De ce vorbim despre piaţa chiriilor când 96% dintre români sunt proprietari? Cine închiriază în loc să cumpere? Acestea sunt două dintre cele mai întâlnite întrebări (sau răspunsuri?) în care se oprea până acum orice discuţie despre businessul de închirieri, mai exact despre tendinţa unor dezvoltatori şi investitori de a-şi forma portofolii de apartamente exclusiv pentru închiriere, tendinţă observabilă cu atât mai accentuat cu cât mergem înspre vestul Europei. Acum, datele problemei s-au schimbat, costul unei rate ipotecare a depăşit costul unei chirii, vânzările stagnează, iar piaţa închirierilor pare din ce în ce mai mult un răspuns, atât pentru proprietari, cât şi pentru cei care caută o locuinţă.

Cu toţii ştim că 96% dintre români sunt proprietari, ne-am întrebat mereu de ce vorbim despre închirieri dacă ştim că doar 4% au locuinţă închiriată şi ne-am uitat mai în detaliu să înţelegem de unde vine cererea şi unde se duc aceşti oameni. Ne-am uitat la începutul acestui an pe Bucureşti şi oraşele mari şi am văzut că 15% dintre oameni închiriază de fapt, nu 5% cum e statistica naţională, şi e valabil şi la Bucureşti, Cluj, Iaşi, Timişoara, în jur de 15% este media, cu diferenţe destul de mici de la un oraş la altul”, a explicat Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers România, în conferinţa ZF Tendinţe în Piaţa Rezidenţală 2023. Datele prezentate de el fac parte din concluziile unui studiu realizat de Unlock Research pentru Colliers, care arată că 15% dintre românii cu vârsta cuprinsă între 18 şi 55 de ani din oraşe locuiesc cu chirie, iar în rândul populaţiei de 18-24 de ani proporţia celor care stau în chirie este chiar dublă. „Ce am observat este că tinerii sunt cel mai dispuşi să locuiască în chirie, câteodată este o alegere, dar de multe ori este singura posibilitate economică pentru a accesa o locuinţă. Vedem că vârsta de la care există posibilitatea de a cumpăra o locuinţă creşte. În România, încă vorbim de o vârstă de sub 30 de ani, pe când în Europa de Vest vorbim de 35-38 de ani sau chiar mai mult vârsta la care o pesoană îşi permite să achiziţioneze o locuinţă.”

Europa de Vest ne arată direcţia în care mergem odată cu parcurgerea unor etape de dezvoltare economică, cel puţin cu oraşele mari, dar asta nu înseamnă că acela trebuie să fie luat drept modelul ideal. Un exemplu negativ mai atipic este chiar piaţa din Germania, unde mai mult de jumătate din populaţie locuieşte în chirie, iar structura pieţei rezidenţiale generează nelinişte socială. „Acum noi pornim de la un nivel de 15% în Bucureşti şi oraşele mari şi dacă vrem să vedem unde poate ajunge este suficient să ne uităm la ţările care sunt cu câţiva ani în faţa României din acest punct de vedere şi mă refer la alte state din Europa Centrală, la Polonia sau Cehia. Aici zona de închirieri ajunge la 25% din totalul proprietăţilor în oraşele mari şi nu aş vrea să dăm exemplul Berlinului sau al Germaniei, unde jumătate dintre oameni închiriază şi jumătate sunt proprietari, pentru că este mai degrabă o piaţă atipică.” Asta înseamnă că şi în Bucureşti procentul real ar putea ajunge la 25%, după cum estimează specialistul, însă această tendinţă se va concretiza „în ani de zile”, nu de pe o zi pe alta.

„Ne uităm la exemplul ţărilor din jur şi important este să avem în primul rând cerere şi apoi stocul necesar pentru tranziţia aceasta. Dacă ne uităm la stocul necesar, vedem din ce în ce mai multe ansambluri destinate exclusiv închirierii şi dezvoltatori care de la modelul clasic de a dezvolta şi de a vinde încep să gândească modele pe termen mediu şi lung, de a deţine proprietăţile pe o perioadă mai lungă şi de a le închiria.” În Praga s-au construit peste 50.000 de locuinţe destinate exclusiv închirierii în ultimii 10 ani, în timp ce Varşovia este mai la început de drum, cu 10.000 de locuinţe în astfel de ansambluri şi alte 20.000 -30.000 aflate în construcţie la acest moment. „Acestea se adaugă unui stoc de locuinţe deja existent şi numărul de locuinţe pentru închirieri vine de la acei investitori mici care au 1-2 apartamente pe care le pun la închiriat. Faptul că piaţa de închirieri creşte accelerat face ca din ce în ce mai mulţi jucători să gândească proiecte la scară largă.” În România, Colliers estimează că există circa 1.000 de apartamente în ansambluri destinate exclusiv închirierii, precum şi planuri pentru încă 3.000 - 4.000 de unităţi în următorii doi-trei ani de zile.

„Ne aşteptăm ca probabil peste doi ani şi jumătate de acum să vedem cel puţin 4.000 astfel de unităţi în Bucureşti, care se adaugă la tot stocul de locuinţe, dar ele vor fi destinate exclusiv închirierii, vor avea facilităţi legat de zona de închirieri şi vor adăuga la piaţa rezidenţială un nou tip de produs cu care consumatorii din ţările din jurul nostru sunt obişnuiţi şi care şi la noi va avea un rol important în următorii ani. Deci circa trei ani va dura pentru 4.000 de unităţi în Bucureşti şi probabil în 7-10 ani ne vom apropia de acel prag de 25% în chirie.”

Din declaraţie în declaraţie

Discuţia despre apartamente destinate exclusiv închirierii nu era pe lista de priorităţi a dezvoltatorilor şi a investitorilor până în perioada recentă, însă în 2020 au început să se anunţe ambiţii la un nivel din ce în ce mai înalt. La începutul anului 2020, dezvoltatorul AFI Europe România a anunţat că va investi în Capitală în premieră într-un proiect rezidenţial dedicat exclusiv închirierii. Până la acel moment, portofoliile de apartamente despre care discutam în piaţa din România era legată de investitorii care cumpărau câte 10-20 de apartamente în cadrul proiectelor rezidenţiale pentru a le închiria, însă niciun dezvoltator de calibru nu realizase un pas în această direcţie. „Ne concentrăm acum pe conceptul AFI Home, un proiect demarat de câţiva ani, concentrat pe rezidenţial de închiriat, construit pentru a fi închiriat. Am început proiectul întâi în Cehia, unde suntem într-un stadiu avansat, având deja un total de 900 de apartamente, din care o parte sunt operaţionale, altă parte va fi operatională din primăvară iar din al doilea trimestru din 2024 vor fi disponibile încă 300 de apartamente. Astfel, din prima jumătate a anului viitor vor operaţionale toate unităţile, cele mai multe încă din acest an”, declara Doron Klein, CEO al AFI Europe România şi Cehia, pentru ZF, în martie 2023, ceea ce arată că ambiţiile rămân în această direcţie.

La jumătatea anului 2022, Lucian Azoiţei anunţa că Forty Management nu vrea să vândă nimic din proiectul Central District Crystal Lagoon pe care îl dezvoltă în zona de nord a Capitalei şi care  cuprinde inclusiv 600 de apartamente. „Nu se vinde nimic. Apartamentele sunt strict pentru închiriere, business planul este făcut pentru operare. Pentru acest proiect noi am obţinut un credit de finanţare care este pe 15 ani, iar returnarea creditului se face din încasările din chirii“, explica atunci Lucian Azoiţei, CEO al Forty Management. Un alt dezvoltator de calibru din România care se uită la proiecte destinate exclusiv închirierii este One United Properties, cel mai activ jucător din Capitală. Tot în 2022, Andrei Diaconescu, cofondator al companiei, declara că are în vedere unul sau două proiecte în această direcţie, dar nu vede o creştere semnificativă pe acest segment în următorii zece ani. „În momentul de faţă avem şi noi o tentativă de creare a unui miniportofoliu de apartamente de închiriat, avem unul sau două proiecte cărora ne gândim să le dăm o destinaţie strict de închiriat, însă cred că suntem departe de acele economii care au acest built-to-rent. (...) Românii doresc să fie proprietari, au home equity prin faptul că au cel puţin un apartament, deci nu pleacă de la zero. Nu cred că în următorii 10 ani vom avea o creştere semnificativă pe acest segment, dar suntem în curs de a-l testa“, a spus Andrei Diaconescu, în toamna anului trecut. Acum, tendinţa a prins avânt, iar acest lucru este observat inclusiv de reprezentanţii One United, care nu au anunţat planuri pentru suplimentarea sau accelerare acestora, dar au subliniat prezenţa acestui trend. „Spuneam că nu avem o piaţă reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar în piaţă, unde se dezvoltă pe termen scurt sau pe termen lung închirieri care arată că este un beneficiu real şi arată că de fapt este foarte bine să îţi plasezi banii în diverse”, a declarat Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division One United Properties, în conferinţei ZF Piaţa Rezidenţială 2023.

De ce acum

Discuţia despre chirii a început să prindă avânt anul trecut şi este important să ne uităm la factorii din spatele acestei evoluţii, atât din perspectiva consumatorului, a modelului de business, cât şi a oportunităţii venite într-un context de vânzări reduse. „Auzim din ce în ce mai des cuvântul închiriere pentru că de circa un an de zile suntem într-o zonă în care dobânzile au crescut accelerat, iar asta i-a împiedicat pe clienţi să cumpere locuinţa pe care o doresc, fie au amânat planurile, fie nu s-au mai încadrat la o achiziţie”, a explicat Gabriel Blăniţă. În acelaşi timp, ultimii doi ani au adus o creştere accelerată a preţurilor aparatmentelor, chiar dacă anul trecut ritmul tranzacţiilor a început să încetinească semnificativ aproape pe toate segmentele de piaţă. Cu preţuri în creştere şi cu o piaţă de credite ipotecare înfrânată de un mediu în care băncile centrale cresc dobânzile, diferenţa dintre preţul unei chirii şi preţul unei rate a început să crească, varianta închirierii fiind mai ieftină în Bucureşti şi oraşele mari.

„Vedem un gap din ce în ce mai mare între chirie şi rată, dar în Bucureşti şi în oraşele mari a început de circa un an şi jumătate, doi ani de zile. În vestul Europei acest gap este mult mai mare şi îl vedem deja de o perioadă mai lungă de timp. Vedem că în Praga, în Varşovia, chiria e mult mai ieftină decât rata de mai mulţi ani. Asta a dus la o schimbare a modelului de dezvoltare şi a modelului în care se închiriază locuinţe.” Tinerii sunt cel mai dispuşi să stea în chirie, iar România asistă astăzi la o perioadă în care se face schimbul de generaţii. Noile generaţii pun mai mult preţ pe flexibilitate, pe a se putea muta dintr-un loc în altul, ceea ce dă naştere unui nou model pe piaţa rezidenţială. Din perspectiva dezvoltatorilor, Ionuţ Negoiţă, CEO şi fondator al HILS Development a explicat că vânzările de apartamente au scăzut la jumătate, iar formarea unui portofoliu de apartamente destinat închirierii este soluţia aleasă de companie pentru a aborda contextul actual. „Noi avem 1.000 de apartamente targetate anual. Înainte de pandemie vindeam ce «produceam», însă acum vindem 600 din 1.000, iar diferenţa le vom da către închiriere. Poate nu chiar 400 pe an, dar ţinta noastră este ca în următorii patru ani să formăm un portofoliu de 1.000 de apartamente pe care le vom mobila şi închiria. Lună de lună, 20-25 de apartamente vor fi configurate pentru a fi închiriate. Singurul dezavantaj acolo este că blochează capital, dar pentru cine îşi permite, este un lucru foarte bun“, a declarat el.

Negoiţă spune că „în orice criză sunt şi oportunităţi, cum este portofoliul de închirieri”, ceea ce ilustrează unul dintre factorii care vor conduce în perioada următoare dezvoltarea acestui segment: oportunitatea de business. Dincolo de dezvoltatori, piaţa închirierilor este abordată şi de investitori, cum ar fi Meta Estate Trust, o structură de tip holding care a fost înfiinţat de mai mulţi investitori români, printre care Eugen Voicu, acţionar majoritar al Certinvest, Ionuţ Nicolescu, preşedinte SVN România, Adrian Stanciu, membru fondator Erudio, sau Dragoş Bonea şi Alex Bonea, fondatorii Delta Studio. Aceştia achiziţionează portofolii de unităţi pe care le scot la închiriat. Tendinţa este prezentă şi pe segmentul rezidenţial de lux, unde compania Toff Dominium construieşte un portofoliu cuprins din unităţi localizate în Bucureşti şi în proximitatea Capitalei.

„Cumpărăm apartamente în blocuri noi şi le închiriem. Avem peste 200 de apartamente, utilate, mobilate, închiriate, şi încă 200 de apartamente pe care le-am semnat cu dezvoltatorii, pe care le vom recepţiona în următorii 2-3 ani. Ne uităm şi în Bucureşti şi în proximitate”, a spus Corina Stanciu, managing director al Toff Dominium.   

„Ne uităm la exemplul ţărilor din jur şi important este să avem în primul rând cerere şi apoi stocul necesar pentru tranziţia aceasta. Dacă ne uităm la stocul necesar vedem din ce în ce mai multe ansambluri destinate exclusiv închirierii şi dezvoltatori care de la modelul clasic de a dezvolta şi de a vinde încep să gândească modele pe termen mediu şi lung, de a deţine proprietăţile pe o perioadă mai lungă şi de a le închiria.”

Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers România

„Spuneam că nu avem o piaţă reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar în piaţă, unde se dezvoltă pe termen scurt sau pe termen lung închirieri care arată că este un beneficiu real şi arată că de fapt este foarte bine să îţi plasezi banii în mod diversificat.”

Beatrice Dumitraşcu, CEO, Residential Division One United Properties