Mall-ul a fost inventat pentru a vindeca o frustrare. Un socialist austriac, Victor Gruen, si-a pus in gand sa daruiasca americanilor care migrasera spre suburbii propriul lor "downtown", locul de promenada marginit de buticuri cu vitrine elegante fara de care se simteau mai putin oraseni. Azi in America sunt mai multe mall-uri decat licee - circa 47.000. Noi avem mai putin de zece, dar numaratoarea abia a inceput.

Mall-urile romanesti nu vindeca o frustrare, pentru ca romanii n-au apucat sa migreze spre suburbii si nu "centrul" e cel care le lipseste. Nu le-a lipsit niciodata: pe vremea lui Eminescu, oamenii ieseau la promenada pe strada mare, in perioada interbelica faceau plimbari "la bulevard" si targuiau in pravalii cu nume nemtesti si italiene, in anii comunismului ieseau "in centru" si-si faceau cumparaturile "la magazinul universal" - iar acum exista centrul comercial si varianta sa cea mai sofisticata si mai completa, importata cu nume cu tot: mall-ul.

Daca in cei 15 ani care au trecut de la Revolutie s-au construit in intreaga tara doar 5 complexe de acest tip, analistii se asteapta in anii urmatori la o adevarata explozie de noi proiecte. Iar primele "proiectile" vor fi trase in urmatoarele saptamani, cand este asteptata inaugurarea altor doua mall-uri: unul la Bucuresti, in zona Eroii Revolutiei (City Mall) si altul la Timisoara (Iulius Mall). Primul dintre ele apartine firmei Jaguar Development, detinuta de investitori greci si israelieni, iar cel de-al doilea omului de afaceri iesean Iulian Dascalu, care a mai deschis un mall in orasul natal. 

Ce ii determina pe investitori sa parieze, brusc, pe acest tip de afacere, in conditiile in care in primii opt ani de dupa 1990 nu s-a construit nici macar un singur mall? Valentin Preda, director general al Jaguar Development, este de parere ca bancile "poarta" o buna parte din "vina", dovedindu-se in ultima perioada "foarte flexibile in relatiile cu dezvoltatorii". Si nu e de mirare. In cazul unui astfel de proiect, investitiile ating zeci de milioane de euro. City Mall, de exemplu, a costat 30 de milioane de euro, iar cel de la Timisoara 25 de milioane de euro. 

E mult? E putin? Analistii imobiliari sunt de parere ca investitia intr-un mall se recupereaza mai repede decat cea intr-o cladire de birouri sau intr-un alt tip de proiect imobiliar. Intr-adevar, daca, in cazul unei cladiri de birouri de clasa A, chiria lunara pe metru patrat nu trece de 20 de euro, cel care inchiriaza un spatiu intr-un mall poate scoate din buzunare si peste 150 euro/luna pentru aceeasi suprafata. Chiar si la acest nivel al tarifelor, mall-urile nu se pot plange ca ar duce lipsa de clienti. Dimpotriva. 

City Mall Bucuresti - complexul comercial care se va deschide la jumatatea lunii octombrie - bunaoara, a fost ocupat in totalitate cu mai bine de o jumatate de an inainte de inaugurare. Practic, a fost "arvunit" intreg spatiul de 25.000 de metri patrati inchiriabili de catre peste 100 de firme (magazine si restaurante) din diverse domenii. "In acest moment, mai mult de 50 de alte companii sunt pe lista de asteptare pentru spatii in acest complex", spune Costel Alecu, directorul departamentului de spatii comerciale si industriale din cadrul agentiei imobiliare Regatta, companie care s-a ocupat de inchirierea spatiilor din noul mall. Din cate spune acesta, spatiile din City Mall s-au inchiriat la preturi cuprinse 40 si 120 euro/metru patrat/luna, carora li se adauga alti 9,63 euro/metru patrat/luna, cu titlu de cheltuieli de intretinere - curatenia si iluminatul pe spatiile comune, serviciile de paza si incalzirea. Curatenia in magazinul propriu si curentul electric sunt platite separat. Tarifele amintite nu includ TVA. 

Un calcul simplu - 40 de euro x 12 luni x 25.000 de metri patrati - arata ca Jaguar Development incaseaza intr-un singur an din inchirieri cel putin 12 milioane de euro. In aceste conditii, investitia initiala (30 de milioane de euro) ar putea fi amortizata in decurs de 3 ani. Cat de aproape de realitate este acest calcul?  Raspunsul il da acelasi Costel Alecu: "In afara impozitelor si taxelor pe proprietate, proprietarul unui mall dat in folosinta nu mai are alte mari cheltuieli". 

Cei care au adus in Romania acest gen de centru comercial sunt turcii de la Anchor Group, care au deschis Bucuresti Mall acum sase ani. Tot ei sunt si cei care au inaugurat anul trecut cel mai mare spatiu comercial din tara, Plaza Romania. Cele doua mall-uri construite in Bucuresti - primul in zona Vitan, iar al doilea in cartierul Militari - au costat 50 de milioane de dolari, respectiv 45 de milioane de euro. Rezervati in declaratii, turcii spun totusi ca, in functie de mai multi factori (in mod special in functie de suprafata inchiriata), chiria pe metrul patrat variaza intre 6 si 160 de euro. "Zil-nic primim atat de multe cereri de spatii comerciale, incat am putea inchiria inca un mall", marturiseste Ali Ergun Ergen, directorul general al Anchor Group Romania. 

Daca asa stau lucrurile, cate mall-uri mai poate "inghiti" Bucurestiul? Dar restul Romaniei? La aceasta ora, aproape 1.000 de firme se pot lauda ca au inchiriat un spatiu in cele cinci mall-uri de pe piata romaneasca: doua la Bucuresti si cate unul la Iasi, Constanta si Oradea. Alte cateva sute de companii s-au inscris deja pe listele de asteptare. Iar rabdarea lor ar putea incepe sa dea roade. La sfarsitul saptamanii trecute, compania Magnum Development SRL din Bucuresti a castigat o  licitatie organizata de Primaria Mangalia pentru vanzarea unui teren cu o suprafata de aproape 6.000 de metri patrati, pe care urmeaza sa fie construit un complex comercial de tip mall. Potrivit caietului de sarcini, acesta trebuie sa fie inaugurat de firma castigatoare in cel mult doi ani de la obtinerea autorizatiei de constructie.

Printre viitoarele proiecte ale firmei GTC Romania, controlate de grupul israelian Kardan, se numara si construirea unui mall in nordul Bucurestiului. Primul pas a fost deja facut: o investitie de 15,5 milioane de euro intr-un teren cu o suprafata de 12 hectare.  Si Bank Austria-Creditanstalt (BA-CA), filiala a grupului german HVB, a anuntat ca are in vedere  finantarea unor proiecte imobiliare din segmentul de retail, mai exact a unui mall in Bucuresti si a unei retele de astfel de centre comerciale mai mici in provincie.

Planuri asemanatoare au si cei de la fondul de investitii elen Global Emerging Property Fund (GEPF), care intentioneaza sa investeasca 270 de milioane de euro pe piata imobiliara romaneasca. "Obiectivele" vizate de GEPF sunt birourile de clasa A, spatiile comerciale de tipul complexelor mall si spatiile industriale. Pe langa  acestea, s-a anuntat si construirea a ceea ce ar insemna cel mai mare centru comercial de acest tip din Romania - Baneasa Mall, care necesita fonduri de 50 mil. euro si va fi realizat, in parteneriat, de societatea Euro Mediterranee Consulting (EMCT) si o asociatie formata  din Aeroportul International Bucuresti Baneasa si firma Grivco. Centrul comercial va avea o suprafata totala de peste 105.000 de metri patrati (cu 1.000 de metri patrati mai mult decat Plaza Romania) si va fi amplasat in apropierea drumului national 1 Bucuresti-Ploiesti, in zona Aeroportului Baneasa, si ar putea fi dat in folosinta la sfarsitul anului viitor.  

Tot saptamana trecuta, grupul francez Flash Consulting Invest a anuntat ca va dezvolta in Romania o serie de mall-uri sub marca Euromall, prima "veriga" a noului "lant" urmand sa fie inaugurata la Pitesti, la sfarsitul anului viitor. Valoarea investitiei: 30 de milioane de euro. Suprafata: 32.000 de metri patrati, din care vor fi inchiriati 20.000. "Speram sa obtinem o cifra de afaceri de peste sase milioane de euro in primul an", marturiseste Mosche Turgeman, responsabil cu activitatile de marketing ale companiei.

Dupa finalizarea proiectului, cei de la Flash Consulting si-au propus sa mai deschida mall-uri si in alte orase cu peste 200.000 de locuitori, primul pe lista fiind Galatiul.  Pana atunci, mall-ul din Pitesti, care va include 170 de magazine, a semnat deja primele contracte de inchiriere. Printre cele parafate pana acum, spun proprietarii Euromall, se numara cele cu MobiFon si Altex. De altfel, grupul Altex, liderul pietei de electronice si electrocasnice din Romania, este prezent cu cate un magazin de mare suprafata in toate mall-urile care s-au construit sau urmeaza sa se construiasca in perioada imediat urmatoare. "Din punctul nostru de vedere, prezenta intr-un mall presupune un win-win situation.

Pe de o parte, un magazin de tip «destinatie», de electrocasnice, electronice, IT si multimedia, dispus pe suprafete mari atrage, prin oferta bogata de produse si servicii, un numar mare de vizitatori, care, cu siguranta, merg si in celelalte magazine Pe de alta parte, mall-ul, printr-o oferta atragatoare de posibilitati de divertisment, atrage la randul sau peste 80% din populatia din proximitate, asigurand un trafic constant de clienti si facand astfel diferenta dintre magazinul nostru din mall si magazinul nostru din afara mall-ului, cu exact aceeasi oferta de produse si servicii", explica Adrian Urda, Chief Operation Officer la Altex.

Cat de importanta este diferenta dintre vanzarile unui magazin dintr-un mall si unul din afara lui o spune chiar Iulian Dascalu, proprietarul mall-urilor de la Timisoara si Iasi: "In general, un magazin prezent intr-un mall vinde de peste doua ori mai mult decat unul similar din cartier". Si tot raportat la cartiere, Dascalu isi exprima convingerea ca mall-ul suplineste cumva lipsa asa-numitelor strazi comerciale. Idee agreata si de sociologul Mircea Kivu, in opinia caruia "mall-urile inlocuiesc institutia Corso-ului. Mall-ul poate fi privit ca un mod de socializare, unde important este si elementul de noutate, si aerul occidental. Oamenii merg la mall sa faca cumparaturi, dar si sa se plimbe, sa vada si sa fie vazuti". 

Este limpede pentru toata lumea ca aceste plimbari cu aer "socio-monden" sunt, in fond, motorul unor bune afaceri. Iar cifrele spulbera si cea mai mica urma de indoiala: numai anul trecut, spune Dascalu, la Iulius Mall din Iasi au fost eliberate peste 4,5 milioane de bonuri de casa, valoarea totala a cumparaturilor ridicandu-se la mai bine de 60 de milioane de euro. 

Estimarile celor de la Anchor Group indica pentru primul an de functionare al City Plazza un numar de 15 milioane de vizitatori, recordul absolut fiind detinut de Bucuresti Mall, cu circa 70.000 de vizitatori/zi. 

Anchor Group a refuzat sa comenteze volumul vanzarilor anuale din cele doua mall-uri, invocand faptul ca toate cifrele de afaceri ale clientilor lor sunt confidentiale. Cert este ca Anchor Group intentioneaza sa construiasca mall-uri si in provincie, primele orase vizate fiind Cluj, Timisoara si Galati.

Analistii imobiliari sunt de parere ca, in urmatorii ani, abia cu greu se va putea gasi pe harta Romaniei un oras cu peste 200.000 de locuitori in dreptul numelui caruia sa nu existe si un mall. Iar exemplul cel mai des invocat de ei este cel al Ungariei. "Numai in Budapesta sunt peste 20 de mall-uri", arata Costel Alecu. Optimismul sau este impartasit si de Iulian Dascalu: "In fiecare oras cu peste 150.000 de locuitori este nevoie de cel putin un mall". Iar cand spune asta, e foarte probabil ca Dascalu tine cont si de faptul ca mall-ul pe care-l va deschide la sfarsitul acestei luni la Timisoara a fost inchiriat in totalitate inca de acum patru luni. "La mall-ul de la Iasi avem pe lista de asteptare peste 50 de firme, iar la cel de la Timisoara, peste 100", spune Dascalu, care estimeaza ca in urmatorii ani va mai deschide cel putin alte trei astfel de complexe comerciale. 

Incet, dar sigur, mall-ul a inceput sa-si dezvaluie valentele si pentru romanul de rand: afacere cu multe zerouri la coada, locul in care poti gasi de toate pentru toate gusturile, "moft" socio-monden, iar lista ramane deschisa. Promenada prin mall-urile Romaniei a inceput.