Turismul în staţiunile montane din România a revenit la nivelurile prepandemice, iar aceste locuri devin din ce în ce mai interesante nu doar pentru turişti, ci şi pentru investitori. Ce aduc Carpaţii româneşti investitorilor din real estate?

u putem concura cu Alpii, dar putem oferi o alternativă ieftină, de bună calitate şi care să ofere randamente bune investitorilor în momentul de faţă”, a spus Ilinca Timofte, head of research în cadrul Crosspoint Real Estate, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, referindu-se la potenţialul de dezvoltare imobiliară al staţiunilor montane româneşti. Potrivit studiului „Ski report 2023-2024” lansat de furnizorul de servicii imobiliare Crosspoint Real Estate, turismul din staţiunile montane din România a revenit la nivelul prepandemic, ajungând la 2% peste nivelul anului 2019, astfel că 2023 a fost cel mai bun an pentru industria turismului de iarnă în România. În acest context, reprezentanţii Crosspoint Real Estate consideră că ţara noastră deţine un potenţial considerabil de dezvoltare dincolo de nivelul său actual şi ar putea deveni o alternativă accesibilă pentru turişti, fiind totodată o oportunitate profitabilă pentru investitori. „În ultimii ani,  în România a început să dezvolte nişa high-end atât când vine vorba despre hoteluri, cât şi proprietăţi rezidenţiale de tip AirBNB, respectiv cabane de lux. Anul trecut, mărci de renume precum Kempinski şi-au arătat interesul faţă de România şi faţă de staţiunile montane din România - erau deja prezenţi în Europa de Est, în Bulgaria încă din 2005, în Ungaria, Polonia, dar faptul că vor apărea chiar şi cu un proiect mic, de 120 de camere, branded residences, este un semn foarte bun pentru piaţă. În plus, au apărut investiţii ale antreprenorilor locali în cabane de lux”, a observat Ilinca Timofte.  Dincolo de Poiana Braşov, Transalpina, creşteri semnificative s-au înregistrat şi în judeţe precum Harghita, Alba, care au avut creşteri semnificative ale numărului de turişti şi unde s-au făcut şi investiţii.

„Segmentul premium al cazărilor este în faza incipientă, poate mai mult când vine vorba despre proprietăţi private, cabane individuale ş.a.m.d., care trebuie căutate mult, nu sunt poate atât de celebre precum lanţurile hoteliere, dar există când vine vorba despre hoteluri. Într-adevăr, nu suntem la nivelul Europei de Vest, mai ales când e vorba de hoteluri. Încep să se dezvolte, bineînţeles, trebuie să fim puţini realişti şi să ne dăm seama că nu o să fim niciodată la nivelul Alpilor. Nu putem concura cu ei, dar putem oferi o alternativă ieftină, de bună calitate şi care să ofere randamente bune investitorilor în momentul de faţă. Dar nu vom putea concura niciodată cu Franţa, care are 4.000 – 5.000 de castele şi o tradiţie în acest sens.  De fapt, nimeni nu poate concura cu Alpii, unde se face 40% din turismul de iarnă de la nivel global”, adaugă ea.

Dacă în ţările din Alpi preţul pe metru pătrat pentru un apartament construit în cadrul unui proiect high-end din staţiunile montane variază între 8.000 de euro în Austria şi poate ajunge la aproape 28.000 euro în Franţa, în România preţurile pornesc de la 3.500 – 4.000 euro/mp şi nu depăşesc 7.500 euro/mp pentru proprietăţile ultra-prime. În acelaşi timp, o cabană de lux în România aduce un venit săptămânal de peste 4.000 euro. În plus, staţiunile montane din România nu sunt destinate exclusiv sporturilor de iarnă, astfel investiţia într-o proprietate aflată în zona montană este profitabilă pe tot parcursul anului. Potenţial de dezvoltare există în continuare, în contexul în care turiştii apreciază tot mai mult diversitatea: „Oamenii caută tot mai mult în ultima vreme experienţe diferite, culturale, culinare ş.a.m.d. Deci avem ce oferi şi mai ales când vine vorba despre high end, într-adevăr, cererea este mai mare. Rata de ocupare la nivel naţional pentru toate tipurile de cazare în România e undeva pe la 30% în hotelurile de brand de cinci-patru stele, acestea au o rată de ocupare dublă faţă de media pieţei. Este clar că există cerere pentru aşa ceva şi oferta fiind scăzută spre foarte scăzută în momentul de faţă, cu siguranţă că are potenţial o dezvoltare.” Cum va evolua rata de ocupare în viitor? „Nu am niciun dubiu să spun că rata de ocupare în astfel de proprietăţi în următorii ani va putea concura cu proprietăţile din Franţa, pentru că există foarte puţine astfel de proprietăţi şi atunci cererea va  acoperi oferta. De asemenea, chiar dacă avem multă zăpadă, aici există o cerere constantă pe toată perioada anului, adică nu suntem nişaţi pe pe anotimpul de iarnă. Luna august, de fapt, este luna cu cea mai mare cerere la munte în România şi atunci se compensează această cerere şi pe termen lung.”  

Carte de vizită: Ilinca Timofte, head of research Crosspoint Real Estate

Cu o experienţă de peste 10 ani în domeniul cercetării de piaţă, al fuziunilor şi achiziţiilor, Ilinca s-a alăturat echipei Crosspoint în 2017;

Ea elaborează cercetări aprofundate pe toate segmentele pieţei imobiliare din România, în special în Bucureşti, analizează tendinţele imobiliare globale şi consiliază investitorii şi dezvoltatorii locali cu privire la perspectivele de îmbunătăţire a activităţii lor;

De-a lungul carierei sale la Crosspoint, a publicat o serie de rapoarte de succes pe segmente de nişă, precum piaţa hotelieră sau piaţa birourilor de co-working şi servicii, primele de acest gen publicate în România, potrivit reprezentanţilor companiei.

3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Ilinca Timofte, Head of Research, Crosspoint Real Estate

Ce i-a împiedicat până acum pe investitori să parieze mai mult pe staţiunile montane?

Cred că există un cumul de factori, printre care investiţiile sectorului public în infrastructura de transport. De asemenea, turismul are un caracter mai degrabă de weekend la noi; oamenii pleacă în Austria pentru o săptămână. Şi atunci o investiţie într-o staţiune precum Voineasa, s-ar recupera într-o perioadă mult mai lungă de timp. Cu siguranţă însă că destinaţiile populare precum Poiana Braşov vor atrage investiţii mai mari în anii următori şi atunci se va ajunge la un nou nivel de dezvoltare.

Care sunt preţurile locuinţelor de la munte?

În România, în prezent, în puţinele proprietăţi de acest gen, preţurile pleacă de la în jur de 3.500 de euro/mp şi şi ajung pe la 7.200 euro/mp, în funcţie de momentul în care se află dezvoltarea. Bineînţeles, dacă o să cumpărăm off-plan, vom face o investiţie mai mică; în Franţa şi Elveţia metrul pătrat ajunge undeva la 20.000-25.000 euro/mp în timp. În acelaşi timp, veniturile pe care le poate aduce o cabană sau un apartament în regim hotelier în România sunt destul de competitive, o cabană de trei camere poate aduce un venit săptămânal de 4.500 euro în România. În Franţa, pentru o proprietate ultra-prime, veniturile pot ajunge undeva la 15.000 de euro /săptămână. Am menţionat că nivelul calităţii unei proprietăţi prime în România este comparabil cu cel al unei proprietăţi prime din Alpi – marea diferenţă o face preţurile la terenuri. În România încă se găsesc terenuri la 15 – 20 euro/metru pătrat, situate bine.

Cine investeşte în apart-hotelurile de la munte?

Este vorba despre investitori privaţi, oameni care-şi au propriul apartament şi aleg să îl închirieze, sau sunt investitori mai mari care construiesc complexurile respective. Apart-hotelurile se vând la nivel de unitate sau un investitor mai mare va cumpăra un pachet de apartamente de la cinci până la 10. În funcţie de dimensiunea proiectului, dezvoltatorii pot decide fie să îl opereze în regim propriu, fie pot alege un brand internaţional consacrat care operează hoteluri. În general se cumpără pachete de apartamente în astfel de proiecte, dar bineînţeles că un mic investitor privat poate cumpăra şi un apartament. Pe această nişă investiţiile s-au făcut din fonduri din capital românesc, prea puţin din fonduri străine, cum vedem în Bulgaria, de exemplu, unde sunt foarte multe investiţii de acest tip care vin din Germania. Vorbim, în general, despre persoane cu venituri ridicate, cu un business, care au făcut iniţial una, două cabane, apoi pe măsură ce s-a dezvoltat zona în care le-au construit sau s-au promovat suficient de mult, s-au extins.