Mai mult de două treimi dintre creditele acordate populaţiei au legătură cu sectorul imobiliar, dar şi jumătate dintre creditele acordate companiilor nefinanciare au garanţie imobiliară sau sunt acordate sectoarelor de construcţii şi imobiliar. În România, expunerile băncilor pe piaţa imobiliară au ajuns la niveluri ridicate, depăşind 200 de miliarde de lei (circa 40 de miliarde de euro), din care mai bine de 100 de miliarde de lei sunt pe sectorul imobiliar rezidenţial, iar diferenţa o reprezintă expunerile pe piaţa imobiliară comercială, potrivit datelor BNR.

Ajunsă uneori pe culmi, alteori coborâtă în abis, legată şi de ciclurile economice ce nu prea pot fi evitate (care merg de la boom la recesiune şi invers), piaţa imobiliară atrage ca un magnet jucătorii de tot felul - dezvoltatori, finanţatori, vânzători, cumpărători, şi nu numai. Aflată pe calea maturizării, piaţa imobiliară din România a trecut prin încercări de tot felul în ultimele decenii, care au modelat-o, criza din 2008/2009, cu rădăcini în piaţa de profil de peste Atlantic, fiind cea mai răsunătoare. Trecerea prin diverse provocări şi-a lăsat amprenta asupra pieţei imobiliare, iar preţurile au fost în ultimele decenii pe o pantă preponderent ascendentă pe piaţa locală, trend care a făcut ca statutul de proprietar să devină mai greu de atins pentru unele categorii de persoane, care apelează la diferite soluţii de finanţare, inclusiv la bănci. Preţul unei garsoniere, de exemplu, a urcat la zeci de mii de euro, de la doar câteva mii de euro în urmă cu trei decenii.

O legătură puternică s-a consolidat în timp între piaţa bancară şi piaţa imobiliară rezidenţială, precum şi piaţa imobiliară comercială. Evoluţiile din piaţa imobiliară au implicaţii importante asupra activităţii bancare, instituţiile de credit având o expunere însemnată faţă de acest sector.  Astfel, mai mult de două treimi din creditele acordate populaţiei au legătură cu acest sector, dar şi jumătate din creditele acordate companiilor nefinanciare au garanţie imobiliară sau sunt acordate sectoarelor construcţii şi imobiliar. Iar expunerile faţă de piaţa imobiliară comercială pot genera o serie de vulnerabilităţi importante, după cum a avertizat şi banca centrală.

O legătură puternică s-a consolidat în timp între piaţa bancară şi piaţa imobiliară rezidenţială, precum  şi piaţa imobiliară comercială. Evoluţiile din piaţa imobiliară au implicaţii importante asupra activităţii bancare, instituţiile de credit având o expunere însemnată faţă de acest sector.

În România, expunerile băncilor pe piaţa imobiliară au ajuns la niveluri ridicate, depăşind 200 mld. lei (circa 40 mld. euro), din care mai bine de 100 mld. lei sunt pe sectorul imobiliar rezidenţial, iar diferenţa reprezintă expunerile pe piaţa imobiliară comercială, după cum reiese din datele BNR. Concret, în raport cu piaţa imobiliară rezidenţială (retail), expunerea sectorului bancar se menţine semnificativă, reprezentând peste 110 mld. lei, adică peste două treimi din totalul creditelor acordate populaţiei, după cum indică datele băncii centrale pentru primul trimestru din acest an. Segmentul imobiliar rezidenţial ia în considerare creditele imobiliare Prima casă/Noua casă, creditele ipotecare standard, dar şi creditele de consum garantate cu ipoteci. Competiţia dintre bănci din ultima perioadă, lupta în oferte cu dobânzi promoţionale mai mici, au dus la creşterea volumului ipotecarelor standard, în timp ce finanţările Noua casă sunt în declin, coborând sub 30% din totalul ipotecarelor. În ultimul an, o serie de bănci mari în căutare de clienţi au lansat tot felul de oferte promoţionale pentru credite noi ipotecare şi/sau pentru refinanţări de credite ipotecare de la alte bănci, cu dobânzi mai mici, în jurul a 5-6%, sau chiar sub acest nivel, dobânzi uneori fixe pentru 3-5 ani. În aceste condiţii, volumul creditelor ipotecare standard a continuat ascensiunea. Concret, creditele Prima casă/Noua casă însumau la final de T1/2024 aproape 30 mld. lei (29,6 mld. lei) ajungând să reprezinte doar 28%  din creditul ipotecar, ponderea fiind în scădere de la circa 38% în august 2021 şi de la aproape 50% din creditele ipotecare în anul 2016.

În ultimii ani s-a înregistrat un declin semnificativ al volumului de credite noi Prima casă/Noua casă (-75%) în perioada aprilie 2023 – martie 2024 faţă de perioada corespondentă din anul anterior, fluxuri anualizate), atât pe fondul reducerii treptate a plafonului, de la 2,5 miliarde de lei în 2017 la 1 miliard de lei în 2024 şi, în consecinţă, a diminuării treptate a intervenţiei statului, cât şi datorită dezvoltării pieţei creditului ipotecar standard şi creşterii accesibilităţii populaţiei la produsele ipotecare standard ale băncilor, după cum a remarcat banca centrală. Creditele ipotecare standard au înregistrat o dinamică pozitivă (Ă 6% în martie 2024 vs. martie 2023), ajungând la peste 76 mld. lei. Analizând evoluţia din ultimii 15 ani, BNR susţine că numărul debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% (decembrie 2008-martie 2023), depăşind 500.000. Iar creditele ipotecare au cea mai ridicată pondere în îndatorarea populaţiei, respectiv peste jumătate din datorie. După anul 2016, împrumuturile Prima casă au început să-şi piardă din atractivitate din cauza accentuării volatilităţii dobânzilor interbancare, în timp ce la creditele ipotecare standard clienţii au putut să opteze pentru finanţări cu dobânzi fixe. În anul 2023, valoarea creditelor Noua casă (anterior Prima casă) acordate de bănci a fost de aproximativ 485,5 mil. lei, în condiţiile în care au fost acordate 1.940 de garanţii în valoare totală de 245 mil. lei. Programul Noua casă a fost accesat în principal de tineri cu vârsta cuprinsă între 26 şi 35 ani, majoritatea finanţărilor fiind solicitate pentru achiziţionarea unui apartament, cu suprafaţa cuprinsă între 50-100 m2, cu preţ între 50.000 şi 100.000 euro, potrivit Ministerului Finanţelor. Din momentul lansării programului Prima casă, în anul 2009, până la finele lunii decembrie 2023, au fost acordate 333.219 garanţii şi promisiuni de garantare în valoare totală de 31,57 mld. lei, care au susţinut credite în valoare de 63,8 mld. lei.

Analizând evoluţia din ultimii 15 ani, BNR susţine că numărul debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% (2008-2023), depăşind 500.000. Iar creditele ipotecare au cea mai ridicată pondere în îndatorarea populaţiei, respectiv peste jumătate din datorie.

reditele ipotecare standard, pentru care trebuie achitat un avans cuprins între 15% şi 25% din partea clienţilor, au devenit soluţia cea mai folosită pentru a finanţa achiziţia unei locuinţe, ponderea acestor credite urcând în jur de 70% din totalul finanţărilor ipotecare. Cât despre expunerea directă şi indirectă a băncilor faţă de sectorul imobiliar comercial (credite CRE - commercial real estate), şi aceasta se situează la un nivel semnificativ, reprezentând 50% din totalul creditelor acordate companiilor nefinanciare şi în anul 2024, adică în jur de 95 mld. lei (20 mld. euro) la final de T1/2024. BNR încadrează în categoria creditelor pentru sectorul imobiliar comercial atât finanţările acordate de bănci direct pentru firmele din construcţii şi imobiliare care dezvoltă locuinţe sau alte tipuri de construcţii, cât şi finanţările acordate altor tipuri de companii care aduc imobile ca şi garanţii.Volumul ridicat al finanţărilor de acest tip arată că băncile au preferat mai degrabă să finanţeze dezvoltatorii imobiliari şi mai puţin producţia, în timp ce pentru majori­tatea bunurilor exportate România depinde de importuri ce sunt încorporate în acele bunuri, ceea ce duce la menţinerea unui deficit mare al balanţei comerciale. Expunerile directe ale băncilor către sectoarele construcţii şi imobiliare totalizau 37,5 mld. lei în T1/2024, în timp ce expunerile indirecte, reprezentând creditele companiilor nefinanciare garantate cu proprietăţi imobiliare, au o valoare de circa 1,5 ori mai mare decât cea a expunerilor directe, adică vreo 57 mld. lei. „Sectorul imobiliar comercial are o importanţă sporită pentru stabilitatea financiară.

Expunerea sectorului bancar faţă de sectorul imobiliar comercial (credite CRE, commercial real estate) se situează la un nivel semnificativ, reprezentând 50% din totalul creditelor acordate companiilor nefinanciare, potrivit datelor la martie 2024. Cu toate acestea, expunerile directe către sectoarele construcţii şi imobiliare totalizează 37,5 mld. lei, în timp ce expunerile indirecte (reprezentând creditele companiilor nefinanciare garantate cu proprietăţi imobiliare) au o valoare însemnată, de aproximativ 1,5 ori mai mare faţă de cea a expunerilor directe, totalizând circa 57 mld. lei (martie 2024). Acest lucru indică faptul că băncile româneşti au tendinţa de a colateraliza cu bunuri imobile şi împrumuturi acordate altor domenii”, susţine BNR în raportul asupra stabilităţii financiare din 2024. Piaţa finanţărilor ipotecare a accelerat puternic în prima parte a acestui an, volumul cumulat al creditelor ipotecare noi în lei din primul semestru (S1)  din 2024 urcând la 22,4 mld. lei, nivel aproape dublu faţă de cel înregistrat în aceeaşi perioadă din 2023, potrivit datelor BNR. Însă, o parte importantă din volumul creditelor ipotecare noi reprezintă de fapt rostogoliri/refinanţări/rescadenţări ale unor împrumuturi anterioare la dobânzi mai mici, uneori fixe timp de câţiva ani, aflate în ofertele băncilor.

În cazul unor evoluţii economice şi financiare nefavorabile, valoarea colateralului (a garanţiei), este afectată de scăderea preţurilor proprietăţilor, conducând la creşterea cerinţelor de capital pentru bănci şi la restrângerea capacităţii acestora de a acorda credit.

Analizând soldul creditelor pentru locuinţe în lei vedem din rapoartele BNR că a ajuns în luna iunie 2024 la circa 93,2 mld. lei, fiind mai mare cu doar 4,9 mld. lei faţă de soldul din luna iunie 2023, această diferenţă reprezentând de fapt creditele în lei pentru locuinţe „efectiv“ noi acordate populaţiei de băncile de pe piaţa românească în ultimul an. Astfel, creditele ipotecare noi sunt dominate de fapt de refinanţări/restructurări de credite. Din cauza dobânzilor mari, unii români au început să aibă în ultimii ani dificultăţi în rambursarea creditelor, astfel că au încercat să restructureze datoriile prin refinanţări, reeşalonări, după cum au explicat analiştii. Astfel, în primele luni din 2024, ca şi în anul 2023, o bună parte din creditarea retail sau corporate a fost de fapt o restructurare sub diverse forme a datoriilor vechi. Odată cu saltul dobânzilor, românii care aveau deja credite ipotecare au profitat de ofertele promoţionale ale unor bănci pentru refinanţări la dobânzi mai mici, uneori fixe câţiva ani. În ceea ce priveşte preţul locuinţelor şi gradul de accesibilitate a populaţiei, în România se păstrează disparităţi. Dinamica ascendentă a preţurilor este susţinută de scăderea ofertei şi de creşterea costurilor de construcţie. Conform datelor BNR, preţul proprietăţilor rezidenţiale a avansat în termeni anuali cu 3,7% în T4/2023, ritmul de creştere a preţurilor încetinind însă vizibil pe parcursul anului 2023. „Preţurile locuinţelor nou-construite au continuat să se majoreze, deşi într-un ritm mai lent (+10% anual în T4/2023 versus 13% în T4/2022), în timp ce preţurile locuinţelor deja existente au înregistrat o evoluţie mult mai modestă (+0,5% versus 3,9% în T4/2022). Costurile ridicate în construcţii continuă să pună presiune pe preţurile locuinţelor noi, acestea crescând cu circa 8% în perioada februarie 2023 - ianuarie 2024 comparativ cu perioada corespondentă anterioară. Trendul ascendent al costurilor în construcţii este de aşteptat să continue în perioada următoare, pe fondul lipsei acute de forţă de muncă şi al măsurilor fiscale implementate în 2024. De asemenea, creşterea cotei TVA redusă de la 5% la 9% pentru locuinţele noi de la 1 ianuarie 2024 este de natură a pune presiuni suplimentare asupra preţului proprietăţilor imobiliare rezidenţiale”, după cum indicau evaluările BNR.

Piaţa finanţărilor ipotecare a accelerat puternic în prima parte a acestui an, volumul cumulat al creditelor ipotecare noi în lei din primul semestru (S1) din 2024 urcând la 22,4 mld. lei, nivel aproape dublu faţă de cel înregistrat în aceeaşi perioadă din 2023, potrivit datelor BNR. Însă, o parte importantă din volumul creditelor ipotecare noi reprezintă de fapt rostogoliri/refinanţări/rescadenţări ale unor împrumuturi anterioare la dobânzi mai mici, uneori fixe timp de câţiva ani, aflate în ofertele băncilor.

Evoluţiile la nivel naţional au fost contrastante celor consemnate în economiile similare din regiune, precum Bulgaria, Polonia şi Croaţia, unde s-au consemnat cele mai ridicate creşteri ale preţurilor proprietăţilor imobiliare din UE, aminteşte banca centrală. „România a înregistrat o creştere moderată a preţurilor proprietăţilor rezidenţiale între ţările UE (a unsprezecea cea mai mare), în contextul în care o serie de state membre înregistrează dinamici negative ale preţurilor locuinţelor. Luxemburg şi Germania au cele mai abrupte scăderi anuale de preţ la T4 2023, în timp ce la nivelul agregat al Uniunii Europene şi zonei euro ajustările au fost marginale (+0,2%, respectiv -1,1%)“. Piaţa imobiliară rezidenţială este caracterizată de un dezechilibru între cerere şi ofertă, în viziunea BNR. Pe partea ofertei, s-a consemnat o scădere semnificativă a numărului autorizaţiilor de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale (-55% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 în termeni anuali), a lucrărilor de construcţii rezidenţiale (-9% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 în termeni anuali), a locuinţelor nou-terminate (-3% în anul 2023 în termeni anuali) şi a celor disponibile la vânzare (-17% în T1/2024 faţă de aceeaşi perioadă a anului 2023). În ceea ce priveşte cererea, aceasta a crescut pe fondul revenirii economice, al diminuării presiunilor inflaţioniste şi al majorării veniturilor salariale. Astfel, cererea pentru proprietăţi imobiliare de vânzare a fost mai ridicată cu 3% la nivel naţional şi cu 14% în Bucureşti, cu precădere în ceea ce priveşte locuinţele noi (+22%) în cazul celei din urmă, în primul trimestru al anului 2024 în termeni anuali. Ecartul dintre cerere şi ofertă a condus la diminuarea marginală a numărului de tranzacţii imobiliare la nivel naţional cu 0,4% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 faţă de aceeaşi perioadă a anului anterior, în Bucureşti scăderea fiind însă mai accentuată (-8%), explică specia­liştii de la banca centrală în raportul asupra stabilităţii financiare. În ceea ce priveşte accesul la piaţa creditului ipotecar, acesta se menţine relativ facil în viziunea băncii centrale, indicele de accesibilitate evidenţiind faptul că venitul mediu salarial net este aproximativ egal cu venitul necesar pentru achiziţionarea unui apartament cu 2 camere în Bucureşti (decembrie 2023) prin finanţare de la bănci. Situaţia este în uşoară îmbunătăţire faţă de anul 2022, pe fondul creşterii mai accentuate a veniturilor faţă de preţurile imobiliare. Totuşi, disparităţile sunt pronunţate la nivel regional în termeni de acces la finanţare pentru achiziţia unei locuinţe, indicele înregistrând valori subunitare în cazul principalelor centre regionale cu excepţia capitalei, Indicele de accesibilitate (engl. Housing Affordability Index) măsoară venitul mediu net în raport cu veniturile necesare pentru achiziţio­narea unei locuinţe cu un avans de 15%, grad de îndatorare de 45% şi o maturitate de 25 de ani .

Unde dau băncile cele mai multe ipotecare? Peste 50% din soldul creditelor ipotecare, dar şi din creditele pentru bunuri imobiliare comerciale, în 5 judeţe dezvoltate: Bucureşti, Ilfov, Cluj, Timiş şi Constanţa

 Din perspectiva concentrării regionale a împrumuturilor ipotecare, judeţele dezvoltate, care au volumele cele mai ridicate de forţă de muncă şi cele mai mari salarii, conduc atât topul cu cele mai mari proporţii ale soldurilor creditelor ipotecare acordate de bancheri, cât şi topul judeţelor cu cele mai mari ponderi ale soldurilor creditelor pentru imobile comerciale. Împrumuturile ipotecare acordate în Bucureşti şi Ilfov, cumulat, reprezintă peste o treime (35%) din totalul creditelor ipotecare, iar adăugând şi următoarele 3 judeţe - Cluj, Timiş şi Constanţa - reiese că peste jumătate din soldul creditelor ipotecare din România sunt concentrate la românii din 5 judeţe dezvoltate, respectiv Bucureşti, Ilfov, Cluj, Timiş şi Constanţa. Extinzând analiza, vedem că dacă luăm în considerare şi Iaşi şi Braşov, ponderea ipotecarelor trece de 60%, conform datelor BNR. Şi în cazul creditelor pentru bunuri imobiliare comerciale acordate companiilor, ponderile sunt apropiate în aceste judeţe.

Împrumuturile ipotecare acordate în Bucureşti şi Ilfov, cumulat, reprezintă peste o treime (35%) din totalul creditelor ipotecare, iar adăugând şi următoarele 3 judeţe - Cluj, Timiş şi Constanţa - reiese că peste jumătate din soldul creditelor ipotecare din România sunt concentrate la românii din 5 judeţe dezvoltate, respectiv Bucureşti, Ilfov, Cluj, Timiş şi Constanţa.

La polul opus, judeţul cu cea mai mică pondere a creditului ipotecar şi a creditului pentru imobile comerciale este Harghita. Concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare urmează asimetria în dezvoltarea economică de la nivelul regiunilor, conform evaluărilor BNR. Nivelul de dezvoltare economică, numărul de companii care activează în judeţul respectiv, nivelul salariului sau numărul celor care lucrează în companii private comparativ cu cei din instituţii publice sunt câteva elemente determinante pentru dinamica soldului împrumuturilor acordate. „O problemă persistentă pentru piaţa creditului ipotecar din România este reprezentată de concentrarea împrumuturilor“, după cum a atenţionat banca centrală. În tandem cu trendurile moderne, aproximativ un sfert dintre creditele ipotecare noi acordate în anul 2023 sunt credite cu destinaţie climatică, în special pentru clădiri verzi (52%) şi creşterea eficienţei energetice (48%), ceea ce indică faptul că nivelul de conştientizare a riscurilor generate de schimbările climatice este pe un trend  ascendent şi în cazul românilor. Totuşi, la nivelul agregat al întregului portofoliu de credite ipotecare, ponderea creditelor verzi rămâne modestă (8%, martie 2024). Distribuţia creditelor verzi în plan teritorial prezintă, de asemenea, o concentrare ridicată în principalele centre regionale, cuantumul cel mai important al creditelor verzi acordate în anul 2023 fiind acordat în regiunea Bucureşti-Ilfov (45%), urmată de Timiş (8%), Constanţa (5%), Cluj (4%) şi Braşov (3%).

Cât mai este rata creditelor neperformante pe segmentul imobiliar?

Rata creditelor neperformante aferentă creditelor ipotecare este deocamdată la niveluri reduse, indiferent de tipul creditului, ajungând la 1,4% în cazul creditelor Prima casă/Noua casă şi 1,7% în cazul creditelor ipotecare standard, în plan regional, aceasta variind între 1% în judeţul Neamţ şi 2,5% în Sălaj, conform datelor BNR. Pe fondul îngrijorărilor legate de corecţiile preţurilor proprietăţilor imobiliare rezidenţiale, nivelul gradului de acoperire a creditelor prin garanţii (loan-to-value, LTV) capătă o importanţă sporită, după cum spune banca centrală. În cazul unor evoluţii economice şi financiare nefavorabile, valoarea colateralului este afectată de scăderea preţurilor proprietăţilor, conducând la creşterea cerinţelor de capital pentru bănci şi la restrângerea capacităţii acestora de a acorda credit. „În funcţie de tipul creditului imobiliar, peste jumătate dintre creditele Prima casă/Noua casă au cu grad de acoperire prin garanţii de peste 85%, dat fiind nivelul preferenţial al avansului minim ce trebuie deţinut de debitor în cazul acestei categorii de credite (5% vs. 15% în cazul creditelor ipotecare standard în lei acordate pentru achiziţionarea primei locuinţe). În contrast, pe fondul măsurilor macroprudenţiale implementate de Banca Naţională a României privind gradul de acoperire a creditelor prin garanţii (în noiembrie 2011 şi aprilie 2022), creditele ipotecare standard au asociat în proporţie de 96% un nivel al indicatorului LTV ce nu depăşeşte 85%. Astfel, gradul median de acoperire a creditelor prin garanţii pentru împrumuturile noi (exclusiv creditele Prima casă/Noua casă) se situează la valoarea de 73%, în timp ce la nivelul întregului portofoliu de credite imobiliare în stoc, valoarea LTV mediană este de 69% (martie 2024)”, potrivit BNR.)

Rata creditelor neperformante aferentă creditelor ipotecare este deocamdată la niveluri reduse, indiferent de tipul creditului, ajungând la 1,4% în cazul creditelor Prima casă/Noua casă şi 1,7% în cazul creditelor ipotecare standard, în plan regional, aceasta variind între 1% în judeţul Neamţ şi 2,5% în Sălaj, conform datelor BNR.

Pe segmentul imobiliar comercial, calitatea portofoliului de credite CRE este inferioară celei aferente portofoliului agregat de credite acordate companiilor. Cu toate acestea, creditele către sectoarele construcţii şi imobiliare şi-au continuat tendinţa de îmbunătăţire, rata creditelor neperformante coborând la 4,1% în martie 2024, de la peste 5% în urmă cu un an. În cazul expunerilor indirecte, rata creditelor neperformante înregistrează valori mai ridicate, deşi în scădere, respectiv 5,3% în martie 2024, faţă de peste 6% în aceeaşi perioadă a anului precedent şi peste 8% în urmă cu doi ani. În funcţie de tipul ratei de dobândă, creditele cu dobândă variabilă (fără perioade de fixare a dobânzii de la acordare până la scadenţă) reprezintă cea mai mare parte a portofoliului de credite de pe segmentul imobiliar comercial (CRE). Numai 4% din stocul de credite este acordat cu dobândă fixă de la originare până la scadenţă. Astfel, majoritatea creditelor CRE sunt expuse la riscul de rată a dobânzii, care în contextul normalizării ratelor de dobândă pot pune presiune pe capacitatea firmelor de a onora serviciul datoriei, atenţionează banca centrală. Pe plan european, preocupările legate de corecţiile preţurilor pe piaţa imobiliară comercială şi a ratei creditelor neperformante mai crescută în cazul creditelor cu grad de acoperire prin garanţii (LTV) scăzut sunt importante. Pe ansamblu, în România, cele mai recente evaluări ale vulnerabilităţilor legate de sectorul imobiliar comercial indică faptul că acestea se menţin la un nivel gestionabil, însă este necesară o monitorizare atentă în continuare, în condiţiile în care acest segment se află într-o fază descendentă a ciclului. Banca Naţională a României susţine că monitorizează în mod constant evoluţiile de pe piaţa imobiliară comercială, pe cele patru paliere importante de risc (palierul colateralului, palierul veniturilor şi activităţii, palierul finanţării şi palierul contagiunii.