„Efervescenţă” este cuvântul care descrie cel mai bine la această oră piaţa imobiliară din România, un domeniu în care se caută fără oprire locuinţe atât de cumpărat, cât şi de închiriat. În aşteptarea unor preţuri în continuă creştere, brokerii imobiliari îşi sfătuiesc clienţii să investească, dacă au posibilitatea şi îşi doresc, cât mai curând într-o locuinţă, România fiind încă o ţară cu o accesibilitate ridicată în ceea ce priveşte achiziţiile imobiliare.

Piaţa imobiliară se poate defini printr-un singur cuvânt ca fiind efervescentă. Este o piaţă vie, o piaţă în continuă schimbare. Preţurile au o evoluţie interesantă în ultimii ani. Subiectul este tot timpul la modă - în afară de sport, politică şi religie, imobiliarele fac parte din subiectele de discuţie ale românilor”, a spus Răzvan Tarţa, broker de credite şi retail division manager la Kiwi Finance, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Oamenii sunt dispuşi acum să cumpere locuinţe, dar nu în orice condiţii, remarcă el. Un lucru bun al ultimilor ani este că au început să se documenteze mult mai atent şi să studieze temeinic proprietăţile, ceea ce doar rareori se întâmpla în anii trecuţi. Percepţia că piaţa este în blocaj şi că oamenii nu mai cumpără este mai degrabă falsă, după cum arată cifrele şi realitatea din teren. „Au fost şi sunt în continuare «prevestitori ai apocalipsei» pe piaţa imobiliară, care vorbesc despre prăbuşirea preţurilor, dar acest lucru nu s-a întâmplat. Noi credem că în continuare preţurile vor creşte, nu vedem motive ca ele să scadă.” În 2023, scumpirile locuinţelor au fost sub 10%, mai puţin agresive decât în anii trecuţi, şi există premise că lucrurile vor fi la fel şi în anii următori. „Investitorii în continuare investesc, iar cererea este în continuă creştere în special în oraşele mari din România – Timişoara, Cluj-Napoca, Constanţa, Braşov, Iaşi, Bucureşti. Oferta nu face faţă nivelului mare al cererii, astfel că piaţa îşi continuă creşterea.” Achiziţia unei proprietăţi în România încă este o investiţie bună spre foarte bună, pentru că un asemenea activ îşi creşte inevitabil valoarea în timp. „De 19 ani, de când practic această meserie, nu am întâlnit un om care să fi pierdut cumpărând un imobil şi sunt convins că nici de acum încolo nu se va întâmpla asta”, spune Răzvan Tarţa.

Ordine în finanţe Poate cel mai important pas în procesul de achiziţie a unei locuinţe, pentru cei mai mulţi oameni, este identificarea celei mai bune soluţii de finanţare. Mai ales după o perioadă în care dobânzile au urcat la cote nebănuite, grijile în ceea ce priveşte bugetul sunt numeroase. Se pare însă că, din acest punct de vedere, veştile sunt bune. „Dobânzile au ajuns în acest moment sub 6%, ceea ce e îmbucurător pentru români, în condiţiile în care avem o inflaţie peste 8%. Creditele sunt extrem de accesibile raportat la inflaţie şi la dobânzile la depozite. Cea mai mică dobândă fixă acum este de 5,75%. Din a doua jumătate a anului, dobânzile au început să scadă şi vor continua acest trend.” Răzvan Tarţa spune că perioadele de creştere sunt o dovadă a normalităţii, ele fiind tot timpul urmate de scăderi. O anomalie este însă faptul că, în acest moment, dobânda fixă este mai mică decât cea variabilă, ceea ce contrazice regulile. În aceste condiţii, toate pariurile merg pe alegerea unei dobânzi fixe la contractarea unui credit. „Băncile acordă în continuare credite, acesta a fost motorul tranzacţiilor în acest an. Tranzacţiile cash reprezintă între 50% şi 60% din achiziţii. Creditele ipotecare sunt cele care domină piaţa, cele prin programul Noua Casă reprezentând 3-4%.” Potrivit BNR, gradul maxim de îndatorare recomandat este de 40% din veniturile nete totale dacă este vorba despre a doua proprietate sau de 45% dacă se discută despre prima proprietate a unui cumpărător. „Sfatul meu pentru clienţi este însă să se îndatoreze cât mai puţin şi să vină cu un avans cât mai mare. Un avans mare şi un grad de îndatorare cât mai mic, pe termen redus, reprezintă varianta ideală. De regulă, totuşi, oamenii încearcă să dea un avans cât mai mic, să se îndatoreze pe o perioadă cât mai lungă, iar cash-ul să-l păstreze pentru investiţii în locuinţă. Ei se gândesc să aibă şi un buffer, o sumă de bani de rezervă ca s-o poată folosi în caz de nevoie, ceea ce reprezintă un aspect sănătos.” Cele mai valoroase sfaturi sunt ca potenţialii cumpărători să-şi calculeze foarte bine cheltuielile, să încerce să economisească înainte de a accesa un credit, având astfel exerciţiul cumpătării, să nu se întindă mai mult decât le e plapuma şi să se orienteze către imobile mai accesibile, astfel încât să fie mai uşor de achitat.

Carte de vizită

Răzvan Tarţa, broker de credite şi retail division manager la Kiwi Finance:

⇒ Este absolvent al Universităţii Politehnica din Timişoara;

⇒ Lucrează de 19 ani în industria imobiliarelor din România, fiind încă din 2004 angajat la Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România, care face parte din OLX Group.

Cea mai importantă carte de vizită Pentru cei care îşi doresc să primească sfaturile unui specialist, ce este important de ştiut este că serviciile brokerului de credite sunt gratuite. Cum ajungi la un astfel de expert?„Dacă întrebi minimum trei oameni, cu siguranţă cel puţin unul a interacţionat cu un broker la un moment dat”, spune Răzvan Tarţa. „Brokerul de credite a devenit un personaj important, aşa cum e medicul, cum e avocatul. În ultimii zece ani, oamenii au început să apeleze mai des la serviciile brokerului, au văzut beneficiile şi au îmbrăţişat tot mai mult ideea aceasta. Relaţia noastră cu băncile este de asemenea din ce în ce mai bună.” Un broker finalizează în medie cam zece tranzacţii într-o lună. Interacţiunile cu potenţiali clienţi sunt însă mult mai numeroase şi zilnice.„Brokerul de credite analizează situaţia unui client şi toate ofertele disponibile, revenind cu o propunere către el în maximum 24 de ore. În cazul locuinţelor aflate în proces de construcţie, cu termen de finalizare peste şase-nouă luni, brokerul păstrează legătura cu clientul în toată această perioadă, până la tranzacţionare. Cartea de vizită a brokerului este lângă cea a medicului de familie, a avocatului.” În cazurile achiziţiilor de pe planşă, atunci când proiectul imobiliar este încă în proces de construcţie, întotdeauna există şi riscuri, ceea ce contează foarte mult fiind notorietatea dezvoltatorului. „Noi, prin prisma experienţei, putem recomanda clientului un dezvoltator sau altul. Au fost şi investitori care nu şi-au dus proiectele la bun sfârşit, iar piaţa i-a taxat, aşa că acum sunt mai puţini. Acum avem dezvoltatori cu proiecte pe termen lung şi foarte lung.” Achiziţia unei locuinţe în stadiul de proiect vine cu avantajul unui preţ mai bun. În plus, cu cât avansul pentru o asemenea locuinţă este mai mare, cu atât discountul e mai mare. „În ceea ce priveşte achiziţiile în scop investiţional, vedem tranzacţii cu cinci-şase apartamente vândute unui singur investitor în scopul închirierii, iar dezvoltatorii încep să-şi creeze departamente de facility management, în care pun la dispoziţie serviciul de închiriere. Este un trend natural, tot mai la îndemână.” Estimările pieţei arată că, astăzi, aproximativ 10% dintre români stau cu chirie, calculul fiind făcut pe baza contractelor înregistrate. În realitate ponderea este mult mai mare. Ce se va întâmpla cu această categorie de locatari? „Cred că va creşte ponderea chiriaşilor în anii următori, dar va creşte direct proporţional cu cea a proprietarilor, mai ales în oraşele mari, universitare, unde nevoia locativă este imensă.”

Un nucleu regional. Experienţa lui Răzvan Tarţa acoperă cu precădere Timişoara şi judeţul Timiş, acolo fiind cei mai mulţi dintre clienţii cu care lucrează. Despre starea actuală a tranzacţiilor cu locuinţe în oraşul de pe Bega, brokerul dezvăluie că este extrem de bună în acest moment. „Putem spune că suntem privilegiaţi – avem o zonă de câmpie, unde ne putem dezvolta mult, ne-am păstrat centrul istoric şi deservim mai multe judeţe în jur. Foarte mulţi studenţi vin în Timişoara şi rămân acolo, ceea ce face ca oraşul să fie într-o continuă expansiune. Astfel, cererea pentru imobile este într-o continuă creştere. Oferta încearcă să ţină pasul, dar nu reuşeşte.” În Timişoara, la această oră, există mai multe proiecte rezidenţiale în dezvoltare pe termen lung şi foarte lung, pe cinci sau chiar zece ani. Iar progresul nu se opreşte aici, deoarece şi localităţile din jurul Timişoarei se dezvoltă foarte mult. Giroc şi Dumbrăviţa sunt doar două exemple în acest sens.„Acestea se dezvoltă pentru că preţurile sunt mai accesibile, fiind zone aflate mai departe de centrul oraşului, iar autorităţile locale sunt mai flexibile, astfel că toate avizele se obţin mult mai repede.” În acest moment, preţul mediu de vânzare a locuinţelor în Timişoara şi localităţile periurbane este de circa 1.300-1.350 de euro pe metru pătrat. Tranzacţiile sunt într-o continuă creştere, nu s-au oprit şi nu se vor opri nici anul viitor, nici în anii următori.   

Trei întrebări şi răspunsuri din emisiunea cu Răzvan Tarţa:

Œ Dincolo de finanţare, de ce alte aspecte trebuie să se preocupe un cumpărător de locuinţă?

În afară de finanţare, un cumpărător ar trebui de asemenea să fie atent şi la actele imobilului. Un aspect important când achiziţia se face prin credit este că banca se implică în verificarea documentelor, fiind direct interesată ca lucrurile să fie în regulă. Cumpărătorul ar trebui să mai fie atent şi la notorietatea dezvoltatorului. Pe baza cunoştinţelor noastre, putem să-l sfătuim dacă să-şi cumpere sau nu o proprietate de la un anumit investitor.”

 Ce se întâmplă pe piaţa locuinţelor vechi de vânzare? Cum este dinamica pe acest segment?

Piaţa secundară, cea a locuinţelor vechi, este şi mai efervescentă decât cea a locuinţelor noi. Acolo marja de negociere e mai mare, peste 10%, fiind vorba în principal despre persoane fizice care au plătit foarte puţin pe acele imobile sau poate le-au primit moştenire. Este o avere latentă foarte mare a României. Spre comparaţie, la locuinţele noi, negocierea se face cu precădere atunci când se discută în stadiul de proiect. Ulterior, marja de negociere este spre zero.

Ž Ce oraş din eşalonul al doilea are premise de dezvoltare puternică în următorii ani din punct de vedere rezidenţial?

Văd Braşovul ca fiind un oraş care urmează să se dezvolte mult. Este o localitatea extrem de dorită pentru că are preţuri mai accesibile ale imobilelor comparativ cu oraşele mari, pentru că se află într-o zonă foarte frumoasă şi pentru că este poziţionată central, iar infrastructura începe să se dezvolte în jur.

3 tendinţe pentru piaţa imobiliară în 2024

Œ Preţuri în continuare în creştere la imobilele noi, dar nu foarte mult, ci până în 10%;

 Ofertă din ce în ce mai bună la finanţare. Totuşi, cu cât dobânzile vor scădea mai mult, cu atât preţurile la locuinţe vor creşte;

Ž Număr de proiecte în creştere anul viitor, inclusiv în Bucureşti, după ce va fi depăşit blocajul imobiliar. Clienţii vor avea mai mult de unde să aleagă.