Blocurile de locuinţe, considerate mult timp un paradis în lumea imobiliarelor, ajung să se transforme încet într-un cancer pentru universul american al real-estateului, scrie The Wall Street Journal.

Investitorii au crescut preţurile apartamentelor timp de ani de zile, atraşi de creşterea constantă a chiriilor şi de perspectiva unor profituri uriaşe. Mulţi şi-au asumat prea multe datorii, aşteptând să poată creşte chiriile suficient de repede pentru a le achita, iar nota de plată însumează acum 1 trilion de dolari.

Investitorii sunt puşi într-o situaţie complicată în care vor trebui să returneze sume uriaşe de bani pe care nu i-au încasat aşa cum se aşteptau, ceea ce ar putea duce la un val de credite imobiliare neperformante. În oraşe precum Los Angeles sau San Francisco proprietarii intră în faliment pe bandă rulantă, iar declinul pare să nu se oprească.

Spre deosebire de clădirile de birouri şi centrele comerciale, care au fost afectate puternic de munca la distanţă şi de comerţul electronic, apartamentele de închiriat au rate de neocupare scăzute. Principala problemă a sectorului apartamentelor nu este lipsa cererii - chiriile au crescut vertiginos din 2020 - ci ratele dobânzilor.

Creşterea bruscă a costurilor datoriilor de anul trecut ameninţă acum să lichideze mulţi proprietari de locuinţe de închiriat din întreaga Americă. Valorile clădirilor de apartamente au scăzut cu 14% pentru anul încheiat în iunie, după ce au crescut cu 25% în anul precedent, potrivit agregatorului de date CoStar. Această scădere este aproximativ aceeaşi cu cea a valorilor birourilor.

Restanţele la creditele ipotecare asociate blocurilor de locuinţe sunt scăzute, dar în creştere. Costurile de împrumut s-au dublat, creşterea chiriilor încetineşte, iar cheltuielile de construcţie sunt în creştere.

Valoarea creditelor ipotecare restante a crescut de peste două ori în ultimul deceniu, ajungând la aproximativ 2.000 de miliarde de dolari, potrivit Mortgage Bankers Association. Aceasta reprezintă aproape de două ori mai mult decât valoarea datoriilor pentru birouri. Furnizorii de date adaugă că o datoria asociată apartamentelor de închiriat a ajuns la 980,7 miliarde de dolari şi urmează să ajungă la scadenţă între 2023 şi 2027.

Proprietarii de clădiri multifamiliale din Los Angeles, Houston şi San Francisco au intrat în incapacitate de plată într-un episod care vizează mii de apartamente.

Blackstone, cel mai mare manager de active alternative din lume, a intrat în incapacitate de plată pentru ipotecile a 11 clădiri de apartamente din Manhattan, potrivit unei persoane familiarizate cu această chestiune.

Clădirile de apartamente au reputaţia de a fi o investiţie imobiliară comercială cu risc mai scăzut. Acestea au avut performanţe relativ bune chiar şi în perioadele de recesiune, inclusiv în timpul crizei financiare din 2008-2009, când piaţa imobiliară s-a prăbuşit. Oamenii au întotdeauna nevoie de un loc unde să locuiască, iar în perioadele de criză, foştii proprietari de locuinţe se îndreptau către piaţa de închiriere.

De asemenea, inflaţia a permis proprietarilor să majoreze chiriile mai mult decât de obicei, ceea ce a sporit valoarea clădirilor lor.

Chiriile cerute au crescut cu 25% în 18 luni, în intervalul 2021 şi 2022, potrivit site-ului de închirieri Apartment List.

În condiţiile în care locuinţele sunt puţine, dezvoltatorii transformă mai multe birouri goale în apartamente. Dar nu toate clădirile sunt candidate la reutilizare, chiar dacă peste 1 miliard de metri pătraţi de spaţii de birouri sunt vacante în SUA.

Pentru mulţi investitori, aceşti factori au justificat plata unor preţuri ridicate. Proprietarii clădirilor de apartamente au împrumutat adesea peste 80% din valoarea clădirii de pe pieţele de obligaţiuni. Cele mai multe împrumuturi pentru apartamente sunt credite ipotecare cu rată fixă, pe termen lung. În timpul pandemiei, însă, investitorii au contractat mai multe împrumuturi pe termen mai scurt, cu rată variabilă.

Mulţi dintre aceşti investitori au mărit chiriile în mod agresiv, mizând pe faptul că ar putea vinde clădirile sau refinanţa datoriile la evaluări mult mai mari odată ce clădirile ar genera venituri mai mari din chirii.

Însă puţini au anticipat că ratele dobânzilor ar putea creşte atât de repede, împingând în jos valoarea clădirilor şi forţând proprietarii să se refinanţeze la rate mult mai mari. Băncile regionale, o sursă crucială de finanţare, acordă astăzi mult mai puţine împrumuturi, ceea ce face mai dificilă refinanţarea creditelor ipotecare. Creşterea chiriilor a încetinit brusc în multe oraşe din SUA, în timp ce inflaţia şi creşterea primelor de asigurare au majorat costul de funcţionare a clădirilor.

Chiar şi unii investitori veterani în domeniul imobiliar care au rezistat furtunilor din trecut par vulnerabili. Veritas Investments, unul dintre cei mai mari proprietari din San Francisco, şi partenerii săi au intrat în incapacitate de plată a datoriilor care susţin 95 de clădiri de închiriat în cursul anului trecut. Ca urmare, riscă să piardă mai mult de o treime din portofoliul său din San Francisco.