Companiile din tech reprezintă un jucător important pe piaţa de birouri din Capitală. Centre software, de cercetare şi dezvoltare sau backoffice, toate recrutează anual mii de angajaţi. Pandemia şi munca în sistem hibrid a mai încetinit din avânt, însă noile clădiri construite de cei mai mari dezvoltatori atrag nume grele.

Cererea netă de spaţii de birouri din Bucureşti din trimestrul al doilea a depăşit pentru prima dată în ultimii doi ani tranzacţiile de reînnoire şi renegociere a contractelor existente, evoluţie care are un impact pozitiv asupra ratei de neocupare, în condiţiile în care în acest an nu fost livrat niciun proiect de birouri noi, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Aproximativ 77.000 metri pătraţi de birouri au fost tranzacţionaţi în Bucureşti în al doilea trimestru al acestui an, cererea netă înregistrând o revenire puternică, cu o cotă de 62% din volumul tranzacţionat, cea mai mare pondere trimestrială din T1 2022 şi până în prezent.

De această dată, unităţile de învăţământ au ocupat prima poziţie în topul contractelor de închiriere – Genesis Collage a contractat în Petrom City 10.000 mp, spre exemplu.

Sectorul farmaceutic şi medical a fost cel mai activ din punctul de vedere al suprafeţei de birouri noi tranzacţionate, cu o pondere de 19% din total (15.300 metri pătraţi), pe locul al doilea plasându-se companiile din IT&C, cu 18% din total (14.500 metri pătraţi). Companiile de servicii profesionale şi cele din domeniul industrial şi manufacturier au contractat noi spaţii de birouri în prima jumătate din 2024.

Dar în 2024 principala noutate a venit din Dimitrie Pompeiu - dezvoltatorul imobiliar One United Properties, care a încheiat cea mai mare tranzacţie de închiriere ca valoare pe piaţa de birouri, un contract de 57 de milioane de euro pe 15 ani cu gigantul german Infineon, a demarat în august lucrările de construcţie la clădirea One Technology District. Aceasta este una dintre foarte puţinele clădiri dezvoltate de la zero pentru un singur chiriaş - cazuri precedente au mai fost doar Dacia/Renault cu Renault Business Connected sau clădirea UniCredit din Expoziţiei, ambele cazuri implicând dezvoltarea de la zero şi ulterior închirierea lor.

„Va fi cel mai mare centru de cercetare-dezvoltare pentru semiconductori din sud-estul Europei. Este o realizare extraordinară pentru România şi pentru Bucureşti ca destinaţie de business. A fost un proces extrem de lung, care a durat aproape trei ani“, a spus Mihai Păduroiu, CEO-ul diviziei Office a One United Properties. Clădirea va avea peste 20.000 de metri pătraţi închiriabili, în baza specificaţiilor prevăzute de Infineon, care împreună cu o serie de consultanţi au sondat piaţa locală şi au vorbit cu majoritatea dezvoltatorilor de birouri din Bucureşti, solicitând respectarea unor criterii financiare şi tehnice.

Noua clădire de birouri dezvoltată vine cu un sistem inedit de climatizare, care va duce imobilul la un nivel foarte ridicat de sustenabilitate. „Am adus la masă expertiza noastră din ultimii trei ani pe zona de sustenabilitate şi am reuşit să implementăm un sistem în premieră, de geo-exchange, care înlocuieşte integral o soluţie clasică de climatizare. Acest sistem reprezintă un sistem de pompă de căldură care foloseşte ca agent termic primar temperatura constantă a scoarţei Pământului. Face, practic, un transfer de căldură cu pământul.“ Astfel, va fi forată o serie de aproape 300 de puţuri sub clădire, pe toată amprenta sa, la o adâncime de 120 de metri. Prin aceste puţuri, se creează o reţea prin care circulă agent termic performant şi care foloseşte temperatura constantă de la acea adâncime a scoarţei pământului. Împreună cu sistemul de pompe de căldură, încălzesc şi răcesc integral clădirea de birouri, în funcţie de nevoile anotimpului, fără să mai fie nevoie de gaz sau de infrastructura care vine la pachet cu combustibilul fosil. Decizia implementării acestui sistem a venit ca urmare a faptului că Infineon, prin brieful prezentat, a impus un nivel foarte ridicat de sustenabilitate la nivelul clădirii, cu emisii cât mai scăzute, plecând de la un standard de certificare LEED Platinum. One United Properties implementează de aproximativ patru ani acest sistem geo-exchange în proiectele rezidenţiale pe care le dezvoltă. Eficienţa este însă mai mare într-o clădire de birouri, unde necesarul de apă caldă este foarte mic, iar nevoile de rece şi cald sunt constante, spre deosebire de locuinţe. Economiile pe perioada contractuală depăşesc un milion de euro, conform calculelor One United Properties.

„De asemenea, au solicitat o locaţie restrânsă ca perimetru, având în vedere că ei angajează o forţă de muncă extrem de specializată, ingineri cu un profil foarte nişat.“ Infineon este prezentă în Bucureşti de aproape douăzeci de ani, iar majoritatea angajaţilor era deja familiarizată cu o anumită zonă, mai exact Floreasca – Barbu Văcărescu – Pipera. „În primă etapă, noi am sugerat proiectul nostru din Cotroceni, deoarece acolo eram deja în lucru cu faza a doua a lucrărilor şi ar fi fost o potrivire aproape perfectă. Dar o organizaţie performantă ca Infineon prioritizează resursa umană, aşa că a optat pentru o localizare mai aproape de dorinţa majorităţii angajaţilor, motiv pentru care noi a trebuit să cumpărăm un teren în zona Dimitrie Pompeiu.“

Terenul a fost cumpărat de la Immofinanz, dezvoltator preluat de cehii de la CPI. Discuţiile exclusive între One United şi Infineon au început în urmă cu un an şi jumătate, compania având nevoie destul de urgent de un mediu de lucru nou. Contractul, achiziţia terenului şi toate celelalte etape a trebuit îndeplinite cât mai repede posibil. „Execuţia efectivă a construcţiei durează între 20 şi 24 de luni. Clădirea este într-o zonă accesibilă, se poate lucra intens, există acces facil pentru utilaje. Astfel, trebuie livrată până în 2026.“

One United realizează in-house toată partea de proiectare şi antrepriză generală a proiectelor pe care le dezvoltă, ceea ce ajută la optimizarea produselor şi la adaptarea rapidă la piaţă.

„În continuare ne confruntăm cu dificultăţi foarte mari din punctul de vedere al volatilităţii preţurilor atât la materiale, cât şi la forţă de muncă, ce a devenit foarte scumpă. La acestea se adaugă şi dobânzile. Noi trebuie să ne asigurăm că nu depăşim bugetul şi termenii contractuali“, spune executivul.

„În continuare ne confruntăm cu dificultăţi foarte mari din punctul de vedere al volatilităţii preţurilor atât la materiale, cât şi la forţă de muncă, cARe a devenit foarte scumpă. La acestea se adaugă şi dobânzile. Noi trebuie să ne asigurăm că nu depăşim bugetul şi termenii contractuali.“

Mihai Păduroiu, CEO-ul diviziei Office în cadrul One United Properties

Tranzacţia dintre One United şi Infineon a fost intermediată de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Infineon este un lider global în domeniul semiconductorilor pentru sisteme de putere şi IoT, cu peste 58.600 de angajaţi la nivel mondial. Infineon Technologies a intrat în România în 2005, odată cu deschiderea unui centru R&D în Bucureşti. Compania este prezentă şi în Iaşi, iar în total în România are peste 500 de angajaţi.

One United Properties mai are în dezvoltare o serie de proiecte mixed-use în toate zonele Bucureştiului. În aproape oricare dintre ele poate fi introdusă o componentă de birouri, spune Mihai Păduroiu. „Avem un portofoliu mare de terenuri şi putem introduce birouri aproape oriunde. Poate fi vorba, de asemenea, şi de un spital sau de funcţiuni mixte, de exemplu birouri cu hotel. Ne putem adapta la orice fel de cerere.“

La nivelul pieţei, există în continuare terenuri disponibile pentru birouri, dar, din cauza problemelor legate de urbanism, ele nu pot fi dezvoltate în perioada următoare. Etapa de autorizare a unor asemenea proiecte durează minimum trei ani.

Bucureştiul rămâne una dintre cele mai atractive destinaţii de business din Europa, astfel că cererea de clădiri birouri moderne rămâne solidă. Multinaţionalele trebuie să-şi desfăşoare activitatea în clădiri verzi, sustenabile, iar aceşti factori generează în continuare cerere pentru spaţii de birouri, remarcă Mihai Păduroiu. „În Bucureşti, avem o situaţie specială privind autorizarea proiectelor, avem dobânzi mari şi destul de puţine locaţii unde se poate construi la scară mare, unde se pot construi business parkuri. Împreună cu şocul generat de pandemie, majoritatea jucătorilor mari au intrat în expectativă, ceea ce generează o situaţie destul de ciudată, pentru că oamenii au impresia că se lucrează în continuare de acasă şi nu mai e nevoie de spaţii de birouri, însă în realitate este nevoie, oamenii se întorc la birou.“

O singură preînchiriere de peste 20.000 mp după pandemie: Infineon la One Technology District

În următorii doi ani, Bucureştiul are zero livrări de birouri programate, ceea ce reprezintă o premieră istorică în ultimele două decenii. Cererea, în acest moment, nu este aliniată cu realitatea, iar atunci când companiile vor vedea că nu mai au soluţii, vor începe să acţioneze, este de părere Mihai Păduroiu.

„Toţi jucătorii – companii, dezvoltatori, autorităţi – ar trebui să se aşeze la masă şi să găsească nişte soluţii pentru că altfel ştirbim atractivitatea Bucureştiului. Dacă cineva caută acum un spaţiu ultramodern de 5.000-1.000 de metri pătraţi de birouri, nu găseşte.“ Pandemia, creşterea dobânzilor, scumpirea materialelor, munca de acasă, dar şi lipsa acută de autorizaţii de construire din ultimii patru ani au pus atât de multă presiune pe piaţa birourilor din Capitală, încât acesta este primul an în care niciun dezvoltator nu va livra o clădire mare de birouri.

În 2024 primul semestru a venit cu zero proiecte noi de birouri, însă anterior prima jumătate dintr-un an era o perioadă importantă de livrări. Nici a doua jumătate a anului nu va aduce schimbări, un singur proiect fiind aşteptat, dar şi acesta fiind unul de mici dimensiuni şi construit ca o componentă. „Clădirea AFI Loft este singurul proiect de birouri care va fi livrat în 2024, astfel că în acest an vom avea cea mai mică ofertă de spaţii de birouri noi din ultimii 25 de ani“, a spus Eduard Turcoman, director office agency la Cushman & Wakefield Echinox.

După aproape cinci ani în care livrările au scăzut treptat, abia în 2024 dezvoltatorii au început să anunţe noi proiecte, însă care vor fi livrate abia peste doi sau trei ani. Spre exemplu, în primăvară, Vastint anunţa demararea lucrărilor la faza a doua a Timpuri Noi Square, cei de la One United au venit cu anunţul legat de One Technology District, viitorul sediu Infineon. La început de septembrie, cehii de la PPF urmează să anunţe oficial demararea lucrărilor la The Arc, proiect care iniţial era aşteptat să demareze în 2022.

În prima jumătate a acestui an s-a consemnat o activitate puternică de închiriere, cu 168.000 metri pătraţi contractaţi în Bucureşti, marcând o scădere de doar 11% faţă de S1 2023. Din această suprafaţă, 82.100 metri pătraţi reprezintă cerere nouă, ceea ce înseamnă că în prima jumătate a anului companiile au închiriat birouri noi pentru 8.000 de angajaţi. Suprafaţa medie a unei tranzacţii în cazul contractelor pentru spaţii noi a fost de peste 1.100 metri pătraţi.

„Activitatea de închiriere de pe piaţa de birouri este în creştere în toată Europa, în condiţiile în care companiile s-au adaptat la modul de lucru hibrid şi tot mai mulţi angajaţi revin birouri. Privim cu optimism spre a doua jumătate a anului şi spre următorii ani, în ceea ce priveşte evoluţia cererii de spaţii de birouri, mai ales pentru clădirile premium, de clasa A. Acestea sunt preferate datorită accesului facil la mijloacele de transport în comun, a ofertei variate de servicii şi facilităţi pentru chiriaşi, precum şi a respectării celor mai înalte standarde ESG. De exemplu, în zonele ultracentrale - Piaţa Victoriei, Bulevardul Aviatorilor, Floreasca sau Dorobanţi - rata de neocupare în clădirile clasa A a scăzut considerabil, ajungând la 5%, ceea ce reflectă interesul crescut al companiilor pentru aceste spaţii“, explică Mădălina Cojocaru, partner office agency, în cadrul Cushman & Wakefield Echinox.

Rata medie de neocupare din Bucureşti şi-a continuat trendul descendent înregistrat în ultimele trimestre, atingând un nivel de 14,2%, cu scăderi suplimentare aşteptate până la sfârşitul anului din cauza ofertei noi extrem de limitate.

Chiria de referinţă din zona CBD a Capitalei a consemnat o uşoară scădere de 0,50 euro, până la 21,50 euro/mp/lună, în timp ce pe celelalte subpieţe nivelul chiriilor au fost stabile.

Suprafaţa de spaţii în construcţie rămâne limitată, proiecte totalizând 88.400 metri pătraţi închiriabili fiind în diferite stadii de dezvoltare. Pentru acest an este programată livrarea unei singure clădiri, AFI Loft, cu o suprafaţă de 15.000 metri pătraţi.    ■