Andrei Botiş, CEO-ul companiei de evaluări în imobiliare Appraisal & Valuation, este optimist atât în ceea ce priveşte perspectivele real estate-ului românesc la început de an, cât şi pe termen lung. De ce crede el că acum este cel mai bun moment pentru investiţii în imobiliare?

Ne-am listat la bursă în pandemie, am crescut cifra de afaceri în fiecare an şi continuăm să creştem. Anul trecut am făcut o achiziţie ce ne-a influenţat creşterea substanţială a cifrei de afaceri, astfel că aceasta se va plasa la aproximativ 10-11 milioane de lei”, a descris Andrei Botiş, CEO al Appraisal & Valuation, cele mai recente realizări ale companiei, într-una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro.

Appraisal & Valuation (simbol bursier APP) este o companie care oferă servicii de evaluare, consultanţă şi dezvoltare imobiliară. Compania este listată la Bursa de Valori Bucureşti şi este controlată în proporţie de 67,9% de Ioan Andrei Botiş. În toamna anului trecut, au anunţat achiziţia Valyscom Roiesti (printr-o subsidiară, APP), companie care are ca obiecte de activitate Hoteluri şi alte facilităţi de cazare, Restaurante şi Transporturi rutiere de mărfuri şi care a înregistrat în 2022 venituri totale de 4,4 mil. lei şi un profit brut de 79.300 de lei.

Andrei Botiş a înfiinţat compania în urmă cu 10 ani şi spune că a fost atras în domeniul evaluărilor de imobile de două aspecte: diversitatea şi  relaţionarea cu oamenii. „În toată această perioadă am discutat cu mii de oameni, cu diverse specializări, cu diverse niveluri de experienţă, din diverse domenii de activitate, iar experienţa de viaţă lucrând într-un astfel de domeniu este fabuloasă. Adică ce poţi să înveţi într-o viaţă de om, ca nivel de experienţă poţi să înveţi într-un an-doi în acest domeniu, dacă îţi doreşti acest lucru.”

Dincolo de realizările proprii, el a descris anul 2023 ca fiind unul foarte bun pentru piaţa românească din perspectiva investiţiilor străine: „Aici mă refer în mod special la listarea Hidroelectrica, care a atras nişte capitaluri, aceasta fiind în top cinci listări mondiale; a fost o bucurie să putem face parte din echipa care a evaluat activele pentru situaţiile financiare ale companiei în anul 2022, practic anul de referinţă premergător listării. Aş putea să cataloghez acest proiect de anvergură ca fiind el mai important proiect din toate punctele de vedere, având în vedere dimensiunea activelor, de câteva zeci de miliarde”. Procesul de evaluare a durat în jur de 60 de zile, iar în cadrul acestuia au fost angrenaţi circa 50 de oameni. „Cel mai dificil a fost să realizez nişte inspecţii în munte când era zăpadă de 2 metri şi când drumurile erau impracticabile - asta a fost cel mai provocator.” Iar legat de felul în care a evoluat piaţa rezidenţială, perspectivele lui sunt optimiste. „Rezultatele din 2023 au fost un pic ajustate faţă de anii anteriori. Şi când spun rezultate, mă refer în mod principal la volumul de tranzacţionare, care în prima parte a anului a avut o scădere destul de mare, dar s-a recuperat pe parcurs, iar în ultima parte a anului, deşi încă nu am datele complete la nivelul lunii decembrie, s-a recuperat foarte mult din acest decalaj. Dinamica tranzacţiilor a crescut foarte mult şi aproape că ne apropiem de un zero, faţă de un minus raportat la anul 2022.” Botiş observă că volumul creditelor bancare în acest moment se situează undeva la aproximativ 40% din totalul achiziţiilor imobiliare, aşadar majoritatea încă achiziţionează cash. „Dar în momentul în care băncile devin mai restrictive cu banii, respectiv dobânzile sunt mult mai mari, atunci şi cumpărătorii cu cash stau un pic în expectativă şi încearcă să-şi multiplice banii.  Altfel şi atunci tranzacţiile scad.” În ceea ce priveşte piaţa office, spune că rata de neocupare a rămas oarecum constantă, având în vedere că nu există atât de multe proiecte pe aceasta. „Este încă o piaţă în curs de maturizare, ca să spun aşa. Pentru anul 2024 vor exista nişte provocări, fiindcă sunt câţiva chiriaşi care au ocupat spaţii mari de birouri şi şi-au restrâns activitatea din diverse motive sau pur şi simplu au implementat un sistem în care să folosească spaţii de birouri mai puţine, dar nu cred că vom avea deficienţe majore, pentru că nu avem multe proiecte noi lansate, nu se anunţă alte proiecte şi atunci suntem într-un oarecare echilibru în acest moment.” Putem vorbi despre o prăbuşire a pieţei imobiliare? „Prăbuşirea poate să apară doar dacă nimeni nu mai cumpără locuinţe, ceea ce este imposibil sau dacă apare vreo altă criză care nu ar fi putut fi prevăzută şi care ar avea un impact direct asupra tranzacţiilor. Vom avea o ajustare de 1%-5% asta se poate întâmpla oricum şi s-a întâmplat chiar şi în vremurile bune în anumite zone sau  în anumite pieţe, pentru că piaţa e o structură destul de complexă. Dacă vorbim per total, în România sau în Capitală, pot exista evoluţii diferite. Spre exemplu, în luna a şasea, în Bucureşti volumul de tranzacţii a scăzut în jur de 20% faţă de anii anterior, dar în ţară s-a înregistrat o scădere mult mai mică.”

Per ansamblu, Andrei Botiş consideră că piaţa în acest moment este într-un echilibru şi are întotdeauna mecanismele ei de autoreglare, fiindcă dacă nu mai e cerere, nu se mai construieşte sau se construieşte mai puţin: „Dacă se construieşte mai puţin sau nu se construieşte, se creează un decalaj pentru anul următor şi atunci acest decalaj poate să influenţeze creşterea de preţuri”. Cum vor evolua preţurile în continuare? „Dacă ne uităm istoric la orice mare oraş care acum

50 de ani să spunem că era într-o perioadă de tranziţie, la fel cum este Bucureştiul sau cum este România acum, preţurile pe termen lung, în zeci de ani,  au crescut de 10 ori, de 20 de ori. Aşadar preţurile la imobiliare în România nu vor scădea niciodată. Pentru un apartament în centrul Capitalei, preţul mediu este de 3.000 – 4.000 de euro/mp, peste 10 ani va fi de 10.000 -12.000 de euro/mp, 13.000 - 15.000 euro/mp. Ne aliniem la tendinţele internaţionale şi Acum încă mai avem un ultim tren să cumpărăm locuinţe sau imobile la preţuri decente. După Schengen, preţurile vor exploda pentru că va creşte şi ratingul de ţară.” Ce urmează? „Obiectivele mele pe termen scurt, mediu şi lung sunt ca, aşa cum am reuşit ca de-a lungul timpului să consolidez o echipă de oameni apropiaţi, cu aceeaşi viziune, cu acelaşi dinamism, să extind această echipă pentru că extinzând această echipă extind şi businessurile.”   ■

Carte de vizită:

1. Andrei Botiş dezvoltă, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pieţei de evaluări, firmă listată la BVB din sept 2021;

2. Este, de asemenea, preşedinte al Romania Green Building Council (RoGBC - organism care oferă certificări pentru locuinţe „verzi”);

3. A studiat Marketingul şi Afacerile Economice Internaţionale (2006 - 2009) şi şi-a consolidat pregătirea cu un MBA în Finanţe Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, şi Institutul Român Bancar (2009 - 2011).

3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andrei Botiş, CEO, Appraisal & Valuation

1. Cum vezi dorinţa românilor de a fi proprietari?

Există o tendinţă globală în ultimii ani prin care încearcă să se schimbe paradigma de a achiziţiona locuinţe. De ce să-ţi cumperi o locuinţă când poţi să stai în chirie? Hai să luăm lucrurile aşa: Cine sunt cei mai mari proprietari de proprietăţi din lume? Să spunem, familiile vechi de 200, 500, 700 de ani, care au proprietăţi cu istorie. Păi oare aceste familii când au făcut aceste investiţii şi încă le mai fac în continuare şi-au pus vreodată această problemă, să stea în chirie? Contraargumentul este că, dacă ai o viaţă, trebuie să o trăieşti. Păi da, e adevărat, dar ce laşi în urmă dacă ai o viaţă şi vrei să o trăieşti doar pentru tine? Până la urmă, dacă ai o locuinţă, laşi ceva copiilor. Curentele noi vin şi pleacă. De ce să n-ai o locuinţă şi să stai în chirie? Îţi bate proprietarul la uşă, „Vezi că mâine vând apartamentul. Mută-te.” Ţi-ai strâns toate bagajele, le-ai pus în maşină şi te-ai mutat. De ce să faci asta când poţi să fii propriul tău stăpân? Faptul că deţii o locuinţă îţi oferă o libertate incredibilă, pentru că e a ta.  Aşa că a cumpăra şi a deţine un imobil este cel mai minunat lucru.

2. Cum vor evolua randamentele în piaţa imobiliară?

Randamentele, cel puţin pe rezidenţial, dar şi pe celelalte ramuri, sunt constante. Nu există diferenţe foarte mari. România deja este o piaţă aproape de maturitate. Randamentele, într-adevăr sunt destul de scăzute, înseamnă 5-6-7% an, dar dacă coroborez asta cu faptul că în timp valoarea imobilelor se apreciază, atunci deja discutăm despre un alt randament.

3. Cum crezi că vor evolua ratele creditelor?

Cel puţin pe noile produse, comparativ cu vechile produse, unde costurile erau foarte ridicate, ratele vor scădea şi, scăzând ratele substanţial, automat va exista şi o tranziţie de la alte produse la produsele noi, adică o readaptare, ceea ce înseamnă o refinanţare şi bineînţeles, mai multe rapoarte de evaluare de făcut pentru noi, evaluatorii. Deci cam asta va fi migraţia. Creditele noi vor merge către produsele nou lansate, creditele vechi vor merge către refinanţări pentru produsele nou lansate, fiindcă vor fi diferenţe semnificative.