Piaţa de birouri a Capitalei pare să se confrunte cu un paradox: chiar dacă închirierile au ajuns la un record din punctul de vedere al suprafeţei în 2023, investitorii încă aşteaptă o „normalizare” a modului de lucru, iar proiectele noi se lasă aşteptate. 

Dacă în ultimii 5 ani vorbeam de un volum mediu de tranzacţii de aproximativ 600 de milioane de euro pe an, doar cu clădiri de birouri, anul trecut s-au tranzacţionat mai puţin de 100 de milioane de euro cu astfel de astfel de clădiri, ceea ce înseamnă un declin de peste 80% - astfel că piaţa se confruntă cu un paradox. Este în creştere cererea, susţinută şi de faptul că pipeline-ul, cum spunem noi în engleză, proiectele noi livrate în piaţă sunt din ce în ce mai puţine. Pentru că în această perioadă de neclaritate şi dezvoltatorii şi companiile au decis să facă o pauză a investiţiilor. Ne aşteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă şi treptat şi investitorii să îşi dea seama că fundamentele, cel puţin la nivelul Bucureştiului, sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc treptat în spaţiile de birouri şi să înceapă astfel să se şi tranzacţioneze clădiri”, a observat în una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro, Cristi Moga, head of capital markets, Cushman & Wakefield Echinox. România a înregistrat anul trecut un volum al tranzacţiilor de 488 milioane de euro, în scădere cu 62% faţă de 2022. Creşterea costurilor de finanţare şi reticenţa investitorilor faţă de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii 5 ani, au avut un impact semnificativ asupra activităţii de investiţii. Astfel, tranzacţiile cu proiecte de birouri au reprezentat doar 19% din volumul tranzacţionat, în condiţiile în care contribuţia acestui sector în perioada 2018-2022 a fost de peste 60%. Pe de altă parte, anul 2023 a adus un nou record în ceea ce priveşte tranzacţiile de închiriere pe piaţa de birouri din Bucureşti, fiind semnate contracte pentru aproximativ 500.000 de metri pătraţi.

„Acest record pozitiv vine pe de o parte după doi ani în care companiile nu ştiu de cât spaţiu au nevoie mai exact şi pe fondul unei cereri care s-a acumulat în aceşti ani”, observă Cristi Moga. Astfel, în timp ce există o cerere în creştere, susţinută şi de faptul că proiectele noi în piaţă sunt din ce în ce mai puţine, investitorii încă se lasă aşteptaţi: „Ne aşteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă şi, treptat şi investitorii să îşi dea seama că, cel puţin la nivelul Bucureştiului, fundamentele pieţei de birouri sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc, treptat, în spaţiile de birouri şi încep astfel să se tranzacţioneze clădiri”. Efervescenţa în materie de închirieri se explică mai ales prin amânarea deciziilor de închiriere din perioada 2021-2022 şi a contractelor care au ajuns la maturitate în 2023:  „Au fost ani buni cu livrări importante, cu contracte noi care au început, care ajungeau la maturitate şi în 2023 trebuia luată o decizie. Am avut destul de multe tranzacţii în care fie s-a salvat spaţiu suplimentar, fie s-a păstrat aceeaşi suprafaţă. Au fost într-adevăr şi ocupanţi mari care au dat o parte din spaţii înapoi, dar nu la amploarea care se anticipa.” Pe de altă parte, s-au înregistrat şi contracte noi – „Vorbim despre relocări,  de clădiri care anul trecut au fost livrate, în plus, am mai remarcat anul trecut o tendinţă a companiilor de a-şi îmbunătăţi spaţiul de lucru. Aici vorbim despre o îmbunătăţire atât calitativă, şi anume a închiria spaţii mai bune în clădiri mai noi, cu specificaţii tehnice mai bune, cât şi o îmbunătăţire a poziţiei, venind poate dinspre zone mai periferice ale oraşului către zone mai bine conectate, mai aproape de metrou, mai aproape de centrul oraşului, mai aproape de un

mall etc”. 

Noua viaţă a birourilor neadaptate la clienţII

postpandemici

„Observăm este că piaţa chiriaşilor s-a adaptat la noile condiţii postpandemice. Practic, în ultimii doi ani, între 2021 şi 2023, s-au tranzacţionat peste 1 milion de metri pătraţi, ceea ce înseamnă aproape o treime din stocul de birouri din Bucureşti”, a observat Mădălina Cojocaru, partner office agency la Cushman & Wakefield Echinox, evoluţia din ultimul timp a pieţei de birouri,

într-un alt interviu ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit ei, chiriaşii prezentului au început să îşi exprime nevoile în ceea ce priveşte lucrul de la birou, atât în ceea ce priveşte designul, spaţiul interior, cât şi nevoia de flexibilitate şi au existat chiar şi situaţii în care au avut nevoie de spaţiu suplimentar.

„Într-adevăr, din cauza modului de lucru hibrid, spaţiile s-au redus cu 10-15%, însă ce am observat cel mai mult este nevoia chiriaşilor de spaţii de birouri moderne, spaţii de birouri în clădiri verzi, în clădiri centrale şi ultra-centrale, în clădiri care sunt aproape de huburi importante de transport în comun. Practic, proprietarii acestor imobile au reuşit să-şi ridice gradul de ocupare şi să semneze contracte sau să îşi reînnoiască contractele la chirii mai mari decât în 2020.” Peste 50% din spaţiile tranzacţionate anul trecut au fost reînnoiri, însă au existat şi relocări ale unor companii care s-au uitat la disponibilitatea din piaţă. „Şi în momentul de faţă avem spaţii bune în clădiri de clasă A, aproape de mijloacele de transport în comun precum metroul, care este cel mai important. Avem spaţii noi, la cheie, cu partiţionări noi, moderne. Şi acest lucru a reprezentat un avantaj pentru clienţii care voiau să plece din zone mai greu accesibile sau pentru care naveta angajaţilor dura mai mult decât dacă ar fi stat în zone centrale sau semicentrale.”

Astfel, prin reducerea spaţiilor cu până la 15% de către companiile care ocupau suprafeţe mari, s-au creat disponibilităţi, respectiv oportunităţi pentru acele companii care voiau să se mute în zone mai centrale, de pildă. În ceea ce priveşte spaţiile de birouri care nu includ astfel de avantaje, există posibilitatea ca acestea să treacă printr-un proces de reconversie. „Este posibil ca în curând să vedem că spaţiile de birouri aflate în zone mai puţin accesibile să treacă prin procese de reconversie. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la metrou pot fi oportunităţi foarte bune pentru clinici private, pentru şcoli private, cât şi pentru proprietăţi rezidenţiale.” Potrivit Mădălinei Cojocaru, o mare parte din aceste spaţii au devenit clinici medicale, iar acum încep să devină atrăgătoare şi pentru şcolile private. „Sunt clădiri cu etaje flexibile, cu suprafeţe mari pe etaj, sunt spaţii care sunt deja partiţionate. Sunt clădiri în parcuri de birouri unde poţi amenaja şi exteriorul astfel încât să creezi zone în care să stimulezi comunitatea. Aşadar, sunt extrem de ofertante şi clienţii pot găsi multe opţiuni de a adapta atât interiorul cât şi exteriorul clădirii.”  

Carte de vizită Cristi Moga:

1. Cristi Moga coordonează departamentul Pieţe de Capital din cadrul Cushman & Wakefield Echinox supervizând activitatea echipei responsabile cu tranzacţionarea activelor imobiliare în scopuri de investiţii;

2. El s-a alăturat Cushman & Wakefield Echinox în octombrie 2015, după o carieră de 10 ani ca jurnalist imobiliar pentru Ziarul Financiar, cel mai prestigios ziar de afaceri din România, unde a publicat mai mult de 5.000 de articole (ştiri, analize şi interviuri) despre domeniul imobiliar;

3. În 2018, Cristi a fost promovat în funcţia de şef al cercetării şi şi-a dobândit expertiza în cercetare şi analiză de piaţă în segmentele de retail, rezidenţial, birouri, industrial şi ospitalitate, fiind implicat în peste 50 de studii personalizate, furnizând soluţii strategice pentru proiectele de dezvoltare şi investiţii în valoare de peste 1 miliard de euro.

Carte de vizită Mădălina Cojocaru:

1. Cu o experienţă de peste 15 ani pe piaţa imobiliară, Mădălina Cojocaru este unul dintre cei mai vechi membri ai echipei Cushman & Wakefield Echinox;

2. Ea coordonează o echipă de şapte consultanţi specializaţi pe piaţa serviciilor oferite proprietarilor şi chiriaşilor de spaţii de birouri;

3. Rolul său constă în identificarea de noi clienţi şi oportunităţi de afaceri pe segmentul de birouri, de a sprijini chiriaşii în deciziile de dezvoltare, inclusiv cu privire la potenţialele strategii de vânzare sau achiziţie.

Mădălina Cojocaru: „Este posibil ca în curând să vedem că spaţiile de birouri aflate în zone mai puţin accesibile vor trece prin procese de reconversie. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la metrou pot fi oportunităţi foarte bune pentru clinici private, pentru şcoli private, cât şi pentru proprietăţi rezidenţiale.“

4 întrebări şi răspunsuri din interviurile cu reprezentanţii Cushman & Wakefield Echinox

Cum va evolua rata de neocupare pe piaţa office a Capitalei?

Cristi Moga: Trebuie ca în primul rând să avem în vedere faptul că anul acesta pro­babil va fi primul, dacă nu mă înşel, după 20 de ani în care e posibil să nu avem nicio clădire nouă de birouri livrată în Bucureşti. În condiţiile acestea şi în condiţiile în care vorbim de o cerere netă de circa 100.000 mp/an, pe un orizont de ultimii 10-15 ani ne aşteptăm ca rata de neocupare să scadă cu între 2 şi 3 puncte procentuale anual – dacă acum vorbim despre 15%, până la finalul anului vom vorbi de maximum 12%, dar aici există o diferenţă mare între zonele Bucureştiului – în zona centrală, aceasta este deja de sub 10%.

Care sunt perspectivele de dezvoltare a pieţei de birouri din Bucureşti pe termen mediu şi lung?

Cristi Moga: Pe termen mediu şi lung, cred că Bucureştiul are încă foarte mult spaţiu de creştere, atât pe segmentul de birouri, care este practic potenţat de energia oraşului pe care o dau studenţii acestui oraş şi tineretul şi faptul că Bucureştiul continuă să fie un magnet pentru populaţia tânără care vine în acest oraş să înveţe şi să-şi găsească un rost în viaţă, este o mare insulă de de creştere pentru pentru ţara asta şi nu numai. Îmi amintesc că în facultate aveam colegi din Bulgaria, din Republica Moldova, din Albania, din întreaga regiune. Unii dintre ei au rămas în Bucureşti, s-au stabilit aici şi-au făcut familii aici, au un anumit nivel de educaţie şi pot să lucreze în această industrie a serviciilor care generează cerere pentru spaţii de birouri. Şi suntem încă o piaţă foarte tânără. Piaţa a început practic să se dezvolte în urmă cu 20 de ani. Cei care erau la început de carieră atunci acum probabil au undeva între 40-45 de ani, sunt de vârsta noastră, iar noi vom rămâne în continuare ocupanţi de birouri pentru următorii 20 de ani. Şi din urma în urma noastră vin noile generaţii care, cel puţin la nivelul Bucureştiului, se vor îndrepta către zona de zona de servicii, pentru că producţia pentru producţie se găsesc şi alte alte zone care au şi mai multă tradiţie - Timişoara, Ploieşti, Piteşti, Craiova sunt poli importanţi de producţie care îşi aduc la rândul lor contribuţia în PIB-ul, în PIB-ul ţării. Dar Bucureştiul este o destinaţie mai ales de servicii.

Ce se întâmplă cu spaţiile de birouri care nu au avantajele pe care le caută chiriaşii postpandemici?

Mădălina Cojocaru: Aceasta este o provocare la care împreună cu proprietarii, în calitate de consultanţi, ne uităm. Există posibilitatea ca în curând să vedem reconversii. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la la metrou pot reprezenta oportunităţi foarte bune pentru clinici private, clinici medicale, de exemplu, pentru şcoli private, dar în acelaşi timp avem şi cereri noi care apar în piaţă, de la clienţi care doresc să stea mai aproape de zone rezidenţiale în care densitatea nu este atât de mare, şi aici mă refer la Pipera. Dar în mare parte, proprietarii acestor clădiri se uită la posibilitatea de a oferi o altă utilitate spaţiului şi au început deja să facă acest lucru. Există astfel de cazuri, cunosc un caz în care se gândeau să transforme o clădire de birou în rezidenţial. Este vorba despre clădiri cu etaj flexibil, clădiri cu suprafeţe mari pe etaj, sunt spaţii care sunt deja partiţionate. Sunt clădiri în parcuri de birouri unde poţi amenaja şi exteriorul astfel încât să creezi zone în care să stimulezi comunitatea. Deci sunt extem de ofertante şi-şi pot găsi multe opţiuni de a adapta atât interiorul cât şi exteriorul clădirii.

Ce urmează pentru piaţa de birouri din Bucureşti?

MădălinaCojocaru:  Cred că, în continuare, 2024 va fi un an activ în care numărul de metri pătraţi tranzacţionaţi se va apropia de cel semnat în 2023, dar cred că tipul tranzacţiilor va fi mai degrabă de relocare şi achiziţie de spaţii nou. Cred că reînnoirile vor atinge un procentaj mai mic, dar piaţa îşi va păstra dinamismul.