nouă de proprietari de case vulnerabili din punct de vedere financiar este pe cale să se alăture rândurilor celor nemulţumiţi. După ce au fost nevoite să-şi salveze în mod repetat economiile în ultimii 15 ani, majoritatea guvernelor occidentale vor fi tentate să sară din nou în ajutor. În America, temerile legate de o calamitate imobiliară i-au determinat pe unii să îndemne Rezerva Federală să încetinească ritmul creşterii dobânzilor. Ungaria a limitat deja creşterea ratelor şi este de aşteptat ca şi alte ţări să facă la fel. Dar acest lucru ar putea duce la o creştere şi mai mare a datoriei guvernelor şi ar putea încuraja ideea că a fi proprietar de locuinţă este un pariu unilateral susţinut de stat. Şi, de asemenea, ar ajuta prea puţin la rezolvarea problemelor de bază care afectează pieţele imobiliare ale lumii bogate, multe datorându-se intervenţiilor guvernamentale prost ţintite şi excesive, de la subvenţii ipotecare şi taxe distorsionante până la reguli de planificare excesiv de oneroase. Pe măsură ce epoca ratelor dobânzilor scăzute se apropie de sfârşit, se apropie o criză a preţurilor caselor şi nu există nicio garanţie că la sfârşit va rezulta o piaţă imobiliară mai bună.