Post-pandemie, companiile descoperă ceea ce afacerile din industria ospitalităţii au descoperit cu decenii în urmă: satisfacţia clientului asigură loialitatea. The One îşi propune să revoluţioneze această filosofie şi să aducă pe piaţa birourilor un concept unic în România şi, spun reprezentanţii companiei, chiar şi în Europa de Sud-Est: confortul şi serviciile unui hotel de cinci stele sau pe cele ale unui club de business exclusivist chiar la locul de muncă.

The One este de fapt continuarea în business a unui stil de viaţă premium. Este atât un mediu de lucru, cât şi o componentă de lifestyle pentru lideri de business, antreprenori puternici şi vizionari. Mediul unic pe care îl creează The One pe piaţa spaţiilor flexibile de birouri este menit să aducă atât un beneficiu la nivel de business, cât şi personal. Este un loc unde poţi lucra, dar în aceeaşi măsură te poţi relaxa. Membrii comunităţii The One beneficiază de o abodare multifuncţională a ceea ce cunoaştem în sens tradiţional ca spaţii flexibile de birouri”, descrie Sheila Ionescu, CEO al The One, conceptul proaspăt lansat pe piaţa de birouri a Capitalei.

Rezultatul unei investiţii de patru milioane de euro, acest centru a fost inaugurat în toamna anului trecut şi se întinde pe etajele 6, 17 şi 18 ale clădirii One Tower, proiectul dezvoltat de One United Properties în zona Floreasca, pe terenul fostei platforme Automatica. Un nou centru The One va fi operaţional la finalul acestui an în One Cotroceni Park şi va avea o suprafaţă similară, dar un concept uşor diferit, adaptat tipologiei clienţilor din zona de centru-vest. Potrivit Sheilei Ionescu, The One redefineşte conceptul de birou pentru clienţii aflaţi în căutarea unei experienţe exclusiviste şi când vine vorba de spaţiul dedicat muncii fiind la intersecţia dintre lumea corporate şi cea destinată relaxării: „În ultimii ani, două segmente de afaceri, cel al ospitalităţii şi industria imobiliară, au fost martorele unei transformări rapide: două lumi total diferite s-au întâlnit şi au pus bazele unei colaborări determinate de schimbarea demografică, de mobilitatea permisă de noile tehnologii şi de nevoia permanentă de libertate. Astfel a luat naştere The One, primul concept de office hospitality de pe piaţa românească”.

Ce înseamnă însă acest „office ospitality” sau club de business de la birou? Potrivit CEO-ului The One, dincolo de designul exclusivist, în cadrul acestui spaţiu, activităţile de zi cu zi ale clienţilor lor sunt sprijinite prin servicii suport sau servicii personalizate de tip concierge. Majoritatea birourilor sunt personalizate conform nevoilor fiecărui chiriaş, oferind cele mai recente tehnologii în materie de inovaţie în business. Mai mult decât atât, membrii The One au acces la facilitaţi premium de conferinţe, business lounge şi aduce, în premieră pe piaţa locală, un simulator indoor de golf. „Pe pieţele mature din Asia sau din Statele Unite există astfel de centre, dedicate elitei din business, care funcţionează asemenea unui club privat de business. Proiectul nostru este o premieră pentru România şi chiar pentru piaţa din Sud-Estul Europei”, descrie CEO-ul The One acest proiect. Ea adaugă însă că ideea acestui tip de business le aparţine în totalitate – de la concept, denumire, varietate de servicii oferite, nişă de clienţi etc.: „Este rezultatul experienţei membrilor echipei, care au creionat un spaţiu unde nu simţi că munceşti”.

În ceea ce îi priveşte pe artizanii acestui proiect, ei sunt investitori privaţi, activi de mulţi ani în sectorul imobiliar. Ionuţ Dumitrescu este unul dintre fondatori, el numărându-se printre pionierii industriei locale imobiliare. Numele lui se leagă de proiecte şi investiţii de amploare, cum ar fi, de pildă Eurisko, o companie de consultanţă şi brokeraj, lansată în anul 1997 şi care a atins un venit anual de 14 milioane de euro. Compania a fost vândută către CB Richard Ellis în februarie 2008 pentru 35 de milioane de dolari, iar în 2006, unui consorţiu de investitori internaţionali. După exitul din Eurikso, Dumitrescu a fondat Element Group, o companie de dezvoltare imobiliară, axată pe sectoarele de retail, industrial şi birouri. Printre proiectele dezvoltate de el se numără HQ Victoriei, un centru de afaceri de clasa A construit în centrul Bucureştiului, în apropiere de Piaţa Victoriei şi Bistriţa Retail Park, un proiect de retail de 9.000 mp în Bistriţă, recent vândut omului de afaceri Omer Susli. Totodată, este fondatorul Element Industrial, dezvoltator logistic şi industrial, care a finalizat, închiriat şi vândut ELI Park 1 către Fortress. Anul trecut, Dumitrescu a semnat un parteneriat cu antreprenorul în serie, Sacha Dragic, vizând construirea a 500.000 de mp de spaţii industriale, sub brandul ELI Parks, în zone cheie pentru dezvoltarea economiei interne, până în 2025. El este implicat însă şi în dezvoltarea, împreună cu Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu, a diviziei de birouri a One United Properties. Centrul The One nu este însă integrat grupului One, fiind un business independent, de sine stătător.

Cu o experienţă de peste 15 ani pe piaţa imobiliară locală şi regională, Sheila Ionescu este unul dintre fondatori şi totodată CEO al proiectului The One. Numele ei se leagă de managementul unor companii internaţionale, precum Knight Frank, unde a ocupat funcţia de director de marketing şi de grupul ceh S Group Holding, unde a fost director comercial în ultimii 9 ani, anterior deciziei de a fonda The One alături de Ionuţ Dumitrescu.

Decizia lansării acestui proiect a venit în vara anului 2020, iar la scurt timp, în toamnă, au pus deja bazele acestuia. Primul spaţiu a fost livrat clienţilor în luna noiembrie 2021, iar lucrările la întreg centrul din Floreasca au fost finalizate în primăvara acestui an. „Decizia de a livra un produs de lux, nou pe piaţă, într-un context pandemic şi un climat social instabil a fost una extrem de curajoasă, dar noi am crezut în ideea noastră. Am intuit că, după perioada restricţiilor, oamenii vor dori să vină la birou, însă într-o altă formulă. Succesul înregistrat confirmă faptul că piaţa locală avea nevoie de un astfel de produs exclusivist. Principala provocare a fost să ne convingem interlocutorii că vom livra conform poziţionării, un produs exclusivist şi că nu va fi doar un alt centru de coworking”, crede Sheila Ionescu. Ce caută însă clienţii post-pandemie? CEO-ul The One observă că acum abordarea tradiţională a managementului activelor s-a schimbat, iar dacă înainte de pandemie factorul preţ cântărea cel mai greu, astăzi flexibilitatea primează. „În contextul vremurilor tulburi pe care le-am traversat în ultimii doi ani, The One a răspuns în primul rând nevoii de flexibilitate. Companiile nu mai au calendare precise de creştere, iar nevoia de spaţiu este de cele mai multe ori una imediată. Am devenit pentru mulţi dintre clienţii noştri, în special pentru multinaţionale, o extindere a biroului tradiţional pe care îl au”. Alte companii, observă ea, pe fondul programului redus de lucru de la birou, au preferat să renunţe la spaţiile de birouri şi să se îndrepte către soluţii flexibile, care oferă servicii integrate, fără să fie condiţionaţi de un contract semnat pe o perioadă lungă de timp pentru o suprafaţă clar stabilită. „Nevoia de spaţii flexibile vine la ora actuală din două direcţii: companiile fie îşi reduc spaţiul permanent şi apelează la birouri flexibile în centre de coworking, fie caută opţiuni mai aproape de zonele unde locuiesc angajaţii lor. În cazul The One, cererea a fost determinată de doi factori principali: zona şi serviciile adaptate nevoilor clienţilor.”

Un alt element de diferenţiere în cazul The One constă în durata contractului de închiriere. Potrivit Sheilei Ionescu, spre deosebire de centrele tradiţionale de flex office, unde contractele au un termen de câteva luni, pentru că spaţiul de flex este o etapă intermediară în dezvoltarea companiei, majoritatea clienţilor The One sunt companii care au încheiat contracte pe o durată cuprinsă între 1 an şi 5 ani. „Aceştia îşi doresc să rămână în cadrul centrului nostru şi, chiar dacă se extind, se extind tot în spaţiile noastre. Nu excludem nici colaborările punctuale, pe o durata scurtă de timp. Suprafeţele diferă, de la un client la altul. Suprafaţa medie este de aproximativ 50 mp/client, dar avem în derulare şi contracte pentru 800 de mp”, explică ea.

„Companiile nu mai au calendare precise de creştere, iar nevoia de spaţiu este, de cele mai multe ori, una imediată. Am devenit pentru mulţi dintre clienţii noştri, în special pentru multinaţionale, o extindere a biroului tradiţional pe care îl au.”

Sheila Ionescu, CEO, The One

În ceea ce priveşte tipologia clienţilor lor, aceasta este diferită pentru fiecare dintre cele două centre, cel inaugurat deja şi cel ce urmează a fi dezvoltat în nord-vestul Capitalei: „Membrii din Floreasca sunt preponderent companii active în zona de servicii, pentru care este extrem de importantă poziţionarea, imaginea de brand şi mesajul pe care îl transmite biroul lor. Clienţii din Cotroceni sunt mai degrabă companii care pun accentul pe confort şi pe componenta high-tech a spaţiului”. Printre clienţii The One din Floreasca se numără în prezent Ford, Campeador, Premier Estate Managament, Bright Spaces, Evensys sau The Mavers Ventures. Sheila Ionescu spune că, fiind vorba despre spaţii personalizate, şi preţurile pentru utilizarea centrului diferă: „Clienţii noştri au acces la o gamă variată de opţiuni: costul unui birou individual pleacă de la aproximativ 1.000 ce euro pe lună, dar poate ajunge la 4.000 - 5.000 de euro în funcţie de suprafaţa biroului, mobilier ales, durata contractuală etc.

The One a fost lansat pe o piaţă estimată de Sheila Ionescu la aproximativ 9 miliarde de euro, având în vedere cele mai recente tranzacţii, raportat la stocul naţional de birouri, de aproximativ 4,5 milioane de metri pătraţi: „Având în vedere faptul că valoarea de tranzacţionare a unui imobil este influenţată de foarte mulţi factori, este destul de dificil să ofer o valoare exactă”.

Raportându-ne exclusiv la Bucureşti, prin prisma valorii cumulate a chiriilor, luând în calcul un stoc de aproximativ 3,3 milioane de metri pătraţi, la o chirie medie de 15 euro şi o rată de neocupare de 15%, valoarea anuală a pieţei ar fi de aproximativ 43 de milioane de euro. În ceea ce priveşte yieldurile pentru birouri, valoarea acestora se situează în prezent intre 6,75% şi 7,5%. „Având în vedere inflaţia din toaţă regiunea euro, precum şi cererea pentru produse calitative de birouri, estimarea noastră este pentru un yield în scădere pe piaţa de birouri”, previzionează CEO-ul The One. Referindu-se la preţurile de închiriere, ea este de părere că acestea vor rămâne, pe termen mediu, la nivelul la care sunt acum, pentru că există în continuare cerere: „Cu mici excepţii  (cazuri izolate, de altfel), nu există un motiv pertinent pentru scăderea tarifelor de închiriere, pentru că piaţa construcţiilor a crescut, se construieşte scump, utilităţile au crescut şi acestea exponenţial, salariile şi impozitele cresc”. Mai mult decât atât, observă ea, toate aceste schimbări sunt înregistrate pe un fond în care lucrările de construcţii sunt blocate: „În acest moment, în Bucureşti există doar câteva clădiri de birouri în construcţie, nu sunt anunţate dezvoltări majore noi în viitorul apropiat, cererea este constantă, iar rata de neocupare, deşi a crescut uşor în timpul pandemiei, va scădea şi aceasta. Pe o piaţă matură, rata de neocupare e undeva la 20-25%, în timp ce în Bucureşti avem o rată de neocupare de doar 15%”.

„Pe pieţele mature din Asia sau din Statele Unite există astfel de centre, dedicate elitei din business, care funcţionează asemenea unui club privat de business. Proiectul nostru este o premieră pentru România şi chiar pentru piaţa din sud-estul Europei.”

Sheila Ionescu, CEO, The One

Ea adaugă că viitorul depinde mai mult ca niciodată de climatul socioeconomic: „Nu trebuie să uităm faptul că piaţa construcţiilor şi, implicit, cea imobiliară, sunt printre cele mai rapid influenţate atât de evoluţia macro a economiei, cât şi de inflaţie. În acest moment, în România şi nu numai, preţurile materialelor de construcţii au crescut, inflaţia ridicată a afectat şi va impacta şi valoarea în timp”. De altfel, ea spune că în ultimii doi ani, au fost nevoiţi într-un timp foarte scurt să reacţioneze, să prevină şi să ofere alternative la modul tradiţional de a face afaceri şi de a folosi spaţiul de birou. Flexibilitatea a devenit cel mai important factor în luarea unei decizii de a rămâne versus a pleca: „Munca de acasă este o soluţie pentru anumite tipuri de companii, dar pentru cele mai multe renunţarea la spaţiul tradiţional de birouri nu este nici dorită, şi nici recomandată. Nu putem generaliza, pentru că fiecare industrie are propria dinamică, dar indiferent de industrie, pot afirma cu certitudine că sunt doi vectori care au schimbat designul dar şi utilizarea spaţiului: confortul şi siguranţa chiriaşilor. Biroul trebuie fie flexibil, adaptabil, oferind în acelaşi timp intimitate, individualitate şi personalizare într-un spaţiu redus, pentru a oferi o utilizare mai eficientă a spaţiului”.

Planurile de dezvoltare a proiectului The One vizează în continuare consolidarea centrului din Floreasca, unde în prezent gradul de ocupare a ajuns la 90% la timp a centrului din Cotroceni. Pentru cel de al doilea centru, ei estimează un nivel similar al investiţiei, de aproximativ 4 milioane de euro.

Planurile pe termen mai îndepărtat? CEO-ul The One răspunde că se vor adapta dinamicii pieţei, specifice regiunii în care ne aflăm: „Piaţa imobiliară autohtonă este o piaţă emergentă şi, ca orice piaţă în dezvoltare, are o dinamică activă. Totodată, fiind apropiaţi geografic de pieţe mult mai mature şi mai dezvoltate precum Cehia, Polonia sau Austria, inevitabil suntem supuşi evaluării prin comparaţie. Din punctul meu de vedere, performanţa pe piaţa locală înseamnă viziune, capacitatea de a anticipa care sunt nevoile viitoare, astfel încât să poţi răspunde rapid şi eficient schimbărilor. Din punctul de vedere al brandului, deşi am pornit ca un brand autohton, nu excludem asocierea sau afilierea cu o reţea internaţională pe termen lung.”

Chiriaşi The One Floreasca:

Ford, Evensys, Premier Estate, Campeador, Bright Spaces, The Mavers Ventures

50 mp, suprafaţa medie per chiriaş

Facilităţi centru:

•Concierge

•Săli de conferinţe şi evenimente

•Simulator de golf

•Sky-bar

•Zonă de lounge

One Cotroceni Park

4 mil. euro, valoarea investiţiei în al doilea centru The One

3.500 mp, suprafaţa centrului The One din One Cotroceni Park

50-80 mp, suprafaţa medie per chiriaş

între 900 şi 6.000 euro / lună variază costurile închirierii unui spaţiu în cadrul centrului The One Cotroceni