Piaţa rezidenţială premium din Capitală nu este doar despre metri pătraţi, preţuri-record sau zone exclusiviste. Este despre aspiraţii, despre stil de viaţă şi, mai ales, despre alegeri care combină raţionalul cu emoţionalul. Mihaela Pană, Partner, Private InvestmentS, Capital Markets la Cushman & Wakefield Echinox, explică din interiorul acestei pieţe complexe cum arată, de fapt, profilul cumpărătorului de lux şi ce direcţie urmează acest segment într-un Bucureşti cu stoc în scădere şi cerere constantă.

La o primă vedere, funcţia Mihaelei Pană – partner, private investments, capital markets la Cushman & Wakefield Echinox – pare una cu multe faţete şi un limbaj tehnic sofisticat. Însă, aşa cum chiar ea spune, lucrurile sunt mai simple decât par: „Practic, discutăm de o divizie de private investments, care se traduce prin investiţiile pe care le fac investitorii locali în diverse proprietăţi din zona de retail, din zona de birouri – mici clădiri, butic, vile istorice. Înseamnă achiziţii şi diversificări de portofolii care se fac din partea acestor investitori”. Şi, mai important, aceste investiţii reflectă o schimbare de mentalitate. Dacă în urmă cu un deceniu, majoritatea plasamentelor se concentrau pe segmentul rezidenţial, cu accent pe proprietăţi premium, de la apartamente la vile istorice, pandemia a fost un moment de inflexiune.

Începând cu 2020, spune Mihaela Pană, investitorii au început să-şi diversifice portofoliile. „Pentru că yieldurile erau mai mici în zona aceasta rezidenţială premium, au început să se uite spre randamente mai bune şi au început să achiziţioneze proprietăţi din zona de retail şi zona de birouri.” Această realiniere a strategiei de investiţii vine şi pe fondul apariţiei unor alternative atractive, precum titlurile de stat sau produsele bancare. Totuşi, imobiliarele rămân o constantă – iar cele premium, în special, un teren sigur, dar nu lipsit de provocări. O astfel de provocare ţine chiar de natura pieţei: dezechilibrul tot mai vizibil între cerere şi ofertă. În zona rezidenţială premium din Bucureşti, proiectele noi sunt rare, autorizaţiile întârzie, iar stocul existent se epuizează treptat. „Avem o cerere constantă şi o ofertă tot mai redusă. Nu avem proiecte noi, autorizaţiile lipsesc şi nici nu avem semnale că se va întâmpla ceva curând. Motiv pentru care stocul este din ce în ce mai mic.” Această presiune pe ofertă duce în mod natural la o creştere constantă a preţurilor. „Nu cred că vom asista la ajustări de preţuri în jos. Dimpotrivă, cred că vor fi creşteri de preţuri în continuare.” Pe fondul acestui dezechilibru, vilele istorice din zonele centrale ale Capitalei – precum Primăverii, Dorobanţi, Kiseleff sau Floreasca – au devenit un bun imobiliar extrem de râvnit, atât pentru locuit, cât şi pentru investiţii. Dar disponibilitatea acestor proprietăţi este extrem de scăzută: „În zonele premium din Bucureşti cred că sunt, în total, câteva zeci de vile disponibile. În fiecare zonă bună – Primăverii, Dorobanţi, Kiseleff – nu cred că sunt mai mult de 10-15 vile disponibile în acest moment”. Chiar şi aşa, cererea există. Mulţi dintre cumpărători caută vile istorice nerenovate, pe care să le poată transforma conform propriilor gusturi – însă asta presupune nu doar resurse financiare semnificative, ci şi timp, răbdare, şi un grad de anduranţă birocratică. „Sunt proprietăţi care pot ajunge la 6-7 milioane de euro şi care presupun consolidare, renovare completă, obţinerea tuturor autorizaţiilor. Poţi aloca doi, trei, chiar patru ani pentru un astfel de proiect.” Piaţa rezidenţială premium nu înseamnă însă doar vile. Există şi categoria imobilelor butic – clădiri cu 8–12 apartamente, în zonele centrale, cu arhitectură aparte, compartimentări generoase şi finisaje de top. Iar în vârful piramidei, la propriu, se află penthouse-urile. În mod surprinzător, spune Mihaela Pană, „sunt chiar mai rare decât vilele”. Într-un imobil mic, există de regulă un singur penthouse, care ocupă tot ultimul etaj, iar numărul acestor locuinţe este extrem de redus. „Cele care se vând acum nu vin din proiecte noi – pentru că nu există proiecte – ci din revânzări.” Pe acest fundal, preţurile au atins noi maxime. Dacă apartamentele vechi, din blocuri construite în jurul anilor 2000, încep de la 4.000–4.500 euro/mp, pentru cele mai exclusiviste locuinţe se ajunge şi la 10.000 euro/mp – sau chiar mai mult. Un penthouse de 200 mp poate costa între 1,5 şi 2 milioane de euro, în timp ce vilele istorice, renovate sau nu, pot trece de 6–7 milioane. „Cel mai mare cost este dat de locaţie. Apoi vin suprafaţa, compartimentarea, finisajele şi dotările. Dar preţul se face, în primul rând, pe poziţie.” Cumpărătorii, spune Mihaela Pană, nu sunt nici investitori de portofel, nici visători. Sunt oameni extrem de bine informaţi, care vin însoţiţi de arhitecţi, avocaţi, consultanţi, şi care ştiu exact ce vor: „De obicei, cumpărătorii aceştia ştiu ce caută, ştiu valoarea proprietăţilor şi sunt extrem de pretenţioşi – pe bună dreptate.” Mai mult decât atât, uneori aceşti clienţi plătesc sume impresionante pentru locuinţe finisate, doar pentru a le reamenaja complet după gustul propriu. Şi, în ciuda tuturor incertitudinilor din ultimii ani – pandemie, crize geopolitice, blocaje administrative – piaţa a continuat să crească. „De vreo patru ani, tot aud că anul acesta va fi cel mai greu. Şi totuşi, piaţa a rămas stabilă. Chiar mai mult, preţurile au crescut, şi cresc în continuare.” Explicaţia este simplă: cererea e mare, oferta e mică, iar perspectivele nu anunţă schimbări rapide. Nu doar din cauza autorizaţiilor întârziate, ci şi pentru că în zonele consacrate – Primăverii, Dorobanţi – nu mai este efectiv loc să se construiască. „Probabil că vom rămâne cu proprietăţile existente şi, ocazional, vor mai apărea anumite produse butic în centrul Capitalei. Altfel, lucrurile se vor muta în afară.” În paralel cu segmentul rezidenţial de lux, Mihaela Pană observă şi o creştere a interesului pentru proprietăţile individuale destinate birourilor – în special din partea companiilor de avocatură, consultanţă, arhitectură sau clinici medicale private. „Am sesizat o cerere tot mai mare după pandemie pentru vile care pot deveni sedii reprezentative. Frumosul contează – şi la interior, şi la exterior. Iar o proprietate cu istorie este o carte de vizită puternică.”   

Carte de vizită:

1. Mihaela Pană conduce departamentul de agenţie rezidenţială al Cushman & Wakefield Echinox de peste 20 de ani. A acumulat o experienţă de aproape 30 de ani în domeniul imobiliar, participând astfel la evoluţia pieţei încă din primele sale etape;

2. A fost implicată în numeroase tranzacţii importante pe piaţa rezidenţială de lux şi oferă servicii de consultanţă premium pentru vânzare, cumpărare şi închiriere, adresate unui portofoliu variat de clienţi;

3. Lucrând cu o clientelă extrem de selectă pentru a răspunde cerinţelor lor rezidenţiale, s-a implicat treptat şi în zona de investiţii private, asistându-şi clienţii în achiziţia de spaţii comerciale, portofolii rezidenţiale sau clădiri de birouri tip boutique.

Sursa: site-ul companiei

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Mihaela Pană

1. Cum arată în acest moment piaţa rezidenţială premium din Bucureşti şi care sunt principalele provocări?

Există un dezechilibru clar între cerere şi ofertă. Oferta este redusă şi cred cu tărie că va fi şi mai mică în perioada care vine, din cauza lipsei proiectelor noi şi a întârzierilor în obţinerea autorizaţiilor. Stocul disponibil este din ce în ce mai mic, în timp ce cererea rămâne constantă sau chiar creşte. În acest context, preţurile sunt într-o continuă creştere şi nu cred că vom asista la ajustări în jos, dimpotrivă.

2. Cum s-au schimbat preferinţele investitorilor în ultimii ani?

Până în 2020, investitorii preferau în special proprietăţi rezidenţiale premium – apartamente sau vile istorice. Dar odată cu pandemia, aceştia au început să-şi diversifice portofoliile, orientându-se spre proprietăţi din zona de retail şi birouri, unde randamentele erau mai atractive. A fost momentul în care am înţeles că piaţa se schimbă şi că trebuie să ne adaptăm la noile cerinţe.

3. Cine sunt cumpărătorii acestor proprietăţi premium? Le putem face un profil?

Majoritatea sunt antreprenori români sau persoane care au avut businessuri şi le-au lichidizat. Sunt foarte bine informaţi, ştiu exact ce îşi doresc şi vin însoţiţi de arhitecţi, avocaţi sau consultanţi. Cumpără aceste proprietăţi fie pentru uz personal, fie pentru a le transforma în sedii de firmă.