România se confruntă de decenii cu o realitate dureroasă pe piaţa imobiliară: locuinţele sunt mici şi scumpe, iar accesul la spaţii adecvate pentru traiul zilnic devine tot mai dificil. Conform datelor INS şi Eurostat, suprafaţa medie a locuinţelor din România era, în 2023, de doar 63,2 de metri pătraţi, aproape la jumătate faţă de media Uniunii Europene, care este de peste 100 de metri pătraţi. Acest decalaj ne plasează pe penultimul loc în UE în ceea ce priveşte suprafaţa locuibilă, cu doar 1,1 camere per persoană, comparativ cu media europeană de 1,6 camere (Eurostat, 2022). La prima vedere, România pare să aibă un indice de accesibilitate relativ bun. Conform unui raport realizat de Storia anul trecut, indicele de accesibilitate, calculat ca raport între preţul mediu pe metru pătrat şi salariul mediu net lunar, este de 1,44 în România, similar cu cel din Bulgaria şi mai favorabil decât în ţări precum Ungaria (1,86) sau Polonia (2,18). Totuşi, ştim că un metru pătrat şi nici măcar cinci, zece sau douăzeci nu sunt suficienţi pentru un trai decent, iar o locuinţă de dimensiuni rezonabile presupune sacrificii financiare mari, pentru cei mai mulţi dintre români. Pe deasupra, ne mai confruntăm cu un paradox: suntem cei mai mari proprietari din Europa, dar locuinţele noastre, moştenite în mare parte din perioada comunistă, rămân printre cele mai mici şi mai modeste ca suprafaţă.

Procentul ridicat de proprietari de locuinţe în România, care depăşeşte 95%, are rădăcini adânci în cultura noastră. După 1990, locuinţele de stat au fost privatizate, iar românii au fost încurajaţi să devină proprietari ai propriilor apartamente. Această goană pentru deţinerea unei locuinţe proprii s-a tradus într-un sentiment profund de siguranţă financiară, dar şi într-o lipsă de flexibilitate a pieţei imobiliare. Însă, odată cu acest statut de „proprietari în masă”, românii au moştenit şi locuinţele comuniste, construite cu suprafeţe minime pentru a acomoda cât mai multe familii în blocuri standardizate. Apartamentele din acea perioadă erau concepute pentru eficienţă şi nu pentru confort. Spre exemplu, un apartament cu două camere avea rareori mai mult de 50 mp, iar unul cu trei camere nu depăşea 65-70 mp. Această moştenire arhitecturală a rămas predominantă în peisajul urban, în ciuda creşterii cererii pentru spaţii mai mari şi mai bine proiectate. De-a lungul timpului, deşi preţurile au crescut, suprafeţele nu s-au modificat prea mult. În decembrie 2024, preţurile apartamentelor în Bucureşti şi Cluj-Napoca au crescut simţitor. În Bucureşti, conform Storia, preţul mediu pe metru pătrat pentru apartamentele vechi a ajuns la 2.075 euro, cu 24% mai mult decât în 2023, în timp ce apartamentele noi au avut un preţ mediu de 1.715 euro, cu 4% mai ridicat. Astfel, o garsonieră de 40 mp costă în medie 75.188 euro, în creştere cu peste 8.000 de euro faţă de 2023, un apartament cu două camere de 55 mp are un preţ mediu de 103.383 euro, cu 12.000 euro mai mult decât în 2023, un apartament cu trei camere de 75 mp ajunge la 140.977 euro, cu 16.000 euro mai scump decât în anul precedent. În Cluj-Napoca, preţul mediu pentru apartamentele noi şi vechi a fost de 2.950 euro/metru pătrat, cu 15% mai ridicat decât în 2023; o garsonieră de 40 mp costă aproximativ 118.008 euro, iar un apartament cu două camere de 55 mp ajunge la 162.261 euro.Pe lângă preţurile ridicate, calitatea construcţiilor lasă adesea de dorit. În timp ce state precum Danemarca şi Olanda prioritizează locuinţele sustenabile şi eficiente energetic, în România multe dintre clădirile noi sunt construite cu materiale ieftine, compartimentări nepractice şi izolaţii termice şi fonice slabe. Acest lucru creşte costurile de întreţinere pe termen lung şi reduce confortul locuirii. Iar dimensiunile mici şi calitatea slabă afectează direct calitatea vieţii. Conform  Eurostat, 40% dintre români trăiesc în locuinţe supraaglomerate, faţă de o medie europeană de 16%. 

Ce putem face pentru un viitor mai bun al locuirii în România? Pentru a depăşi aceste probleme, România ar trebui să se inspire din politicile din alte ţări europene, care au adoptat reglementări stricte privind dimensiunile minime ale locuinţelor. În Franţa, de exemplu, apartamentele noi trebuie să respecte standarde clare privind spaţiul minim şi calitatea construcţiei. Stimulentele fiscale pentru construcţii de calitate sunt întâlnite în pieţele vestice: în Germania, dezvoltatorii care respectă standardele de eficienţă energetică beneficiază de reduceri fiscale. Şi, desigur, ceva ce pare evident, dar nu este se pare în legislaţia românească, reguli clare privind garanţiile pentru cumpărători: este esenţial ca dezvoltatorii imobiliari să fie obligaţi să livreze locuinţe la standardele promise. Pentru ca visul românilor de a avea o locuinţă să devină mai accesibil şi să nu se transforme în coşmar, este nevoie de politici publice eficiente, de o reglementare clară a pieţei şi de un angajament real din partea dezvoltatorilor pentru a prioritiza calitatea în locul profitului rapid.   

Ioana Matei este editor-şef, Business Magazin