Anul 2024 a venit cu creşteri neaşteptate în piaţa imobiliară din România, cu oraşe precum Iaşi, Cluj şi Braşov din ce în ce mai efervescente când vine vorba de achiziţiile de locuinţe. Răzvan Cuc, preşedintele RE/MAX România, a vor-bit în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro despre schimbările din piaţă, preferinţele pentru tranzacţiile cash şi aşteptările pentru următorii ani într-un context marcat de cerere ridicată şi ofertă în scădere.

Toată piaţa imobiliară s-a apreciat în ultimele 12 luni, fie că vorbim despre oraşele mici sau mari. De exemplu, Iaşiul a avut o creştere mai mare decât media naţională, iar alte oraşe au avut o creştere sub această medie, dar în an-samblu toată piaţa a crescut,” a spus Răzvan Cuc, preşedintele RE/MAX România, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.   Cuc a menţionat că, deşi numărul tranzacţiilor rămâne constant, valoarea acestora a crescut în ultimele 12 luni, reflectând o creştere generală a pieţei.

Referitor la piaţa rezidenţială, Cuc a precizat că tranzacţiile cu proprietăţi comerciale sau industriale sunt mult mai puţine comparativ cu cele din seg-mentul rezidenţial, care reprezintă aproximativ 80% din totalul tranzacţiilor. El vorbeşte din perspectiva reţelei RE/MAX, care are aproximativ 700 de membri la nivel national, astfel că nu reflectă neapărat nivelul întregii pieţe, însă, prin prisma acestei reţele, „numărul de tranzacţii a rămas oarecum constant, poate chiar a înregistrat o scădere uşoară, însă au crescut valorile de tranzacţionare pentru că a crescut piaţa, pe de o parte, dar şi pentru că noi am tranzacţionat proprietăţi cu o valoare medie mai mare decât acum un an”. Astfel, a scăzut numărul tran-zacţiilor cu valori mici, pentru că nu au mai fost finanţări în piaţă şi pentru că a scăzut livrarea unităţilor de către dez-voltatori, pe de o  parte, dar şi pentru că oamenii s-au îndreptat către proprietăţi mai scumpe, case sau apartamente mai mari şi mai valoroase.

Totodată, el a subliniat că accesibilitatea proprietăţilor din România este încă atractivă pentru cumpărători, iar preţurile mai scăzute, în comparaţie cu alte capitale europene, contribuie la o rată crescută a achiziţiilor fără finanţare bancară. „Bucureştiul, de exemplu, are preţuri mai mici raportate la venitul mediu decât majoritatea capitalelor europene, ceea ce face achiziţiile de locuinţe mai accesibile,” a adăugat Cuc. „Nicăieri în Europa de Vest, în vreo capitală a Europei de Vest, preţurile nu sunt aşa de mici raportat la salarii. Preţul pe metrul pătrat ajunge în Praga, de exemplu, la undeva 5.000 de euro. Acolo preţul pe metru pătrat undeva la 5.000 euro. Adică de două ori şi jumătate un salariu mediu şi cu cât mergi mai spre vestul Europei, indicatorul ăsta creşte. Deci mai multe salarii per metru pătrat pentru achiziţia unei locuinţe.”

Carte de vizită

1. Răzvan Cuc conduce RE/MAX România de peste zece ani, transformând-o dintr-o reţea mică, cu doar trei birouri şi 30 de agenţi, într-o organizaţie puternică, ce numără astăzi aproximativ 700 de consultanţi şi 60 de birouri la nivel naţional.

2. Sub coordonarea sa, RE/MAX România a intermediat tranzacţii imobiliare care cumulează o valoare de peste 2,5 miliarde de euro, cu un portofoliu de peste 25.000 de unităţi locative tranzacţionate prin francizele companiei. Printre cele mai importante tranzacţii rezidenţiale se numără proprietăţi de peste 3 milioane de euro, precum şi tranzacţii comerciale semnificative, inclusiv un hotel de aproximativ 8 milioane de euro şi terenuri pentru proiecte imobiliare de peste 10 milioane de euro.

3. Un lider orientat către antreprenoriat şi dezvoltare organizaţională, crede în importanţa sensului în carieră pentru echipa sa, afirmând că succesul în această industrie nu va fi redus de tehnologie, ci va depinde de împlinirea per-sonală şi profesională a agenţilor săi.

Legat de tranzacţiile realizate cu bani cash, Răzvan Cuc a punctat că aproximativ jumătate dintre achiziţiile realizate la nivel naţional sunt plătite integral din resurse proprii: „Aproximativ 50% din achiziţii se fac fără finanţare bancară, ceea ce arată o preferinţă clară pentru achiziţiile cu bani lichizi. Cred că pe măsură ce băncile vor aduce pachete de finanţare mai convenabile, procentul de creditare va creşte. Fie că vorbim despre zona asta antreprenorială, fie că vorbim despre investiţii, suntem mai puţin îndatoraţi, avem nişte soluţii de finanţare mai puţin performante decât piaţa vest-europeană  sau, ştiu eu, nord-americană, alte pieţe cu economii mai mature. Şi aceşti factori contribuie cumva la această situaţie în care avem un procent mare de tranzacţii realizate din resurse proprii.”

În privinţa diferenţelor de preţ dintre oraşele mari, Cuc a menţionat că Clujul şi Braşovul au devenit cele mai scumpe pieţe imobiliare din ţară, cu preţuri de 2.700 şi, respectiv, peste 2.000 de euro pe metru pătrat, devansând Bucureştiul. „Braşovul, de exemplu, a surclasat deja Bucureştiul şi este acum a doua cea mai scumpă piaţă din ţară, după Cluj. La Cluj, preţul mediu este de aproximativ 2.700 euro pe metru pătrat, iar în Braşov undeva la 2.000-2.100 euro pe metru pătrat,” a explicat el. Totodată, Iaşiul a înregistrat o creştere procentuală semnificativă a preţurilor locuinţelor în acest an, de peste 15%, datorită po-tenţialului economic şi infrastructurii în dezvoltare.

Un alt aspect discutat a fost preferinţa pentru apartamentele vechi, care sunt considerate mai accesibile şi, în multe cazuri, amplasate în zone mai centrale sau bine conectate la infrastructura oraşului. „Locuinţele vechi au un avantaj major, şi anume că ele sunt ocupabile imediat. În plus, multe dintre acestea sunt amplasate în locaţii mai bune, mai aproape de liniile de transport şi de centrele de car-tier, un factor important pentru mulţi cumpărători,” a explicat Răzvan Cuc. Legat de achiziţiile imobiliare, Cuc a recomandat atenţie sporită la detaliile contractuale şi la istoricul dezvoltatorului în cazul locuinţelor noi. „Cumpărătorii ar trebui să fie foarte atenţi la clauzele contractuale şi să evite avansurile mari, mai ales dacă şantierul nu este încă demarat. Este important să te uiţi şi la istoricul dezvoltatorului şi la proiectele anterioare pe care le-a finalizat. Aceste detalii pot face diferenţa între o achiziţie sigură şi una riscantă.”    

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Răzvan Cuc, preşedinte, RE/MAX România

1 . De ce preferă românii apartamentele vechi, aşa cum reiese dintr-un studiu pe care l-aţi publicat recent?

Vorbim despre o chestiune de buget, accesibilitate, nevoi de trai. Locuinţele vechi au un mare avantaj, şi anume că ele sunt ocupabile imediat, gata construite, iar în majoritatea cazurilor se află în zone mai avantajoase decât cele nou construite, care se dezvoltă mai degrabă în zone periferice. Se mai întâmplă să fie şi „plombe” în planul urban-istic al oraşelor, însă proiectele mari sunt realizate unde există terenuri disponibile, deci, în general, în zone mai puţin centrale. Avantajul apartamentelor vechi, pe lângă faptul că sunt imediat ocupabile şi intabulate, este că fi-nanţarea pentru ele este mai uşor de accesat, având şi o localizare mai convenabilă.

2. La ce ar trebui să fim atenţi atunci când cumpărăm o locuinţă „pe hârtie”?

În primul rând, trebuie să citim cu atenţie contractul. De multe ori este necesar un specialist, deoarece un dezvolta-tor cu intenţii neclare poate introduce clauze ascunse în contract. Acestea trebuie analizate de ochi experimentaţi – fie jurişti, avocaţi cu calificarea potrivită pentru a observa astfel de clauze, fie agenţi imobiliari foarte competenţi. Cumpărătorii trebuie să aibă grijă unde semnează, înţelegând clar obligaţiile şi riscurile asociate. Totodată, este esenţial să analizeze valoarea avansurilor – nu este firesc să fie solicitat un avans de 90%-100% dacă şantierul nu a început încă. Foarte important este şi „pedigriul” dezvoltatorului, adică istoricul proiectelor încheiate anterior.

3. Cum va evolua piaţa rezidenţială în continuare?

În ceea ce priveşte piaţa imobiliară, mulţi se aşteptau ca preţurile să scadă anul acesta. Însă piaţa a crescut de la începutul anului, iar la un moment dat, cred că oamenii vor realiza că preţurile nu vor mai scădea, că inflaţia le erodează economiile şi că este momentul potrivit pentru a cumpăra. Odată cu acest „declic” psihologic, presiunea pe achiziţii va creşte, ceea ce va duce, evident, la creşterea preţurilor. Estimez că acest fenomen va deveni vizibil în perioada 2025-2026, când vom resimţi şi o presiune suplimentară din cauza ritmului redus de autorizare şi con-struire în marile oraşe. Clujul, de exemplu, trece deja printr-o astfel de situaţie, iar Bucureştiul este în aceeaşi cate-gorie. Sunt şi alte oraşe care ar putea să intre în această categorie. Din cauza scăderii ofertei şi a creşterii cererii, mă aştept la o tendinţă de creştere a preţurilor în următorii trei-patru ani.