Piaţa imobiliară rezidenţială încearcă să-şi revină după scăderea de anul trecut, atunci când numărul de tranzacţii a înregistrat un minus de 16%, iar creditele ipotecare/imobiliare acordate de bănci s-au redus.

Toată lumea a încercat să se acomodeze cu dobânzile mari, creşterea IRCC-ului de la 1% la 6% însemnând un plus de 60% la rată într-o perioadă de un an. Salariile nu au crescut cu 60% într-un an, ceea ce înseamnă că cei cu rate la bancă au trebuit să acopere suma din alte resurse, în special din reducerea consumului altor produse şi servicii.

Această creştere substanţială a dobânzilor a speriat clienţii, mai ales că s-a suprapus cu creşterea preţurilor, cu neliniştile legate de războiul din Ucraina, care pune sub semnul întrebării viitorul.

În aceste condiţii, piaţa imobiliară a trăit mai mult din tranzacţiile cash, adică clienţii au pus banii jos pentru achiziţia unui apartament, apelând mai puţin la un credit, având în vedere percepţia care este în piaţă legată de atragerea unui împrumut bancar cu dobânzi mari.

Având în vedere că cererea a scăzut, dezvoltatorii au dat câţiva paşi înapoi, preferând să termine proiectele şi să nu mai înceapă altele noi.

Acest lucru a dus la scăderea volumului în construcţii pe zona de clădiri rezidenţiale. Spre exemplu, în primul trimestru din acest an, pe piaţă se înregistrează un minus de 34% la clădirile rezidenţiale, o scădere semnificativă, care a dat în jos toată piaţa cu 7% faţă de primul trimestru din 2023. Pe clădirile nerezindenţiale am avut un minus de doar 1,6%, în timp ce pe construcţiile inginereşti – lucrările de infrastructură – avem un plus de 6,8%.

Din perspectiva preţurilor apartamentelor, deşi dobânzile şi stresul clienţilor au crescut, preţurile nu au scăzut deloc, ci dimpotrivă.

Multă lume stă cu banii pregătiţi ca să cumpere un apartament dacă preţurile scad, dar acest lucru nu se întâmplă, ceea ce a dus la scăderea numărului de tranzacţii pe piaţa rezidenţială.

Confruntate cu scăderea cererii pentru credite imobiliare/ipotecare, băncile au încercat să revigoreze cererea, venind cu oferte speciale de marketing, cu dobânzi sub ROBOR şi sub IRCC, adică sub 6%.

În acest moment, pe piaţă sunt oferte cu dobânzi fixe – 5,49% pe trei ani, după care urmează o dobândă compusă din IRCC + 2,25% cu încasarea venitului sau IRCC + 2,75% fără încasarea venitului salarial prin banca care acordă creditul. Această ofertă este valabilă pentru creditele verzi. Pentru un credit ipotecar standard dobânda este de 5,49% pe trei ani, dobândă fixă, după care se merge la un IRCC + 2,45% cu încasarea salariului, sau IRCC + 2,95% fără încasarea salariului prin bancă.

Sunt multe bănci care au o ofertă cu dobândă fixă pe trei ani/cinci ani/şapte ani, după care dobânda este variabilă, legată de IRCC plus o marjă.

În acest moment IRCC-ul este de 5,9% pe an, deci dobânda variabilă se duce la aproape 8%, ceea ce înseamnă o rară mai mare la credit versus rata fixă.

Problema este că degeaba băncile se bat în oferte cu dobânda fixă sub IRCC. Conform reglementărilor BNR, clientului unui credit ipotecar/imobiliar i se calculează suma maximă pe care poate să o tragă nu la dobânda fixă, adică la rata fixă pe care o plăteşte pe trei/cinci/şapte ani, ci la rata variabilă, care este legată de IRCC plus marja. Adică rata nu este la o dobândă de 5,94%, ci la 8%.

Pentru un credit de 400.000 de lei, adică 80.000 de euro, cu un avans minim de 15%, rata fixă este de 2.000 de lei, adică 400 de euro pe lună, în timp ce rata variabilă este de 2.500 de lei, adică 500 de euro pe lună. Pentru uşurinţa calculului, am aproximat cifrele.

Această diferenţă de 500 de lei în calcul are implicaţii în privinţa sumei maxime a creditului pe care un client o poate lua. Diferenţa este de 25% între credite.

Cu o rată de 2.000 de lei, care implică un venit net lunar de 5.000 de lei, te poţi duce la o valoare a apartamentului de 80.000 de euro, cu 12.000 de euro avans.

Cu o rată de 2.500 de lei, trebuie să ai un venit de 6.250 de lei pe lună, ceea ce mai triază numărul de clienţi potenţiali care pot accesa un credit de 80.000 de euro.

Dacă venitul rămâne la 5.000 de lei pe lună iar rata este de 2.500 de lei, valoarea apartamentului achiziţionat coboară spre 70.000 de euro.

Această reglementare a BNR, care spune că băncile trebuie să ia în considerare în analiza dosarului de credit şi a sumei maxime împrumutate de către un client rata variabilă şi nu rata fixă, care este mult mai mică, reduce numărul de clienţi care vor să acceseze un credit ipotecar/imobiliar.

Cel puţin aşa crede Alexandru Rădulescu, managing partner la SVN Credit & Financial Solution, o firmă care intermediază credite imobiliare. El a explicat săptămâna trecută la ZF Live această situaţie.

Cu istoria de acum 15 ani, când reglementările bancare privind acordarea de către bănci a creditelor imobiliare era mai laxă, ceea ce a contribuit la criza care a izbucnit din 2008 încolo, BNR este mai strictă acum.

Totuşi, spre deosebire de 2008, când s-a înregistrat cel mai mare nivel al indicatorului de accesibilitate în achiziţia unui apartament – cu salariul mediu dintr-un moment şi cu preţurile de pe piaţa imobiliară în cât timp poţi plăti un credit -, ajungându-se la 32 de ani, acum gradul de accesibilitate se duce spre şase ani, la salariul mediu de acum, de 1.000 de euro şi preţurile actuale de pe piaţa imobiliară.

Brokerii de credite, dar şi băncile cred că BNR ar trebui să renunţe la a lua în considerare rata variabilă în analiza unui dosar de credit şi a sumei maxime care poate fi trasă şi să ia în considerare rata fixă pentru a lărgi plaja de clienţi, pentru a mări suma care poate fi accesată, mai ales că salariile au crescut şi vor creşte, iar creditele se acordă în cea mai mare parte în lei şi nu în euro, ca acum 15 ani.

Degeaba băncile vin cu oferte de dobânzi ipotecare/imobiliare sub IRCC, dacă parametrul luat în considerare în dosarul de credit este dobânda variabilă, care este legată de IRCC, plus marja băncii.

În momentul în care scad dobânzile, preţurile apartamentelor vor creşte, ceea ce va complica şi mai mult situaţia.