La nivel European, preţurile pieţei rezidenţiale au evoluat diferit în funcţie de ţară, iar în România, creşterea moderată a preţului imobilelor a fost însoţită de o creştere mai rapidă a chiriilor. Cu numărul de autorizaţii de construire în scădere, întrebarea care se pune este dacă aceste evoluţii semnalează o criză imobiliară. Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, oferă o perspectivă asupra schimbărilor din piaţă şi a impactului creditării asupra acestei industrii.

Vedem că în general, ţările care au crescut cu o viteză foarte mare în ultima perioadă au avut şi scăderile cele mai mari (de preţuri ale imobilelor n.red.) în ultimul an. De altfel, dacă ne uităm şi la efectul amplificat pe care îl au anumite ştiri din din zona preţurilor la rezidenţial în Europa, vedem că cel mai des apar ştiri poate despre Marea Britanie, Suedia sau Germania, dar în acelaşi timp trebuie spus că  în aceste ţări am înregistrat o creştere de preţuri mai mare ca media europeană în  ultima perioadă, astfel încât nu vorbim neapărat de scăderi catastrofale, ci mai degrabă de de anumite corecţii. De altfel, şi aceste corecţii se încadrează undeva între 5 şi 10% faţă de un an în urmă, în condiţiile în care piaţa din vestul Europei, în special, este foarte dependentă de costul creditării”, descrie Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România, evoluţia pieţei rezidenţiale din Europa în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

Cumpărătorul prin credite din aceste pieţe îşi permite să acceseze un credit într-o locuinţă abia undeva între 35-40 de ani faţă de cel din centrul şi estul Europei, unde poate fi achitat un credit ipotecar mult mai devreme, undeva între 25 şi 30 de ani. „Şi iarăşi vorbim despre un nivel al dobânzilor care a crescut destul de mult pentru euro, ceea ce a făcut ca cea mai mare parte a tranzacţiilor care depindeau de finanţarea bancară să fie amânate sau să nu mai poată fi încheiate. La nivelul actual al dobânzilor  în zona euro, vedem că în pieţele din vest a scăzut destul de accelerat numărul de tranzacţii şi evident, atunci când avem o mişcare suficient de mare pe partea de cerere, vedem şi o evoluţie negativă în această perioadă.” În schimb, în zona noastră, în centrul şi estul Europei, situaţia este mixtă. „ Ungaria, spre exemplu, a avut cele mai mari creşteri de preţuri, cea mai mare inflaţie din UE în ultimii 2 ani, care a ajuns aproape la 25% şi a avut şi creşteri de preţuri la rezidenţial foarte mari. De altfel, în Budapesta preţurile aproape s-au dublat în circa 6 ani, ceea ce este o evoluţie foarte puternică a preţurilor şi pe fondul unei inflaţii generalizate – drept urmare piaţa este mult mai puţin accesibilă pentru cumpărătorul de rând din Budapesta faţă de cea de acum 5-7 ani.” Pe de altă parte, observă Blăniţă, în Polonia – în Varşovia, în special – creşterea preţurilor nu este similară celei din Ungaria. În schimb, în Polonia, creştere a fost susţinută în mare parte şi de influxul mare de ucraineni care au venit şi s-au stabilit acolo, drept urmare a existat o creştere mare pe chirii, unde s-au înregistrat creşteri de 30-40% anul trecut, iar anul acesta sunt din nou mari – de 10-20% în funcţie de zonă. Preţurile imobilelor au crescut însă cu 5-10%. „Vedem că în România, în ultimul an, am avut o foarte mică creştere a preţului la rezidenţial, însă de asemenea, similar cu Polonia, această creştere a fost sub rata inflaţiei, deci cumva în termeni reali, locuinţele au devenit uşor mai accesibile în această perioadă. Ce vedem în schimb şi în România, chiar dacă nu vedem această influenţă a cetăţenilor din Ucraina care închiriază sau cumpără locuinţe, vedem o tendinţă similară cu cea din Polonia, în care chiriile cresc mai repede decât preţul locuinţelor. Şi în acest an, în Bucureşti, am văzut o creştere a chiriei de undeva aproape 10% de la începutul anului şi şi până acum, pe când preţurile nu au evoluat la fel de mult, ci cu procente cuprinse între 0 şi 5%”, a mai observat Gabriel Blăniţă. În oraşele mari, diferenţele există şi în funcţie de proiecte sau de zone: „În anumite zone am avut mici scăderi, în special în cele periferice, în zona metropolitană, unde cea mai mare parte a cumpărătorilor cumpără pe credit, cât şi în centrul oraşelor”.

Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România: „Vedem că în România, în ultimul an, am avut o foarte mică creştere a preţului la rezidenţial, însă de asemenea, similar cu Polonia, această creştere a fost sub rata inflaţiei, deci cumva în termeni reali, locuinţele au devenit uşor mai accesibile în această perioadă.”

Suntem într-o criză?

„Ar trebui să vedem anumite elemente care cumva perturbă echilibrul între cerere şi ofertă. Şi atunci când avem o mişcare dezordonată, fie pe o parte, fie pe cealaltă, vedem elementele unei crize. De altfel, dacă ne uităm la momentul anterior, în care preţurile au scăzut generalizat pe piaţa din România, momentul trimestrului II din 2020, când a venit pandemia şi am experimentat primul lockdown, acela fost momentul în care toată lumea s-a mutat cu lucrul acasă, traficul a scăzut considerabil, numărul de tranzacţii a scăzut. Aceea a fost o mică criză pe care am experimentat-o şi de altfel, preţurile au scăzut.” Gabriel Blăniţă aminteşte şi de criza precedentă, unde a existat o scădere generalizată de preţuri , în perioada 2009 - 2013, ca urmare a crizei financiare din 2008. „Ce s-a întâmplat atunci pentru România a fost că peste noapte a dispărut finanţarea, al cărei curs a devenit exorbitant. Vorbeam despre dobânzi de 15-20%, iar în prezent dobânzile de 6% ni se par mari. Trebuie să punem în perspectivă lucrurile acestea pentru că am mai experimentat în România dobânzi mult mai mari de de atât şi de asemenea, aveam un stoc foarte mare de imobile, cu nişte dezvoltatori care au fost supra-îndatoraţi către bănci pentru a dezvolta din ce în ce mai multe locuinţe, pentru că şi cererea era alimentată foarte mult şi creştea foarte mult. Când a venit această criză financiară, finanţarea a dispărut, achiziţiile pe credit au dispărut şi ele, iar dezvoltatorii care s-au împrumutat pentru a construi cât mai multe ansambluri denţiale au avut de suferit şi au trebuit să vândă în pierdere pentru a da banii înapoi la la bancă.” Astfel, subliniază specialistul, situaţia de atunci era total diferită faţă de felul în care arată piaţa rezidenţială în prezent: „Nu avem o explozie a numărului de locuinţe construite cum a fost în perioada 2006-2008, în care ne întrebam dacă mai este sustenabil acest ritm de creştere. Vedem mai degrabă o creştere sănătoasă în perioada anterioară pandemiei. În perioada 2014-2020 am bătut ritmul de creştere de circa 5-10%/an şi în numărul de construcţii, şi în preţuri, o evoluţie uşor peste rata inflaţiei din această perioadă, dar nimic spectaculos. Ce vedem însă din pandemie încoace este o evoluţie mult mai dezechilibrată în ceea ce priveşte cererea şi mai puţin în ceea ce priveşte oferta, pentru că oferta este mult mai neelastică, are nevoie de o perioadă mai lungă în care să se ajusteze, pe când cererea, la fiecare interval de lockdown, scădea, la fiecare creştere a dobânzii, aproape peste noapte, scădea, este mult mai mai dinamică. În ceea ce priveşte oferta, nu vedem această dinamică - însă vedem o evoluţie din a doua parte a lui 2022, de când impactul creşterii dobânzilor a fost evident şi în piaţă am văzut o scădere destul de mare a numărului de tranzacţii, iar dezvoltatorii de locuinţe au început să dea înapoi. Vedem aici o ajustare în primul rând pe autorizaţii de construcţii eliberate în perioada asta.  Deci o punem o scădere a încrederii în viitor şi mai puţini dezvoltatori care scot acum autorizaţii.”De asemenea, aruncând o privire asupra sectorului construcţiilor, el observă o decelerare în zona construcţiilor rezidenţiale. „Dacă ne uităm, per ansamblu, asupra sectorului de construcţii, vedem o creştere încă puternică, susţinută în special de construcţii nerezidenţiale, în special din zona de infrastructură, mare parte susţinute de fonduri europene. Dar întorcându-ne la piaţa rezidenţială, vedem că şi oferta începe să se contracte. Vedem o scădere a ritmului construcţiilor şi vedem deja din  prima parte a acestui an o uşoară scădere a numărului de locuinţe livrate, ceva mai mare decât ritmul locuinţelor livrate pe partea de construcţii, ceea ce înseamnă că vom avea în continuare o scădere a numărului de locuinţe livrate şi în următoarele trimestre şi vedem o decelerare mult mai bruscă pe partea de autorizaţii de construire.” Gabriel Blăniţă subliniază şi că în oraşele din România eixstă o scădere destul de mare a numărului de autorizaţii de constuire, dar, şi mai important: „Vedem o scădere şi mai mare a suprafeţei utile autorizate. E importantă această diferenţa pentru că ce se întâmplă cu suprafaţa autorizată este că  scade mai mult decât numărul de autorizaţii. Asta se traduce prin faptul că dezvoltatorii construiesc proiecte mai mici, nu mai vedem ansambluri mari, mai vedem dezvoltatori luând un risc foarte mare pentru pentru dezvoltare în viitor şi vedem mai degrabă investiţii mai reduse în această zonă”. Astfel, spune el, dacă autorizaţiile au scăzut ca număr cu undeva circa 25%, dacă ne uităm în Bucureşti, suprafaţa utilă autorizată a scăzut cu aproape 50%: „În consecinţă, în perioada următorilor 2-3 ani vom vedea un ritm al construcţiilor mult mai scăzut şi probabil în 3-4 ani, un număr mult mai mic de de proiecte care apar în piaţă tocmai pentru că nu se mai dau autorizaţii. ”

2 întrebări din interviul cu Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

Cum vor evolua lucrurile până la finalul acestui an?. Nu ne aşteptăm la mari surprize. Vedem că dobânzile la credite ipotecare vor rămâne în jurul la 6% - IRCC plus marjă. Vedem că inflaţia nu dă semne de decelerare bruscă şi în România. S-a întâmplat în câteva alte state europene şi vedem deja inflaţia în zona euro undeva între 3-4%, pe când noi încă suntem aproape de de 9%, aşadar vedem un decalaj de recuperat. Vedem însă un cumpărător poate un pic mai obişnuit cu aceste dobânzi, fiindcă chiar dacă ele au crescut, nu au crescut la fel de mult cum s-a întâmplat în Polonia sau în Ungaria; vedem o piaţă care nu a scăzut la fel de mult ca număr de tranzacţii faţă de cele din din regiune. De altfel, peste vară-toamnă, numărul de tranzacţii şi-a mai revenit ca dinamică faţă de începutul acestui an şi mai ales faţă de primul trimestru, care a fost foarte negativ - a început cu scăderi de circa 30% chiar şi peste acest procent în câteva oraşe mari. Dinamica tranzacţiilor a evoluat foarte mult peste vară şi chiar şi în luna septembrie, am avut o lună foarte bună pentru vânzări, astfel încât diferenţa faţă de anul trecut a scăzut de la 35% la începutul anului, la undeva 16-17%  la nivel naţional şi undeva un pic sub 20% în oraşele mari. Vedem, aşadar, un cumpărător care s-a mai obişnuit cu nivelul acesta de dobândă. Vedem de asemenea destul de mulţi cumpărători care fie au amânat decizia de cumpărare, fie nu se mai încadrează pur şi simplu şi au renunţat. Astfel că rămân în chirie o perioadă mai îndelungată şi vedem o presiune mai mare pe chirii. Aşa cum spuneam, preţul chiriilor a crescut mai mult decât preţul locuinţelor şi parte din acest lucru se datorează şi faptului că cei care nu şi-au mai permis să cumpere un apartament au rămas mai mult în piaţa de închirieri. Studenţilor care vin în Bucureşti li se adaugă şi migraţia externă, persoane care vin în România în căutarea unui trai mai bun şi vedem că pentru prima oară în istorie, România a avut anul trecut mai mulţi imigranţi decât a avut emigranţi. Mai mulţi oameni au venit în România în căutarea unui loc de muncă mai bun decât români care au plecat în afară pentru pentru acelaşi lucru. Şi toate lucrurile acestea s-au reflectat în cererea pentru pentru chirii. Şi acesta este şi motivul pentru care vedem evoluţia aceasta mai dinamică în chirii versus preţuri în acest an.

Vor deveni şi românii „la fel de chiriaşi” ca europenii? Pe măsură ce avem dezvoltare economică, avem o creştere destul de mare a preţului activelor. Aceasta înseamnă că locuinţele devin din ce în ce mai puţin accesibile şi oamenii îşi permit să cumpere locuinţe la o vârstă mai înaintată, ceea ce înseamnă că fie că vor, fie că nu vor, sunt nevoiţi să petreacă mai mult timp în chirie. Şi în România avem acea statistică oficială în care doar circa 5% dintre români nu deţin casele unde trăiesc, însă această statistică nu ţine cont de locul unde trăiesc efectiv acei oameni - o parte dintre cei care deţin o locuinţă o deţin într-o localitate în care nu mai locuiesc, au plecat de mult timp de acolo într-un oraş mai mare şi închiriază o locuinţă în acel oraş.  

Carte de vizită: Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

1. Lucrează în industria imobiliară din 2010, când a devenit Senior Associate în cadrul Colliers România, de unde a evoluat în rolul actual;

2. Este şi Corporate Partner, Mentor şi membru al juriului în acceleratorul de afaceri InnovX;

3. Şi-a luat licenţa în banking şi finanţe corporative la Academia de Studii Economice din Bucureşti în 2011 şi şi-a completat studiile cu un program masteral în aceleaşi domenii tot în cadrul ASE (2013).