Piaţa imobiliară din Bucureşti şi Ilfov continuă să crească în 2025, în ciuda contextului economic dificil. Potrivit unui raport recent al IOPartners, discutat în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia, toate segmentele pieţei – cererea, oferta şi preţurile – au înregistrat plusuri importante. Totuşi, experţii avertizează că ritmul de creştere ar putea să se tempereze în 2025, pe fondul unor provocări economice şi fiscale.

Piaţa imobiliară din Bucureşti şi Ilfov a cresct în 2024, în ciuda contextului economic dificil. Potrivit unui raport recent al iO Partners, discutat în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia, toate segmentele pieţei – cererea, oferta şi preţurile – au înregistrat plusuri importante. Totuşi, experţii avertizează că ritmul de creştere ar putea să se tempereze în 2025, pe fondul unor provocări economice şi fiscale. „Numărul tranzacţiilor rezidenţiale a crescut cu 5% în Bucureşti şi cu 26% în Ilfov, ceea ce reflectă un interes crescut pentru locuinţele din zonele periurbane. Ilfovul este pe val şi se dezvoltă din ce în ce mai mult, ajutat fiind şi de infrastructură şi de conceptul de muncă hibrid. Vedem o tendinţă clară a cumpărătorilor care caută mai mult spaţiu, mai multă linişte şi preţuri mai accesibile comparativ cu Bucureştiul”, a explicat Andreea Hamza, head of residential advisory la iO Partners.

Aceasta a adăugat că în Bucureşti, oferta de locuinţe noi este redusă, iar cele existente devin din ce în ce mai scumpe şi mai greu accesibile. Inflaţia, creşterea economică redusă şi majorarea taxelor sunt factori care influenţează direct preţurile locuinţelor. Conform raportului, preţul mediu pe metru pătrat util a ajuns la 1.927 de euro în Bucureşti, marcând o creştere de 20% faţă de anul anterior. Dacă ni se par preţurile mari, nu este doar o impresie – chiar aşa sunt. „Piaţa a evoluat rapid, iar în ultimii ani, cererea a depăşit oferta, ceea ce a dus la aceste creşteri accelerate”, a subliniat Hamza. Sectorul 1 rămâne cel mai scump, cu preţuri de aproximativ 3.500 de euro/mp, urmat de sectorul 2 cu 2.350 de euro/mp şi sectorul 3 cu 2.225 de euro/mp. La polul opus, sectorul 6 este cel mai accesibil, cu un preţ mediu de 1.650 de euro/mp. Deşi 2024 a fost un an de creştere accelerată, finalul anului trecut a marcat o scădere a numărului de tranzacţii, care a continuat în luna ianuarie 2024 cu o reducere de 20% faţă de anul precedent. „Observăm deja primele semne de încetinire. Lunile noiembrie şi decembrie 2024 au indicat o scădere treptată a numărului de tranzacţii, ceea ce arată că piaţa devine mai precaută”, a explicat Hamza. În plus, preţurile pentru apartamentele noi au scăzut uşor în ianuarie faţă de decembrie, iar în februarie s-au stabilizat. În schimb, apartamentele vechi şi-au menţinut sau chiar şi-au crescut valoarea, ceea ce se datorează în principal amplasării acestora în zone cu infrastructură bine dezvoltată, apropiate de metrou şi centre comerciale. Chiar şi cu aceste fluctuaţii, experţii nu cred că ne aflăm într-o situaţie comparabilă cu cea din 2008. Preţurile au crescut bazat pe cererea reală, nu pe investiţii speculative. „Apartamentele care s-au construit au fost adaptate nevoilor cumpărătorilor, nu achiziţionate în masă de investitori, cum se întâmpla înainte de criza din 2008”, a mai spus specialista. „Ilfovul devine din ce în ce mai atractiv, mai ales pentru cei care caută case pe teren. Vedem o migrare continuă către Ilfov, mai ales în zonele în care infrastructura s-a îmbunătăţit. Cu toate acestea, transportul public rămâne o provocare, iar traficul poate deveni o problemă serioasă pentru cei care fac naveta zilnic în Bucureşti. Deşi locuinţele sunt mai accesibile ca preţ, trebuie să luăm în considerare şi costurile suplimentare pe care le presupune mutarea într-o zonă periurbană”, a avertizat Hamza. În ceea ce priveşte diferenţele de preţ, o comparaţie realizată de iO Partners arată că o locuinţă situată la periferia Bucureştiului poate fi cu 20-30% mai scumpă decât una similară situată în Ilfov. Cu cât ne apropiem de centru, diferenţele devin şi mai mari, putând ajunge la 100-200%. Piaţa chiriilor a fost marcată de creşteri proporţionale cu inflaţia, datorită cererii crescute. Tot mai mulţi cumpărători amână achiziţia unei locuinţe şi preferă să stea în chirie până la clarificarea situaţiei economice. „În plus, vedem din ce în ce mai mulţi tineri care nu mai au convingerea că trebuie neapărat să deţină o locuinţă, ci preferă flexibilitatea”, a remarcat Hamza. Această schimbare de mentalitate este o tendinţă nouă faţă de generaţiile anterioare, unde deţinerea unei locuinţe era un obiectiv primordial. Tinerii preferă mai multă mobilitate, vor să experimenteze diverse oraşe, să călătorească şi să nu fie legaţi de un credit ipotecar timp de 30 de ani, a explicat expertul. Ce urmează? „Piaţa rezidenţială din Bucureşti şi Ilfov este în continuare activă, dar semnele de temperare pentru 2025 sunt evidente. Nu putem ghici într-un glob de cristal, dar putem observa tendinţele şi să ne pregătim pentru schimbările care vor veni. Factorii economici şi fiscali vor influenţa direct evoluţia pieţei, aşa că cei interesaţi să cumpere sau să investească ar trebui să fie atenţi la aceste modificări,” a concluzionat Hamza. Printre factorii care ar putea influenţa piaţa se numără creşterea TVA-ului de la 5% la 9% pentru anumite categorii de locuinţe, modificările fiscale aplicabile sectorului construcţiilor şi potenţiala  

În acest context, Hamza recomandă prudenţă. „Dacă cineva vrea să cumpere o locuinţă pentru uz personal, să o facă, pentru că pe termen lung preţurile vor continua să crească. Pe de altă parte, pentru cei care cumpără în scop investiţional, este esenţial să analizeze atent piaţa, pentru că nu toate zonele vor avea aceleaşi rate de apreciere sau cerere de închiriere”, a sfătuit expertul.    

Carte de vizită Andreea Hamza, head of residential advisory, iO Partners

1. Andreea Hamza este o profesionistă cu o experienţă de peste 20 de ani în tranzacţionarea proprietăţilor rezidenţiale, specializată în consultanţă pentru cumpărare şi vânzare pentru numeroşi dezvoltatori şi investitori, elaborarea strategiilor de marketing şi vânzare şi a analizelor de piaţă aprofundate;

2. Din 2019, ea a condus Departamentul de Living al JLL România, actuala iO Partners, fiind responsabilă de toţi clienţii rezidenţiali ai companiei. 

3. De-a lungul carierei, Andreea a realizat şi a coordonat vânzarea a peste 2.700 de unităţi rezidenţiale, a căror valoare totală depăşeşte 250 de milioane de euro, pentru clienţi precum Patron Capital, GTC, Technical Olympic, Oracle, OMV-Petrom, Coca-Cola, ABN Amro Bank, American International School of Bucharest, Electrolux, Unilever, Philip Morris, KPMG şi Carrefour. 

4. Pe plan profesional, Andreea consideră că cea mai mare motivaţie vine în primul rând din pasiunea pentru ceea ce faci, apoi din satisfacţia dobândită în urma reuşitelor profesionale şi din dorinţa continuă de a evolua şi de a-ţi depăşi limitele şi aşteptările.

Sursa: bmag.ro

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andreea Hamza, Head of Residential Advisory, iO Partners

1. Care au fost principalele tendinţe observate pe piaţa rezidenţială din Bucureşti şi Ilfov în 2024?

Anul 2024 a mers foarte bine, în ciuda contextului economic, politic şi social destul de delicat. Am înregistrat creşteri pe toate segmentele – cerere, ofertă şi preţuri. Numărul de tranzacţii a crescut cu aproximativ 5% în Bucureşti şi cu aproximativ 26% în Ilfov, ceea ce arată o accelerare semnificativă în această zonă. Ilfovul continuă să fie atractiv datorită infrastructurii îmbunătăţite şi a muncii în regim hibrid, care face ca deplasarea să nu mai fie o problemă atât de mare.

2. Cum au evoluat preţurile locuinţelor în Bucureşti în 2024?

Preţul mediu pe metru pătrat util în Bucureşti a ajuns la aproximativ 1.900 de euro, cu o creştere medie de 20% faţă de anul precedent. Cel mai scump sector rămâne sectorul 1, cu un preţ mediu de 3.500 de euro pe metru pătrat, urmat de sectorul 2 cu 2.350 de euro şi sectorul 3 cu 2.225 de euro. La polul opus, sectorul 6 este cel mai accesibil, cu un preţ mediu de 1.650 de euro pe metru pătrat.

3. Cum influenţează modificările fiscale piaţa imobiliară?

În 2024 şi 2025, ne aşteptăm la creşterea impozitelor şi a taxelor, dar şi la eliminarea unor beneficii fiscale pentru angajaţii din construcţii, ceea ce va duce la creşterea costurilor de dezvoltare şi, implicit, a preţurilor locuinţelor. În plus, creşterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9% se va resimţi începând cu 2025, ceea ce ar putea duce la o încetinire a livrărilor. Aceste modificări fiscale vor influenţa atât preţurile, cât şi ritmul tranzacţiilor.