Anul 2024 a fost unul complex pentru piaţa imobiliară din România, marcat de contraste puternice şi evoluţii impre-vizibile. Cum a modelat cocktailul de dobânzi ridicate, dinamica atipică a pieţei muncii şi factorii globali piaţa re-zidenţială?

Piaţa a fost una cu două jumătăţi,” a explicat Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Col-liers România, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia, referindu-se la evoluţia atipică a pieţei rezidenţiale din ultimele luni. „În prima parte a anului 2024, am avut mai mult optimism, dar pe măsură ce lunile au trecut, ne-am confruntat cu realitatea unei economii globale nesigure şi a dobânzilor care nu au scăzut aşa cum ne-am fi dorit. Conceptul de high for longer – dobânzi ridicate pe termen lung – a rămas prezent pe tot par-cursul anului, afectând atât revenirea economică, cât şi sectorul rezidenţial. Această incertitudine economică a dus la o prudenţă sporită în rândul cumpărătorilor, care au devenit mai atenţi şi mai reticenţi în a lua decizii rapide”, a observat el. Continuând să explice influenţele externe, Blăniţă a subliniat că economia globală a avut un efect profund asupra pieţei locale: „Mediul global a influenţat puternic economia românească. Partenerii noştri comer-ciali, precum Germania, se află într-o perioadă dificilă de un an şi jumătate, ceea ce a impactat direct exporturile noastre. La acestea se adaugă şi inflaţia persistentă din România, una dintre cele mai ridicate din Uniunea Euro-peană, care a împiedicat Banca Naţională să reducă dobânzile. În acest context, vedem cum prudenţa băncii cen-trale a reverberat pe piaţa rezidenţială, unde oamenii sunt mult mai atenţi la deciziile financiare.” De asemenea, specialistul de la Colliers a explicat cum aceste condiţii economice au afectat comportamentul cumpărătorilor: „Dobânzile nu au scăzut aşa cum ne-am aşteptat, iar acest lucru a avut un impact direct asupra procesului de cumpărare. Oamenii au devenit mai precauţi, iar deciziile de a închiria sau cumpăra o locuinţă durează mai mult decât acum câţiva ani. Dacă înainte o decizie putea fi luată într-un interval de câteva săptămâni, acum poate dura câteva luni. Chiar dacă piaţa rezidenţială continuă să fie activă în ceea ce priveşte cererile, vizitele şi discuţiile, rit-mul deciziilor s-a schimbat considerabil. Oamenii se uită din ce în ce mai mult la alternative, la bugete şi la posibil-ităţi. Deciziile de închiriere sau de cumpărare nu se mai iau la fel de repede ca acum doi-trei ani, iar timpul necesar pentru a analiza o decizie s-a prelungit,” a explicat Blăniţă. El a confirmat că piaţa rămâne activă, dar este influ-enţată de incertitudinea economică. „Se întâmplă tranzacţii, dar nu la fel de multe ca acum doi ani. Totuşi, piaţa nu este blocată; oamenii sunt activi în căutări şi discuţii, doar că impredictibilitatea economică îi face să fie mai pre-cauţi şi să analizeze mai îndelungat fiecare detaliu înainte de a se angaja într-o tranzacţie,” a adăugat el. Acest cli-mat de prudenţă nu este specific doar pieţei rezidenţiale, ci se extinde şi la alte tipuri de active imobiliare, unde in-vestitorii aşteaptă să vadă mai multe „piese din puzzle” pentru a înţelege pe deplin contextul înainte de a lua decizii de investiţie. Astfel, deşi piaţa nu este blocată, ritmul deciziilor este încetinit de multiplele incertitudini economice.

Privind spre 2025, Gabriel Blăniţă a vorbit şi despre provocările specifice începuturilor de an. Cu doar o lună şi jumătate rămasă până la finalul anului 2024, piaţa imobiliară din România se confruntă cu o atmosferă de incerti-tudine fiscală care încetineşte dinamismul investiţional. Un sentiment de prudenţă se simte printre cumpărători şi investitori, care amână deciziile majore în aşteptarea clarificărilor legate de eventualele modificări ale taxelor. „În acest an mai avem cam o lună şi jumătate până la final şi încă nu ştim dacă sau cum se vor modifica taxele, ceea ce creează şi mai multă impredictibilitate,” a mai observat Gabriel Blăniţă.  „Oamenii nu pot lua o decizie atât timp cât nu ştiu cum va arăta orizontul.” Această incertitudine împiedică piaţa imobiliară să fie la fel de dinamică precum ar putea fi în condiţii de claritate fiscală, determinând o încetinire a ritmului tranzacţiilor. Expectativele pentru anul viitor sunt departe de a aduce un climat de stabilitate, iar creşterea taxelor pare tot mai probabilă. „Aşteptările sunt pentru creştere de taxe, chiar de la 1 ianuarie,” a explicat Blăniţă, menţionând că aceste majorări ar putea pune o presiune semnificativă pe bugete şi, implicit, pe numărul de tranzacţii. Dacă acest scenariu se concretizează, 2025 ar putea începe într-un mod similar cu anii precedenţi, cu o activitate redusă pe piaţa imobiliară în primele luni, urmând o posibilă revenire abia în a doua jumătate a anului. În ciuda acestor provocări, există şi veşti pozitive. „Chi-ar dacă creşterea economică a încetinit faţă de ceea ce previzionam la începutul anului – de la o prognoză iniţială de 3% la aproximativ 1,5-2% – această cifră rămâne una bună,” a remarcat Blăniţă. Economia României continuă să genereze locuri de muncă, iar o piaţă a muncii robustă contribuie la un fundament economic relativ solid. „O creştere economică, chiar dacă mai mică, dar pozitivă, va crea premisele unei evoluţii bune pe termen mediu,” a adăugat el.

Un alt factor cheie în dinamica pieţei rezidenţiale este piaţa muncii. „Piaţa imobiliară este strâns legată de ce se întâmplă pe piaţa muncii,” a explicat Blăniţă. „Pentru majoritatea oamenilor, salariul este cel mai important factor atunci când se gândesc să achiziţioneze o locuinţă. Cu toate acestea, în ultimele luni, am observat o schimbare importantă.  De exemplu, sectorul construcţiilor a continuat să creeze locuri de muncă, în special în infrastructură, însă sectorul IT nu a mai performat la fel de bine. Vedem cum piaţa muncii, care înainte era foarte dezechilibrată în favoarea angajatului, începe să se echilibreze, iar acest lucru pune presiune pe creşterea salariilor.” Blăniţă a subliniat, de asemenea, impactul inteligenţei artificiale asupra pieţei muncii: „Creşterea productivităţii prin utiliz-area AI aduce o altă dinamică pe piaţa muncii. Cineva care foloseşte eficient tehnologia poate fi mai productiv, ceea ce duce la presiuni asupra salariilor, în special în domeniile de white-collar jobs. Însă această productivitate sporită vine la pachet cu o ajustare a valorii muncii, iar pe termen lung, vom vedea o recalibrare a pieţei.”

Deşi numărul tranzacţiilor imobiliare a încetinit, preţurile continuă să fie reziliente: „Preţurile au continuat să creas-că, deşi nu la nivelul inflaţiei. În oraşele mari, precum Bucureşti, Cluj, Iaşi şi Timişoara, vedem o creştere între 5 şi 10%,” a declarat Blăniţă. „Această rezistenţă a preţurilor este susţinută de o cerere puternică, chiar dacă tran-zacţiile sunt mai lente. Clujul, de exemplu, a depăşit de mult timp Bucureştiul în privinţa preţurilor, şi asta pentru că cererea este extrem de mare, iar oferta este limitată. Asta face ca preţurile să rămână ridicate, chiar şi în contextul unei economii mai prudente.” Referindu-se la diferenţele dintre zonele din Bucureşti, Blăniţă a explicat: „În nordul Bucureştiului, preţurile sunt semnificativ mai mari decât în sud, şi acest lucru se datorează unei cereri mai mari şi proiectelor imobiliare de calitate mai înaltă. Nordul capitalei rămâne preferat pentru accesul la centrele de afaceri, şcoli private şi infrastructura modernă, ceea ce face ca investiţiile imobiliare să fie mai atractive aici.” În ceea ce priveşte creditarea, Blăniţă a oferit o perspectivă detaliată: „Dobânzile ridicate sunt influenţate direct de inflaţie şi de riscul de ţară. România are un deficit bugetar ridicat, iar acest lucru nu se corectează peste noapte. De aceea, costurile de finanţare rămân mari. În Polonia sau Cehia, riscul de ţară este mai mic, deci şi dobânzile sunt mai mici. În România, deficitul bugetar continuă să pună presiune pe finanţare, făcând creditarea imobiliară mai scumpă şi inaccesibilă pentru o parte importantă a populaţiei.” Ce urmează? „Piaţa imobiliară rămâne dinamică şi se adaptează continuu la contextul macroeconomic. Vedem prudenţă din partea cumpărătorilor, dar şi o rezilienţă a preţurilor în oraşele mari. Pe termen mediu, presiunea asupra preţurilor va continua, mai ales dacă oferta de locui-nţe noi rămâne scăzută.”    

Carte de vizită

Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România:

1. Şi-a început cariera la Colliers International România în 2010, în calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat în evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializându-se ulterior în evaluarea apartamentelor, caselor cu teren şi a terenurilor;

2. Este absolvent al Facultăţii de Finanţe, Asigurări, Bănci şi Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Econom-ice din Bucureşti, unde a obţinut o diplomă de licenţă în Finanţe în 2011. De asemenea, deţine un master în Man-agement Bancar, finalizat în 2013.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Gabriel Blăniţă:

1 . Cum a evoluat piaţa rezidenţială în 2024?

Piaţa a fost una cu două jumătăţi. Dacă ne raportăm la întregul an 2024, vedem că a reflectat ceea ce s-a întâmplat în economie. La începutul anului era mai mult optimism, dar dobânzile nu au scăzut aşa cum ne aşteptam. Con-ceptul de ‘high for longer’ – dobânzi ridicate pe termen mai lung – a afectat atât revenirea economică, cât şi piaţa rezidenţială, care este strâns legată de piaţa muncii. În a doua parte a anului, pe măsură ce creşterea economică a încetinit, numărul tranzacţiilor a scăzut, deşi per total, numărul de tranzacţii pe primele 10 luni este cu circa 10% mai mare faţă de anul trecut, chiar dacă sub recordurile de acum doi ani.

2. Care sunt cauzele principale ale încetinirii tranzacţiilor?

Mediul global are o influenţă majoră asupra economiei, iar anul acesta a fost marcat de multe incertitudini, inclusiv alegeri importante în diverse ţări. Situaţia economică a partenerilor comerciali ai României, cum ar fi Germania, care trece printr-o perioadă dificilă de un an şi jumătate, afectează exporturile. În plus, inflaţia din România este una dintre cele mai mari din Uniunea Europeană, ceea ce a frânat scăderea dobânzilor. Prudenţa Băncii Naţionale se vede şi în piaţa rezidenţială, unde oamenii sunt mai atenţi la deciziile de investiţii, iar procesul de a închiria sau cumpăra o locuinţă durează mai mult decât acum câţiva ani.

3. De ce sunt dobânzile la credite mai ridicate la noi decât în alte ţări din Europa?

Inflaţia joacă un rol important. Dobânzile mari înseamnă că mulţi oameni nu îşi permit să cumpere cu credit, pentru că riscul de ţară este mare. România are un deficit bugetar ridicat, iar echilibrarea acestuia va dura ani. În Polonia sau Cehia, riscul de ţară este mai mic, aşa că şi dobânzile sunt mai mici. Deficitul bugetar de la noi pune presiune pe finanţare şi face creditarea mai scumpă.