Nimeni nu mai înţelege cum funcţionează piaţa imobiliară. Deşi tranzacţiile scad, preţurile cresc, oferta de aparta-mente noi se reduce pentru că sunt emise mai puţine autorizaţii - în Bucureşti mai deloc, în Cluj nu mai există loc.

Tranzacţiile scad pentru că oamenii au percepţia că preţurile sunt mari pentru România, asta comparativ cu ce preţuri erau acum 10 ani.

Sunt proiecte noi unde apartamentele încă nu s-au vândut, dar preţurile nu scad. Conform datelor statistice, în Bucureşti piaţa imobiliară este ieftină având în vedere indicatorul folosit ca termen de comparaţie – numărul de ani în care îţi poţi cumpăra un apartament de două camere cu salariul mediu. Acum ne situăm la şase ani, având în ve-dere că salariul mediu a depăşit 1.000 de euro. În Bucureşti, unde salariul mediu se plasează la 1.200-1.300 de eu-ro, numărul de ani este chiar sub şase.

Aceasta este situaţia la zi.

Lucian Azoiţei, de la Forty Management, un dezvoltator imobiliar cu 600 de apartamente construite şi vândute, spu-ne că în Bucureşti preţurile vor creşte, iar ceea ce este acum 4.000 de ero pe metrul pătrat şi pare mult se va duce mult mai sus, şi asta din cauza faptului că oferta de apartamente noi se reduce, având în vedere că primarul Capi-talei nu mai eliberează autorizaţii noi de construcţie.

Pentru că preţurile vor creşte, pentru că oferta va fi mai redusă, noile generaţii nu prea îşi vor mai permite să-şi achiziţioneze un apartament, care este etalonul de bază în România. Noi suntem cei mai mari proprietari ai Euro-pei, 95% dintre apartamente fiind în proprietate, faţă de 50-60% în Germania.

Odată ce preţurile apartamentelor vor creşte, lumea tânără va fi nevoită să stea în chirie, aşa cum se întâmplă în pieţele vestice. Aşadar, urmează deceniul chiriei, de fapt deceniile chiriei.

Ceea ce se întâmplă în Cluj anunţă deja ceea ce se va întâmpla în viitor în toată România, cel puţin în oraşele mari, care reuşesc să atragă oameni tineri.

Până acum, achiziţia unui apartament, plata unei rate la bancă, chiria, nu erau foarte mari, cel puţin din 2009/2010 încoace, de când s-a prăbuşit piaţa imobiliară, după explozia preţurilor din perioada 2005-2008.

Corecţia de atunci care a urmat crizei, programul Prima Casă, dezvoltările ulterioare de proiecte noi, ţinerea preţurilor într-o marjă rezonabilă au dat posibilitatea multor tineri să-şi achiziţioneze o locuinţă fără să plătească prea mult, fără să se îngroape în datorii.

Acum un deceniu, puteai să iei 40.000-50.000 de euro de la bancă, dar acum trebuie să iei pentru acelaşi aparta-ment 70.000-100.000 de euro. Chiar dacă salariile s-au dublat sau chiar triplat, sumele care trebuie împrumutate pentru achiziţia unui apartament au crescut semnificativ.

Este adevărat că foarte multe tranzacţii se fac cu bani cash, pentru că s-au strâns foarte mulţi bani în ultimii 15 ani din câştigurile obţinute în străinătate, din Bursă, din criptomonede, din videochat, din moşteniri etc. Pentru cei care au bani economisiţi de investit, achiziţia unui apartament este în topul investiţiilor.

Pentru că preţurile apartamentelor vor creşte, pentru că metrul pătrat construit se scumpeşte, pentru că ofertele de apartamente noi vor scădea ca număr dar nu au cum să scadă ca preţ, piaţa imobiliară va creşte din punctul de ve-dere al preţurilor. Pe acest fond, cererea pentru a sta în chirie va creşte, chiriile vor creşte, iar achiziţia unui aparta-ment nu va mai fi atât de la îndemână.

La fel s-a întâmplat şi în celelalte capitale europene din zonă. În oraşele puternice nu va mai fi atât de uşor să achiziţionezi o locuinţă dintr-un salariu mediu. Va trebui să ai un salariu mult mai mare pentru acest lucru.

Oraşele mari deja sunt aglomerate, numărul terenurilor disponibile pentru construcţii noi se reduce, autorizaţiile de construcţie vor fi date din ce în ce mai greu sau chiar deloc (vedem cazul din Bucureşti), presiunea locativă va creşte – adică oamenii trebuie să stea undeva, mai ales noile generaţii de tineri care vin în oraşele mari la şcoală sau să muncească, iar toate aceste lucruri vor pune o presiune pe achiziţia apartamentelor, pe preţuri, pe chirii.

Pentru noile generaţii, şansa de achiziţie a unui apartament se va reduce, aşa că urmează deceniul, deceniile de chirie.   

(cristian.hostiuc@zf.ro)